铁岭月星地块考察分析报告24P.doc

《铁岭月星地块考察分析报告24P.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《铁岭月星地块考察分析报告24P.doc（24页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、铁岭市银州区月星地块考察分析报告2012年第一部分 铁岭城市概况一、 铁岭城市发展概况1、 地理位置铁岭市系辽宁省14个省辖市之一，位于辽宁省北部，松辽平原中段。南与沈阳市、抚顺市毗邻，北与吉林省四平市相连，东与抚顺市清原满族自治县、吉林省辽源市接壤，西与沈阳市法库县、康平县及内蒙古自治区科尔沁左翼后旗和通辽市为邻。全市东西最长134公里、南北端宽162公里，总面积1.3万平方公里。其中，市区面积638平方公里。2、 地势气候铁岭市地势大体是东高中低、北高南低、西部稍高。山地和丘陵分列东西两侧，中部为由北向南缓泻的辽河平原。全市可分为东部低山丘陵区和西部辽河低丘平原区两大地貌区。铁岭属中温带大

2、陆性季风气候。气候的主要特征是：冬季寒冷干燥，夏季温热多雨，雨热同季日照丰富，干湿季节分明。3、 行政区划分铁岭市有4个辖区：开发区、新城区、银州区、清河区（其中开发区、新城区并非省级行政区）；2个县级市：调兵山市、开原市； 3个县：铁岭县、西丰县、昌图县；1个经济开发区。区（市）县下设街道办事处13个，镇51个，乡38个。原市政府设在银州区，现行政机关设在铁岭县凡河新区。4、 人口数量户籍总人口350万人，常住总人口280万人，城镇人口 140万人，城区人口 60万人，外来人口 8万人。5、 小结铁岭区域位置优越 ,地处东北亚中心的辽宁中部城市群，是吉林、黑龙江两省通往其它省市和出海港口的重

3、要通道。铁岭是闻名全国的粮食主产区、优质农产品生产加工基地和新兴的煤电能源之城。 铁岭市交通运输十分方便。长大线、平齐线、四梅线、开丰线、铁法线、5条国营铁路纵横交错于境内，总长为450公里，平均每平方公里土地的铁路货物发送量为562吨，是全国平均水平的40倍， 这些铁路直接参于国际铁路的联合运输。铁岭火车站，各种服务设施配套齐全，每天有60对客车通过，车站随时承办铁路同公路、航空、水路联运及邮政业务。二、 铁岭经济发展概况（一）2011年经济发展概况1、 综合经济实力保持较高水平增长。预计全市地区生产总值实现860亿元，增长18%。三次产业结构调整到18：54：28。地方财政一般预算收入10

4、5亿 元，增长31.1%。固定资产投资按新统计口径完成750亿元，增长29%。规模以上工业增加值增长15.5%。社会消费品零售总额实现268亿元，增长 18%。城镇居民人均可支配收入16100元，增长17.3%。农民人均纯收入8940元，增长15.5%。2、 工业经济发展掀起新高潮。全力破解资金、用工、土地等瓶颈，使工业经济实现了大发展快发展，规模以上工业增加值上升到全省第五位。北祥重工、卫华重工、华晨专用车等十大标志性项目开工建设或建成投产。实施技术改造项目415个，完成投资203亿元。专用车、起重机械、工程机械、汽车零部件、有色金属、换热设备等6个产业集群主营业务收入超过100亿元，其中5

5、个进入省重点产业集群工程，专用车、起重机械产业集群获省政府表奖。我市被列入全国老工业基地调整改造规划，专用车生产基地被冠名为中国专用汽车生产基地，换热设备产业基地被确定为国家火炬特色产业基地和中小企业公共技术示范平台。3、 现代服务业蓬勃发展。东北物流城被列入全省首批现代服务业集聚区。北方金融后台服务基地建行文档管理中心、集美档案数据存储中心投入使用。全球首家中药材现货电子交易中心绿金在线上线交易。23家汽车4S店、晟泰酒店等投入运营。奥特莱斯铁岭芭蕾雨、东北寿光果蔬贸易城项目奠基，7S汽车广场、月星国际城等项目前期工作进展顺利。房地产开发面积1292万平方米，实现销售额112.2亿元，分 别

6、增长20%和14.3%。成功举办了第二届生态休闲旅游节，莲花湖城市湿地公园被评为辽宁省50佳旅游景点，铁岭县被评为全省乡村旅游先进县，实现旅游业总收入100亿元。（二）2012年政府经济发展目标1、 主要预期目标是：地区生产总值突破1000亿元，增长16%。地方财政一般预算收入实现126亿元，增长20%。固定资产投资完成1000亿元，增长33.3%。规 模以上工业增加值增长18%。社会消费品零售总额增长19%。实际利用外资4亿美元，增长33.3%。外贸出口6.1亿美元，增长15%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长15%。2、 加快发展现代服务业，繁荣活跃城区经济全力抓好服务业重点

7、项目。同方银州科技园、寿光果蔬贸易城、月星国际城、7S汽车广场、东北工程机械产业园等项目开工建设。积极推进东北国际数码城、上海民营工业城等项目，争取早日签约落地。调兵山新时代购物广场、檀香湾五星级酒店建成投入使用。全力抓好东北物流城二期工程建设，完成投资25亿元，新增建筑面积80万平方米。继续推进北方金融后台服务基地建设。积极促进房地产业健康发展，新开发面积1500万平方米。三、 铁岭城市发展方向经对铁岭市规划的初步了解，铁岭市城市未来主要发展方向，城市向南发展连通湿地公园和新区。四、 铁岭商业发展概况铁岭目前的中高档次购物场所是兴隆百货和D七街百货（潮流时尚主题店），两家零售卖场均为东北本地

8、的兴隆大家庭集团持有经营。1、代表性商业一：兴隆百货，位于银州区银州路9号(铁岭火车站对面)铁岭兴隆百货总经营面积约8万平方米（单层约1.2万平方米），共有七层营业大厅，是集购物、餐饮、娱乐、运动、休闲功能于一体的综合百货商场，总体定位为铁岭市中高档次商场，经营状况良好。兴隆百货业态一览序号楼层业态1一层2二层3三层4四层5五层6六层7七层2、代表性商业二：D七街，位于银州区银州路，兴隆百货对面。铁岭D7街总经营面积约2.5万平方米，共有四层营业大厅，是集购物、餐饮、娱乐、运动、休闲功能于一体的现代综合百货商场。主要经营针对年轻人消费的中低端品牌，与兴隆百货形成中高档次互补。3、餐饮、休闲、娱

9、乐一条街柴河街（1）代表业态一：娱乐一条街柴河北街为铁岭原住居民耳熟能详的娱乐一条街，街内集合KTV、洗浴按摩、酒吧迪厅等娱乐产业，街内门店数量近20家，多数商家经营面积200平方米以上。（2）代表业态二：餐饮一条街餐饮一条街位于柴河南街，与娱乐一条街仅一路之隔，小吃、酒店一应俱全，商家经营面积差别较大。五、 铁岭城区家居市场现状铁岭城区专业市场类型商业较少，较有影响力的专业市场有农副产品批发市场银州贸易城（老市场，待拆迁）、东北寿光果蔬贸易城（建设中），家居建材专业市场主要为月星家居和居然之家，此外还有一些零散分布在各街道的家居建材、装饰装潢类个体经营企业。参考月星提供的资料整理，铁岭家居建

10、材专业市场概况如下：1、 项目概况（1） 月星家居：铁岭月星国际家居广场春天店位于铁岭市银州区北市路、柴河街路口，项目占地面积23670平方米，建筑面积近5.6万平方米，由主楼4层，副楼3层及4800多平方米大型免费停车场组成。主楼经营品类：1F为软体金属家具馆、2F为现代板式及儿童家具馆、3F为名品板式及个性实木家具馆、4F为欧美古典家具馆，副楼为办公家具和春天小吃城，集家居环境改善消费、购物休闲功能于一体，满足消费者“一站式购物需求的大型家居购物广场。项目总投资3.6亿元，于2010年5月1日试营业，2010年7月24日开业。（2） 居然之家：居然之家铁岭店位于铁岭市银州区汇工街140号，

11、汇工街、繁荣路交汇处，经营面积6.5万平方米，是铁岭地区唯一一家融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。经营品类：1F为瓷砖洁具、五金涂料，2F为地板门窗、楼梯吊顶、橱柜厨电、音响设备，3F为软体家具、窗帘布艺、壁纸地毯、灯具餐台，4F为板式家具、板木家具、儿童家具，5F为古典家具、实木家具、红木家具、办公家具。开业时间为2010年5月23日。2、 租金状况月星家居平均租金4.2元每平方米/天，居然之家平均租金3.6元每平方米/天。（据了解，实际租金约在2.5元每平方米/天）3、 小结 经初步调查和了解，月星家居经营状况较好，居然之家经营状况一般

12、，仅从月星平均租金高于居然之家就可见一斑，但还有相当商业空间可寻求。经分析主要原因在于铁岭目前尚缺乏大型的综合性的家居建材市场，没有足够的吸引力和震撼力。大部分中高端的消费者都前往沈阳家居市场选购。根据铁岭目前房地产市场的兴旺程度和购买能力，在铁岭新建一座大规模、中高端的家具建材于一体广场市场前景看好。第二部分 铁岭房地产市场分析一、 铁岭市每年供地及地价情况根据月星提供资料整理，经月星与铁岭市土地资源局了解，铁岭市中区（含银州区、岭东区、开发区和高新区）每年可供地指标为120亩。 铁岭市市中区地价按分布区域不同可分为四级： 一级：广裕街以西； 二级：广裕街以东； 三级：一二级以外的城郊结合部

13、； 四级：其他外围部分；本项目属于二级和三级之间。地价拍卖：每平方米起拍价在0元以上，根据地级不同，成交价也不同。二、 铁岭市目前房价、商铺售价及租金情况1、铁岭市市中心房价3500-5000元每平方米。2、岭东区城郊房价在3200-4200元每平方米。3、铁岭新区房价在3000-4000元每平方米。 4、城区商铺价格在8000-12000元每平方米。三、 铁岭房地产市场供求情况本次考察无法取得相关数据，据单个楼盘调研了解得出，老城区单个住宅楼盘的消化量在每年200-300套左右。第三部分 铁岭专业市场及住宅产品客户群调研本次地块考察及市场调研时间只有一天，主要针对市区零售商业及专业市场、在建

14、和在售的重点楼盘调研，以及当地市民访谈等三种方式进行调查。（一） 专业市场调研铁岭家居建材专业市场主要为月星家居和居然之家。两家商场均以招商租赁方式经营。场内经营客户群年龄在2545岁之间，主要经营建材、装饰装潢等类产品，其对市场功能、商业氛围、项目规模等方面要求相对较高。具有自己的经营企业，虽然规模不大，但收入良好；喜欢商业集中。（二） 住宅产品调研铁岭购房群体可范围以下五类，1、 婚房需求，多为首次置业，需求面积5090平方米，家庭年收入5万元左右。2、 公务员，多次置业、投资，需求面积30200平方米，家庭年收入10万元左右。3、 私营业主，多次置业、投资，需求面积30200平方米，家庭

15、年收入15万元左右。4、 普通职员，首次置业，首改，需求面积60140，家庭年收入7万元左右。 5、外来打工人员，首次置业，需求面积3070平方米，家庭年收入3万元左右。客户群特征：住宅部分消费群体年龄跨度较大，主要在2560岁之间，主要满足其首次置业、改善居住环境、投资需求，对居住配套、交通条件、项目品质、项目品牌要求较高。 第四部分 重点竞争性项目分析一、 东北物流城1、项目简介铁岭东北物流城有限公司，成立于2007年5月15日，属于外商投资企业；是由香港中国城乡交易所有限公司投资设立的全资子公司，2010年，企业在美国纽约证券交易所主板上市，股票代码：CNR。东北物流城简称东北城，由香港

16、华南城集团相关投资方投资兴建，是继深圳华南国际工业原料城之后的又一现代综合性物流项目。东北城位于铁岭市新城区，沈铁轻轨、京哈铁路、京哈高速公路、102国道穿城而过，南距沈阳市界15公里，地处沈铁工业走廊的核心地段，占地面积约5平方公里，建筑面积约900万平方米，总投资超过180亿元人民币。东北城分两期建设，一期为现代综合商贸物流，二期为现代农业物流。一期占地面积约2平方公里，建筑面积约300万平方米，建设项目为五金交电、建材、服装皮革、机动车交易、农机农具、中心商城等专业市场等。二期农业物流占地约3平方公里，建筑面积约600万平方米，主要建设以粮食、化肥仓储物流为主，包括所有涉农的生产资料、农

17、副产品、食品、农副产品初加工产品的大型仓储交易中心，成为东北亚超大规模农业物流基地。东北城主要分为四大功能区：现代商贸物流区、现代农业物流区、机动车交易区和商务、生活配套区。截止目前，东北城一期现代商贸物流区已全面建设完成，五金交电、建材、服装皮革、机动车交易、农机农具专业市场以及商务配套等项目总面积超过100万平方米。东北城将发挥区位优势，引进先进的经营和管理理念，以商贸物流为主，集商品展示、仓储交易、电子商务、信息交流、货物配送及金融结算等功能于一体，打造成一个立足东北、面向全国、辐射东北亚的商贸物流中心和高端生产服务基地。2、项目业态功能规划（1）五金交电（2）服装皮革（3）建材市场（4

18、）建材大世界（5）农机配件（6）汽车用品 (7)商务中心K1（8）商务中心K2（9）文化艺术品市场二、 东北寿光果蔬贸易城（新仕界大都会项目）东北寿光果蔬贸易城项目（即新仕界大都会项目），定位于打造辽宁省农副产品贸易、调配、流通、科技物流、推广、信息发布中心；打造东北地区乃至整个东北亚农副产品交易、展示、物流配送中心；打造农副产品金融中心和农副产品电子交易中心。项目将建在银州贸易城及其周边地区和柴河沿岸、高速公路北出口附近区域，计划总投资50亿元，占地面积66.6万平方米，建筑面积170万平方米，建设期为3-4年。2011年11月3日，东北寿光果蔬贸易城项目开工奠基，这一项目建成后，将成为东北

19、最大、最权威的果蔬交易中心。新仕界大都会项目是辽宁省重点工程项目，现一期总建筑面积约70万方，其中商业部分约50万方，住宅部分约20万方，商业部分功能规划为果蔬批发市场、家乐福超市（首次进驻铁岭）、银泰百货（北京奢侈品品牌，银泰百货进驻将填补铁岭无高端商业的市场空白）、五星级酒店（单体）、写字楼（单体）、公寓（两栋）。现一期高层（33层）住宅正在推售，认筹价格为3960-4500元/平方米。银泰百货写字楼五星级酒店公寓住宅果蔬批发市场第五部分 地块研究一、 地理位置二、 地形地貌1、宗地东西短南北长，整体呈不规则多边形。2、整体地势平坦，落差相对不大，建设期挖土方量相对不大。3、目前地块内有农

20、业灌溉水渠，可为项目打造提供活水景观资源。4、项目内仅有数户房屋及农用大棚，基本属于净地，项目开发拆迁补偿费用不大。三、 周边环境1、地块属于新老城区结合部，周边居住人气不足，在建和在售楼盘空白，商业氛围无。2、地块南面为铁线，西面为规划路，南面和西面均存在大片待开发的土地，土地性质待定。3、项目北向20米处紧邻，可能对项目形象造成不利影响。四、 交通条件五、 地块初拟定位月星国际城项目是银州区重点招商引资项目，总规划建筑面积约0万平方米，包括环球商业中心、国际商贸中心、现代商务中心与生态居住中心四大中心，拟建成集高档百货、数码家电、大型生活超市、星级酒店、5A写字楼、高端餐饮、娱乐健身、数码

21、影城、国际家居博览中心、高端住宅等于一体的超大型城市综合体，将成为新老城区连接带上的地标性建筑，成为立足铁岭、辐射东北，集休闲购物、餐饮娱乐、家居建材、景观宜居等综合功能于一体的城市商业航母和现代服务业发展高地。项目从20年开始规划建设，建设周期为年。六、 总平规划及经济指标第六部分 地块SWOT分析一、 优势分析(S)：1、 规模效应显著。地块总占地面积00亩，规划总建筑面积约2万平方米，大盘开发，规模效应明显。2、 区域优势明显。地块位于铁岭市，邻近湿，是政府未来主要打造的地段，区域优势明显。3、 未来交通配套优势明显。二、 劣势分析(W)：1、位置相对较偏，人气相对薄弱。 本地块位于铁岭

22、市新老城区交界区，属于人气较弱。2、市场商业供给体量相对较大，消费者需求相对较少，销售抗性大。20年铁岭房地产新开发面积将达00万平方米，未来几年的房地产市场竞争将会十分激烈。而对铁岭城区6万的居住人口来说，本地块规划的9万平方米的住宅体量和1万平方米的商业体量庞大，市场消费体量有限，本项目未来销售抗性相对较大。3、地块周边配套缺乏，区域属性未定。本地块北向紧邻，周边居住人气相对较弱，配套缺乏。西向及南向尚有大片可供开发的土地，区域属性未定，该片区的土地性质规划将关系本地块的发展空间。本地块商业部分的开发建设必先解决人气导入。三、 机会分析（O）：1、 政府支持力度大。均属于大型商业集团公司，

23、品牌企业进入铁岭市场将有力推动铁岭市城市化建设、树立铁岭房地产价值标杆。为引入品牌企业，政府将会给予较大的政策支持，如：无限高、容积率可调等政策，同时还可以申请其他优惠政策，以便利于企业在铁岭市发展。2、 2、针对铁岭区域辐射的专业商业市场暂时尚未形成，存在一定机会。铁岭市现有家居建材市场仅月星家居总（营业面积万平方）、居然之家（总营业面万平方）两家经营，建材、装饰装潢等行业没有较大的专业市场，消费群体主要以本地消费者为主；因铁岭目前没有较大的专业建材、装饰装潢等行业市场，导致铁岭区域家居建材购买者及经营业主，主要到沈阳市场去批发产品，交通成本较高。故此，本项目未来市场具有一定的发展空间和机会

24、。四、 威胁分析（T）：1、国家宏观政策控制相对较严，对房地产发展影响较大。 目前国家对房地产打压政策明显，且短期内局面未能改观，对房地产发展影响较大。2、政府发展力度缓慢，使市民对政府的办事能力持怀疑态度。由于铁岭新区发展近六年，居住人气、市政配套、生活配套等方面发展缓慢，沈铁城际轻轨概念炒作火热，但一直未有实质性突破。市民对政府行为感到失望和遗憾，对政府领导的办事能力持怀疑态度。第七部分 地块考察结论本地块的考察结论经初步市场调查和研究分析得出：一、该地块土地取得的性价比相对较高。地块首期运作具备一定的开发条件，后期土地开发需谨慎，可持有用于土地储备。如资金充足且现金流压力不大，该地块商业

25、部分的开发模式适合长期持有。二、结合现有市场竞争态势及未来竞争格局，该地块定位为城市综合体的方向运作有风险。（详见项目定位）三、结合现有市场竞争态势及未来竞争格局，该地块定位为家居建材专业市场方向具备一定的机会。该项目未来将直接面临东北物流城项目的强势竞争，发展空间受限且受地方保护性政策影响（因有东北物流城项目的存在，市政府5年内不再规划、扶持同类项目，这点需与政府沟通明确）。该项目需考虑与东北物流城项目错位经营，其功能规划、规模体量和辐射范围是需要考量的核心问题。四、该项目开发方向适合于首期启动月星家居主力店及住宅开发，住宅部分的开发建设是该项目实现资金回笼及人气导入的有效手段。五、该地块较为适合的开发模式为先住宅后商业，运作模式与主营商业地产的发展模式相悖，且不利于现金流的快速回笼。受国家宏观调控影响，住宅部分销售周期预计较长，而商业部分又有较多的受限因素，因此，结合发展特性考虑，介入本地块开发运作风险相对较大。