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1、万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告（征求意见稿）海南正理项目投资顾问有限公司二零一三年八月目 录第一章 总论11.1项目背景与概况11.2可行性研究报告编制的依据21.3可行性研究报告的范围31.4拟建项目的主要经济技术指标31.5投资估算与资金来源31.6项目提出的背景31.7结论41.8问题与建议5第二章 投资环境与市场分析62.1投资环境分析62.2产权式酒店市场分析82.3本项目介绍112.4本项目定位122.5本项目目标客户分析152.6销售产品的确定及价格定位162.7营销策略分析162.8市场分析结论18第三章 场址选择与建设条件193.1场址选择193.2 建设场地自然条件
2、193.3 工程地质193.4交通运输条件193.5供水供电通信203.6社会经济条件20第四章 工程技术方案224.1项目概况224.2项目规划与布局234.3建筑设计254.4结构设计274.5给排水设计294.6电气设计324.7消防系统384.8暖通空调设计404.9配套设施41第五章 环境影响评价435.1 编制依据435.2 项目建设对环境的影响435.3环境保护措施445.4环境影响评价48第六章 节能节水措施496.1设计依据496.2节能概况496.3项目能耗状况506.4节能措施526.5耗能指标分析结论55第七章 劳动安全卫生与消防567.1劳动保护567.2安全卫生措施
3、567.3消防安全措施56第八章 项目实施进度安排588.1 建设工期588.2 进度安排588.3项目建设进度计划表588.4项目实施过程的控制措施58第九章 项目招投标609.1招标依据609.2招标投标管理的基本原则609.3招标范围619.4招标组织形式619.5招标方式619.6本项目的招标方案62第十章 投资估算与资金筹措6310.1投资估算依据6310.2估算范围6310.3估算金额6310.4资金筹措63第十一章 财务评价6411.1项目财务分析的主要依据6411.2项目财务基础数据6411.3营业年收入估算6511.4总成本及费用估算6911.5财务盈利能力分析7011.5敏
4、感性分析7211.6财务评价结论72第十二章 社会评价7412.1项目建设对社会的影响分析7412.2风险分析7412.3社会评价结论75第十三章 研究结论7613.1可行性研究结论7613.2建议76附件第一章 总论1.1项目背景与概况1.1.1项目名称万宁银湖温泉假日酒店项目1.1.2承办单位概况项目承办单位：三亚亚洲实业有限公司三亚亚洲实业有限公司成立于一九九三年三月三十日，法定代表人为张春花，注册资本叁仟万元人民币，经营范围包括：房地产投资、市政建设、物流服务、组织国际文化交流活动、种植、养殖业、商业贸易、商务信息服务、商务会议服务，建材、装饰材料、糖烟酒、水产品、副食品、纺织品等。1
5、.1.3建设地址万宁银湖温泉假日酒店项目位于万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东侧。1.1.4建设内容与规模本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东侧，兴隆银湖温泉假日酒店用地内。项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为54430，总建筑面积23000，其中永久性建筑12000（8栋别墅和酒店主楼、副楼等），临时性建筑11000。本项目拟保留现有的8栋别墅(建筑面积为9172.06)，并对其进行二次装修；拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建2栋商铺、61栋独栋别墅、18栋联体别墅（36套）及酒店主楼，新建总建筑面积52360，其中计容面积为40020，不计容面积为12340。项目建成后，本
6、项目总建筑面积为62532.06，其中计容面积为49192.06（含原有8栋别墅），不计容面积为12340。主要技术经济指标详见下表：序号项目单位规模一土地面积54430二总建筑面积62532.06 1已建建筑面积9172.062新建建筑面积52360 2.1计容建筑面积40020 2.1.1新建别墅建筑面积325202.1.2商铺建筑面积15002.1.3酒店主楼60002.2不计容面积（新建）12340 三容积率0.9四绿化率45%五建筑密度15%六地面停车位个3001.2可行性研究报告编制的依据1、与委托方签订的合同；2、万宁银海温泉假日酒店有限公司宗地图；3、酒店股权转让协议书；4、国
7、有土地使用权证证号：万国用（2010）第500020号；5、建设项目可行性研究指南（试用版）；6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7、房地产开发项目经济评价方法；8、城市房地产开发经营管理条例；9、海南省相关定额；10、委托方提供的其他资料。1.3可行性研究报告的范围本报告的研究范围为：项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务评价、社会效益评价等。1.4拟建项目的主要经济技术指标项目总投资：65661.41万元；项目财务净现值（所得税后）：22497.04万元
8、；财务内部收益率（所得税后）：28.83%；静态投资回收期（所得税后）：2.90；动态投资回收期（所得税后）：3.17。1.5投资估算与资金来源本项目总投资估算为65661.41万元。其中：房地产开发成本60300.54万元，房地产开发费用5360.87万元。项目资金来源详见下表：序号资金来源数额占总投资比例1银行贷款27000万元41.12%2自有资金38661.41万元58.88%4总投资65661.41万元100%1.6项目提出的背景产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房
9、地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。2001年4月，产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。海南省产权式酒店的发展已经初具规模，形成了以半山半岛、海南康乐园海航产权度假酒店、三亚湾红树林度假酒店、三亚
10、湾国际公馆等项目为代表的产权式酒店项目。但是这些产权式酒店项目户型多为小户型，销售对象也主要针对城市中产阶级的个人。目前，海南适合企业级客户别墅式的产权式酒店项目较为罕见，本项目的建设无疑将补充此区域的空白。本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是海南省唯一一家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了弘扬“教育为本，人才为主”的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同推进全国关心下一代教育事业的发展。1.7结论本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进万宁市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛
11、的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进万宁市经济的发展，改善投资环境。因此，本项目的建设是必要的。通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为28.83%，大于基准收益率10%；财务净现值为22497.04万元 ；动态投资回收期为3.17年，说明项目投资收益率高，经济效益好，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是可行的。综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，因此本项目的建设是必要的也是可行的。1.8问题与建议通过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格和经营模式下，具备良好的经济效益，项目可行，项
12、目的运行中需注意以下几个方面：1、项目建设资金的来源为企业自筹资金及银行贷款，项目建设所需资金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障，建议建设方积极与银行沟通，保障资金的及时到位，同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。2、制定切实可行的运营模式，保障客户基本收益的同时确保自身利益最大化。3、海南省酒店业竞争日趋激烈，因此，本项目在设计时应突出自己的项目特色，使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色，以吸引顾客前来。4、在工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 投资
13、环境与市场分析2.1投资环境分析2.1.1海南省投资环境分析当前海南省经济社会发展长期向好的基本态势没有改变，基础配套设施在不断建设和完善，加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不断增加，“十八大”提出增加居民收入增加了人们的购房预期，独特优越的自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等，这一系列的有利因素，都在有力支撑着我省房地产业的发展。本报告经过研究分析得出海南具有良好的房地产投资环境的重要因素如下：国内经济发展良好改革开放30多年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的
14、居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多。而近年来，随着经济社会的进一步发展，为了满足度假、疗养功能需要的购房需求不断增长，这也使得拥有优良自然环境的城市当地地产市场备受关注。海南基础设施不断完善基础设施不断完善，2012年新增公路通车里程6484公里，其中高速公路130公里；新增高铁308公里、空中航线120条、万吨以上港口泊位4个；东环高铁、海口绕城高速、三亚绕城高速、海屯高速、文昌清澜大桥等建成通车；东方电厂、海南电网跨海联网一期、华能戈枕水利枢纽等建成运营；西环高铁、屯昌至琼中高速公路、美兰机场二期、凤凰机场三期、马村港二期、国投孚宝30万吨原油码头、中海油3
15、00万吨液化天然气站线、昌江核电、红岭水利枢纽等一大批工程有力推进；博鳌机场开始征地动迁，琼州海峡跨海通道工程列入国家“十二五”规划。海南自然资源不可复制海南的气候、地理环境是中国唯一的，也是世界最好之一。海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。海南国际旅游岛上升为国家战略之后，海南政府受到国家政策的大力支持，全面推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理
16、想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来海南度假和置业，有效拉动海南的旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店的发展。2.2万宁市投资环境分析万宁市气候温和宜人，是海南最适宜居中的城市之一，其处于三亚和海口两大旅游城市的中间点，东线高速公路、东环铁路纵贯全市，交通便利。而随着博鳌机场、万宁至儋州高速公路等项目的建成，将进一步提高万宁的旅游地位。借助众多利好政策，万宁市近年来利用区位和自然资源优势推动旅游业快速发展，借旅游业的发展进一步带动旅游地产的发展，在兴隆、石梅湾、神州半岛等旅游开发区建设具有度假休闲第二或第三居所的特点居住产品，吸引岛外客户投资置业。2013年万宁市
17、继续开展“项目建设年”活动，万宁市安排实施重点项目156个，总投资131.54亿元。严格落实“六个一”项目工作机制，推进神州半岛、石梅湾、山钦湾、日月湾、南燕湾和万城、兴隆等地区项目建设。奥特莱斯品牌折扣店年内竣工投入运营。启动省级储备地项目、小海新区、中非合作圆桌会议永久会址、太阳河水上乐园、冲浪基地等项目建设。做好乌场港、港北大桥、西部槟榔旅游公路、老爷海海岸带综合治理等项目前期工作。大力开展招商引资，建立项目储备库，形成“洽谈一批、签约一批、在建一批、投产一批”的良性循环。这些项目的建成在提升万宁知名度的同时也将将对万宁的经济发展起到促进作用。随着经济的发展，万宁房地产市场预计得到进一步
18、的发展壮大。2.2产权式酒店市场分析2.2.1产权式酒店的概念及特点1、产权式酒店的概念产权式酒店是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。为保证酒店有较高的出租率和物业升值空间，产权式酒店都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区。2、产权式酒店经营特点产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒
19、店平均每年以15%的速度递增，所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。产权式酒店不同于普通的酒店，其经营模式主要有三大特点：（1）业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，产权往往为40年。（2） 酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种， 提供各种酒店式的服务， 如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费一般是40元 /平方米月。 （3）兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假, 也可以用来投资。不同的购
20、买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。资料显示，在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品，为适应人们对度假的需求而生，是一种消费投资。而在中国，作为新的投资项目出现的产权式酒店是一种单纯的投资行为。房地产商之所以乐衷于产权式酒店的开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。2.2.2产权式酒店发展现状近几年对外开放和国内经济发展，市场消费潜力
21、开始释放，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念。且随着社会的进步，旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，分时度假概念逐步被人们接受。产权式酒店进入中国才几年，其发展条件已逐渐成熟，强劲的发展势头咄咄逼人，北京、海南、秦皇岛、大连、青岛、深圳、南京等地已涌现出大批产权式酒店。我国目前产权酒店业积极向上发展，截止到2011年，全国有1500家产权酒店，资金规模2000亿元以上，业主30多万，相关从业人员近百万。通常不足50平方米的一件客房售价可能高达八十至上百万元左右，但一经开盘便被购房者争相抢购。产权式酒店价格虽高，但购买者多。2.2.3
22、海南产权式酒店发展状况海南的产权式酒店基本都属于投资型酒店。随着海南旅游地产业的扩大与发展，海南省政府也越来越重视产权式酒店的规范与管理，并试将其纳入旅游地产。政府的大力支持，与投资者和开发商的踊跃投资，加上国际旅游岛的建设进程加快，海南离岛免税、离境退税等各项利好政策的扶持，由此可预见海南产权式酒店未来的发展之路十分可观。近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档产权式酒店得到了迅速的发展，尤以三亚市发展旺盛。海南产权式酒店不乏成功案例：1、明光海航大酒店明光海航大酒店位于海口市南海大道9号，开业
23、时间2009年，拥有客房数量331套，主要以小户型房产为主，面积58m2左右，套房116 m2。年回报总房款8%（税后）每年免费住20天，可与三亚、兴隆的海航酒店交换入住。2、海南康乐园海航产权度假酒店海南康乐园海航产权度假酒店位于万宁市兴隆镇，开业时间2010年，酒店拥有575套客房，客房多为小户型别墅，海航产权酒店业主享有免费入住五星级酒店1821天，业主将酒店客房委托酒店管理公司对外经营，获取投资收益。业主每年有2周的免费入住时间，可在海航酒店集团旗下的所有连锁酒店实现交换入住。海航产权酒店的投资业主，机票5折优惠，康乐园国际高尔夫果岭费4折优惠，连锁酒店餐饮、娱乐消费8折优惠等多种体现
24、业主尊贵身份的优惠待遇。3、三亚湾红树林度假酒店三亚湾红树林度假酒店位于三亚市三亚湾凤凰路沿线，2012年开业，拥有504间客房。业主享有的优惠如下：每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。 业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均自动享受业主房价。 酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。 团体订房佣金权。业主订会议或团队房
25、享受团体价，同时可获得5%订房佣金。2.3本项目介绍万宁银湖温泉假日酒店原属万宁市兴隆温泉银湖假日酒店有限公司，该公司目前已将其全部股权及其他资产出让给三亚亚洲实业有限公司。三亚亚洲实业有限公司拟对现有酒店进行改造扩建。新建项目酒店名称目前拟沿用原有酒店名称：万宁银湖温泉假日酒店。原万宁银湖温泉假日酒店为四星级酒店，本项目拟按照五星级酒店的标准将其打造将为高端的产权式别墅酒店。本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是海南省唯一一家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了弘扬“教育为本，人才为主”的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育基地，关心国
26、家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同推进全国关心下一代教育事业的发展。项目建设内容如下：1、本项目拟保留项目用地内的8栋别墅，并对其进行装修改造。改造后每栋将建成10套集约式套房。2、新建2栋沿街商铺、1栋酒店主楼，商铺对外销售，酒店主楼主要为酒店大堂、餐饮、会议等功能。3、在项目用地内重新规划建设61栋独栋别墅、18栋联体别墅，每栋别墅均带有地下室，地下室主要作为影音、健身、酒窖等功能用房。项目建设完成后酒店的客房类型及数量如下表：序号别墅类型客房数量备注1豪华别墅10栋房间尺寸：360m2（不含地下室）2VIP别墅10栋房间尺寸：360m2（不含地下室）3一般别墅41栋房间尺寸：30
27、0-360m2（不含地下室）4联体别墅36套房间尺寸：300m2（不含地下室）5原有的别墅80套房间尺寸：100m2左右2.4本项目定位2.4.1项目定位分析1、项目形象定位本项目定位为高档产权式别墅酒店，以温泉度假、商务休闲的理念为主，充分利用银湖酒店已经形成的旅游度假氛围和成型的产品条件，舒适优美的自然环境优势，先进的酒店配套，精心打造集温泉、餐饮、客房、会议、娱乐、拓展培训等于一体的特色度假居住中心，成为一个具有多种特色的旅游区域，而不仅仅是一个单一的旅游休息地，它将为游客提供一系列的自然景观游览活动设施。酒店别墅乡村部落般错落有致，返璞归真，还原陶渊明式的世外桃源。而每栋别墅都有独立的
28、庭院，独立的泳池，阳光洒满、清风抚慰，人性化布局，细节精致，心灵spa；主卧顶级套房设计，起居室、步入式更衣间、桑拿房，双重尊贵客厅，方正大气，古朴典雅，低调奢华，心境淡然宜人的环境，高档豪华的配套设施，规范化的管理，贴心的服务，使每位客户能够真正享受置身于天堂般的服务待遇，让每位酒店产权投资者物超所值。本项目品牌特色为“清华大学紫荆学院游学班基地”、“国家关心下一代工作委员安全教育基地”，将成功打造海南省酒店业首家游学基地。“清华大学紫荆学院游学班基地”学员多为企业总裁、总经理或其他行业内非常成功的人士，具有相当的购买力。而“国家关心下一代委员会”委员一般都具有较高的社会地位，特别是那些长期
29、在党、政部门担任过领导职务和各行各业的德高望重的老同志，通常也具有较强的经济实力。本项目集中优势，将巨资打造富贵者的天堂，奢华的典范。酒店将配备一系列可根据不同需要进行灵活配置的会议室和活动厅，活动厅室内可供活动空间面积广，会议室宽阔大气，均配有无线上网接入和电话会议联网设施。酒店拥有专业的MICE（会议、奖励、大会和活动）策划专家团队，将在景色宜人的环境中以丰富广博的知识和独具创意的团队建设方案为宾客打造一场成功圆满的会议或活动。精心营造，特色服务，酒店为学员们提供豪华的商务学术会议室、高尔夫俱乐部、三个大型户外温泉游泳池、户外温泉按摩池等一流的娱乐设施，高档居家别墅，为每一位学术研究者营造
30、全面周到的学习深造环境，打造万宁兴隆银湖酒店金牌学术基地的品牌特色。2、产品目标定位本项目建设完成后将提升海南岛休闲度假酒店的品牌形象；为建设海南国际旅游岛成为世界级的旅游目的地做出贡献；完善万宁市旅游服务配套设施，提高在国际市场上的竞争力；完善万宁市旅游服务硬件设施，增强客户满意度，提升客户重复入住率等。3、产品性质定位高档次的产权式（分时式）温泉别墅，由专业酒店管理集团管理，是万宁市兴隆镇唯一的园林湖畔式别墅酒店。4、产品档次定位每个建筑细节精心设计，每处景观、植物、流水、雕塑精心独具，提供广阔的想象空间，每个配套高端、现代、人性化，每处设计高档、温馨、美观，打造奢华温泉度假别墅。5、产品
31、投资分析高回报、低风险的享受型投资2.4.2项目特色分析1、品牌特色海南省终年气候宜人，是最佳的旅游体验之地。在这里，四季如春，有鸟语花香，丰富的资源物质，革命历史和文化遗址，也是游学的胜地。目前为止，海南省并没有正规的游学基地，更多的学子通过自行组织来海南游学，但由于对海南省的了解有限，往往得不到最好的游学效果。本项目创立了海南省清华大学紫荆学院班游学基地，该基地是海南省唯一一家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了弘扬“教育为本，人才为主”的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同推进全国关心下一代教
32、育事业的发展。项目将打造金牌学术基地，特色奢华温泉别墅区域，为企业家、金融家和成功人士建立集商务、社交、娱乐休闲、养生等功能为一体的服务平台。2、温泉特色海南建设国际旅游岛，提出了打造健康岛的理念。兴隆温泉旅游资源丰富，号称“世界少有，海南无双”，富含矿物成分，温度高达80摄氏度，有极强疗养功效，是海南省第一个开发的温泉。酒店内部提供天然温泉入户，温泉水直接输送到客房浴室。室外有温泉按摩池、药浴、足疗、鱼疗、热带水果浴以及湖畔垂钓等，健康品味生活。本项目稀世难求的地产资本，向社会各界精英奉献稀缺山水温泉独栋官邸。3、园林特色酒店总体结构设计独特，风格浪漫，环境典雅，整个建筑群环绕一个曲线流畅，
33、清澈荡漾的中心湖畔，郁郁葱葱的林荫小径，绿草如茵的草坪，犹如进入如诗如画的人间仙境，使人忘却世间烦恼，流连忘返。酒店规划布局及功能分区最大限度的满足业主“自然、生态、山水、海景”的追求。园林呈现出立体化三层景观：公共绿地和园林相互结合，构成一级景观；高大的珍惜棕榈科植物和自然起伏的地形构成酒店的二季景观；清澈的山间小溪贯穿整个酒店，再配以景观水池，构成酒店的三级景观。星罗棋布的水榭、幽径，小桥流水，错落有致的泳池、湖泊，与整片酒店交织融合。园林中水系景观更是达到3万多平方米，拥有面积为47亩的银湖，以其为中心，三个大面积的豪华泳池分布酒店，碧波荡漾的超大泳池镶嵌在园林之中，水成为绝对的主题，建
34、筑因为水而更加动人。瞰山而归，拥湖愈贵，项目山水珠联璧合。4、配套特色万宁市位于海南省东部沿海，市区北距海口139公里，南离三亚市112公里，是海南东部旅游热线的中间站，海南东线高速公路横贯全境，交通便捷，可谓三亚市的“后花园”。项目位于兴隆华侨旅游区中心，交通便利，距海口市约2小时车程，距三亚市约1小时车程。项目周边散布的风景点有著名的兴隆热带雨林植物园、石梅湾、热带花园、兴隆亚洲风情园等等。项目东部紧邻兴隆山，著名的银湖位于项目内部，依山伴水，环境宜人。2.5本项目目标客户分析本项目产品主要为高端度假别墅，购买产权式酒店别墅的个人客户将拥有较强的购买力，他们或为知名企业的总裁、CEO、总经
35、理，或为其他行业非常成功的人士。这一部分人购买一般不做投资，或是用作处理商务事物的场所，或是作为个人第三居所，退休养老之用；购买产权式酒店别墅的企业都具有非常雄厚的资金实力，购买后自用，用作接待客户、度假或是企业培训基地。结合本项目建设所处的独特的地理位置和项目市场定位，及建设方的销售意向，本项目的客户群主要为清华大学紫荆学院总裁班的学院、香港马会会员、游艇俱乐部会员、高尔夫俱乐部会员等高端人士。2.6销售产品的确定及价格定位本项目为万宁银湖温泉假日酒店项目，项目包括2栋商铺、61栋独栋别墅和18栋联体别墅。项目建成后总建筑面积为62532.06，其中计容面积为49192.06（含原有8栋别墅
36、），不计容面积为12340。根据项目周边的房地产销售情况及咨询三亚亚洲实业有限公司工作人员，本项目别墅按照五星级酒店的标准进行装修，预计销售价格如下：序号别墅类型客房数量销售价格备注1VIP别墅10栋2000万元/栋房间尺寸：360m2（不含地下室面积）2豪华别墅10栋1500万元/栋房间尺寸：360m2（不含地下室面积）3一般别墅41栋1000万元/栋房间尺寸：300-360m2（不含地下室面积）4联体别墅36套600万元/套房间尺寸：300m2（不含地下室面积）5原有的别墅9172.06m2 18000元/ m280套，房间尺寸：100m2左右6商铺150018000元/ m22.7营销策
37、略分析2.7.1项目营销理念根据本项目的特点，本项目的营销将分四步走：准备期：树立产品形象现场和户外广告先行，按照形象统一发布，让消费者关注并期待本项目的推出。概念导入、升级期：建立影响力突出本项目的特点，导入项目建设的概念，吸引消费者对项目的持续关注。核心卖点传播期：精准渠道，拓展客户，保证项目产品短期内的热销。营销活动结合推广主题深度开展，运用公关、新闻、促销、展会等方式聚焦大众目光。同时，分析潜在的客户群，对项目产品内涵进行深度解析。整合多种推广手段，不断掀起市场热潮。品牌生活体验期：强势推广，极致展示，保证持续热销一方面发挥项目独有的资源优势，将项目带入销售忠诚期，另一方面，直接的生活
38、体验会给项目带来良好的口碑。同时，运用外界形成的强大视觉漩涡，持续性的挖掘客户资源，保证项目的销售业绩。2.7.2项目营销手段广告策略建议：整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期，奠基及后期。前期的广告宣传主要为市场造势，引起市场关注，扩大影响力。项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介，在该阶段，力将信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域。后期广告宣传主要为了增加受众的记忆度，提升项目的品牌度。在整个广告宣传活动中，应与万宁市的旅游宣传媒体进行良好的合作。户外媒体户外媒体能迅速，有效的提高产品知名度，建立产品品牌度。比如大型广告牌和路灯POP或灯箱广告。大型广告牌可以很好的体现项
39、目的档次，有利于项目品牌形象的建立。路灯POP或灯箱广告信息覆盖面广，可以迅速提高项目的知名度。电视媒体电视媒体历来是注目率最高，覆盖面最广的一种大众媒介。电视广告能够使信息量的到达率达到最高，是快速提高产品知名度最适合的媒体。互联网互联网做为一种新型的传播媒体，已越来越多的运用于商业活动中，互联网主要特点为没有地域传播的限制，信息可以通过网络传输到达任何一个地区和国家，而且还可以用来进行商务活动。2.8市场分析结论本项目定位清晰，本身配套优越，资金来源明确，目标客户清楚，市场投资环境良好。第三章 场址选择与建设条件3.1场址选择万宁银湖温泉假日酒店项目为万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东侧，总用
40、地面积为54430m2（合81.645亩）。3.2 建设场地自然条件兴隆地处低纬度热带北缘，属季风性热带气候区，特点是：日照时间长、辐射能量大、雨量充沛、干湿季变率大。年平均气温23.8，最高平均气温28，最低平均气温18.8。年平均日照时数2225.2小时，7月份日照时数最长达258小时，最少3月为113小时，年降雨量1691.7，510月为雨季，9月为降雨量高峰期，平均雨量300.7，年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风，平均风速3.23m/秒。地震裂度：7度地下水：地表以下510米左右。3.3 工程地质项目区所在区域地质情况良好，主要由杂填土；中液限粘土；含细粒土砾砂
41、组成。含少量粉砂、细砂粒。稍光滑，干强度中等，韧性中等，含细粒土砾砂：灰黄、浅灰色、饱和，稍密中密状。主要由石英粗砂和砾石组成。3.4交通运输条件公路：项目区的交通运输条件较好，兴隆镇通过一条二级公路与海南东线高速公路相通，通过高速公路很方便地到达海口和三亚。兴隆镇已建成了较为完善的路网结构,项目区用地范围周围均有道路经过。2011年东环高铁开通,贯穿万宁全境。空运：兴隆镇距离海口美兰机场180公里，三亚凤凰机场80公里。两机场已开通到香港、澳门、韩国、日本、新加坡、曼谷、吉隆坡、莫斯科、圣彼得堡、曼彻斯特等地的固定国际航班。3.5供水供电通信兴隆镇已建成一个5000吨的自来水厂, 兴隆镇基础
42、设施完备，电网已并入海南省网，电网覆盖率已达98%以上，供电设备先进，镇内现有110KV变电站1座，35KV变电站1座。 兴隆镇邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内1000多个城市县和世界上180多个国家和地区。项目所在地已有中国联通、移动通讯信号全覆盖，视讯网络等通讯业务都已开通，为项目建立与外界物流、商流、信息流提供了良好的基础。3.6社会经济条件近年来，万宁市委、市政府凭借万宁市丰富的旅游资源，从实际出发，坚定地实施以开发“一带两区”为发展战略重点，推动全市经济社会整体发展的科学决策，已经取得了显著的成果，产生了良好的社会影响和经济效益，为推进全市经济建设实现又好又快发展创造了有利条件，
43、奠定了坚实的基础。2012年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，抢抓国际旅游岛建设新契机，全面加快“一带两区”建设步伐，凝心聚力，攻坚克难，锐意进取，各项工作均取得较大成效。经济持续健康发展，改革开放步伐加快，民生得到较大改善，社会保持安定和谐，各项社会事业取得新进步。2012年全年，万宁市实现地区生产总值135亿元，增长10.1%。地方公共财政预算收入首次突破十亿大关，达到10.32亿元，增长25.6%。固定资产投资112.1亿元，增长25%。社会消费品零售总额40.17亿元，增长15.5%。城镇居民人均可支配收入19980元，增长14.4%；农村居民人均纯收入80
44、17元，增长15.6%。先后荣获全国“三资”管理示范市、全国农田水利基本建设先进单位、中国十大体育营销城市、全省人口和计划生育先进市等荣誉称号。旅游发展竞争力不断增强。精心打造旅游精品，东山岭、兴隆热带花园创建国家4A旅游景区工作加快推进。赴北京、西安、重庆开展旅游城市推介暨旅游地产展销取得喜人成绩。成功举办冲浪节、槟榔文化节、中华龙舟赛、海钓赛、中非合作圆桌会议、世界旅游文化小姐中国总决赛等节庆赛事会展活动，万宁知名度、美誉度不断提高。全年全市接待旅游过夜人数347.55万人次，比上年增长1.5%，其中，旅游饭店接待旅游过夜人数321.81万人次，下降1.2%（其中，境外过夜人数6.05万人
45、次，下降10.1%）；社会旅馆接待旅游过夜人数25.74万人次，增长54.7%。旅游饭店客房出租率53.4%，平均房价167.10元。全市旅游总收入25.09亿元，比上年增长6.3%。2013年万宁市继续加大旅游市场监管力度，完善联合执法和市场巡查工作机制，确保旅游市场安全有序发展，推动万宁从传统的观光旅游向休闲、度假、养生旅游转变，从过去的旅游通道、旅游驿站向旅游目的地转变。第四章 工程技术方案4.1项目概况本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东南侧，现有兴隆银湖温泉假日酒店用地内，项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为54430，总建筑面积23000，其中永久性建筑12000（8栋别墅和酒
46、店主楼、副楼等），临时性建筑11000。本项目拟保留现有的8栋别墅(建筑面积为9172.06)，并对其进行二次装修；拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建2栋商铺、61栋独栋别墅、18栋联体别墅（36套）及酒店主楼，新建总建筑面积52360，其中计容面积为40020，不计容面积为12340。项目建成后，本项目总建筑面积为62532.06，其中计容面积为49192.06（含原有8栋别墅），不计容面积为12340。主要技术经济指标详见下表：序号项目单位规模一土地面积54430二总建筑面积62532.06 1已建建筑面积9172.062新建建筑面积52360 2.1计容建筑面积40020 2.1.1新建别墅建筑面积325202.1.2商铺建筑面积15002.1.3酒店主楼60002.2不计容面积（新建）12340 三容积率0.9四绿化率45%五建筑密度
