江苏正宏置业有限公司管理制度手册.doc

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1、江苏正宏置业有限公司管理制度手册 2012年4月 第一章 办公室岗位职责4一、办公室工作内容4二、办公室主任工作职责5三、办公室行政助理职责5第二章 财务部岗位职责6二、财务部经理岗位职责6三、 财务会计岗位职责7四、 出纳员岗位职责8第三章 销售部岗位职责9一、销售部岗位职责9二、销售部经理岗位职责9三、销售部经理岗位职责10四、销售部置业顾问岗位职责10第四章 工程管理部工作职责10一、部门目标11二、基本职责11三、部门经理岗位职责11四、项目管理工程师岗位职责11五、材料管理工程师岗位职责12六、技术管理工程师岗位职责12第五章 工程招投标工作管理制度18一、目的18二、适用范围18四

2、、职责18五、工作内容18第六章 工程管理部工地检查制度20一、目的20二、检查方法20第七章 材料设备采购管理制度20一、目的20二、适用范围20三、工作职责：21四、 操作程序：21第八章 项目经理部的架构与建制23一、项目经理部的定位23二、项目经理部的岗位划分及人员配备23三、项目经理部工作内容24四、项目经理部工作职责25五、项目总经理工作职责25六、项目总经理工作权限26七、项目经理部主管工程师职责26八、专业工程师岗位职责26第九章 项目经理部工程管理程序28一、目的28二、范围28三、职责28四、主要内容28第十章 施工图纸会审管理制度32一、目的32二、参加人员32三、工作职

3、责32第十一章 设计变更和工程签证管理程序35一、目的：35二、适用范围： 35三、操作程序：35四、支持性文件及质量记录36五、开工前的准备工作37六、施工质量预控37七、施工质量过程控制38八、事后控制与成品保护38九、工程验收38第十二章 工程进度控制及管理办法39一、目的39二 、职责39三、工作内容39第十三章 住宅交付使用标准规定40一、住宅竣工验收操作流程40二、住宅竣工验收操作规范41第一章 办公室岗位职责一、办公室工作内容（一） 公司人事管理工作1、 协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；2、 协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；3、 协

4、助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作；4、 协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力；5、 负责员工工资的管理工作；6、 负责正式员工劳动合同的签订；7、 负责保存员工相关个人档案资料；8、 负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利；9、 根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作；10、 负责为员工办理人事方面的手续和证明。（二） 公司行政管理工作1、 制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况；2、 负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；3、 根据董事会批准的行政费用总额度，每月制定公司行政费用预算，并严格控

5、制行政费用的支出；4、 负责公司资产的管理，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收、使用登记及定期检查使用情况的制度；5、 负责公司印章和介绍信的管理，严格执行印章和介绍信的使用规定；6、 负责公司文件的管理工作；7、 根据公司行政管理制度，做好电话、传真和复印机等设备的使用和管理；8、 负责公司车辆的管理和调度工作；建立车辆档案，做好车辆的维修、保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机、非司机的安全教育工作；9、 负责公司外围环境卫生的管理；10、 负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理；11、 负责员工食堂工作的管理；12、 负责对外的接待及票务、住宿等工作；13、 根据总经理的

6、指示，积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议；14、 负责公司大事纪工作；15、 负责信访接待工作；16、 负责对派出所、安委会、居委会等单位的联系工作； 17、 负责办理营业执照、代码证、统计证、税务证等的换发年检工作。（三）公司考勤制度一、上下班时间1、正常工作日作息时间：上午：8:0012:00 上班及工作时间；中午：12:0014:00 午餐及休息时间；下午：14:0018:00 工作及下班时间。3、节假日或特殊情况如有调整另行通知。二、考勤工作1、考勤工作以部门为单位组织实施，即各部门负责收集本部门员工的遵章守纪情况，办公室负责每月考勤记录的汇总统计和督促检查执行情况。2、每

7、月职工的考勤工作记录由各部门领导收齐后于次月1日交办公室汇总统计，作为员工下月工资核算的依据。3、考勤工作是一项严肃而细致的工作，关系到职工的工作考核、业绩评价和奖惩等切身利益，各部门领导应本着高度负责、秉公办事的态度做好该项工作。三、迟到、早退及外出1、员工未经请假超过上班时间及早退时间在15分钟内的，每次扣除当月工资15元，迟到、早退超过15分钟的按半天事假计扣工资。2、如遇大雾、大雪等恶劣气候影响所造成市内交通困难，或发生意外事故而不能按时上班的，可按有关规定酌情处理。3、在工作时间内因工作需要外出，应征得本部门领导同意并做好外出记录，以便掌握人员去向。部门负责人外出直接向公司领导请假。

8、员工出差应按规定报批。4、未经部门领导同意，在工作时间内擅自离岗外出者，一律按早退规定处理。5、每月迟到或早退三次以内者，部门领导给予批评教育，三次和三次以上者扣除当月全额绩效收入。四、病假1、员工因病或非因公负伤需请假，应有医院出具的病历证明，属急诊情况的应及时通知所在部门领导，并在上班后补交医疗证明2、超过三个月属长病假的员工，工作年限不满十年的，从第四个月起发给基础工资的80%，工作年限超过10年以上的，发给基础工资的90%。3、员工病假的日数应为剔除所含的公休或国定假后的实际天数。二、办公室主任工作职责（一） 完成公司领导交办的各项工作；（二） 负责公司的人事管理、工资管理工作；（三）

9、 负责公司的财产管理工作；（四） 督促检查各部门执行公司规章制度情况；（五） 行政费用的计划预算编制及使用情况的审核；（六） 公司印章、介绍信及文件档案的管理；（七） 公司的所有后勤保障，即：车辆安排、安保、食堂、接待、票务、办公用品购置等。三、办公室行政助理职责（一）打印公司文件，并负责办公室电话、传真、复印机等到设备的使用权用与管理；（二）负责报刊、信件的发放、转送工作；（三）保证各部门联络畅通，并了解各部门工作内容；（四）负责考勤登记工作；（五）登记公司员工外出内容；（六）布置公司会议的会场，负责通知参会人员会议时间、地点，必要的做会议记录；（七）热情接待来访人员，做好信访工作；（八）积

10、极参与各项活动，协助办公室主任处理应急事。第二章 财务部岗位职责一、财务部工作内容（一） 参与制定本公司财务制度及相应的实施细则。 （二） 参与本公司的工程项目可信性研究和项目评估中的财务分析工作。（三） 负责董事会及总经理所需的财务数据资料的整理编报。（四） 负责对财务工作有关的外部及政府部门，如税务局、财政局、银行、会计事务所等联络、沟通工作。（五） 负责资金管理、调度。编制月、季、年度财务情况说明分析，向公司领导报告公司经营情况。（六） 负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款。负责销售楼款的收款工作，并及时送交银行。（七） 负责每月转账凭证的编制，汇

11、总所有的记账凭证。（八） 负责公司总长及所有明细分类账的记账、结账、核对，每月5日前完成会计报表的编制，并及时清理应收、应付款项。（九） 协助出纳做好楼款的收款工作，并配合销售部门做好销售分析工作。（十） 负责公司全年的会计报表、帐薄装订及会计资料保管工作。（十一） 负责银行财务管理，负责支票等有关结算凭证的购买、领用及保管，办理银行收付业务。（十二） 负责先进管理，审核收付原始凭证。（十三） 负责编制银行收付凭证、现金收付凭证，登记银行存款及现金日记账，月末与银行对账单和对银行存款余额，并编制余额调节表。（十四） 负责公司员工工资的发放工作，现金收付工作。二、财务部经理岗位职责（一） 具体负

12、责本公司的财务会计工作1、 对各项财务会计工作定期研究、布置、检查、总结。严格遵守财经纪律和公司各项规章制度。不断改进和提高财务会计工作水平。2、 督促本公司加强定额管理、原始记录和计量检验等基础工作。3、 认真审核会计凭证和会计报表，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚、报送及时。（二） 组织制定本公司的各项财务管理制度1、 制定的各项财务管理制度应便于各部门管理和核酸并有利于提高经济效益2、 随时检查各项财务制度的执行情况，发现违反财经纪律、财务会计制度的，及时制止和纠正，重大问题应向公司领导汇报。3、 及时总结经验，不断完善各项财务管理制度。（三） 组织编制本公司的财务收支计划，按

13、时报送公司领导，并检查各部门执行情况1、 在编制财务收支计划前，应要求各职能部门提供切实可行的收支计划明细表，经审核验证后据此编制本公司的财务收支计划和编制说明。2、 经总经理审批的财务收支计划，应组织有关职能部门严格实施，不得随意突破。3、 资金掉要如实反映矛盾和问题，有效利用现有资产，保证经营活动正常进行。（四） 组织编制本公司的成本计划和费用预算，并将各项计划指标分解下达落实并检查执行情况。1、 编制的成本计划应现金合理，费用预算应厉行节约，费用开支不突破规定范围。2、 在本公司总经理的组织下，应将成本计划和费用预算案项目分解，逐步落实到各职能部门。3、 设计必要的台帐及时反映、分析计划

14、或预算执行情况。并向各职能部门反馈。（五） 充分运用会计资料，分析经济效果，提供可靠信息，预算经济前景，为公司领导决策提供依据。（六） 组织本公司财务人员学习政策法规和业务技术，负责财会人员的考核。（七） 负责协调财务和各部门的工作，多于其他部门联系、协调，把财务工作纳入正轨。（八） 负责保管公司财务专用印鉴，并按公司财务制度使用印鉴。（九） 负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款。 （十） 完成公司领导交办的其他工作。三、 财务会计岗位职责（一） 设置和登记总帐和各明细账，并编制各类报表。1、 编制总长科目余额表，并与有关明细账核对，保证帐帐相符。2、

15、编制会计报表。各种会计报表做到数字真实，计算准确，内容完整，及时使报送政府有关部门。3、 协助办公室建立低值易耗品台帐。4、 各类帐户设置应做到齐全、明晰、同时设置和登记固定资产明细表（二） 根据工财务管理制度和会计制度，登记总账和明细帐，账户应按币种分别设置。（三） 会同其他部门定期进行财产清查，及时清理往来帐。1、 根据本公司财务管理制度，负责设计下发清查明细表，定期组织对固定资产、低值易耗品、库存商品和物资、应收帐款、银行存款和现金进行盘点清查。2、 对盘盈、盘亏、报废毁损、坏帐损失，应查明原因，分清责任，专项报告。按规定的审批权限批准后方的进行会计处理。（四） 编制和保管会计凭证及报表

16、。负责编制公司的转账凭证、记账凭证并分月编号，做到规格化。每月终了，要整理会计凭证和资料，集中保管。年终办完财务决算后，应将全年的会计资料收集齐全，整理清楚，分类排列，以便查阅。需要归档的会计资料，应按有关规定及时归档。（五） 负责控制财务收支不突破资金计划，费用支出不突破规定的范围。（六） 会同有关部门拟定固定资产管理、材料管理、资金管理与核算实施办法。对于固定资产、商品、材料、低值易耗品等手法、转移、领退和保管，都要会同有关部门制定手续制度，明确责任。（七） 负责成本核算和利润核算1、 拟定本公司成本核算办法，编制成本、费用计划，加强成本管理的基础工作，核算成本和费用。2、 编制成本、费用

17、报表，编制；利润计划，办理销售款项的结算业务；负责销售和利润的明细核算。3、 正确计算销售收入、成本费用、税金和利润以及其他各项收支。（八） 完成财务经理交办的其他工作。四、 出纳员岗位职责（一） 办理现金收付和银行结算业务：严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据有关人员审核签章的收、付款凭证，进行复核，办理款项收付。对于重大的开支项目，必须经过会计主管人员、公司领导审核签章，方可办理。收付款后要在收付款凭证上签章。（二） 库存现金不得超过银行核定的险恶，超过部分要及时存入银行。不得以 “白条”抵充库存现金，更不得任意挪用现金。（三） 严格控制签发空白支票。如因特殊情况确需签发不填

18、写金额的转账支票时，必须在支票上写明，收示单位名称、款项用途、签发日期、规定限额的报销期限，并由使用支票人在支票登记薄上签章。逾期未用的空白转账支票，要及时收回注销。不得将空白支票交给其他单位或个人签发。对于填写错误的支票 ，必须加盖“作废”戳记，与存根一并保存。支票遗失时，要立即向银行办理挂失手续。（四） 编制和保管会计记账凭证。根据审核无误的收、付款原始凭证，填制记账凭证，记账凭证的内容必须填齐，附有原始凭证。填制会计凭证的字迹必须清晰、工整并正确使用会计科目。要妥善保管会计凭证，应按编号顺序，折叠整齐，按月装订成册，加盖封面、封底、盖章归档。（五） 登记现金和银行存款日记账。1、 根据记

19、账凭证，逐笔按顺序登记现金和银行存款日记账，做到日清日结。现金的账面余额要同时及库存现金核对相符。银行的账面余额要及时与银行对帐单核对，月末要编制“银行存款余额调节表”，使帐面余额与对帐单上余额调节相符，对于未达帐项要及时查询，要随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票。不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算。2、 出纳员不得兼管收入、费用债权、债务帐薄登记工作以及稽核工作和会计档案保管工作。（六） 保管库存现金和各种有价证券。对于现金和各种有价证券，要确保其安全和完整无缺，如有短缺，要负责赔偿，保险箱密码要保密，保管好钥匙，不得转交他人。（七） 保管有关地税、国税的计算机代码因帐、空

20、白收据和支票出纳员说管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。签发支票所使用的各种印章；财务章、法人印章由财务经理负责保管。对于空白收据和空白支票必须严格管理，专设登记薄登记，认真办理领用注销手续。（八） 完成财务部经理交办的其他工作。第三章 销售部岗位职责一、销售部岗位职责（一）正确掌握市场1、 定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。2、 收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。3、 负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行透彻的分析。（二）确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划。 1、完成公司下达的销售任务为

21、目的，确定销售目标，制定销售计划。2、 监督计划的执行情况，将销售进展情况及时反馈给总经理。3、 根据项目的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。4、 完善房地产营销策划方案，制定执行系统并监控执行结果。（三）管理销售活动1、 制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。2、 营销队伍的组织、培训与考核。3、 客观、及时的反映客户的意见和建议，不断完善工作二、销售部经理岗位职责销售经理的主要职责是组织、安排、落实销售部的各项工作。领导完成项目销售工作。具体内容分为以下几项：（一）负责销售部行政管理，组织协调销售部各项日常工作。（二）负责销售部工作时间、人员安排，管理

22、、监督销售部工作纪律。（三）负责业务员工作行为，形象规范管理。（四）负责工作环境卫生监督、管理。（五）负责销售部销售业务管理：1、 定各阶段销售目标，根据市场状况及时调整销售策略及销控计划，策划组织实施各项销售工作。2、 组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客户等回馈信息，为公司决策提供依据。3、 定期组织安排房地产市场调查与分析，提出市场调查报告，全面掌握市场情况，为公司经营决策提供依据。4、 协调配合业务员与客户的谈判，监督接待、谈判签约等销售进程，促进成交，审核合同条款。5、 组织每周销售例会，总结销售情况。6、 负责组织业务培训及考核。7、 制定并组织销售业务流程、监督实施。8

23、、 制定并组织填写各类销售统计报表，监督建立客户档案管理。9、 处理各种突发事件，完成公司交办的其他工作任务。 （六）做结佣函，每月统计销售人员佣金、工资情况，列明细表。三、销售部经理岗位职责售楼处销售主管一名，协助经理负责处理并完成每日的行政事务工作。具体工作职责如下：（一）每日10：00前完成前日来电、来访的确认工作，如发现问题汇报经理。（二） 每日11：00前完成剪报及前日剪报资料收集工作、核对销控。（三） 每日下午17：30前完成当日白班作业的汇总工作。（四） 常规工作如下： 1、 负责销售发票、保留单、认购单、合同的使用控制及归档保管。2、 负责每日的记帐。3、 负责复审每日签约的合

24、同、认购单、保留单。4、 负责销售部的排班及考勤管理、记录。5、 负责会议的记录、文稿撰写等文秘工作。6、 负责填写工作日志、销售日报及销控表的核对和填制、销售统计工作。7、负责销售部办公用品的管理。8、 配合经理完成销售及经理交办的其他工作四、销售部置业顾问岗位职责1、了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规，熟悉房地产市场情况。2、了解并掌握项目的各项情况，作到了如指掌，忌一知半解。3、 依照公司要求完成各阶段销售任务。4、 依照销售工作流程，负责接待、看楼、谈判、签约工作，能独立完成整个业务流程。5、 催收成交客户的后期房款，办理相关手续。6、 及时反馈客户情况及销售中各种问题。7、 配

25、合销售经理完成市场调查及信息反馈工作。8、 按照公司要求填写相关表格，并建立客户档案。9、 严格遵守公司和销售部各项规章制度及管理办法。10、 学习、吸收新知识，不断提高自己的业务水平，在工作中学习，在学习中更好的工作。第四章 工程管理部工作职责一、部门目标建立完善工程管理的规范性文件及相关制度，为各项目经理部提供技术、信息支持，使公司在规定时间内，以具竞争力的成本，提供高品质及不断改进的住宅产品，在客户中建立优质及物有所值的良好声誉。二、基本职责项目管理：工程管理制度，施工质量、进度、签证等监控。材料设备采购：选择合格供应商，样板示范，招投标工作。技术管理：建筑技术信息收集，专业培训，优化设

26、计、施工，信息交流。三、部门经理岗位职责确定部门的组织构架，规定下属的工作范围及管理、监理职能；选择下属，进行技能培训，以便保证人才和物力的使用效率最高；通过与其他部门的协调，安排本部门的工作或本部门与其他部门或单位的活动；组织部门工作周例会，检查指定业务工作完成情况， 贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作月报告；对本部门的工作承担责任；协助下属处理重要的和困难的工程管理或技术性问题；在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库；审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；检查各项目管理部工程进度，采取有效的管理措施，以确保公司的最佳赢利程度，并

27、使工程符合合同规定的质量标准。四、项目管理工程师岗位职责组织公司相关部门进行施工总承包、施工监理招投标工作并对所有过程中资料进行汇总归档。负责项目IC卡、施工、监理中标通知书的办理。根据工地检查规范及考核标准，定期或不定期考核各项目部土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告；收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为项目部提供技术服务支持；审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保各项目部执行的是最有效的工程规范；五、材料管理工程师岗位职责负责编制和完善甲供材料管理程序文件；建立和完善建材供应商和

28、产品质量标准、建材行情信息库。力求材料性能特征应用技术精湛。保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性；积极推行“住宅联盟”建材采购网上交易新举措，扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。建立合格供应商名册一览表，保证工程质量，规避风险。每次招投标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、评估并作好考评记录。对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充；制定甲供材料招标文件标准文本评标标准相关表单；编制甲供材料入围资格、供应商考察考评评定标准，作为合格供应商考察和评定工作的依据；组织并负责实施甲

29、供材料采购招投标和合同签约工作；编制甲供材料现场检验和验收指导书，并分发各项目部备案，作为材料检验和验收的依据之一，确保工程应用材料质量；编制甲供材料供货进度，质量执行情况统计表和供应商合同履行综合考评表，并分发各项目部备案，作为考核各项目部甲供材料管理和各供应商材料供应执行情况的依据；定期收集供应商甲供材料购销信息和各项目部甲供材料管理工作信息，进行评估分析，提交书面报告；积极推广应用新材料、新技术，定期组织各项目部交流、研讨、培训等活动，力求直接体现在设计方案或设计施工图中；工程竣工，公正、公平考核甲供材料供应商合同履行情况，收集各方面信息，填写合格供应商评审表，作为今后项目材料采购供货商

30、选择的依据。六、技术管理工程师岗位职责与集团设计工程部接口，获取建筑工程技术信息；收集有关新材料、新技术、新工艺、新设备等方面的科技情报，组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、节支、环保要求；制订培训计划，积极推广使用先进技术和科学管理方法；在扩初设计开始前向设计院提供结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计要求；对于结构体系复杂的建筑组织专家对施工图设计进行优化工作；审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；与设计院、成本管理部密切配合，解决施工过程中的图纸变更问题；建立可为项目服务的外围专家组；组织与同行业项目管理方面的信息交流。

31、1项目管理A. 招标管理项目经理资料项目部成员资料在建项目已建项目确定考察小组成员考察日程安排明确评标原则听取各项目部对原招标文件的意见汇总施工单位情况明确招标小组组长招标阶段明确标段划分及分配原则明确让利范围、工期、保修期、一标几投，中标安排等招标具体内容明确工程指导性造价进行招投标与考察排名靠前的施工单位进一步联系，阐明我公司具体要求。明确其最终合作意向。收集各类招标文件汇总各部门意见请各相关部门提意见优化招标文件修改报主管总经理审批制定考察细则报主管总经理审批实施考察汇总考察情况明确拟邀竟标单位报主管总经理审批安排考察事宜B. 工程管理 进度管理 要求各项目部每月初提供当月的施工进度计划

32、。 每月初至工地现场拍摄工程形象进度照片。 要求各项目部提供每周例会会议纪要。 每月中旬至现场检查实际进度情况，对可能出现的工期拖延提出预警。 每月下旬至现场检查最终进度情况，拍摄形象进度照片并编制当月进度对比表。 要求各项目部提供当月监理月报分析影响工期的原因（如设计变更、报批保健、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源）、采取过的补救措施及下一步相应的赶工方法。 质量管理 做好与技术管理小组的对接工作，及时了解新技术、新材料的情况。 参加各项目部施工图纸会审会议。 对施工中遇到的难题提供技术支持。 不断收集最新的施工规范，并及时提供给各项目部作为参考。 审批项目部提交的施工组织设计。 不定

33、期检查各分部分项工程实际操作是否与施工组织设计一致。 每月初至项目部检查上月资料档案（如监理日记、监理月报、隐蔽工程验收单、原材料复试报告等）并提出整改通知。 每月下旬至项目部进行复查。 每月初至施工现场检查施工质量（主要为主体结构质量及四大渗漏施工质量）。 每月下旬进行复查。 及时至现场检查重要节点（如基坑开挖、浇筑砼、屋面及卫生间防水、门窗安装、外墙粉刷等）的施工质量做为月考评报告的依据。 在公司内部组织各项目部相互学习。 定期组织项目部及施工单位参观其他施工项目（以市优质结构及白玉兰工程为主）。 安全文明施工管理 定期收集各类最新的安全文明施工规范及规定（上网或通过社会关系），并及时提供

34、给各项目部。 定期组织项目部及施工单位参观其他安全文明工地（以市文明标化工地为主）。 组织公司内部的双向交流。 每月不定期对各项目部进行现场抽查、提出相应的整改通知并对提出整改项目及时进行复查。 每月底进行复查。2技术管理工作流程A、扩初、施工图阶段 B、施工阶段设计变更扩初方案施工阶段设计变更变更原因分析、成立报公司批准实施调研报告提出扩初审图意见公司批准实施完成施工图设计提出施工图审图意见制定项目采用新技术、新材料目标施工图审图（710天）组织扩初审图（710天）意见反馈、交换（23天）施工图设计C、新技术、新材料实施流程意见反馈、交换（23天）跟踪实施过程（成本、操作）评估总结设计、项目

35、部参与设计（含设计监理）、项目部参与设计部、设计院参与设计部、设计院参与组织施工图交底（57天）设计、项目部、设计院、监理、施工方参与设计、项目、成本部参与3材料管理工作流程审算部、项目经理部与供应商达成合作协议NY半数以上认可淘汰纳入合格供应商信息库公司领导审批供应商参加产品投标供应商承诺及其它服务供应商及产品评估工程、设计、审算、项目部认定意见内部审批符合要求NY供应商及产品资料建筑认定市场及应用情况认定性能认定工程管理部设计部第五章 工程招投标工作管理制度一、目的公司为使各项工程顺利进行，并提高工程招投标工作管理水准，特订立本制度。二、适用范围本制度适用于公司所有项目甲方分包工程、工程监

36、理及工程材料采购、设备采购。以下情况除外：工程造价在5万元以下的零星工程，经项目总经理批准；采购金额在5万元以下的材料设备采购；四大公司指定项目及特急项目。三、工作原则招投标工作做到公开、公平、公正、科学、严谨，以适度的成本，挑选最可靠的施工单位和监理单位及材料和设备供货商，确保工期、质量、成本控制达到公司要求，切实维护公司利益。四、 职责工程管理部负责建立由公司认可合作单位（包括承建商、供货商、监理公司）名册和资料库。五、工作内容（1）公司认可合作单位，必须是与公司有过良好合作经历的，或者是社会声誉卓著并且经考察证实具备实力可以合作的单位。合作单位由部门经理及以上级别人员推荐（其他职员可通过

37、部门经理推荐），并由推荐部门组织考察小组（工程管理部派员参加）进行考察，出具考察报告，经工程管理部经理签署并报公司分管总经理同意后，即纳入认可单位名册。（2）工程管理部牵头，组织成本管理部和项目经理部在项目结束后对认可合作单位进行评估，评估不合格的单位应予以淘汰。（3）投标单位必须是公司认可名册中的单位。投标单位一般不得少于三家，投标单位不够三家时，需报成本管理部同意，经公司分管总经理批准后备案。（4）投标单位的选择：原则上由项目经理部推荐1/2竞标单位，工程管理部推荐1/2竞标单位，竞标单位必须通过资格预审。竞标单位考察工作由工程管理部负责组织安排。参加施工招投标、施工监理招投标的竞标单位考

38、察工作由工程管理部派二名以上专业工程师，成本管理部派一名以上专业工程师，项目经理部派经理（或经理助理）、土建工程师、给排水工程师、电气工程师组成考察小组；参加材料设备招投标的竞标单位考察工作由工程管理部、成本管理部、项目经理部各派一名以上专业工程师组成考察小组。考察综合报告须报公司分管总经理审批后生效。（5）工程招标文件（即工程合同）须征求成本管理部和各项目管理部意见，由工程管理部经理最后定稿，报公司分管总经理审批后备案。成本管理部对招标文件的可控性负最终责任。（6）工程招标文件应采用工程管理部统一制定的标准文本，其内容主要包含：工期要求、工程造价或取费标准要求、质量要求、付款方式、招标范围、

39、结算方式、验收标准、及其他要求等。招标文件中的与项目内容相关的空白部分和补充内容，均由经办部门负责填写。（7）工程施工、建设监理、甲供材料、电梯和建筑智能化设计施工的招投标工作，由工程管理部主持，成本管理部、设计部和项目经理部参加。项目经理部对所签定合同的具体实施负责。（8）市政配套材料设备、园林绿化、道路桥梁、建筑装潢等工程的招投标工作，由工程管理部主持，成本管理部、设计部和项目经理部参加。（9）所有工程招投标工作的定标结果报公司分管总经理经理批准后生效。签约按上海万科房地产有限公司合同（协义）审批表程序执行。（10）按照国家和上海市有关规定应进行公开招标的工程和项目，由主办部门负责按政府有

40、关规定执行和办理相关手续。（11）全部招投标资料需按公司档案管理规范进行归档保管。第六章 工程管理部工地检查制度一、目的为使工地检查工作规范化、制度化，便于公司及时了解各工地的质量、进度等情况，特订立本制度。二、检查方法2.1 检查工地，是工程管理部的日常工作内容之一，主要指工程管理部代表公司对公司各项目工地的质量、进度、工程签证、设计变更、合同履约等情况进行定期检查及不定期抽查，并将检查结果总结发布。2.2 工程管理部应不定期参加各工地的工程例会，对施工现场进行抽查，以了解工地的现状及存在的问题，根据问题的重要程度出专题报告，知会项目经理部并抄报公司分管总经理。2.3 工程管理部应于每月下旬

41、对各工地进行一次大检查， 各项目经理部在检查中应给予积极支持与配合，并指派一名专业工程师配合检查工作，具体检查考核表详见项目经理部项目管理工作考核汇总表。2.4 工地检查的内容包括，各专业的质量情况、工程总体进度完成情况、现场文明施工情况、配合销售情况、公司工程管理规范的执行情况等。2.5 各项目经理部应将每周的“工程例会纪要”，在会后的第二天以电子邮件的形式发给工程管理部。2.6 各项目经理部应在每月30日之前，将本工地的质量情况、进度完成情况、下月主要工作计划、主要设备材料供货详细计划、配合销售工作的进展情况、存在的主要问题等，以电子邮件的形式给工程管理部。或将上述内容充实到工程月报中，在

42、规定日期（每月30日）之前，抄送给工程管理部。2.7 各项目经理部应将现场发生的重大事件（如：重大的质量事故、人身安全事故等）,及时以电话及电子邮件的形式通知工程管理部。2.8 工程管理部每季度对各工地进行一次评估汇总，并将评估报告发给各项目经理部及上报公司领导。第七章 材料设备采购管理制度 一、目的全面了解供应商及其产品的特性，规范选择供应商的操作程序。对采购 过程进行控制，确保采购产品符合公司要求。 二、适用范围 适用于公司采购各类工程物资的各项控制活动。三、工作职责：3.1 工程管理部a) 组织对材料供应商的考察和评估工作b) 汇总编制材料设备管理控制汇总表c) 对材料设备进行选样和封样

43、d) 编制招标文件，组织成本管理部、项目经理部进行招标活动e) 督促材料设备供应商在a-网上注册，并跟踪指导。f) 负责按照集团材料设备采购规定在a-网上进行材料设备招投标采购g) 负责材料设备采购合同签约h) 负责采购文件的保管i) 按照材料样品仓库管理程序对公司本部材料设备样品间进行日常管理维护工作。j) 编制、修订、解释本制度3.2 设计部a） 确定材料设备设计标准b） 制定满足项目总进度计划的设计标准确认时间表c） 对材料设备样板进行确认3.3 成本管理部a） 确定材料设备的目标控制成本b） 参加材料设备招标工作3.4 项目经理部a) 编制材料设备进场计划b) 参加材料设备招标工作c)

44、 负责材料设备采购合同执行d) 负责采购材料设备进场验收e) 负责供应商供货评估f) 负责材料设备现场封样仓库的日常管理四、 操作程序：4.1 项目扩初设计阶段，设计部根据材料设备分类明细表提供材料设备设计标准确认表、材料设备设计确认计划表，项目经理部提供材料设备进场计划表，工程管理部组织设计部、成本管理部对材料设备的设计标准、功能要求和目标成本讨论后汇总编制材料设备管理控制汇总表，经公司总经理层审批通过后予以实施。材料设备的设计标准、功能要求和目标成本只有在公司总经理的书面同意后才能做更改。4.2 工程管理部按照工程招投标工作管理制度、供应商评价和选择程序的有关规定，组织成本管理部、项目经理

45、部对材料设备供应商进行考察和评估。4.3 工程管理部编制合格供应商目录。4.4 工程管理部负责编制采购招标文件，成本管理部、项目经理部参与编制，法律室负责审核，按照材料设备采购招标文件内部审核表填写审核意见，经分管总经理批准后进行招标工作。4.5 工程管理部组织开标评标工作，成本管理部、项目经理部各一人以上参与。决标后填写材料设备招投标工作流程表，报分管总经理批准。由工程管理部签发中标通知书，并报合同审批。合同报批应附合同文本、供应商资质证明、材料设备招投标工作流程表及其他相关资料。4.6 工程管理部负责甲供材料采购合同签约，项目经理部负责甲指乙供材料由项目经理部、供应商、施工总承包单位进行三方合同签约。4.7 项目经理部负