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1、【毕业论文】房地产企业财务风险管理与控制研究 房地产企业财务风险管理与控制研究摘 要企业财务状况的好坏会直接影响企业的生存和发展进而影响我国经济发展和社会稳定对企业进行财务风险管理的系统和深入的研究具有极为重要的意义近年来我国房地产业的发展突飞猛进房地产政策的改进以及金融界政策的创新不断地为房地产企业创造越来越广阔的发展空间然而由于房地产业属于高投资高风险高收益的行业加上我国的房地产业尚不够规范化金融体系的不完善房地产业在高速猛进的同时也承担着巨大的财务风险因此如何识别评价防范企业的财务风险已经成为亟待解决的重要课题本文研究的是房地产企业如何有效控制财务风险从财务风险的一般理论着手结合了现阶段
2、国内外关于财务风险的研究方法和研究思路阐述了财务风险的涵义财务风险的主要成因财务风险的主要类型以及财务风险的基本特征并根据房地产企业资金来源和资金投入环节讨论了我国房地产企业的财务风险主要表现为融资风险投资风险资金回收风险和收益分配风险这几类风险贯穿了整个房地产开发环节而且不同房地产企业风险体现的环节可能不一样都需要针对每一个企业的具体情况做出相应的措施来防范风险所以本文从我国房地产企业融资投资和日常资金运营三个方面对企业进行财务风险成因分析并提出关于房地产企业财务风险的防范和控制措施财务风险的预警系统的构建在此基础上分别从房地产企业的融资投资和资金的回收三个方面来阐述房地产企业在财务领域如何
3、有效防范财务风险关键词财务风险房地产企业成因分析防范与控制注本设计论文题目来源于实际应用AbstractFinancial situation of enterprises will directly affect the survival and development thereby affecting economic development and social stability Financial risk management for enterprise systems and in-depth study has very important significanceIn t
4、his paper is the real estate business How to effectively control financial risk financial risk from the general theory of working combined with the present stage of financial risk home and abroad on research methods and research ideas to explain the meaning of financial risk financial risk of the ma
5、in causes The main types of financial risk and the basic characteristics of financial risk and corporate funding sources and based on the real estate investment links real estate companies in China are discussed mainly for the financial risk of financing risk investment risk risks and benefits of th
6、e recovery of funds allocation of risk these types of risk areas throughout the entire real estate development and different aspects of the real estate business risk may not be reflected in the same need for the specific situation of each enterprise to make the appropriate measures to prevent risks
7、So this article from our real estate corporate finance investment funds and daily operations of three enterprises with regard to the causes of financial risk analysis and the real estate business on the financial risk prevention and control measures early warning systems of financial risk to build o
8、n this basis respectively from real estate financing companies investment and the recovery of funds described three aspects of real estate enterprises in the financial area how to effectively guard against financial risksKey words Financial risk The real estate business Analyzed the cause Against an
9、d control目 录1绪论111题目背景及目的1com景1com究目的212国内外研究状况2com务风险研究现状2com究现状413题目研究方法614论文构成及研究内容6com研究内容6com构成72房地产企业财务风险的基本理论721房地产与房地产业的概念722房地产企业风险823房地产企业财务风险10com企业财务风险的涵义10com企业财务风险的基本特征11com企业财务风险的类型1224房地产企业财务风险管理13com险管理的涵义13com企业财务风险管理的程序13com企业财务风险管理的职能143我国房地产企业财务风险现状及成因1431我国房地产企业财务风险的现状1432我国房地产
10、企业财务风险成因分析164我国房地产企业财务风险的防范和控制措施1941房地产企业财务风险的防范和控制的基本思路1942针对筹资活动过程中的财务风险的防范措施2143针对投资过程中的财务风险的防范措施2244针对日常资金运营中的财务风险的防范措施225案例分析2451NK房地产公司简介2452NK房地产公司财务风险防范和控制24comNK房地产公司在筹资方面的财务风险控制与防范24com NK房地产公司在投资方面的财务风险控制与防范25comNK房地产公司在日常资金运作方面的财务风险控制与防范26结 论27参考文献28致 谢291绪 论11题目背景及目的com景房地产开发企业是指进行城市土地及
11、综合开发经营和管理具有独立法人资格实行自主经营独立核算自负盈亏的经济组织作为一个尚未成熟的新兴行业丰厚的利润自然吸引许多房地产开发公司的参与不少房地产企业资产负债率在70以上有的高达90由于我国的房地产企业起步晚基础差规模小其企业行为远未实现规范化与国外房地产业相比有很大差距经济的发展人民生活水平的提高对房地产的需求呈现日益扩大的趋势使得房地产行业资产规模迅速扩张但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控房地产企业出现财务危机的可能性加大 2010年对于中国的房地产行业来说是名副其实的政策调控年1月国务院国十一条出台明确要求二套房贷首付不得低于403月中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次
12、会议作政府工作报告中明确提出要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头4月国务院新国十条出台剑指投机性购房需求10月十二五规划纲要草案出台房地产或成为头号调控产业将不再是国家支柱产业各地政府纷纷出台限购令系列措施迫使房地产企业不得不迅速调整自己的发展战略1龙胜平和郑立琴2007以主成份分析法和Logistic回归分析相结合的方法对中国房地产公司构建了财务风险预警模型且用中国2005年上海和深圳两市的房地产公司的财务数据做了实证结果表明流动比率股东权益周转率总资产周转率净利润增长率主营业务利润率总资产收益率净资产收益率每股收益现金比率和可持续增长率对房地产企业的财务风险显示出了较好的预测能力1总体来说目
13、前我国房地产企业财务风险的研究主要表现为1以往研究多数是对所有企业建立通用的评价模型较少地考虑某个具体的行业2目前我国房地产企业的财务风险管理技术的应用还非常有限只是在保险型的风险转移以及风险自留技术得到了较为普遍的应用如在企业内部建立风险基金偿债基金坏账准备金短期投资跌价准备长期投资减值准备等来预防财务风险的损失增强对风险的抵抗力另外财务型的非保险转移技术和利率预测应收账款债务人信用评估等在实务中没有很好的应用应该在实务中不断完善13题目研究方法 关于房地产企业财务风险管理与控制的研究国内外的研究者都各有不同但总体来说目前对房地产企业财务风险的预警方法大致可以分为单变量预警分析和多变量预警分
14、析两大类1单变量预警分析指以单个财务变量对企业财务状况进行判别例如使用现金流量总负债净利润总资产和净利润股东权益等财务比率指标单一地来预测企业的财务风险2多变量预警分析方法是指同时运用多个财务比率指标对房地产企业的财务风险进行预测2方法在不同的行业企业所面临的财务风险是不一样的有的行业投资大且集中投资回收时间长有的行业投资回收与投资同步进行不同行业企业所表现的财务风险有所差异对于房地产来说投资集中资金回收也集中风险集中在前面的资金投入和后面的资金回收中因此本文通过案例讨论了如何规避房地产企业财务风险论文主要从房地产企业财务风险的成因进行分析以及财务风险预警系统的构建从而得出针对于房地产企业财务
15、风险的有效的防范和控制措施为房地产企业降低甚至避免不必要的风险获取最大的企业效益14论文构成及研究内容com研究内容随着我国社会主义市场体系的建立和完善全方位多层次的对外开放特别是我国加入WTO后中国经济开始全面实现与国际接轨国内市场与国际市场将融为一体使企业所面临的财务风险因素增加可能造成的损益更加不确定金融全球化和电子商务将使国际间的资本流动更加频繁更加快捷资本决策可在瞬间完成这使得货币的形式及本质发生了变化知识经济将使信息传播处理反馈以及更新的速度大大加快这些变化在给企业带来机遇的同时也加剧了企业的财务风险对财务风险进行管理已经成为当今发达国家一种流行的现代化管理手段然而与发达国家相比我
16、国的财务风险管理无论在科研水平管理方式投资力度和资金的利用上都处于相对落后的状态因此研究如何使企业在向前发展向外开拓的同时拥有足够的知识与技术来估计和衡量企业可能遭遇的财务风险并以相应的措施减少或者避免风险增强企业的生命力竞争力已经显得越来越紧迫和重要了com构成第一部分绪论介绍了本文的研究背景及其意义国内外研究现状以及文献综述根据本文的研究目的提出本文的研究思路与结构安排第二部分房地产企业财务风险的基本理论对房地产企业的财务风险的内涵特征及其类型进行阐述分析房地产企业财务风险的特点第三部分我国房地产企业财务风险现状及其成因对我国房地产企业的财务风险的现状及其成因进行分析第四部分我国房地产企业
17、财务风险的防范和控制措施分别从筹资日常运营活动和投资活动过程等方面讲述我国现阶段房地产企业财务风险的防范和控制措施第五部分案例分析结合NK公司的具体实际运用以上所提及的防范和控制措施进行实际的案例分析第六部分结论对本文的所作的论文进行总结并对后续研究提出一些展望2房地产企业财务风险的基本理论21房地产与房地产业的概念房地产又称不动产其概念有侠义与广义之分侠义的房地产是指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益广义的房地产是指土地土地上的永久性建筑物基础设施以及诸如水和矿藏等自然资源还包括与土地房屋权属有关的权利或利益房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门的总称是集投资开发建设销售物业管理及相关
18、增值服务为一体的综合产业部门其经营过程主要包括生产流通消费三大环节房地产的主要特征在市场经济条件下房地产是一种特殊的商品与其他商品相比有着明显的自身特征具体来说主要包括以下几点1空间上的不可移动性房地产是房产与地产的结合体这从根本上决定了房地产具有空间上的不可移动性房地产交易只发生相关权利的转移而没有商品本身的移动房地产的供求状况和价格在不同的地区之间是不同的2生产与使用的长期性房地产属于基础设施范畴其生产过程涉及到取得土地使用权前期策划地质勘查专家论证项目审批设计与施工等多个环节因此其建设周期较长大型项目甚至需要几年甚至更长的时间3投资金额高昂性房地产在取得土地开发权论证与审批设计与施工等多
19、个环节每个环节都需要投入大量的资金金融业的支持和介入是房地产开发必不可少的条件4房地产的稀缺性土地是房地产的载体土地的稀缺性决定了房地产的稀缺性如何利用有限的土地资源来满足人们的需要成为我们急需解决的问题5保值和增值性土地资源的有限性和固定性制约了对房地产不断膨胀的需求求结果必然导致房地产价格的上涨另外在通货膨胀的情况下投资房地产比投资其他资产更具有保值功能使之成为一种重要的保值资产22房地产企业风险风险的涵义风险一词的由来最为普遍的一种说法是在远古时期以打鱼捕捞为生的渔民们每次出海前都要祈祷祈求神灵保佑自己能够平安归来其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静满载而归他们在长期
20、的捕捞实践中深深的体会到风给他们带来的无法预测无法确定的危险他们认识到在出海捕捞打鱼的生活中风即意味着险因此有了风险一词的由来现代意义上的风险一词已经大大超越了遇到危险的狭义含义而是遇到破坏或损失的机会或危险可以说经过百多年的演义风险一词越来越被概念化并随着人类活动的复杂性和深刻性而逐步深化并被赋予了从哲学经济学社会学统计学甚至文化艺术领域的更广泛更深层次的含义且与人类的决策和行为后果联系越来越紧密风险一词也成为人们生活中出现频率很高的词汇风险大致有两种定义一种定义强调了风险表现为不确定性而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性若风险表现为不确定性说明风险只能表现出损失没有从风险中获利的可能
21、性属于狭义风险而风险表现为损失的不确定性说明风险产生的结果可能带来损失获利或是无损失也无获利属于广义风险金融风险属于此类风险和收益成正比所以一般积极性进取的偏向于高风险是为了获得更高的利润而稳健型的投资者则着重于安全性的考虑经营风险是指由于企业经营状况变化而引起盈利水平改变从而产生投资者收益下降的可能企业风险具体可以分为一下几种风险1政策法律风险国家政策的持续调整在土地金融预售自有资产产品境外融资税收和产权上的各类新规定的出台在房地产开发的过程中所包含的需要各个政府部门授权或审批的工作程序如建设用地规划许可证规划方案审定通知书建设工程规划许可证施工图外审报告施工许可证预售许可证面积查丈产权证办
22、理等2财务风险财务结转成本是否真实以及销售收入的结转问题国家关于房地产业的财务制度存货跌价准备资产减值准备投资减值准备应收账款的坏账准备等房地产企业的风险包括土地项目投资管理流程的风险规划设计管理流程的风险招投标管理流程的风险工程管理流程的风险成本管理流程的风险营销管理流程的风险资金管理流程的风险企业管理流程com企业财务风险的涵义财务风险作为一种经济上的风险现象无论在实务界还是在理论界都得到了广泛的重视在财务实践中企业往往由于管理不善而遭受财务风险所带来的经济损失有时甚至会导致企业破产倒闭如英国巴林银行的倒闭日本八佰伴总店及香港澳门分店的破产都源于对财务风险的规避不善而在理论界财务风险也逐渐
23、成为现代财务理论的核心内容之一对财务风险的理解可以分为侠义跟广义之分1狭义的财务风险狭义的财务风险通常被称为举债筹资风险是指企业由于举债而给企业财务成果企业利润或股东收益带来的不确定性举债筹资一方面为满足投资需要扩大规模提高收益创造了前提条件另一方面也增加了按期还本付息的筹资负担由于企业投资收益率和借款利息率都具有不确定性都可能提高或者降低从而使得企业投资收益率可能 高于或者低于借款利息率在市场经济条件下由于市场行情瞬息万变企业之间的竞争日益激烈都可能导致决策失误管理措施失当从而使得筹资资金的使用效益具有很大的不确定性由此产生了筹资风险这种风险程度的大小受到负债规模的影响负债规模越大风险程度越
24、大反之亦同由于负债资金规定了严格的还款方式还款期限和还款金额一旦企业负债过度经营不善无力偿还到期债务便会陷入财务困境甚至破产倒闭可见这种侠义的财务风险存在于负债经营的企业没有负债企业经营的全部资产由投资者投入则不存在财务风险2广义的财务风险广义的财务风险是指在企业的各项财务活动中由于内外部环境以及各种难以预计或者无法控制的因素影响在一定时期内企业的实际财务收益与预计的财务收益发生偏离从而蒙受损失似的可能性它是从企业理财活动的全过程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的在市场经济条件下企业财务风险贯穿于企业的各个财务环节使各种风险因素在企业财务上的集中体现一般包括筹资风险投资风险现金流量风
25、险利率风险以及汇率风险等3本文对财务风险概念的界定本文认为应该突破对财务风险概念的狭义理解对于财务风险概念应该体现财务管理的本质既资金运动及其所体现的经济关系它的外延不仅仅是包含筹资风险更包含理财活动的各个环节也即是说理财事务中一切不确定因素给企业带来的预期收益与实际发生偏离的可能或者损失使企业财务收益与预期收益发生负偏离因而造成蒙受损失的机会和可能com企业财务风险的基本特征房地产企业是从事以房屋不动产为生产成果的物质生产活动为经营活动的由于其固有的特点使得房地产企业经营活动与一般的工业企业具有很大的区别在资金筹集资金投入资金回收等方面有其自身的特点所以作为从事房地产开发和经营的房地产企业在
26、经营财务结构组织结构等方面都具有独特性这些特点决定了房地产企业在财务风险管理方面具有独特性资金需求量大资金投入集中而且前期投入巨大资金回收相对较慢受国家宏观调控政策影响比较大现阶段我国房地产企业财务风险的基本特点主要表现在1资产负债率持续上升资本结构不合理的风险资本结构指企业的全部资金来源中除流动负债以外的长期负债与所有者权益之比如果负债资金占全部资金的比例过高即资产负债率高资本结构不合理就会导致企业财务负担沉重2007年国家统计局的统计数据表明中国房地产企业的负债率平均为72如此高的资产负债率一旦未来房地产市场销售价格开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化就有可能导致企业出现资金周转困难无法偿
27、还到期债务或影响后续开发的资金链甚至导致破产2利率变动的风险在房地产公司举债经营的时候利率的变动必然会产生利率风险包括支付利息过多的风险投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险加息会增加企业资金周转的困难使得资金链出现问题的概率进一步增加同时成本的增加会加速地产行业的兼并组合中小开发商将更难生存3过度依赖银行贷款出现筹资风险目前我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资房地产公司为了扩大投资规模获取更多的投资项目大量向银行贷款在开发中以负债经营为主自有资金比例相当低一旦出现金融信贷政策的持续紧缩资本市场融资门槛的严格把关房地产开发企业融资就会加大难度造成资金紧张给依附于银行贷款的
28、房地产企业带来很大被动加大了筹资风险总之房地产企业财务风险的特点归结为资金需求量大筹资难度上升并且资金投入集中而且前期投入巨大资金回收相对较慢受国家宏观调控政策特别是利率的影响大com企业财务风险的类型房地产开发企业的财务风险按照不同的划分标准可以有不同的类型之分1按产生原因不同划分制度性财务风险即由制度而引发的财务风险它包括外部制度和内部制度外部制度是指国家机构或行业组织为规范企业财务行为和协调不同财务主体之间财务关系而制定的相关规定内部制度是指企业管理当局制定的用来规范企业内部财务行为处理企业内部财务关系协调企业与相关利益主体财务关系的具体规则固有财务风险即来自财务管理本身的局限性和财务管
29、理依据的信息的局限性而带来的财务风险操作性财务风险即财务管理的相关工作人员在进行财务管理过程中由于操作失误或者对具体的财务方法把握不准从而造成工作上的失误而给企业带来的财务风险2按财务管理主体不同划分所有者财务风险即所有者进行资本运营所带来的风险而给所有者财务主体造成的客观损失经营者财务风险即企业在其资金运营过程中主要包括融资投资股利决策分配等环节所面临的风险3按来源不同划分筹资风险即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿还债务本息和投资者报酬的风险投资风险即企业因投资活动而给企业带来的风险资金回收风险即企业在销售实现过程中由于赊销的原因在产品资金转化为结算资金以及结算资金转化为货币
30、资金的时候转化过程中时间和金额的不确定性收益分配风险即企业由于收益分配可能给今后的生产经营活动产生的不利影响外汇风险即由于汇率的变动而引起的企业财务成本的不确定性而带来的财务风险主要包括折算风险交易风险和经济风险24房地产企业财务风险管理com险管理的涵义财务风险管理是风险管理理论在财务管理领域的应用它是指企业通过对财务风险的认识衡量和分析利用各种方法技术手段策略的运用技术方法和经济手段对财务风险加以认识评估和控制的过程其目的在于以尽可能小的经济成本达到规避分散控制转移财务风险保障投资者能够获得最大的收益com企业财务风险管理的程序目标调整 重新分析 方案调整图23 财务风险管理程序3财务风险
31、管理的全过程大体可以分为三个阶段第一阶段财务风险的识别即在实际的财务活动中根据种种社会经济政治现象和市场情况去发现风险第二阶段财务风险的估测即运用各种方法测定一定时期内风险事件发生的概率以及造成的损失程度第三阶段财务风险的控制即采取各种方法去防范风险减少或抵补风险造成的损失com企业财务风险管理的职能1计划职能通过制定财务风险管理计划确保风险管理方案有效实施财务风险是企业风险的重要组成部分财务风险管理计划是企业风险管理计划的核心部分2组织职能通过建立合适的风险管理组织结构并与企业内部的其他管理组织互相协调和配合达到风险管理的目的这是实现企业内部控制的关键环节 3指导职能就是组织管理人员实现财务
32、风险管理计划通过对企业财务计划的发挥指导作用帮助企业经营者更好地对企业资金的安全运营进行最大限度的保障4控制职能判断计划执行是否合理并对偏离目标的行为纠偏的过程通过对财务风险的控制达到规避的目的对实现企业经营目标有重要作用3 我国房地产企业财务风险现状及成因31我国房地产企业财务风险的现状房地产企业运营是一种高投入高回报的投资活动其风险也是巨大的由于我国房地产开发企业起步晚基础差规模小企业行为远未实现规范化与国外房地产企业差距较大不少房地产企业的资产负债率都在70以上有的甚至高达90房地产开发企业承担着巨大的财务风险加之目前受国家宏观调控政策的影响国际经济变化的影响金融政策的从紧财务风险已经成
33、为很多房地产企业求生存谋发展而迫切需要解决的首要问题之一图31目前房地产开发企业资产负债率水平比较目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75以上甚至有超过90以上的企业存在远远高于国际上公认的60的警戒水平筹资结构不稳定资金成本高在借贷资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报率的趋动下我国很多房地产开发企业置到期能否偿还本金及其高额利率的风险于不顾盲目地过度地不合规范地进行名目繁多的筹资活动资金空转借贷短期流动资金大面额存单转贷等为企业埋下了到期支付能力及其利滚利负担的高额的财务风险与此同时利率的变动更会给房地产开发企业带来诸多风险之中最为致命的风险之一由于受不断紧缩的金融信贷政策的影响资本市场
34、严把融资门槛本文认为当前房地产开发企业资金缺口需求明显财务风险凸显具体有如下几个方面1转让土地项目日益突出 2008年下半年以来房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显凸显企业资金紧张对未来市场信心不足如上海外高桥发布公告公开挂牌转让其运作多年的森兰外高桥项目中的南部国际社区的A1-1A1-2地块疑为资金紧张而割肉同时据中国土地一级开发网信息显示2008年5月份的前22天转让开发项目的信息就多达45条项目来自北京广东山西等城市项目类型种类较多这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象表明当前中小企业的资金已十分紧张财务隐藏着较大的风险隐患2降价促销回笼资金 随着楼市观望气氛的进
35、一步深化市场上降价促销的现象开始显现很多开发企业通过降价促销的方式加快销售进度以期达到快速回笼资金以缓解资金压力如北京某楼盘甚至打出75折优惠的促销在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠3房地产开发企业经营活动现金流净值多为负值 企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患的突出从2008年第三季度公布的房地产上市公司季度报告中可以发现在经营性活动现金流净值指标中多数企业为负值其中就包括万科保利招商陆家嘴四大房地产企业其每股经营性现金流指标分别为万科-018元招商地产-220陆家嘴-076保利最低为-333从一定程度上显示出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势32我国房地产企业
36、财务风险成因分析一个企业面临的风险最终都要在该企业的财务状况中体现出来因而某种意义上企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素其因素包括1信息不完全性和不对称性 财务控制主体对客体的信息拥有量不可能完全的随着计算的发展管理主体拥有的信息量越来越多但永远达不到拥有完全的信息尤其是在房地产公司中一般具有多个项目的公司每个项目的投资额都很大投资决策需要很多的变量每个变量的很小变化都可能对决策产生影响在房地产投资项目中委托者所掌握的信息永远小于代理者一直处于信息的不利地位决策主体拥有的信息不完全和不对称是财务风险的主要成因2企业财务风险管理主体的局限性 首先是管理主体的有限理性考虑限制决策者信息处理能力
37、的约束管理者不可能总是做出完全正确的判断其次管理主体受成本效益原则的限制如果假设掌握的有关信息越多那么做出的决策就越正确但受到成本效益原则的限制人们不可能收集那么多的信息自然会影响到决策结果3企业内部人的道德风险 股东的目标是企业财富最大化并要求经营者以最大努力去达到这个目标但经营者的目标是个人利益最大化这两种目标经常会发生矛盾这就是股东授权给经营者而不可避免所形成的道德风险同时很多房地产企业内部财权过于集中在关键人手中过于注重控制而疏于对财务风险的管理记账的业务只是非开票不可的业务有的账目只是走形式目的只是为了应付有关管理职能部门以上种种因素导致了企业财务管理停滞在较低水平在核算方法上还停留
38、在简单的收付记账法财务人员的财会专业知识缺乏应用水平不高如此一来财务人员制作的财务报表就无法真实地反映企业的财务状况和经营成果企业决策者根据财务报表进行决策就会导致决策失误而财务决策失误正是产生财务风险的重要原因4企业的财务管理水平 经营和财务管理水平高的企业具有较强的抗风险能力反之管理制度不健全财务风险管理机构不完善盲目随意地进行筹资投资资金运营活动致使筹资和投资不平衡有些企业为了做大常常不遗余力地进行扩张筹资有限投资缺口很大造成资金收支严重不平衡成为企业未来经营的潜在风险一旦企业未来盈利不足必然会形成巨大的支付压力导致财务危机而有些企业为了避免支付危机常常会保留较多的现金用于日常支付由于资
39、金闲置没有得到充分和有效的运用会导致企业竞争能力下降甚至影响企业在行业中的地位有的房地产企业只注重工程进度和质量忽视了财务部门的成本管理没有发挥财务部门自身拥有的优势为了工程进度和质量在财务的成本核算上简单粗糙没有寻找自己企业的特点进行成本管理使企业的财务人员成为简单的机械算账致使整个企业财务管理的成本核算无从做起有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料导致成本管理工作与财务预算偏差大资金管理跟不上影响了企业的效益具体来说房地产开发企业的财务风险主要来源于筹资风险投资风险现金流量风险利率风
40、险汇率风险等五方面结合当前的实际情况分析造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面融资风险加大销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留原因1融资渠道的严把关筹资风险加大这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一金融信贷政策的持续紧缩资本市场融资门槛的严把关导致房地产企业融资难度加大能否筹集到所需的资金关系到房地产开发企业的未来命运一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩另一方面表现在融资渠道的严把关具体如下1金融信贷政策的持续紧缩2007年中国银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知对商业性房地产信贷政策进行了调整通知进一步严格房地产开发贷款的条件这使得开
41、发商通过银行项目融资贷款再将贷款用于购买土地已经不可能同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确货币政策由稳健转为从紧2008年6月7日中央银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点至此2008年上半年已经连续五次上调金融机构存款准备金率目前达到175创历史新高此举在控制商业银行的贷款资金规模控制资金的流动性金融信贷的持续收紧对房地产开发企业尤其是中小企业的融资造成难以估量的影响由于受全球金融危机的影响央行在2008年10月两次下调存贷款基准利率对中小企业来说是一个利好的消息2修正企业企业所得税预缴税基对开发商的现金流要求更高2008年4月国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴
42、税基问题的通知明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入应该按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税开发产品完工后在按照实际利润进行调整提高房地产企业的预缴计税基数确定标准对开发商的现金流要求更高一系列调控政策继续出台将加速房地产行业的洗牌相当一部分房地产企业将因资金链的断裂而淡出楼市2整体市场不容乐观销售进度落后预期资金回笼不理想自2007年7月以来在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下全国楼市降价风愈演愈烈不论房地产企业规模是大是小皆争相打出降价大旗以期望在淡市中谋取足够的竞争优势回笼短缺的资金事实上进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步在广州深圳上海等城市近几个
43、月来实际楼价都存在不同程度下降特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的金九银十全国楼市并没有出现预想中的转折性变化3资本结构不当因房地产企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当也会对企业的收益产生负面影响从而在另一方面形成了财务风险能否及时足额和经济地筹集到所需要的资金直接关系到企业的开发活动顺利进行并进而影响到企业的生存房地产开发企业一般用自有资金拿地做规划支付各种费用用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产在此过程中借入资本比例越大资产负债率越高财务杠杆利益越大但伴随其产生的财务风险也越高4我国房地产企业财务风险的防范和控制措施国家宏观调控带来的金融紧缩和土地供应方式的市场化使得我国房地
44、产开发企业的资金链条骤然紧绷房地产公司若想继续做大做强就必须在企业财务管理方面寻求新的突破41房地产企业财务风险的防范和控制的基本思路房地产行业是资金密集型的高风险行业面对激烈的竞争我国房地产企业要实现长期的发展获得持续性核心竞争能力就必须提高企业的财务风险管理水平财务风险管理作为企业管理的核心系统之一理应成为我国房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具1加强和提高房地产企业决策者财务人员的财务管理意识和综合素质提高房地产企业的财务管理水平首先要提高其决策者的财务管理素质要使得决策者通过学习和培训能够读懂三种主要的财务报表即资产负债表损益表和现金流量表改变其以往进行财务决策时的经验决策和主
45、观决策为科学决策最大限度地降低财务风险其次房地产企业应当树立以人为本的观念一方面补充资深的财务人员到企业来另一方面必须加强企业现有财务人员的培训提高其综合素质同时还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求改变过去只重视楼盘销售而轻视财务管理的陈旧管理方式2加强成本管理降低消耗提高效益成本管理也是企业财务管理的核心工作其管理水平的高低管理工作的好坏不仅影响企业自身的利益而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格因此房地产开发企业既要重视成本管理又要切实搞好成本管理确定开发成本项目和成本开发范围不得擅自扩大开支范围提高开支标准准确地计算开发产品成本建立二级成本核算管理体系实行成本责任制开
46、发企业应遵循统一领导分级管理的原则在财务部门下设立二级成本核算单位如向材料部门工程部门经营部门等部门委派成本核算员负责做好各部门的成本核算工作协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指标同时明确规定各个核算部门单位的经济责任实行利益与效益挂钩二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学可靠的决策信息3优化资本结构降低筹资风险房地产开发企业负债经营会给企业带来杠杆效益加大企业的经济效益但是这并不代表负债比例越高越好随着负债比例的上升企业的债务风险也会逐渐加大企业有贷款就会有利息支出就必然有财务风险存在但是在不同的资本结构下财务风险也会不同对于房地产开发企业来说可以利用自身的良好信用以及土地抵
47、押进行银行贷款来增加资金的来源充分发挥财务杠杆的作用利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响另一方面应该把债务风险控制在企业集团可以接受的范围内通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系来寻求最佳的资本结构将财务风险降到最低4合理分配利润企业的生存发展离不开投资者的支持所以对房地产企业的收益进行合理的分配就显得格外重要建立合理的利润分配制度制定长期的利润分配规划杜绝分配的随意性根据投资者的股权大小按比例进行分配按投资者在企业的实际管理过程中所作的贡献多少来分配超额利润调整好大小企业股东之间的利益冲突处理股东与债权人管理层之间的利润分配矛盾由于企业自有资产规模小融资渠道狭窄资金瓶颈是影响房地产开发企
48、业发展的最大障碍所以房地产开发企业在制定利润分配战略时应该充分发挥内源融资功能尽量减少分配现金以转增实收资本为主这样可以降低企业风险降低融资成本增强企业盈利能力42针对筹资活动过程中的财务风险的防范措施筹资风险是指在由于企业负债经营而产生的因为不能还本付息使企业陷入困境甚至破产的可能性筹资风险的产生原因有多方面主要是投资收益不确定即筹资风险和利率变动因素资本结构不合理因素等使得企业财务状况出现困境的风险在对房地产企业融资风险充分评估测度的基础上为了降低和控制房地产企业筹资风险企业应该根据本企业的实际情况制定严格的筹资管理规则并严格遵守房地产开发企业筹资应该在分析评价影响筹资的各种因素的基础上注重资金筹集的综合经济效果制定具体的筹资原则1合理确定资金的需求量努力提高筹资效果无论通过什么样的渠道什么样的方式筹资都应该尽可能准确的预测资金的需求量制定长期和短期
