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1、土地一级开发模式与二级开发模式总结,11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。希腊12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。托马斯13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事情。弗劳德14、法律是为了保护无辜而制定的。爱略特15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。伯克,土地一级开发模式与二级开发模式总结土地一级开发模式与二级开发模式总结11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。希腊12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。托马斯13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事
2、情。弗劳德14、法律是为了保护无辜而制定的。爱略特15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。伯克土地开发模式介绍生地/拆迁地块委托/招投标土地一级开发政府下属开发企一级开发商地增值收益可建设用地(熟地)匚国土整理储备中心公开招拍挂/土地储备项目开发三级开发士地使用权售/出租/代建工程收益同系二级开发商各功能性质用地公建配套商品房般开发商专业运营商工业开发商民营机构代建开发商工业企业(自建)公私合营公司复合地产开发商复合地产开发商复合地产开发商复合地产开发商土地开发模式介绍土地二级开发模式土地一级开发模式公建配套开发模式商品房开发模式工业园开发模式政府独立开发模式PP(公私合营)模式常规项目开
3、发模式政府主导的传统开发模式城市运营开发模式BoT(运营移交)模式复合型地产开发模式工业开发商主导的工业地产模式主题型项目带土地开发模式ToT(移交经营移交)模式捆绑项目开发模式一级开发招投标模式PFT私营机构融资)模式,土地开发模式介绍生地/拆迁地块委托/招投标土地一级开发政府下属开发企一级开发商地增值收益可建设用地(熟地)匚国土整理储备中心公开招拍挂/土地储备项目开发三级开发士地使用权售/出租/代建工程收益同系二级开发商各功能性质用地公建配套商品房般开发商专业运营商工业开发商民营机构代建开发商工业企业(自建)公私合营公司复合地产开发商复合地产开发商复合地产开发商复合地产开发商,土地开发模式
4、介绍土地二级开发模式土地一级开发模式公建配套开发模式商品房开发模式工业园开发模式政府独立开发模式PP(公私合营)模式常规项目开发模式政府主导的传统开发模式城市运营开发模式BoT(运营移交)模式复合型地产开发模式工业开发商主导的工业地产模式主题型项目带土地开发模式ToT(移交经营移交)模式捆绑项目开发模式一级开发招投标模式PFT私营机构融资)模式,一级开发模式分类开发模式政府独立开发模式城市运营开发模式主题型项目带土地开发一级开发招投标模式模式特点政府委托下属企业进行政府和企业合作进行一常见于主题型地产开发,通过招投标方式,由一级开发级土地开发,并分享土地如旅游主题地产,文化级开发公司具体实施要
5、求政府有相对雄厚的一级开发后土地增值的主题地产等政府指定土地一级开发资金实力常以招标或挂牌形式出的时间、流程政改府承担前期大量资金企业和政府签定合作协让生地,引进具备一级降低一二缓联动可能性投入的风险议明确双方的责任、权开发和二级开发能力的使二级市场竞争环境更操作不透明,土地一级利和义务,可加快区域专业开发商加公平开发的利润率计算方式开发的速度很难确定一般适合大规模、高起点规划的区域开发,需要大量的资金投入,当地政府希望减少财政投要求企业具备丰富的级开发经验和实力,协助政府进行整体规划、土地推介等适用项目高利润项目非成熟区域的整体开发旅游主题区域或社区利润稳定的成熟区域,华侨城地产有限公司主题
6、型带土地开发模式案例一华侨城二级开发深圳华侨城4平方公里主题公园深圳东部华侨城文化配套7平方公里,预计投资3公共设施深圳华侨城2.6平方公里,预计投资30亿用地性质为旅游主题公园用地深圳华侨城1.5平方公里,预计投资20亿深圳华侨城2平方公里,预计投资30亿政府获利开发商获利减少政府土地一级开发的投入政府支持力度大,较易获得成片开发的土地发展商专业性强,经验丰富,提高主题项目开发运营的成功率规模大,门槛高,拿地竞争小政府无须投入和承担风险便获得区域升值,并实现社会效益地交割较低主题项目经营前景乐观,并为房地产开发带来高附加值,公建配套开发模式分类开发模式PPp(公私合营)模式T(建造一运营一移
7、ToT(移交一运营一移Pn(私营机构融资)模交)模式模式特点政府、营利性企业和非权、运政府将已经建成投产运m政府部门发起项目,由营利性企业达成相互合属于营的基础设施项目移交财团进行项目建设和运作关系,签署合同明确司可给投资方进行运营营,并按事先的规定提双方的权利和义务,以分包给政府凭借移交的基础设供所需的服务确保项目的顺利完成运营维护承包商施项目未来若干年的权政府在合同期限内因使政府并不是把项目的责政府在此期间则拥有对益,一次性地从投资方用承包商提供的设施而任全部转移到私人企业,项目的监督权、调控权融通到一笔资金,再将向其付款是合作各方共同承担当特许期限届满,所有该笔资金用于新的基础在合同结束
8、时,有关资投资、风险、责任以及权将无偿移交给政府部设施项目建设产的所有权或者留给私分享回报当经营期届满是,投资人承包商,或交给政府方再将项目移交回政府取决于原始合同的条款规定适用项目同时具有风险和利润的低利润项目,投资较大,高利润项目社会福利性项目,如学项目建设周期长校、医院,商品房开发模式介绍开发模式常规地产项目开发模式复合型模式特点般规模适中或较小项目的开发、政府带控规出让地块,并设定附地产开发与其它资源的整合或产功能比较单加条件,如规定开发商兴建星级业嫁接,如旅游体闲、教育、运酒店、大型商业等设施运营提升地产项目的整体价地产销售回笼资金,填补设施前期开发的投入和后期运营支出形成功能嫁接适
9、用项目利润空间较大的普通项目相对非成熟区域的建设相对非成熟区域的主题型地产项目,类似捆绑开发,复合型地产开发模式一深圳华侨城关全面启动华侨城旅游区完善基建配套开发房地产项目锦绣中华文化设施建设住宅区全面启动举|世界之窗生活配套建设措民俗村欢乐谷14000一房价1996年2000年,土地开发模式比较与总结1在现金流吃緊的情况下,可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式政府独立开发模式城市运营开发模式题型项目带土地开发模一级开发招投标模式主导者政府开发商+政府开发商开发商+政府由政府承担由开发商承担由开发商承担由开发商承担政府收益时间熟地招拍挂熟地招拍挂生地挂牌熟地
10、招拍挂收益来源政府获得土地增值收益政府与开发商分享土地增政府获得生地出让收益政府与开发商分享土地增开发商获得土地增值收益值收益发商获得公建设施日常和地产开发收益高低低功能实现区域带动性弱区域带动性强区域带动性强区域带动性弱,土地开发模式比较与总结2建议通过市场化手段开发公建配套,引进私人机构参与,缓解政府资金压力,并提高项目执行效率PPT模式BOT模式TOT模式PF模式主导者政府+开发商开发商开发商开发商投入由政府和私营机构共同由私营机构承担开发成由政府承担开发成本由私营机构承担开发成承担开发成本、日常运本、日常运作和管理支私营机构承担日常运作本、日常运作和管理支作和管理支出和管理支出政府收益
11、时间项目运营后特许经营权期限后持许经营权期限前收益来源政府与私营机构分享公私营机构在特许经营权私营机构在特许经营权私营机构在特许经营权建设施日常运营收益期限内获公建设施日常期限内获公建设施日常期限内获公建设施日常运营收益运营收益:政府一次性运营收益地获得所移交项目未来若干年内的收益政府的投资风险低低功能实现,土地开发模式比较与总结3发展期,采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域开发,增强区域的形象和功能,并大力提升商品房的附加值成熟期,待区域价值形成后,采取常规方式进行地产开发,政府可通过拍卖形式获得高额土地出让金常规地产项目开发模式复合型地产开发模式绑项目开发模式主导者开发商开发商
12、开发商投入常规开发项目费用主题设施和常规地产项目的开捆绑项目和常规地产项目的开发费用,以及后续运营支出发费用,以及后续运营支出政府收益时间土地出让时土地出让时,及主题设施成功土地出让时运营后收益来源政府获得土地出让收益,开政府获得土地出让收益,以及政府获得土地出让收益,开发发商获得项目销售/租赁收益主题设施经营收入的税收商获得项目销售/租赁收益开发商获得项目销售/租赁收益,以及主题设施的经营收益政府的投资风险无无无功能实现,56、书不仅是生活，而且是现在、过去和未来文化生活的源泉。库法耶夫57、生命不可能有两次，但许多人连一次也不善于度过。吕凯特58、问渠哪得清如许，为有源头活水来。朱熹59、我的努力求学没有得到别的好处，只不过是愈来愈发觉自己的无知。笛卡儿60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地走到底，决不回头。左拉,
