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1、大家好,讲师：刘旭,日期：2015年6月25日,商贸物流项目市场调研,3,1、市场调研的定义及目的2、市场调研的步骤及方法3、市场调研总结、评估及分析4、市场调研过程中的技巧,目 录,4,什么是市场调研 战略发展部市场调研：就是针对商贸物流行业，对特定城市专业批发市场、仓储物流、地产、会展、政策、规划等方面进行系统地收集、整理、记录和分析，进而对该城市商贸物流行业进行研究和分析，为集团选择投资城市以及后续的项目定位提供数据支持。,1、市场调研的定义及目的,5,根据调研目的的不同，战略发展部对商贸物流调研分类：,1、市场调研的定义及目的,6,定位调研 目的,选址前调研 目的,1、市场调研的定义及
2、目的,对目标城市的经济环境、市场环境及市场空间做出初步的可行性判断。,在项目立项后，做出初步业态定位。对华耀城商贸物流模式的十大业态及结合城市具体市场容量和产业发展情况，进行城市的深入调研。,7,实地观察法 通过目测、拍摄、笔记、攀谈、体验等方式掌握基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。访谈法 通过商户个别访谈、小组座谈，较深入了解本地批发零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、行业协会人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭对商圈的认识与倾向。问卷法 通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、入户访谈问卷填写等进行调查统计及分析。参展法 参加行业会展、
3、企业营销展示会、主题研讨会、大型楼盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。,2、市场调研的方法及步骤,8,对商贸市场调研分为如下4个阶段和步骤：1调研准备阶段(1)确定调研课题；(2)制订调研方案。在调研方案中，要明确调研目的、调研对象和调研单位、调研项目、调研时间和调研时限，制定调研表，说明要选择的调研方式和调研方法、资料整理和分析方法、提交调研报告的方式等；(3)组织人员准备。包括领导的配置、调研人员的选择及分工等；(4)收集需要调研城市的资料；(5)编制经费预算（主要针对问卷法的调研）。2调研实施阶段：(1)收集整理现成二手资料，形成对调研城市
4、初步认识；(2)市场调研人员通过访谈法、观察法等亲临调查现场实地收集资料。,2、市场调研的方法及步骤,9,3资料整理和分析阶段：(1)审核资料。采用逻辑检查和计算检查的方法对资料的完整性、正确性进行审核；(2)分类编号。按有关标志进行分类、分组和编号，以便于归纳和统计；(3)汇总计算。根据调查目的和要求，汇总计算有关指标，并可制成统计图表；(4)资料分析。利用时序分析、回归分析、判别分析等方法对整理过的资料进行分析，得出实质性的结论。4提出调查报告阶段 是用事实材料对所调查的问题作出系统的分析说明，并提出结论性的意见。具体内容见选址前调研及项目定位报告模板。,2、市场调研的方法及步骤,10,3
5、、市场调研总结、评估及分析,一、针对每个项目不同的调研目标，锁定调研内容侧重点，以免造成不必要的人力物力浪费；二、在市调过程中要进行及时的总结和评估，以确定是否对调研方案进行调整；对市调数据应进行及时的整理分析，以便尽早发现问题（当天调研当天整理）；对市调数据的整理分析可借助EXCEL等统计工具;三、市场调研的方案和方法不是一成不变的，要根据项目具体情况进行适当变通;四、市场调研要有目的性、计划性，不是为了调研而调研;五、每次市调后资料应统一保存，以便日后查阅借鉴。,11,以选址前调研为例对调研过程中需要使用的方法和技巧进行分享,12,一、宏观环境分析1、城市概况2、城市人口3、城市经济发展4
6、、城市主导产业5、居民消费及固定投资6、人民生活水平7、财政收入8、城市交通9、城市规划10、产业规划,二、市场调研情况1、专业市场调研分析2、商业情况调研分析3、房地产市场调研分析4、仓储物流调研分析5、会展业调研分析三、调研结论,选址前调研报告模板,13,4、调研技巧之前期资料收集,资料收集使用,14,4、调研技巧之重要调研指标解释,经营面积：用于经营使用的面积，通常指门面一楼（二楼多作仓储或住宿，不计入）或集中商业的实用面积仓储面积：以存储而非经营商品为主的营业面积建筑形态：单层、双层、多层搬迁规划：政府或市场所有权人已出台了搬迁或拆迁文件、公告、规划、信息等。包括近期搬迁（1-3年内搬
7、迁）和远期搬迁（3年后搬迁）老旧市场：经营环境、配套设施差，年限原则上超过5年现有市场：已开业且处于正常营业的市场新建在建市场：正在建设中、未开业的市场待建市场：政府网站公布的已签约的、仍处于规划的市场营业率：营业率是指实际使用商户的商铺数占整个市场商铺数的比例,15,地图上标注市场,4、调研技巧之访问前准备工作,熟悉城市状况,市场清单,制定市场走访计划,访问前准备工作,购买地图,16,4、调研技巧之市场访问,选址前调研进行市场访问时需要了解以下信息,市场访问,市场类型,商户数量,经营面积,租金、售价,营业率,搬迁与整合,仓储面积,建筑形态、是否为老旧市场,17,4、调研技巧之市场访问,街铺市
8、场类型信息获取,18,4、调研技巧之市场访问,经营面积信息获取,商场式市场：测量出每一层经营面积进行汇总（走访每层经营情况，如果每层面积相同，则整个市场经营面积为一层经营面积乘以层数）独栋式市场：测量出每一栋的经营面积进行汇总（每一栋两层及以上建筑物如只有第一层用于经营，则计算经营面积时只计算一层）大棚式市场：大棚式市场一般为一层简易建筑物，计算经营面积时将每一栋的经营面积测算出来汇总即可新建市场：访问市场招商处、获取招商宣传资料或去建筑工地拍摄宣传广告、业态规划宣传广告,19,4、调研技巧之市场访问,获取经营面积方法商铺面积累加法：这类方法适合于标准大小的排铺，比如一个排铺共10个商铺，每个
9、商铺均为45平方米，则经营面积为450平米。适用于规则大小的商铺建筑询问累加法：通过每个商铺面积大小进行逐个累加测算，适用于不规则的商铺建筑数步数法：测算出单位步距离大小，通过长、宽步数相乘再乘上单位步数大小，适用于长宽规则的商铺建筑。Google测量法：利用Google earth 的测距功能，估算长宽及面积。,20,4、调研技巧之市场访问,商铺、商户数量信息获取,单一市场商户数量：把属于目标市场商户数量填入市场基本情况表即可多业态市场商户数量：把市场不同业态商户数量分别填入市场基本情况表即可获取方法：可以在市场走访过程数出来，也可以通过访问市场管理处获取,21,4、调研技巧之市场访问,搬迁
10、规划信息获取,近期拆迁市场：是指三年内确定拆迁或已有明确承接地的市场，以及商户正在搬迁撤离的专业市场。远期拆迁市场：是指三年内不拆迁但满足以下四条中任一条件的专业市场政府文件（城市商业网点规划、政府商务部门及规划部门相关文件等）中明确的要进行拆迁改造的专业市场2005年以前建设的、建筑物明显陈旧的专业市场，同时无消防通道、交通拥堵等存在安全隐患的专业市场。由于地铁、道路修建等问题，而明确要进行拆迁的专业市场。通过访问商户，获取到本市场规划拆迁的信息。,22,4、调研技巧之市场访问,市场访问整合信息获取,可整合市场界定可整合市场分为两类，一类为待拆迁市场，即上面提到的近期拆迁和远期拆迁市场。另一
11、类为近年新建但因经营不善仅有极少数商户市场，城市核心区超低利用率市场，及住宅底商市场、车库市场等暂时性市场。,经营不善仅少量商户市场,城市核心区低利用率市场,车库市场,23,4、调研技巧之市场访问,市场访问开业时间、营业率、仓储面积、建筑形态等信息获取,租金/售价,可通过市场管理处的访问、商户访问、广告中获取,仓储面积,可通过市场管理处的访问对目标市场仓储进行测算,营业率,营业率=入住商户所占商铺数/总商铺数。,建筑形态,直观判断建筑是单层、双层还是多层结构并根据建筑物的老旧程度与市场开业时间判断是否为老旧市场,24,4、调研技巧之商户访问,商户访问,商户名称,商铺面积,经营业态,商铺所有权,
12、籍贯,租金/售价,联系人/手机号,仓储面积,选址前调研进行商户访问时需要了解以下信息,25,4、调研技巧之商户访问,商户访问商户选择,商户访问需要选择商铺的实际经营者（店老板、店主给予较大经营权利的店长等）商户访问一般选择目标市场中商铺经营面积中等偏上的商户作为访问对象（商铺太大的商户一般较难遇到店老板，商品太小的商户对市场的了解不够深入）商户访问对象一般选择3040左右的男性店主（此类商户对市场有较为深刻的了解，投资欲望较强，比较容易沟通，对华南城、华耀城类似项目较为感兴趣）,26,商户访问内容准备：首先要清楚自己需要通过访问了解哪些信息，验证哪些已知的信息商户访问对象准备：先对目标市场整体
13、走访后，对市场有一个基本的了解，再基本确定哪些商户为目标访问商户商户访问前准备：访问前设计好自己适当的身份，准备好与身份相关的提问，获取自己想要获取的信息，避免陷入商户的沟通思维当中商户访问心理准备：访问很可能会遭遇拒绝，甚至遭遇不理解和歧视，这些都是正常现象，要及时调整好自己的心态，这个商户不配合就找下一家,4、调研技巧之商户访问前准备工作,27,4、调研技巧之商户访问,商户访问籍贯、经营面积、仓储面积、租金/售价、商铺所有权信息获取,华耀城员工,第三方调研人员,消费者,租户/买户,1、自我介绍、名片2、公司概况3、获取信息,1、自我介绍2、表明目的3、获取信息,1、购买需求，不宜过大，不宜过小2、深入沟通3、获取信息,1、先问租金、售价2、深入沟通3、获取信息,28,4、调研技巧之典型市场录入表格模板,
