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1、,侨城项目设计管理工作浅析,2011.05,侨城项目设计管理工作浅析,企业文化对管理工作的影响,招商,曦城,东部侨城,万科,深圳地区 招商、华侨城、万科主要项目位置分布情况示意,侨城本部,侨城项目设计管理工作浅析,企业文化对管理工作的影响,深圳地产文化：对待设计态度鲜明四大一线地产总部：万科、招商、金地、华侨城，不同企业文化对项目形成不同影响 万科：根据项目层级实施不同策略（城市花园、万科城、天琴湾）营销牵头，设计主控招商：成本优先原则（合理化低价中标，市场的角度做设计）成本牵头，工程主控华侨城：产品优先原则（旅游地产，旅游的角度做设计）设计牵头，设计主控,侨城项目设计管理工作浅析,万科层级项
2、目品牌,城市花园、蓝山 万科城、第五园、堂樾 十七英里、兰乔圣菲、重庆悦府,位置较偏，周围环境尚待改善，针对社会中等收入人群,作为地王拿地，但周围配套不齐全，按照度假考虑，针对社会中高等收入人群,万科在深圳最高端的项目，针对社会高等收入人群,目前万创新推出的研发产品，主打赖特的北美风格,侨城项目设计管理工作浅析,深圳侨城地产项目简介,侨城项目设计管理工作浅析,深圳侨城地产项目简介及管理方式,侨城本部：波托菲诺（包括纯水岸、天鹅堡，纯水岸有新房推出但产量较少）侨城工业园（又名创意产业园，正在二期改造中）侨城住宅区（目前只有旧小区改造工程且处于计划中）侨城酒店办公（华侨城洲际大酒店、华侨城美术馆等
3、已基本完成）商业娱乐产业（欢乐谷正在三期建设已收尾）东部华侨城：娱乐产业（东部华侨城）天麓（2010年全国最贵十大楼盘之一）曦城：纯别墅项目（2009年全国单个楼盘销售额第11位）,项目总负责制：项目总直接向集团董事会负责，董事会提供资金支持，决定大的方向定位和对结转时间的掌控。各项目独立运营，项目总有较大的设计、资金、工程、销售等自主权。设计研发中心则仅承担深圳侨城本部区域内的公共或商业（如产业园、美术馆）等项目的设计任务。,侨城项目设计管理工作浅析,深圳侨城设计及施工资源,一流设计师+可靠施工单位+长期供应商+地产监控设计：建筑：不断实验新的合作伙伴，由于主要针对中高端客户购买对象，故基本
4、与一线设计师合作。如上海侨城合作福斯特，东部侨城合作迈耶，曦城合作DDG，西安侨城合作天津华汇。室内：程木林（御用）、高文安+不断开发新的设计师景观：Peter（原香港贝尔高林主创，最近主要知名作品香港海洋公园二期扩建）施工：有福建四建，侨城绿化等长期合作的施工单位列表。黄老（御用）+绿化施工单位设备：有集团总部考察的产品供应商列表。,侨城项目设计管理工作浅析,侨城项目建筑设计管理,工作模式：设计：建筑：建筑师+设计总监+项目总（反复修改图纸，建筑专业人员比例高）景观：peter的手绘图+设计部人员深化+领导或设计师现场修改（波托菲诺、曦城）室内设计：室内设计师图纸+设计部人员选样及现场跟踪工
5、作（大部分侨城体系）施工：建筑：按图施工，在规模建设前有现场定版定样工作。景观：硬景部分基本按图施工，靠设计部人员现场修改；软景部分依靠施工单位在侨城绿化顾问的监督下按照侨城习惯完成。室内设计：硬装部分按图施工，软装部分有部分由设计部人员自行完成。设备：设备工程师主导考察比选等工作，其他专业配合。,侨城项目设计管理工作浅析,深圳侨城项目简介,华侨城本部照片,侨城项目设计管理工作浅析,东部侨城项目简介,东部侨城,侨城项目设计管理工作浅析,东部侨城项目简介,东部侨城,侨城项目设计管理工作浅析,东部侨城项目简介,东部侨城天麓项目,侨城项目设计管理工作浅析,东部侨城项目简介,东部侨城天麓项目室外照片,
6、侨城项目设计管理工作浅析,东部侨城项目简介,东部侨城天麓项目,侨城项目设计管理工作浅析,东部侨城项目简介,东部侨城天麓项目室内照片,侨城项目设计管理工作浅析,东部侨城项目简介,东部侨城天麓项目室内实景照片,侨城项目设计管理工作浅析,上海侨城项目简介,“苏河湾”地区东起河南北路、南临苏州河、西近南北高架、北至海宁路，总面积约103.6公顷。“苏河湾”与南京路步行街最近的直线距离仅为650米左右，与陆家嘴金融中心最近的直线距离仅为1670米左右。“苏河湾”1街坊功能定位为：商业、办公、文化、居住等混合功能，因此1街坊项目建筑总量的45%规划为住宅。,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目简介,深圳招商
7、华侨城投资有限公司，是深圳华侨城房地产有限公司和深圳招商房地产有限公司的合资企业，于2004年11月11日注册成立，注册资金人民币1亿元，两家股东各占50%股权。总用地面积达60万m2，可建筑面积30万m2，建筑容积率0.5，绿化覆盖率80%。是深圳乃至珠三角、华南地区唯一的超大规模低密度高尚住宅群。曦城以西班牙建筑风格为特色，利用三条空间景观轴线，结合林荫大道、森林公园、无边际山顶泳池等进行超前规划，建筑形态为联排、双拼和独立式别墅。全面建成后将成为深圳自然资源稀缺、生活配套完善、低密度、高标准、纯粹西班牙风情的纯别墅小镇。,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,曦城本案,侨城项目
8、设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,总经理（分管设计、成本）,曦城人员架构,副总经理（分管工程）,副总经理（分管营销）,财务总监（分管财务）,设计总监,商业建筑师2名,住宅建筑师2名,室内设计师2名,设计助理,工程总监,结构工程师,强电工程师,给排水工程师,暖通工程师,弱电工程师,报建工程师2名,绿化工程师,现场工程师若干,设计助理,财务,营销总监,行政,成本总监,媒体推广,活动策划,广告展示,产品分析,成本工程师4名,造价工程师1名,客服主管,销售代表,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,设计团队：方案设计：DDG(DEVELOP DESIGH GROUP)（中国境内第二个项
9、目，第一个项目为上海的鼎邦丽池）设计费用：商业110万美金/5万平方 住宅300万美金/20万平方 施工图设计：深圳设计总院（一、二期住宅，商业）香港华艺建筑设计咨询有限公司（三、四、五、六期住宅）（华侨城地产推荐）设计费用：26元/平方景观设计：法国埃尔萨设计有限公司（招商地产推荐）设计费用：24元/平方室内设计：高文安（一至三期）程木林（一至三期）梁志天（一期）设计费用：1000左右/平方米,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,主材：瓦：红狮（佛山）门窗：一期用纯德国进口，二期以后用森鹰（铝木复合）涂料：澳润（澳大利亚）太阳能：恩派牛（国产）木材：芬兰木（侨城长期供货商）车库门
10、：一期以色列进口，二期以后用霍曼砖：高强烧结砖、佛山美陶花砖,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,一期会所效果图与项目实景,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,商业中心建筑及景观效果图,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,商业中心建筑照片,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,商业中心建筑照片,曦城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,效果图与项目实景,曦城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,项目实景,曦城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,一期效果图,曦城项目设计管理工作浅析,
11、曦城项目建筑设计管理,施工过程,曦城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,照片一期、二期,曦城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,三期完成效果,曦城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,三期完成效果总结立面材质的选择设计部仍需强化坚持设计师的设计意图,曦城项目设计管理工作浅析,曦城项目建筑设计管理,建筑设计管理的经验与教训,A.设计院的选定:经验丰富，落实到人B.图纸质量的控制：勤于沟通，定节点审图C.材料的选择：定版定样，为最终效果留有空间D.变更及变更流程的把握：各部门会签，专人跟踪。1.10万元以下变更会签至工程总，10万元以上变更会签至总经理。2.部门总先签，并决定
12、谁参加会签，以节约时间。3.起草部门（设计/工程）至会签部门（成本）至会签部门（工程/设计）至会签部门（财务）至会签部门（工程总）E.从设计到现场的一致性：从规划开始，建筑、景观、室内设计全部由地产建筑师把握全局。总结：A.好的项目应该包括什么：宜居环境B.对于设计的要求是什么：设计亮点和营销卖点相结合,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目景观设计管理,设计团队：法国埃尔萨景观设计有限公司 景观设计师设计的景观,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目景观设计管理,设计团队：法国埃尔萨景观设计有限公司 室内设计师设计的景观,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目景观设计管理,设计团队：法国埃尔萨景观设计有
13、限公司 室内设计师设计的景观,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目景观设计管理,植物及道路材质选择：凤凰木、香樟、勒杜鹃、爬山虎、扶桑（大红花）,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目景观设计管理,宾斯利（收费在300元/平方以上）广州 郁峰项目定位：高端高层盘反思：如何做市中心的高端盘,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目景观设计管理,宾斯利（收费在300元/平方以上）广州 郁峰项目,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目景观设计管理,景观设计的经验教训,反思景观设计的要求：景观设计如何在高端项目中体现价值。样板房庭院景观设计如何在与室内设计相和谐。反思成本控制重点：硬景与软景的配置比例及重点。仅在会所
14、后山顶泳池有硬景；行道树：香樟/凤凰木8米以上，60008000元每株；回车场中心树榕树/其他10万元每株，其他主要灌木有洋紫荆（配白墙）、大红花（茂密）、桂花（香味）反思地产设计部在整个过程中的作用：不同管理的模型形成的效果不同 万科以营销为优先，样板房室内效果非常诱人。（如同主人刚刚离去，余茶犹温）华侨城龙湖以设计优先，软景效果非常诱人。（大气自然，层次分明，简洁明快）,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目室内设计管理,设计团队：高文安设计工作室 程木林设计工作室梁志天设计工作室,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目室内设计管理,设计团队：程木林 二期中式,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目室
15、内设计管理,设计团队：程木林 二期现代,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目室内设计管理,三期：程木林地中海室内风格,虽然建筑风格为典型的西班牙近地中海区风格，但是室内仍然做了大量的风格尝试，经过各种尝试之后，从销售现场的到得到得反馈是，豪宅类型的室内仍然以个性元素较低，但比较低调豪华的风格最受客户认可。,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目细节设计要求,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目细节设计要求,地道 设计与精细化设计1.白色手工拉毛墙体2.杂色拼瓦3.小开窗4.花架、百叶等木构件5.大面积墙体绿化（红色开花）6.色彩鲜艳的花砖7.陶土砖,侨城项目设计管理工作浅析,曦城项目细节设计,精细化设
16、计,侨城项目设计管理工作浅析,我看侨城,侨城的一些特点：1.以旅游或者是规划的角度看待开发工作：在侨城片区开始建设前，参考了新加坡的规划模式。在生态广场规划之初即考虑了后期可能产生的停车需求，故设计商业区整体的地下车库，减少路面车流压力，结合高额罚款违规停车的方式，目前侨城本部区域全部车行道（包括商业、酒店、办公、创意园、住区）为双车道，但很少塞车。2.矛盾的看待设计师：对地产设计师的要求：建筑设计师要有规划设计师的全局观。景观设计师要有建筑师的空间感。室内设计师要有建筑师的文化沉淀。地产设计师主动参与设计的比例的非常高。重视某些信任的设计师的想法，但几乎藐视其他大部分设计师。范例：曦城项目：
17、建筑师设计建筑，标识，灯光，主要景观，室内设计师设计室内及与室内相关景观，项目公司设计绿化并提供雕塑，给景观设计师只留下道路围墙。3.各城市或者项目公司具有绝对的自治权研发中心普遍提供人才输出。,侨城项目设计管理工作浅析,我看侨城,侨城项目设计管理工作浅析,侨城自身如何看待高端项目：侨城的口号是“优质生活创想家”，虽然经常在推大量的高端盘，但是并不提高端的概念。设身处地的考虑业主的需求+好的建筑+合适的营销=好的项目人才：在我看来，由项目总的升迁背景和历程可以看出侨城对于各专业人才的重视程度不同。利润：旅游产业为背景的公司考虑产品升值的几种方式：地皮升值、建筑升值、环境升值1.地皮升值2.建筑
18、升值：知名设计师的作品传世，结合本身旅游的特点，持有大量商业物业3.环境升值：好的规划可以升值（如侨城自身的规划和管理以致侨城片区内房子一房难求）、好的雕塑可以升值（侨城大厦前的太极雕塑同系列在台湾拍出天价）、好的植物可以升值（大量的高价值的乔木）、好的合作可以升值（和何香凝美术馆、双年展等长期举办活动）。,我看侨城,侨城项目设计管理工作浅析,问题：1.高端地产项目具有强烈的独特性难以复制，基本上只能复制概念而不能复制项目。无法像兰乔圣菲这样大面积推广。2.人才培养缓慢，不具竞争力的薪酬体系和信任的缓慢建立使各个分公司难以迅速占领市场形成气候。3.资金压力很大，少量的快速推盘基本很难得到大量回款。（旅游背景的特点使这个问题相对可以接受）4.格调过高，合适的商业项目不多。,我看侨城,
