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1、商业地产行业分析商业地产事业部,商业地产概况宏观及行业环境行业竞争环境运营模式商业地产发展趋势商业地产业态分析,总目录,商业地产概况,行业的界定与分类行业的发展历程,商业地产的概念,所谓商业地产，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。,商业地产的概念有广义和狭义之分,行业的界定与分类,从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。,狭义的商业物业是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等。,商业房地产的典型形态是越来
2、越被中国人所熟识的shopping mall购物中心。根据美国购物中心协会的定义，购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求和日常活动的商业场所。,广义商业地产,狭义的商业物业,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去
3、，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,行业的界定与分类,中国商业房地产按照功能划分主要有以下12种形式,行业的界定与分类,行业的界定与分类,商业地产运营的基本特征,多样的经营模式,对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产，很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目则采用商铺出售，零散经营的模式。,复杂的使用功能,从商业房地产的功能特点来看，零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取各种功能复合经营的方式，有
4、的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。,动态的运营方式,鉴于商业房地产公共服务的特点和项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。,行业的界定与分类,商业地产开发的主要特点,可供选址少,住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商业开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。,客户结构多样,商业地产的目标市场面临至少二级类型的客户，因此进行商业规划时，不仅要考虑投资（投资经营者
5、）的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。,规划难度高,商业面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对铺面的要求不具有统一性及替代性。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于商业地产开发而言，其难度远比开发住宅大。,开发流程复杂,商业地产开发更强调项目概念设计以及后续的商业计划书、招商、营运及管理工作，这是商业开发特有的工作内容。因此总体上商业地产开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。,资金模式迥异,商业地产融资形式包括预售、预租、股权融资、债务等方式；在不得以的情况下采取股权合作的形式。,地域细分,低端,高端,郊区,居住区,商业中心区,价格细分,中端,商业房地产
6、相对处于一个高价及位于商业中心区的位置，并有向郊区扩张的趋势,写字楼所主要处于商业中心，属于高端价位。并有部分写字楼处于郊区,住宅处于中低价位，并且主要在居住区和郊区之间,别墅群体：高价位，郊区,商业地产在房地产行业中的定位,行业的界定与分类,70年代末,80年代中期,萌芽期（线性商铺）,发展期（商办办公楼）,广州、深圳改造临街地段,90年代中后期,呈直线型布局，功能单一，较低端,呈块状布局，商业和办公两种功能的集合体,呈综合立体布局，集商业、酒店、旅游、会展、文化等多种功能于一体,成熟期（城市综合体）,我国商业地产发展历程,西单国际大厦,时代广场,商业批发市场,旧厂房改造,北京SOHO,大悦
7、城,行业的发展历程,广州万国电器广场,二、宏观及行业环境,宏观经济环境行业发展环境行业投资环境,宏观经济环境,宏观经济环境,2012年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%，增速比上年回落1.4个百分点。农业生产稳定增长，工业生产缓中趋稳，固定资产投资较快增长，市场销售稳定增长，进出口增速回落，居民消费价格涨幅回落。,数据来源：国家统计局,2001-2012年全国GDP总量及增速,宏观经济环境,2010年受经济复苏政策的影响，CPI开始攀升，2010年CPI超过年度3%的控制目标，2011年继续保持增长势头，在2011年底增幅开始回落，2012年之后CPI、PPI控制在合理范围内，物
8、价趋于稳定。,数据来源：国家统计局,2009年第一季度至2013年第一季度通货膨胀指数表现情况,宏观经济环境,社会消费品零售总额是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。2012年10月全年社会消费品零售总额18934亿元，同比上年增长14.5%；消费对经济增长发挥了重要作用。,数据来源：国家统计局,2010年至2012年全社会消费品消费情况,宏观经济环境,消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标。“0”表明极端悲观
9、情绪，“200”反映的则是极度乐观情绪。整体上说，2012年全年消费者信心趋向于乐观。,数据来源：国家统计局,2012年全年消费者信心指数表现情况,宏观经济环境,随着我国经济发展势头，城镇固定资产投资一直保持高增长趋势，进入2012年，由于地方房地产调控政策的施行，以及房地产开发商资金链偏紧的影响，增长幅度有所下降，但是仍然不足以改变城镇固定资产投资增长的趋势。,数据来源：国家统计局,2012年全年城镇固定资产投资情况,宏观经济环境,城市化进程我国目前城市化不足50%，远低于欧美日等发达国家，仍然处于城市化进程的初级阶段。城市化的发展必然导致商业地产的繁荣，所以，未来数年中，商业地产仍然处于发
10、展的最好时机。,居民购买力不断提高 区域人均可支配收入水平提升 居民富裕程度和购买力的提高，对商 业地产的增长以及格局的变化有促进作用,人口规模增长区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求,人口迁移从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致城市或区域成为人口导入型的城市或区域。,区域人口规模增长、人口迁移、城市化进程和居民购买力是商业地产持续增长格局形成的内在驱动因素。,行业发展环境社会,行业发展环境,国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建。大型购物中心数量的增长速度将得到控制。购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转
11、移至地级市。商业房地产的项目规划将不得不与所在城市的商业规划相结合。,2012年“国五条”的出台，全国楼市观望情绪和抛售情况开始加重。调控主要针对住宅市场，对商业地产影响较小，尤其是在信贷政策上，“限购令”并不针对商业地产。作为商业地产投资主力的商铺投资逐渐成为业内外人士关注的焦点。,目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，以及住宅地产限购令的施行，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇。,行业发展环境政策,行业发展环境,自2006年WTO保护期结束，中国政府对外资零售业限制的减少和条件的逐步宽泛，以及前期进入的外资零售企业的成功，带动了大批实力雄厚、经营历史悠久的外资零售企业
12、入驻我国市场。中国庞大的人口数量和日益增强的消费能力对外资企业具有非常强的吸引力。外资零售商的入驻对商业地产，特别是一些装修精美、功能齐全的商业店铺产生了极大的需求。这种对商铺的需求同时伴随着对交通等基础配套完善、娱乐、休闲和交往场所等的需求。有需求就有相应的供给，于是我国的商业地产开发得到了有效促进，在近几年加大了开发的步伐。,零售业发展需求的要求与商业地产开发对接,巨大的消费需求潜力为各类不同业种、不同业态、经营不同商品的店铺产生提供了动力，零售业呈现出前所未有的多业态发展格局。在此情况下，经营者只要对周围消费层次、商圈进行了详细调查，选择了适应的业种和业态，就能拥有一定的发展空间和发展机
13、遇。目前急于进行零售业和想扩大在零售业发展的企业很多，这就为房地产业提供了良好的市场前景。房地产和商业的对接出现了良好的契机，商业地产开发面临良好的机遇。,商业地产高回报率致使商业地产投资增加,商业地产投资回报率比较高，收益性较强。根据投资效益分析，住宅房地产投资回报率约为6%8%，商业地产的投资回报率则为8%12%，有的甚至达到15%以上。在开发商开发居住物业利润受阻的情况下，商业地产开发为开发商增加了新的利润来源。,行业发展环境经济,国内外零售商纷纷抢滩中国市场，商业店铺需求增加,行业发展环境,2012年全国房地产开发和销售情况,行业投资环境,行业投资环境,2008-2012年全国商业地产
14、行业投资状况,数据来源：国家统计局,2008年以来，国家宏观经济的快速增长，刚性需求，投机需求等因素的影响，房地产行业规模井喷式增长，商业地产也随之保持快速增长幅度。2010年以来，国家对住宅地产采取调控以及限购等政策（国十条，国五条），使得商业地产行业前景被看好，大量资金涌入商业地产领域。2012年商业地产开发投资额达到12679亿元，增长幅度27.89%，趋势有所回落。,行业投资环境,2003年-2012年全国商业地产开发及销售情况,2012年商业地产销售额累计同比增速大幅下滑。全年办公楼和商铺累计销售面积分别为0.23亿平方米和0.77亿平方米，同比分别增长12.4%和-1.4%，销售额
15、分别为2773亿元和6999亿元，同比增速分别为12.2%和4.8%。写字楼销售额和销售面积2012年12月份大幅度增长。,数据来源：前瞻数据中心,据中国商业地产联盟提供的数据，2012年1-12月，全国商业营业用房竣工面积为1.02亿平方米，同比增长13.1%，但同期全国商业营业用房销售面积仅7759万平方米，同比减少1.5%。空置面积7130万平方米，同比增长21.0%；同期全国商业营业用房投资额为9312亿元，同比增长26.3%，销售额为7000亿元，同比增长仅4.4%。,行业投资环境,三、行业竞争环境,行业内竞争行业集中度行业壁垒行业潜在竞争行业购买者,行业内竞争者,行业内竞争者,资金
16、实力雄厚 丰富的商业地产开发经验 介入中国商业地产市场较浅，多为局部市场单个项目（凯德凭借较早进入基本完成全国布局）,资金实力雄厚 丰富的商业地产开发经验 介入中国商业地产市场较深（长实和新世界基本完成全国布局，新鸿基和恒基谋求一二线城市布局，世茂完成区域布局）,能够得到银行和资本市场支持，资金实力较为雄厚 逐渐摸索商业地产开发经验 多为区域和局部市场，尚未出现全国布局企业（华润在购物中心领域加快一二线城市布局）,资金实力较为单薄 大多采用半租半售或者全售的运营模式以快速回笼资金 因介入时间较早，抓住时机，成就了一批龙头企业（综合体-万达、宝龙，办公-soho中国）,海外军团,香港军团,国家军
17、团,民营军团,行业内竞争者,单位：百万元,从2012年全国主要商业地产企业销售额来看，万达一枝独秀，其他主要商业地产企业间销售额差距缩小，整体集中度不高，行业竞争激烈。,行业集中度,行业集中度,行业集中度,行业竞争,中国商业地产市场发展处于起步阶段，集中度非常低，市场可发展空间巨大，有很大的发展潜力。,在国内住宅市场面临调控和国际上人民币升值预期下，各路资金纷纷涌入商业地产，因此，未来竞争加剧是必然的。,行业集中度,行业集中度,行业壁垒,商业地产资金密集型的特征导致行业进入壁垒极低。在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两级发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过
18、度竞争”。,进入市场壁垒低,大企业盲目扩张,企业小型化,产品差别程度低,行业集中度低,市场过度竞争,行业壁垒,行业潜在竞争者之一：零售品牌商,2009年，随着青岛乐都汇广场的开幕，乐购以商业地产开发商的身份完成了“漂亮的转身”。按计划，截至2012年底，中国14个城市中将有18个乐都汇广场正式开幕。,英特宜家购物中心集团（IICG）全球CEO泰格那先生宣布未来5年将在中国投资12亿美元兴建商业设施。,苏宁电器掌门人张近东表示，苏宁电器将在全国启动自建店，首批将有十家，未来将扩展60余个城市。,行业潜在竞争,保利：未来数年将以商品房住宅开发为主的同时适度拓展商业地产等其他物业。,万科：开始发力商
19、业地产，2010年商业地产比例提升至20%-30%。,行业潜在竞争者之二：国内一二线住宅开发商（保利、万科、龙湖、金地、远洋等）,行业潜在竞争,从2003年开始，摩根士丹利就成为中国商业地产领域最为活跃的投资者，在上海、北京、广州、南京等中心城市共投资了十多个烂尾楼项目，涉及金额超过100亿人民币。包括高盛、麦格理银行、荷兰国际集团、罗斯福基金等大鳄均鱼贯入场，不断将一线城市的标志性写字楼收入囊中。,行业潜在竞争者之三：海外投资公司,行业潜在竞争,行业购买者,房地产投资基金、保险基金等机构投资者 公司、企业 个人投资者,商务谈判能力,企业自建总部大楼,1,2,3,市场上存有的购买者,仅机构投资
20、者拥有较多的信息和较强的议价能力,公司、企业有从购买者向潜在进入者转化的趋势,现有市场上可能的替代品影响甚微。1.办公市中心工业厂房改造为创意办公园区2.酒店家庭旅馆（住宅）3.零售商业沿街住宅底层改商铺,行业购买者,四、运营模式,行业产业链融资模式行业运营模式盈利模式,商业地产开发流程,行业产业链,产业链,行业产业链,商业地产融资渠道,房地产融资渠道,银行贷款,利用外资,房地产信托,资本市场融资,创新融资手段,外资银行贷款,外商直接投资,IPO,配股,定向/公募增发,可转债,企业债,短期融资券,REITS,产业投资基金,资产抵押证券,目前，银行信贷是我国商业地产资金的主要来源；受人民币升值预
21、期的影响，外商直接投资商业地产增加；房地产信托是商业地产资金的有效补充；资本市场是商业地产公司获取资金的重要渠道。REITS、房地产产业投资基金以及资产抵押证券等手段在我国尚未成为正式的融资渠道，但肯定是今后发展的方向。2011年以来，房地产信托已经初具规模。,融资模式,可供选择的融资工具,股权融资,债权融资,创新型融资,公开发行上市前,公开发行上市后,境内首次公开发行上市（A股）境外首次公开发行上市（红筹股）引入战略投资者产业投资基金,公募/定向增发配股股本认股权证,开发贷款预收款企业债短期融资券,可转换债分离交易的可转换债可交换债（试点中）上市公司债,房地产信托资产证券化（ABS）资产支持
22、商业票据（ABCP）REITS,融资模式,银行贷款占比较高，但融资成本偏高，强大持续的融资能力将是商业地产企业发展的关键因素。,当前我国房地产融资市场体系不健全，形成以银行信贷为主导的单一融资格局，银行信贷资金仍商业地产资金的主要来源；资本市场融资、房地产信托和利用外资成为房地产企业从银行信贷以外获取资金的重要渠道；自2006年中期对房地产业实施新一轮金融调控措施以来，银行信贷收紧，由于缺乏相应的融资渠道进行有效的资金弥补，国内房地产企业普遍面临资金短缺困难；人民币升值背景下，外商直接投资商业地产明显增加，房地产行业对外资的限制政策，在为国内商业企业提供了更多的机会同时也使得企业的资金来源渠道
23、更加受限，因此，资本运作，金融创新势在必行；从长期来看，我国商业地产实际融资渠道单一的局面将迫使商业地产必须不断进行金融创新，以商业地产未来的成长性换来今天的现金流，其中包括上市、REITs、CMBS等创新型金融产品。将形成以银行信贷资金为主，资本市场融资、房地产信托、房地产业投资基金、REITS、资产抵押证券以及利用外资等其他方式并存的多元化立体的融资体系。,融资分析小结,融资模式,商业地产运营模式（1）只售不租,模式核心直接销售，回笼资金快边建边售，售完走人，商业价值丧失殆尽此种模式采用一般为临街商铺、较小体量的商业整体销售模式类似住宅项目,优势开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减
24、轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。,劣势由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水,行业运营模式,运作特点：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值；前期项目策划对项目成功至关重要，特别是商业物业要充分考虑到后期的商业经营；投入大、资金回收周期长，对资金能力要求高。,商业地产运营模式（2）一体化开发，只租不售,优势如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争
25、力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。,劣势只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。,行业运营模式,金源 Mall,金源集团首先建造120万M2的世纪城一、二期；通过准现房销售、5000元每平方米的低价、大规模成熟社区等卖点，2003年以3663亿
26、元的销售额高居北京十大热销楼盘榜首。,1,继成功投资开发京西最大商品房项目“世纪城”后，再次重拳出击，投资38亿，打造世界最大的商业单体：68万M2金源时代购物中心。,2,与此同时，金源集团开展了183万M2世纪城三期的建设，三期开盘就已经达到均价6300元。,3,金源模式总结：首先建造中档次的大型住宅区，采用低价销售，快速回笼资金；然后再建设高档次的Shopping Mall，提升该地段的人气及商业氛围；同时推出大型的综合住宅区，再一次实现现金的快速回笼；利用回笼的现金以及造成的影响，迅速在全国其他地方复制该模式，实现集团的快速扩张。,典型案例-世纪金源,行业运营模式,综观金源模式，其最大的
27、特点在于“做快大盘”-快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制。,低价快速销售120万M2的世纪城住宅区，在短期内迅速回笼资金达80亿。,借势迅速推出68 M2的MALL和183万M2的住宅区。低价快速引进商家，提升地段整体价值。,1,2,3,金源集团迅速在全国将设4家左右的Shopping Mall；在全国将建设6至8家左右的五星级酒店。,行业运营模式,一体化开发模式可以带来丰厚的利润，只适用于有准备的企业。,适用,自有资金比较雄厚的房地产企业；能够获得大块土地开发权，能够从后续的开发中取得收益；拥有完善的管理体系和统一细致的规划。,不适用,自有资金不雄厚的企业，希望通过项目短期内获得资金
28、回报；仅取得小块土地的开发权，不能从周围地段的升值取得收益弥补前期损失；没有统一细致的规划和完善的管理体系。,行业运营模式,商业地产运营模式（3）主力店招商，租售结合,租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。,优势分析开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区，分割后出售，即“主力店辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。,经营要
29、点以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。,行业运营模式,典型案上海大拇指广场,上海大拇指广场租售并举的运营模式，2万平方米由主力店家乐福长期租赁，剩余4万平方米商铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权，由证大商旅管理公司进行统一管理，实行所有权、经营权、管理权三权分离，既通过销售回笼资金，又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。家乐福、星巴克、肯德基等入驻，使该商业地产取得巨大成功。,行业运营模
30、式,租售结合模式有着良好的发展前景，该模式有如下的特点:,行业运营模式,优点,目前发展前景良好；投资回报率高对自有资金要求较低；对地段要求相对较低；资金回笼迅速，现金流顺畅,缺点,对项目的商业规划设计要求越来越高；业主越来越理性，存在招商风险；对如何处理好开放商、业主、经营商的关系要求很高；对后期经营管理要求非常高。,对开发商而言，产权式商铺模式具有以下优缺点,行业运营模式,商业地产运营模式（4）订单模式,行业运营模式,结合实际在选址等方面不可照搬国外经验，必须必须结合当地的实际情况来进行,准确选址地段是商业经营的关键成功因素，选择地段需结合客户需求、商业氛围、租金要求、交通状况、周边人口、城
31、市规划等各个方面来综合考虑,1,2,规划为本有了好的地段还必须进行好的规划才能做好一个项目。在做规划之前要注意以下原则：客户需求、交通优先、路路相通、提高任期、小店优先,3,主力店入住购物中心的成功关键是能否找到有号召力的品牌主力店：人气的保证、永续经营的保证,4,以租为主以租为主，统一管理的经营方式可以保证良好的整体形象与经营风格。有利于物业的长久升值。,5,经营管理良好的经营管理是维护地段升值的保障因素。良好的经营管理不仅可以在短期内提升租金，更可在长期内保障企业规划的顺利执行,6,订单地产模式六大运作要素,商业地产热点模式的比较分析,行业运营模式,商业房地产未来的市场空间巨大，并且商业网
32、点的改造势在必行。针对三种热点模式，其未来发展趋势如下,一体化开发将配合购物中心发展成为开发的主导模式；购物中心将成为未来商业地产发展的主要业态；某些一线旅游城市与二线城市将成为新开发热点；市郊购物中心将成为发展重点；购物中心平均规模将进一步扩大；根据消费者的需求，业态及业种将进一步丰富；将形成完善的经营体系和管理流程。,订单地产将成为商业地产的主要发展形式；对主力店的品质和业态组合要求将进一步提高；与合作伙伴的配合将进一步加深；对管理和规划的要求将更加提升；对复合型管理团队的要求日益增加。,小商品市场将面临大规模的升级和改造；受到连锁经营和专业专卖店的冲击和挤压越来越激烈；综合和零售市场减少
33、、专业和批发市场增加；食品和服装摊位减少、五金电料类、家具类、金属材料类、建筑及装饰材料类的摊位则在逐年上升；由粗放型管理向规范化管理转变出售比重不断下降，长期来看以租为主。,出租模式购物中心,出售模式小商品城,订单模式,行业运营模式,盈利模式：可简单分为销售与持有经营,盈利模式,销售,持有经营,散售,整售,完全自营,部分自营,资本运作,证券化（REITS、CMBS),纳入上市公司,盈利模式,五、商业地产发展趋势,中国商业地产存在的问题中国商业地产的发展趋势未来人才发展趋势未来商业地产关键成功因素,中国商业地产存在的问题,商业房地产运营是一个涉及投资商、开发商和经营管理商三方合作的过程。而目前
34、国内商业地产开发企业大都从住宅开发起步，有些开发商只管卖房不管经营，用炒作住宅项目的方式炒作商业地产项目。造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心。市场上存在许多项目面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的情况。,商业项目缺少前期市场调查和策划。许多项目没有按不同的商业业态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，事先没有考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。商业项目“克隆”多于创新，只要有一次成功的案例便不断的翻版和重复，使得项目滞后和同质化。,商业地产的人才需求主要是三种：一是工程技术人员；二是经营人员；三是物业管理人员。现在是工程技术人员较多，而经营人员较少，同时物业管理人员素质又不高，这主要是
35、由于我国商业地产起步较晚，而商业地产最缺乏的就是既懂商业，又懂地产、既懂企业又懂市场的复合型人才。没有好的企业家群体，就无法培育出健康的商业地产市场。商业地产企业家队伍的选拔应该具有国际视野，而目前的选拔机制是大多在本地区少数人中选拔，“武大郎开店”现象十分普遍，优秀的商业地产人才难以充实到企业家队伍中来。,中国商业地产存在的问题,商业地产投资总体发展趋势,2012年政府工作报告指出房地产调控不放松，促进房价合理回归。2013年“国五条”出台明确了控制目标、贷款比例、限购区域、个税、二套房出售等的具体要求。限购政策的延续使得房地产市场低迷，而商业地产未受到较大的影响。,商业用地随着商业地产的兴
36、起而逐渐成为土地成交的热点，商业地产成为政府推动的热点。,住宅地产受宏观调控的影响，商业地产已成为许多房产开发企业的“避风港”。,“限购令”收窄了资金涌向住宅市场的通道，目前投资着从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。,中国商业地产的发展趋势,持有物业明显增加,随着市场的发展以及开发商对商业地产模式的认知不断改变，商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。,商业与地产迈向深度合作,大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲
37、望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，,大型城市开发布局多中心化,随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。,外资进入方式多样化,外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售产权的商业地产项目形成压力；外资大规模的资本投入带来了大项目的开发，也将进一步推进中国商业地产购物中心模式的发展
38、。,二三线城市投资新热点,在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。,商业地产开发总体发展趋势,中国商业地产的发展趋势,高端专业型管理人才需求强烈,当前我国商业地产模式相比国外还存在许多缺陷，尤其是在商业管理方面，一方面原因是开发商不重视其商业价值，另一方面原因是缺乏相关的专业管理型人才，对此类方向人才的引进必定是未来商业地产人才发展的重中之重。,创新型技术性人才受市场追捧,目前国内龙头商业地产开发商在全国的主要发展策略均为“复制”，即把一处的成功经验迅速复制到另一个
39、城市，例如万达广场。这样做的优势是节省设计成本，缩减项目周期。但是同时带来的问题便是项目同质化严重，项目水土不服的情况容易出现。开发商已经意识到这个问题，所以，未来具有创新型的设计、技术类人才颇受欢迎。,人才流动更加广泛,商业地产商业模式的逐渐成熟使得行业内现有人才不能满足商业地产的需求，外部行业人才流入商业地产的趋势逐渐明显。招商型人才，文化传播型人才等尤为明显。,未来商业地产相关人才发展趋势,未来人才发展趋势,商业房地产企业价值链和关键成功因素分析,商业房地产价值链,业态组合,商业房地产关键成功因素,商业管理能力,所在商圈吸引力,自有资金实力/融资能力,规模,主力店/品牌店效应,招商能力,
40、土地获取能力,招商管理,商业管理,未来商业地产关键成功因素,六、商业地产业态分析,业态种类业态对比物业及选址要求,业态种类（一）,零 售 购 物 型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,业态对比,业态对比,物业及选址要求-购物中心,选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况,购物中心,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、
41、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,物业及选址要求-百货商店,案例对比,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店等。,物业基本要求,商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。,营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场。,物业及选址要求-专业店,物业
42、及选址要求-专业店：家居商场,物业及选址要求-专业店：电器商场,物业及选址要求超市,案例对比,案例对比,物业及选址要求便利店,业态种类（二）,餐 饮 休 闲 娱 乐 型,连锁快捷餐饮,KTV,影院,茶坊、酒吧、咖啡,体育健身,火锅餐饮,普通餐饮,物业及选址要求餐饮,物业及选址要求餐饮,物业及选址要求麦当劳、肯德基,物业及选址要求必胜客,物业及选址要求星巴克,物业及选址要求影院,物业及选址要求KTV,物业及选址要求健身房,谢谢,1、最孤独的时光，会塑造最坚强的自己。2、把脸一直向着阳光，这样就不会见到阴影。3、永远不要埋怨你已经发生的事情，要么就改变它，要么就安静的接受它。4、不论你在什么时候开
43、始，重要的是开始之后就不要停止。5、通往光明的道路是平坦的，为了成功，为了奋斗的渴望，我们不得不努力。6、付出了不一定有回报，但不付出永远没有回报。7、成功就是你被击落到失望的深渊之后反弹得有多高。8、为了照亮夜空，星星才站在天空的高处。9、我们的人生必须励志，不励志就仿佛没有灵魂。10、拼尽全力，逼自己优秀一把，青春已所剩不多。11、一个人如果不能从内心去原谅别人，那他就永远不会心安理得。12、每个人心里都有一段伤痕，时间才是最好的疗剂。13、如果我不坚强，那就等着别人来嘲笑。14、早晨给自己一个微笑，种下一天旳阳光。15、没有爱不会死，不过有了爱会活过来。16、失败的定义：什么都要做，什么
44、都在做，却从未做完过，也未做好过。17、当我微笑着说我很好的时候，你应该对我说，安好就好。18、人不仅要做好事，更要以准确的方式做好事。19、我们并不需要用太华丽的语言来包裹自己，因为我们要做最真实的自己。20、一个人除非自己有信心，否则无法带给别人信心。21、为别人鼓掌的人也是在给自己的生命加油。22、失去金钱的人损失甚少，失去健康的人损失极多，失去勇气的人损失一切。23、相信就是强大，怀疑只会抑制能力，而信仰就是力量。24、那些尝试去做某事却失败的人，比那些什么也不尝试做却成功的人不知要好上多少。25、自己打败自己是最可悲的失败，自己战胜自己是最可贵的胜利。26、没有热忱，世间便无进步。2
45、7、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。28、青春如此华美，却在烟火在散场。29、生命的道路上永远没有捷径可言，只有脚踏实地走下去。30、只要还有明天，今天就永远是起跑线。31、认真可以把事情做对，而用心却可以做到完美。32、如果上帝没有帮助你那他一定相信你可以。33、只要有信心，人永远不会挫败。34、珍惜今天的美好就是为了让明天的回忆更美好。35、只要你在路上，就不要放弃前进的勇气，走走停停的生活会一直继续。36、大起大落谁都有拍拍灰尘继续走。37、孤独并不可怕，每个人都是孤独的，可怕的是害怕孤独。38、宁可失败在你喜欢的事情上，也不要成功在你所憎恶的事情上。39、我很
46、平凡，但骨子里的我却很勇敢。40、眼中闪烁的泪光，也将化作永不妥协的坚强。41、我不去想是否能够成功，既然选了远方，便只顾风雨兼程。42、宁可自己去原谅别人，莫等别人来原谅自己。43、踩着垃圾到达的高度和踩着金子到达的高度是一样的。44、每天告诉自己一次：我真的很不错。45、人生最大的挑战没过于战胜自己！46、愚痴的人，一直想要别人了解他。有智慧的人，却努力的了解自己。47、现实的压力压的我们喘不过气也压的我们走向成功。48、心若有阳光，你便会看见这个世界有那么多美好值得期待和向往。49、相信自己，你能作茧自缚，就能破茧成蝶。50、不能强迫别人来爱自己，只能努力让自己成为值得爱的人。51、不要
47、拿过去的记忆，来折磨现在的自己。52、汗水是成功的润滑剂。53、人必须有自信，这是成功的秘密。54、成功的秘密在于始终如一地忠于目标。55、只有一条路不能选择那就是放弃。56、最后的措手不及是因为当初游刃有余的自己57、现实很近又很冷，梦想很远却很温暖。58、没有人能替你承受痛苦，也没有人能抢走你的坚强。59、不要拿我跟任何人比，我不是谁的影子，更不是谁的替代品，我不知道年少轻狂，我只懂得胜者为。60、如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。61、宁可笑着流泪，绝不哭着后悔。62、觉得自己做得到和做不到，只在一念之间。63、跌倒，撞墙，一败涂地，都不用害怕，年轻叫你勇敢。64、做最
48、好的今天，回顾最好的昨天，迎接最美好的明天。65、每件事情都必须有一个期限，否则，大多数人都会有多少时间就花掉多少时间。66、当你被压力压得透不过气来的时候，记住，碳正是因为压力而变成闪耀的钻石。67、现实会告诉你，不努力就会被生活给踩死。无需找什么借口，一无所有，就是拼的理由。68、人生道路，绝大多数人，绝大多数时候，人都只能靠自己。69、不是某人使你烦恼，而是你拿某人的言行来烦恼自己。70、当一个人真正觉悟的一刻，他放弃追寻外在世界的财富，而开始追寻他內心世界的真正财富。71、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。72、人生应该树立目标，否则你的精力会白白浪费。73、山
49、涧的泉水经过一路曲折，才唱出一支美妙的歌。74、时间告诉我，无理取闹的年龄过了，该懂事了。75、命运是不存在的，它不过是失败者拿来逃避现实的借口。76、人总是在失去了才知道珍惜！77、要铭记在心：每天都是一年中最美好的日子。78、生活远没有咖啡那么苦涩，关键是喝它的人怎么品味！每个人都喜欢和向往随心所欲的生活，殊不知随心所欲根本不是生活。79、别拿自己的无知说成是别人的愚昧！80、天空的高度是鸟儿飞出来的，水无论有多深是鱼儿游出来的。81、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。82、如果我坚持什么，就是用大炮也不能打倒我。83、我们要以今天为坐标，畅想未来几年后的自己。84、日出时，努力使
50、每一天都开心而有意义，不为别人，为自己。85、有梦就去追，没死就别停。86、今天不为学习买单，未来就为贫穷买单。87、因为一无所有这才是拼下去的理由。88、只要我还有梦，就会看到彩虹!89、你既认准这条路，又何必在意要走多久。90、尽管社会是这样的现实和残酷，但我们还是必须往下走。91、能把在面前行走的机会抓住的人，十有八九都会成功。92、你能够先知先觉地领导产业，后知后觉地苦苦追赶，或不知不觉地被淘汰。93、强烈的信仰会赢取坚强的人，然后又使他们更坚强。94、人生，不可能一帆风顺，有得就有失，有爱就有恨，有快乐就会有苦恼，有生就有死，生活就是这样。95、好习惯的养成，在于不受坏习惯的诱惑。9
