商业地产餐饮招商技术要点介绍课件.pptx

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1、餐饮招商技术要点介绍,2011年9月,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮业拓展的基本物业选址要求,餐饮招商的策略和方法,前言,知识点,前 言,“民以食为天”,中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快,居民消费观念与消费结构的转变,餐饮业更获得了迅速扩张的动力。,前言,火热的餐饮市场,必然引来商业地产商的青睐。餐饮与购物、娱乐已经三分天下,许多项目的餐饮比例达到40甚至更高。,餐饮商家对于商业地产意义重大,开发商对餐饮行业越来越重视,归根结底在于业态本身具备的若干优势。餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较高,技术标准也最高,投资客非常喜欢购买餐饮商

2、铺。一般来说,能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。如果是持有型物业,餐饮也是很适合的业态,它招租比较容易,承租面积大,生存能力强,租金相对来说也并不低。更重要的是,对于商业项目来说,生存的关键就是留住人气,不仅要吸引大量的客流,更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客留下来的法宝。,招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败。作为绝大部分商业地产项目的必备业态餐饮,其招商显得尤其重要,仅次于主力店。无论是旅游地产还是大型购物中心,社区商业还是步行街,餐饮都扮演着非常重要的角色,甚至是一些商业项目的特色和竞争力。,餐饮招商的成功就是重中之重!,餐饮

3、的招商,因为有很多的不确定性因素,导致餐饮招商给人难度大的印象。与百货超市相比,大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人员的整体文化素质都相差很远。加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异,导致餐饮企业除了快速餐饮外,店铺的标准化和复制都相对较难。,前言,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮是个庞大的门类,按照餐饮商家自身的特点和商业地产的规划影响,我们可以把餐饮分为:,快速餐饮,正餐,洋快餐,中式快餐,快速饮品店,整体品牌影响力大,肯德基、麦当劳、必胜客等,发展较慢,逐步突破的趋势,大娘水饺、老娘舅、永和大王,小资一族的钟情去处,星巴克

4、、哈根达斯、costa,中餐,异国餐饮,咖啡/茶馆/酒吧,各地方特色的餐厅,形成连锁大规模发展的不多,得到了长足发展,涌现大批连锁企业,俏江南、苏浙汇、西湖春天,日韩料理、港澳台餐厅,上岛、两岸、真锅、名典、老树、迪欧,餐饮业拓展的基本物业选址要求,餐饮业拓展的基本物业选址要求,品牌快餐,快速饮品店,中餐商务正餐,异国风情餐厅,咖啡/茶馆/酒吧,一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心,最好是临近大型卖场(百货/超市/家电/家居等)出入口位置和十字街口。,一般为繁华商业街区或者特色餐饮街区的1楼,对人流量的要求较高,对物业的要求相对较低,一般以外卖为主。,一般选择在高档的酒店、写字楼

5、等商务区、少数高档住宅社区。对层高要求比较高,单层面积要求比较大。一般店面规模200 2000M2。(层高4.5M,单层面积2000M2),外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区。,集中点,也就是所谓的咖啡/茶馆/酒吧一条街,或者是附近的地方。文化层次较高,居民又较为集中的地段,可经营一些类似休闲场所,消费不宜太高。临近旅游及商务往来频繁的宾馆附近,客源稳定,并且方便住店客人 选择。高档住宅区及通往商业区的路段。外事机构较为集中的地段,最好是大使馆附近。,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的策略和方法,针对项目,我们要“量体裁衣”,按照餐饮商家出现的地方

6、,我们且把它分成三大类:,商业街、食街或者特色街区,大型卖场或者购物中心,一般住宅或者写字楼底商,商业街、食街或者特色街区,商业街或者特色街区的特点是人群流动量大,但驻留时间短。因此,最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的,以宴请聚会为主题的正餐厅不一定适合。,这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱。一般为中低档,以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主,消费对象以普通大众和外来人员为主。,针对的经营者多为初次创业或者小投资为主,所以才扎堆选择食街,看中的是旺场和人气,跟在别人身后赚钱或者看着别人赚了钱去抢一份额的心理突出。,餐饮招商的策略和方法,从招商策略上,最好先招一两家有一定知名度和实力的快餐品

7、牌商家,大的商家有一定的带动作用,同时也是这条街的标杆企业,是档次和顾客定位的象征。,大型卖场或者购物中心,组合大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务量比较大。特别是购物中心,餐饮娱乐的比例一般在35%左右,而且要求商家有一定的品牌知名度,能够带动商场的人气和消费。,除中餐外,还需要一些商务茶餐厅、快餐厅,可据周边环境调整其配比。肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、永和大王、哈根达斯是快餐类商户的标准配备,一茶一座、塔可钟、仙踪林、棒约翰、巴西烤肉、日本料理等加以补充,再加上一些地方特色的商家进驻。,餐饮招商的策略和方法,购物中心一定要有一个大众中餐的组合,其面积要大于西餐和快餐,以家庭和宴请为

8、主。其中,一定要引进一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐!,开发商可以牺牲部分租金,并通过一些有力的招商策略,吸引这一“最好”的餐饮主力店,它的品牌知名度带给项目的支持,它的影响力对招商工作的推进是非常大的。其余的几家可以拉开档次、风味的差距,实现差异化竞争。,一般住宅或者写字楼底商,一般情况下,这些底商的餐饮招商承租户会要求较长的免租培育期。,相对前面两者来讲,写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度最大,特别是新建小区的底商。一是商家没有太多的想象空间,顾客群体基本是可以确定的,就是本物业小区的住户和租户;二是商家菜系和价格定位难,再加上各种物业条件的制约,交通和停车不便利的更不敢轻易在社

9、区开店。,对于这类物业的招商,要先做一下顾客群体的分析,找准定位,然后再找相应档次的目标商家。,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的成功必须讲究方法和策略,有些需要在正式招商之前做好铺垫,有些则是根据招商的情况随时灵活的调整,这对招商人员是很大的挑战。,这些挑战来自于:项目初期对前期策划理解后的整合;与开发商的长期磨合;(租金的微调、免租期的微调等等)面对各种商家的谈判技巧。,避免产品“先天不足”,餐饮业态对于物业条件的要求是最苛刻的,硬件达不到要求,一家餐饮企业就无法正常经营。这方面的例子不胜枚举。某个商业项目,因为挑高不够,所有的餐饮商家都拒绝进入;某个商家想进驻项目,但

10、因为该项目没有隔油池,最终只能作罢。因此,开发商必须在建设之前,就规划好餐饮的位置,并按照相应的物业标准建造。,餐饮招商的策略和方法,帮助商家实现稳定经营,大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在5年以上,“如果租期在5年以下,餐饮商家一般收不回成本。”因此,餐饮商家在选址时,最关心的就是“能否保证未来35年稳定的经营期”。目前阻碍餐饮商家发展最主要的瓶颈就是:租金太高。一般餐饮业正常的生命周期是:装修期三个月(一般也是商业物业提供的免租期),养店期三个月到半年,此后才能进入正常运转。如果在养店期承付不起高额租金,商家往往只能关门了事。自然,这也是开发商不愿意看到的。与降低租金相比,餐饮商家更

11、关心未来的投资回报,因此,商业项目的开发者必须增加自身项目的吸引力,通过餐饮业态的布局、设计、品牌组合让商户认可。,餐饮招商的策略和方法,知识点,知识点,知识点,经济指标介绍,上水:半径不小于25毫米排水:直径不下于125毫米隔油池:不小于1立方供电:不小于150千瓦电压:380伏排风:不小于15000立方/小时新风:不小于8000立方/小时,大中型餐饮,知识点,经济指标介绍,面馆,宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。面积:80200平米。租期一般为5年以上。,火锅店,选址于人口不少于5万人的居住区域或、区域型、都市型商圈。厨房可小于餐厅营业面积的三分之一。面积:120500平

12、米。租期一般为5年以上。,茶坊、咖啡馆,其选址往往是高雅路段,具有清净、优雅的环境。茶坊、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求,但对建筑结构形式无特殊要求。面积:50400平米。租期一般为5年以上。,知识点,大型中餐选址技术标准(店铺:便宜坊),一般租赁面积:2000平米左右层高:4.2 4.5米其他要求:在门脸上方提供招牌安装位置土建结构:无餐饮要求空调系统:不少于150Rt冷冻水供应,分散配置,并提供新增量不少于 30Rt的预留厨房通风:提供2000X900或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘供电系统:不少于520KW给水系统:供水管径不少于80排水系统:DN200排水管天然气供应量

13、:110m3/h 消防系统:按国家标准弱电系统:按国家标准电话系统:提供两条电话线路,知识点,轻便餐饮选址技术标准(店铺:星巴克),总面积:150 400平米层高:不低于4米租金水平:按区域的不同确定(大型连锁品牌的租金要求例外)楼层分布:一层供电系统:不小于25千瓦给水系统:1升/秒,店内留一个阀门排水系统:有上下水排风排烟系统:一般标准消防系统:按国家标准其他要求:有明显的广告位,知识点,大型餐饮选址技术标准(店铺:汉拿山烧烤),总面积:700 1500平米层高:不低于4.5米租金水平:2.5 4.5元/天/平米土建结构:无餐饮要求空调系统:不低于225Rt 厨房通风:排风达到45m3/S

14、 供电系统:800KW,应急30KW给水系统:流量5.5L/S排水系统:提供隔油池,容积不小于6立方米天然气:高峰容量200m3/h 消防系统:按国家标准弱电系统:按国家标准电话系统:提供四条电话线路,知识点,人气餐饮品牌介绍,哈根达斯,基本信息品牌名称:哈根达斯公司名称:上海哈根达斯食品有限公司经营类型:美食餐饮品牌发源地:美国品牌简介享誉全球的著名冰淇淋贵族品牌。联系电话:021-3423 4517 8008201380网址:联系地址:上海市淮海中路381号中环广场10F邮编:200020,基本信息品牌名称:一茶一坐公司名称:台湾一茶一坐餐饮有限公司经营类型:美食餐饮品牌发源地:台湾品牌简

15、介以此一杯茶、一份心代表人与人真实的瞬间有最大的真诚与感动。联系电话:021-64067229网址联系地址:上海虹许路408号虹欣大厦602室,基本信息品牌名称:味千拉面公司名称:上海领先餐饮管理公司经营类型:美食餐饮品牌发源地:日本品牌简介“味千拉面”在日本、香港、新加坡、台湾、中国大陆等各地区拥有300多家连锁店,是日本第二大拉面连锁店。联系电话:021-51696855网址:联系地址:上海淮海中路98号金钟广场31楼,基本信息品牌名称:星巴克Starbucks公司名称:上海统一星巴克咖啡有限公司经营类型:美食餐饮品牌发源地:美国品牌简介1971年4月,位于美国西雅图的星巴克创始店开业。目

16、前,星巴克是惟一一个把店面开遍四大洲的世界性咖啡品牌。联系电话:800-820-5180网址:联系地址:上海市遵义路107号安泰大楼2楼,知识点,人气餐饮品牌介绍,基本信息品牌名称:俏江南公司名称:北京俏江南餐饮有限公司经营类型:美食餐饮品牌发源地:四川品牌简介“俏江南成功确定了“中餐西吃”的模式,树立了川菜顶极品格。联系电话:010-88760网址:联系地址:北京市东城区朝阳门北大街6,基本信息品牌名称:季诺意式休闲餐饮公司名称:台湾季诺意式休闲餐饮连锁有限公司经营类型:美食餐饮品牌发源地:台湾品牌简介台湾大成长城集团在沪投资的全资子公司,目前季诺旗下拥有“季诺咖啡”“季诺面包坊”等品牌。联

17、系电话:021-62284808 网址:联系地址:上海中山西路800弄57号紫虹大厦8楼A座,基本信息品牌名称:九佰碗 公司名称:杭州九佰碗连锁餐饮食品有限公司经营类型:美食餐饮品牌发源地:杭州品牌简介“九佰碗”以其特有的设计装修风格,为消费者创造的精致用膳环境,显示其独有的品位。联系电话:0571-85196803 13588180257网址:联系地址:杭州市环城北路167号11号楼二楼,基本信息品牌名称:鼎泰丰公司名称:北京鼎泰丰美食有限公司经营类型:美食餐饮品牌发源地:台湾品牌简介鼎泰丰餐厅素来以极品小笼包闻名天下。受到海内外各大媒体一致好评,全球已有共计30余家。联系电话:010646

18、24502网址:联系地址:北京市东城区胡家园22号北楼,知识点,在整个招商的过程中,最主要的是招商人员必须事先参与前期策划工作。好处有以下三点:,参与前期策划时,可以充分了解项目的优势、劣势、威胁、机会,市场发展趋势、更好地从宏观上加深概念。理解策划人员是如何从整体上整合项目的规划,设置出优越的人流动线,创造合理的分割,吸引主要商家有更强的进驻意愿,能对项目起到一定的带动作用。在以后找商家的过程中,可以更为精准的推荐给商家,使招商工作有条不紊的推进。,参与前期策划,知识点,位置的重要性,对于良好的位置,尽量以国际知名品牌商家为主。以便聚集人气,提升商场档次,形成一个亮点。对于一般的位置,可以引

19、进一些进驻国内、但未完全铺开的国际品牌商家或者当地的一些知名商家,来充沛整个商业氛围。,餐饮是需要扎堆的,不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起,越是丰富多样,越是容易红火。但是,在“扎堆”之中,也要有效避免同类之间的恶性竞争。这就需要根据客流量合理安排餐饮配比,各家餐饮尽量在口味上不要重复。比如在一家购物中心里面,同时引入两家日餐,就一定会造成对有效客流的争夺。,知识点,三方盈利,知识点,三方盈利,招商人员需做到对市场租金水平的了解,可在实际招商过程中提供给开发商,便于在适当的时候,予以租金的微调,以更好更快地促成成交。,租金水平,商业业态,周边租金状况,地理位置,交通状况,经营管理,

20、商业配套,房型面积,商业环境,知识点,对于商家而言,进驻一个位置、档次都很好的项目是商家本身的一个档次和实力的体现,他们是很乐意接受你的招商邀请的。即便项目要求的条件高一点他们也能接受,关键是整个项目自身的规划及其他零售大商家的进驻情况,要让商家感受到品牌扎堆以及商场长期繁荣的景象。,对于招商人员而言,要想餐饮的招商顺利,应该先按照基本要求来规划和建设,才会在后期的商务谈判中加快进度,减少不必要的工程改动而带来的投入,增加和避免谈判周期的延长。,三方盈利,对于开发商而言,有时候是可以牺牲部分租金,并通过一些有力的招商策略,吸引“最好”的餐饮主力店,用它的品牌知名度给项目带来巨大支持力,使招商工

21、作的进度良好的推进。,祝各位实战成功!THANKS!,1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始,才能找到成功的路。23.3.2323.3.23Thursday,March 23,20232、成功源于不懈的努力,人生最大的敌人是自己怯懦。00:22:2200:22:2200:223/23/2023 12:22:22 AM3、每天只看目标,别老想障碍。23.3.2300:22:2200:22Mar-2323-Mar-234、宁愿辛苦一阵子,不要辛苦一辈子。00:22:2200:22:2200:22Thursday,March 23,20235、积极向上的心态,是成功者的最基本要素。23.3.2323

22、.3.2300:22:2200:22:22March 23,20236、生活总会给你另一个机会,这个机会叫明天。2023年3月23日星期四上午12时22分22秒00:22:2223.3.237、人生就像骑单车,想保持平衡就得往前走。2023年3月上午12时22分23.3.2300:22March 23,20238、业余生活要有意义,不要越轨。2023年3月23日星期四12时22分22秒00:22:2223 March 20239、我们必须在失败中寻找胜利,在绝望中寻求希望。上午12时22分22秒上午12时22分00:22:2223.3.2310、一个人的梦想也许不值钱,但一个人的努力很值钱。3/23/2023 12:22:22 AM00:22:222023/3/2311、在真实的生命里,每桩伟业都由信心开始,并由信心跨出第一步。3/23/2023 12:22 AM3/23/2023 12:22 AM23.3.2323.3.23,谢谢大家,

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