招商运营计划【可编辑版】.doc

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1、招商年度运营计划招商年度运营计划 篇一：年度工作计划总结-招商营运部 年工作总结 年工作计划 提交部门：总经办 提交人： 李光超 日期：.1.26年工作总结 前言： 年7月加入公司，任职副总经理，主管招商部和营运部工作，下面阐述我从入职以来的工作总结。 招商方面主要工作概述： 首先是市场调研并最终形成项目研测报告、商场整体定位、业态占比规划、品牌基数规划、品牌落位图、商场动线规划、租赁决策文件等一系列的招商前期工作；其次是部门人员组织架构的设计、团队组建、岗位职责、制度流程、合同文本、部门预算、招商倒排计划、租金执行政策、招商说辞、招商手册制定等一系列中期工作。从年9月初招商部同事开始正式招商

2、，经过15个月的周期，不含超市计划签约面积22459平，实际签约面积20414平；完成签约率90%，已签约专柜预算收益1779万元，年全专柜预算收益1977万元，预计达成报批版的租赁决策文件计划的80%（以考虑免租期-报批预算收益指标高标准2477万元作比较）。 营运方面主要工作阐述：年3月之前，前期营运部的工作主要是组织架构设计和团队组建；评审营运部需要的各类工作前置文件，包括制度流程、倒排计划、岗位职责、培训计划、商户装修手册、商户手册、营业员手册、工程技术条件的提报、图纸细化等一些列的前置工作；中影、家乐福进场后，营运团队人员部分到位，施工现场正式进入角色，开始指导营运团队协调与地产公司

3、的各类工程问题；年6月所有营运主管级到职，指导部门经理带领营运团队全面开展各项工作，前期主要是协调重点商户进场、协调地产公司工程技术条件的整改、现场施工的进度跟进、施工安全的管控及问题处理，从年4月份到12月初，签约商户装修基本结束，除家乐福、瓦国小镇外，基本能够实现招商率与开业率相符。12月份开始重点跟进开业前各项营运工作的倒排计划，逐一落实，确保营运工作所有事项满足开业需求，包括人员培训、物料准备、商户开业前重点跟进项时间节点计划、双选会、证照办理等 工作全面总结 1 招商方面： （1）市场调研报告：针对瓦房店市场的调研，主要重点调研对象是旺角新玛特、大伟时代广场、妇女儿童、步行街；其次是

4、长兴购物、嘉泰商场、商业城、集贸。调研的重点是各个项目的业态、品牌、客流、营业时间、租金及扣率水平，同时也对瓦房店商业氛围及消费习惯的作出分析，主要看夜间客流的走向和消费者消费的倾向。一系列的调研为制定项目的研测报告提供第一手数据。 （2）招商前置的准备：首先是组建团队，以部门经理为主，临时抽调营运经理协助招商；其次是要做好各类招商文件，包括：招商手册、招商统一说辞、制度流程的制定与培训、初步规划图纸的交底培训、租金计划的交底培训、资源的收集并分配、分配招商工作任务等。 （3）倒排计划的制定：根据公司要求年10月份开业，制定了一整套倒排计划，涵盖了整个招商工作过程中的所有工作内容和完成的时间节

5、点，作为招商工作的最高指导文件，招商部定期对倒排计划进行梳理和检讨，是完成招商工作的重点工作。 （4）各类图纸的深化：图纸是招商的必要要素，根据CAD及现场的实际勘察，结合北京策划公司的建议，并按照研测报告中的各类数据及商业理念的要求，形成了一整套图纸，包括大动线图、铺位规划图、业态规划图、品牌落位图，形成招商最基本的工具； （5）租赁决策文件的制定：根据公司要求，结合瓦房店市场的商业行情，同时参考大连市场中类似项目的收益状况，并考虑到市场商业大环境的前提下，制定了租赁决策文件，按照高标准和低标准两个指导价格，指导招商人员实际洽谈，也为领导决策提供依据。 （6）制度流程及合同文本的制定：制定了

6、招商期间和运营期间的部门制度流程，原则是结合商业公司和集团的组织架构及审批流程，并严格按照既定的制度流程执行；制定了各类合同文本及附带文件，作为签约的前置重要文件。 （7）招商实施阶段的重点阐述和分析： 整个招商过程中，应该说经历了很多波折，在市场大环境的影响下，招商工作面临着巨大压力，但总的来说，我们能够根据招商各个阶段遇到的各类问题及时分析和检讨，缕清思路，启动备选招商方案，基本上解决了问题，具体详述如下。 首先从主力店家乐福签约为招商契机，主动洽谈第二大主力店影城，先后洽谈了星美国际影城、嘉禾、横店，结果是因为租金满足不了预算而放弃合作，但可以说与商户建立了较好的联系，也从另一个角度摸清

7、了院线在三四线城市的拓展计划、物业需求及租金贡献，最后综合各种因素与中影落定了合同并签署了营运方面的补充协议，确保装修档次和日常运营、营销活动的能力； 两大主力店签订的同时，对次主力店及重点品牌进行铺开洽谈。主要目标是引进快时尚品牌，优衣库、CA作为重点引进对象，但是由于北区开店计划的制约，没有能够达成合作。引进快时尚的思路受阻后，招商马上调整思路，将重点偏向服装服饰集合店、精品集合店，服装服饰成功签下了拉夏贝尔集合店、VM、太平鸟、大嘴猴，这几个品牌的落位基本实现了商场地定位和档次；再加上一楼重点品牌好利来、苹果体验店、手表集合店、化妆品集合店的加盟，一楼招商基本成型。一楼招商的遗憾，首先肯

8、德基签约比较晚，对观望品牌的招商没有起到很好的促进作用；二是屈臣氏，由于对方公司的决策前后不确定，以至于没有顺利引进，影响了一楼的品牌级次，虽然丹鸥美莎在经营实力和经营品牌、租金水平都符合要求，但在品牌影响力方面还是弱很；三是中国银行位置的空余，应该说这个位置是商场中最优越的位置，但是由于等靠中国银行，而其中途出现合作反弹，导致我们在整个一楼的规划、租金预测和资源储备方面出现了很大的危机；四是吉野家因为公司人员调整导致合作意向不明确，影响了招商进度的顺利进行，对于观望品牌的签约有很大的负面影响， 二楼的招商是最坎坷的，目前的空铺数量也是最多的，主要是由于服装行业经营的不景气，应该说招商部在招聘

9、人员方面也是重点倾向服装类，招商部全体人员利用各种关系进行资源的收集以及全方位的洽谈，可以说大连区域内的服装商户基本都谈过；需要指出的是，由于布局规划和店铺面积过大对招商有一定影响。内衣集合店、运动集合店、皮草广场对招商达成率和招商进度有了保证，但是我们面对的也是同样的痛苦，那就是租金预算背了很多，从二楼我们可以总结出，业态比例规划中服装类比例即使放的已经很低，招商和租金达成也是最困难的，另外品牌级数也跟规划的差距很大，很多引进的品牌质量和运营能力也给后期的调整买下了隐患。 三楼前期招商非常困难，瓦市市场的童装优势资源集中，合作意向无法敲定，引进快乐星后的布局大调整，应该说是三楼招商工作的转折

10、，两大次主力店分布项目南北，对于动线有很大的帮助，三楼满铺的招商结果还是比较不错的，虽然童装类的级别不是很理想，但是合同期可控，不再担忧三楼冷场的情况。需要提出的是汤姆熊的合作没有落下来，这是三楼乃至整个广场的遗憾，从另一个角度讲，娱乐类项目在购物中心的作用越来越明显，商户对城市和商场的考量上有了很严格的要求。 四楼餐饮的招商相对来说比较顺利，美食广场、圣道烤肉瓦国小镇的签约对于其他品牌引进起到了积极作用，但中途铁板烧、烤鱼、西餐厅、瓦国小镇的反弹，瞬间给我们招商的工作带来了巨大考验，招商部也得到公司的大力支持，想尽办法排解了困难，虽然年糕火锅、牛肉汤、五谷板面、姐妹麻辣烫的品牌级别和经营实力

11、令人堪忧，但是位置、面积对于后续的调整还是可控的。目前有一个空铺，倾向于经营自助火锅，但目前仍没有落实，从洽谈的周期和供应商的数量来分析，主要是瓦房店市场的火锅生意不景气，淡季时间太长，很多供应商对于单独经营自助火锅心有疑虑而放弃投资。 2 营运方面： （1）团队组建：营运工作从团队组建开始，根据组织架构的设计，基本按照时间节点和需求，成功组建了营运团队，对整个营运工作的开展提供保障； （2）岗位职责：根据组织架构的设计，对各岗位进行了职责确定及要求并报批； （3）制度流程：根据以往项目的实操经验，结合以往项目，制定了部门制度流程，原则是保证营运工程中所有问题解决的时效性，去掉一些繁琐的程序，

12、保证与公司内部、外部的处理口径要一致，综合各部门的意见和建议，形成报批版。 （4）工程对接：商业规划期间以及商户进场前和进场后，与地产工程的对接尤为重要，由于前期的规划与实际招商进度及调整有很大的变化，在水、电、煤气、空调、消防存在各类问题，虽然在对接过程中发生很多矛盾和不配合，但是凭着一条宗旨-跟进催促，直到满足商业运营需求为止，基本上目前遗留的问题已经很少。 （5）图纸评审：对各类图纸的评审，从营运角度提出意见和建议是一项非常重要的工作，虽然从某种角度讲，我们的专业度不够，不能达到毫无遗漏或失误，但是也基本把事情解决在设计阶段，减少了各种浪费，保证公司的损失最小。 （6）装修管理：装修管理

13、是营运工作的重点，从招商部接到联络单后与商户建立联系开始，到交场、付尺、出图、审图、办理进场手续、施工监管、装修验收为止一些列的工作，需要营运人员的全部参与，关联着很多兄弟部门，这就要求每个人的业务水平和协调能力。以营运部一个全新的团队来说，做到目前这一点着实不易，付出了很多的辛苦，中间过程也出了很多纰漏和失误，但要从实践中总结经验，营运部在开业总结中要体现全面的系统的分析和检讨。 3 问题与建议： 需要指出的是，目前出现问题的原因是多方面的，有客观因素也有主观不足，所以只是提出问题和建议，并不是推卸责任和漠视问题，更重要的是反思解决的办法和途径，我们下一个项目要注意哪些重点问题，具体如下。

14、（1）招商方面： 城市级别：城市级别是重点品牌商户考虑的首要因素，比如优衣库这样的品牌，公司的拓展计划有明确的城市级别要求，无论我们放的合作条件多么优越，也是无法达成意向，很多全国或区域连锁品牌都无法辐射到县域城市开店，这是制约招商的重要问题； 公司背景：在商业地产整体不景气的前提下，公司整体的实力和运营能力，是大部分特别是重点品牌商户关注的首要问题之一，很多商户都非常关心公司的背景、实力、运营能力等，我们需要很多的沟通工作才能打消疑虑，但是很多品牌因为公司没有成功运营项目的经验而观望，这个问题是招商过程遇到的比较无奈的问题，很多重要的品牌都非常遗憾的暂停； 项目位置：我们项目的位置在瓦房店市

15、属于偏北位置，与新玛特比较还算可以，但是与传统商圈比较相对偏僻，周边商业氛围不浓，北部已经没有很多居民居住，养商的周期会拉篇二：招商运营部工作计划 招商运营部工作计划 篇三：中新国际招商运营计划书935264737呈：公司领导 中新国际创意设计产业园招商运营方案公司领导： 承蒙信任，本人根据公司相关领导的工作安排。特于此向公司提交中新国际创意设计产业园招商执行经营方案，供领导研讨确认。 颂商祺！ 中新国际：周建勇 二 一一年六月六日 1 第 一 篇 团队组建 2 一、1：人员配备 目前部门需配备人数为 人。 部门经理2名策划师1名（待定） 招商主管1名招商员3名策划专员1名招商文员2名（待定）

16、 由管理公司配 备 清洁工若干名 保安若干名 服务员若干名 2：到岗时间 年 月 旬 二、各组织相关职能 营销策划职能 1、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理并请招商部参考后提出改进意见.； 2、负责根据营销部各期的营销计划，制订相应的推广策划方案，配 推广招商工作开展。 3 3、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施； 4、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断 出各种促销手段和措施。 5、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作； 6、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。 营销招商部职能 1、负

17、责公司物业招商、营销工作； 2、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、营销计划、策略； 4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档； 5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题； 6、负责办理招商、营销中的各项手续，做好售后服务工作； 7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用； 8、配合其他部门做好客户服务工作。 策划部职能 1、向营销策划中心和招商中心负责； 2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案； 3、负责房地产广告的制作及实际操作； 4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作； 4篇四：招商运营年工作小结及下

18、阶段工作计划 招商运营年工作小结及 下阶段年工作计划 1、年主要工作事项 1. 1、完成工作计划 11. 1、确定年招商销售工作目标 1）以生鲜果蔬区的开业运营成功，带动干货交易区招商开业。 2）以项目的整体开业运营成功，拉升商铺价值，实现项目的销售目标。 11. 2、实际完成情况 1）实际完成蔬菜的招商签约，招商签约完成率 61% 2）实际完成水果的招商签约，招商签约完成率90 % 3）实际完成水果的试营业，招商开业完成率 85% 11. 3、蔬菜签约客户情况 蔬菜签约情况 签约套数 56 签约户数 40 本地（套） 52 外地（套） 4 水果签约情况 94 52 77 17 水果开业情况

19、88 49 71 17 11 2、市场管理工作 12 1、招商运营团队人员整合及完善组织架构； 12 2、完成部分物业管理流程及管理制度的制定； 12 3、完成安保队伍的组建及相关管理制度的制定； 12 4、食品质量检测中心建立，满足初步检测要求； 1. 2. 5、通过水果试营业进一步锻炼了招商运营管理团队。 2、工作中遇到的问题 2 1、内部问题 21 1、公司管理结构长期处于不稳定的状态，难以快速决策，专业方面不足，工作效率低下，对员工及客户的信心造成非常大影响； 21 2、项目交房问题，预售合同是年5月31日交房，按照现在的工程进度及工程竣工验收还无法确定交房时间，一旦年8月31日后还无

20、法交房将面临很大的风险，需提前做好应急预案； 21 3、项目相关配套设施的建设问题，常温库、冷库、香蕉库等硬件设施消防整改方案未定，影响专业客户的入住； 2 2、外部问题 22 1、滁州现阶段商业地产发展遇到瓶颈，滁州在建商业项目开发速度放缓，销售、招商进度不理想 ； 22 2、工程进度难以按照预期的进行，影响招商进度，对客户信心造成打击，使得销售和招商处于被动的局面； 2 3、政府对项目的支持力度不够，对老市场整合搬迁、道路修缮、消防验收、水电等方面的没有给予足够支持； 222 4、丰乐市场、惠民市场与水果市场针对本项目出台了一些优惠政策（免过磅费、修路等），影响客户对本项目的信心； 22

21、5、下辖县市农产品市场的建设，全椒、定远、明光开始或正在建设专业的农产品市场； 226、惠民市场市场北侧15亩已通过规划，建设果蔬批发市场。 3、对本项目的建议 3 1、针对内部建议 31 1、现在阶段销售、招商形势都不乐观，应该加快工程进度，尽早完工，然后通过生鲜区试营业促进商铺的销售，达到以招带销的目的； 31 2、 建立稳定的管理结构，并且在招商阶段可以快速决策，以免贻误战机； 31 3、尽量提供少量仓储配套，初期解决部分客户的仓储需求； 31 4、实现单体验收，逐步验收，逐步交房，以免影响客户信心； 3 2、针对外部建议 32 1、作为滁州市的民生项目，政府应该在市场搬迁、水电配套、道

22、路修缮等方面给予支持，加强政府公关； 32 2、加快配套设施的建设，作为滁州唯一的菜篮子，唯一的规模型的农产品批发市场，对于商户的入住应给与生活配套的支持，使得商户可以安心在市场做生意； 32 3、制定行之有效的招商政策，针对性的对蔬菜和水果客户进行招商，努力做到市场的整体搬迁； 332 4、加快生鲜区开业的节奏，赶在周边市场开业之前试营业，抢占先机。 4、水果区试营业期间存在的问题及工作建议 4 1、工程水电问题 水果区试营业期间遇到的核心问题是水电问题，由于大棚区三相电安装问题，导致冷库无法安装使用，而冷库是水果交易必不可少的储藏环境，由于我市场无法及时提供三相电供大棚区商户安装冷库使用，

23、导致商户怨声载道，同时也成很多原竞争市场不愿拆迁冷库商户暂不拆迁冷库的借口，使我们的客户锁定策略大打折扣。 工作建议：根据实际情况，采取区域封闭施工，确保施工安全和加快工程进度，目前让商户临时使用蔬菜大棚作为交易区，但是时间不宜过长，否则还是会有抵触情绪。同时，由于冷库物品价值比较高，对电的要求也高，除了正常供电外，公司还应准备好应付停电的发电装置，否则一旦停电时间过长导致货物损失，也将会引起赔偿纠纷（除非购买财产保险，成本另核）。 精品水果商铺的水电也应尽快落实，以满足商户装修入户经营的需求，丰富整个水果区经营品类和层次。其他各类工程问题也应尽快完成如板房工程、公共厕所水电、过磅区强弱电等等

24、。应尽量减少临时拉线，用电安全隐患要重视。对于临时用电拉电，相关部门的工作人员应定时检查，确保安全使用，并在显眼位置粘贴警示标志。 4 2、市场管理经验不足 市场管理工作的核心问题主要是管理团队的市场管理经验非常不足，许多人员均是刚到岗的新手，加上与商户的沟通不足，管理手段单一，技巧不够，协调能力较差，导致客户遇到问题第一时间不是找市场管理员，而是直接找招商经理或者公司领导。由于目前大棚区工程进度的问题，导致现场施工和配套设施达不到客户经营需求，众多商户投诉和反应诉求的欲望非常强烈，大量繁琐信息没有 4经过一线管理员和物业经理的过滤就直接找到公司领导处理，占用了公司领导大量宝贵的时间。 工作建

25、议：加强新进员工的入职技能培训或者直接招聘有行业从业经验的人担任主管，加强整个物业管理团队的综合实力；同时，应加强市场管理工作的协调开展，可以主动与商户或招商人员沟通，增进与商户的了解与感情，以便开展各项管理工作，及时处理日常经营中出现的各种事情。另外，下阶段还应建立管理工作防火墙机制，即现场管理和客户沟通以市场管理和招商人员为第一道接洽和处理问题的防线，处理不了或者是比较重要的客户可以往上一级管理人员接洽和处理，经过过滤后，仍无法达成统一意见或者处理好的事项，再交由分管的副总或公司领导出面解决，这样一方面可以逐步锻炼每个层级工作人员的处理问题的能力，尽快成长起来，另一方面，又能过滤掉一些鸡毛

26、蒜皮的琐碎事件，让公司各层级的领导专心致志处理好各项更急需解决的工作而不分心。 4 3、岗位职责不明确、各部门沟通不畅 由于水果区试营业筹备时间，各岗位人员经验不足，且市场管理规范、物业管理规范、冷库管理规范及进出货流程、过磅流程等相关规范及流程尚未建立健全，在水果区试营业期间各部门已超出原有部门的工作职责，在处理事情上常出现多头管理、工作重叠、责任不明确、数据不完整等现象。 因各部门岗位职责的不明确，各部门之间配合、协调沟通工作也存在一些问题，工程部、物业管理部、招商部、安保等相关部门工作常出现交叉重叠，且出现相互推诿、踢皮球现象。 工作建议：结合相关市场管理的流程、规范与我公司的特点，由各部门根据实际工作情况及组织架构编制相关管理规范及业务流程。完善各部门的绩效考核制度及相应的奖惩制度，对于出现的相互推诿、踢皮球的现象采取倒查机制，追究责任人的相应责任。 4 4、工作人员上岗安排及工作时间的问题 5篇五：招商运营组织架构 招商运营中心组织架构