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1、首创禧瑞都销售统一说辞一、 项目背景： (一)、开发商：1、开发商是谁？ 首创置业下属的房地产开发公司，名称是首创朝阳房地产发展有限公司。 2、首创实力如何？ 首创置业是以基础设施、房地产、投行并购为业务核心的大型国有集团公司，旗下首创置业于2003年在香港上市，是中国地产行业十大品牌开发商之一。在全国开发企业中率先联手GIC实现国际化战略合作，并引进美国AG基金、德意志银行、摩根大通银行加入国际资本联盟。 首创置业是香港上市的国内房地产巨头, 公司始终致力于投资开发中高档住宅及商务地产，并长期持有部分优质商用物业。2005年以来，集团以北京为基地，正逐步形成以环渤海经济圈为核心，以其它区域中
2、心城市为推动的全国布局；迄今为止,首创置业成功开发了多元化符合社区“AZ_TOWN”、国际化高档社区国际城及低密度人文社区、三大高端国际化产品线社区，并在全国成功复制。同时公司具有打造高端物业的成熟经验和强劲实力。公司旗下不但拥有金融街五星级洲际酒店资产、中环假日酒店，北京东部高端社区阳光上东、西部顶级豪宅缘溪堂等高端物业，而且开发了温哥华森林等高档别墅。 （二）、项目其它合作团队： 1、规划设计：美国GENSLER建筑规划设计事物所。成立于1958年，拥有百名从业人员，超过四十位注册建筑师，成功的设计并参与施工和治理超过两千五百个建筑规划项目，并多次获得美国优秀设计奖项。代表作品：新迪拜金融
3、中心，匹兹堡3PNC大厦以及目前中国最高的的上海中心大厦等众多著名建筑。2、建筑设计：（外立面设计）美国GBBN建筑设计事务所。是一家综合建筑服务公司，拥有丰富的建筑设计， 工程图设计，工程现场监理，大型综合项目治理经验。在美国的建筑设计类型主要包括以下五大类：医疗建筑，文教建筑，房地产建筑，娱乐商业建筑，办公类建筑。GBBN2001年进入国内市场，设计并完成了十数个地产项目。代表作品：万科西山庭院（北京），万科紫台（北京），万科四季花城（北京），万科城（沈阳），龙湾别墅二期（北京），玛歌庄园（天津），金地集团武汉格林小城C地块，顺驰集团泊林（武汉）等。3、精装修：台湾室内设计师：高文安设计师
4、履历：。作品： 二、 项目区域：(一)、CBD简介？CBD是中央商务区的简称。北京CBD的发展定位是高端商务服务、金融产业总部及文化传媒等三大产业的聚集性发展。CBD区域是目前北京市规划系统性、完备性最高的区域，是北京市涉外资源最丰厚，商务氛围最浓厚，区域经济贡献率最突出的区域，其房地产具有最大的发展潜力和投资价值，目前尚无其它区域可与之比肩。老CBD其规划范围为西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地面积约4平方公里，总建筑规模1000万平方米。写字楼约占50%，公寓占25%，商业、服务、文化、娱乐设施等占25%。目前CBD区域内现有商务设施330万建筑平方米，包括京广中心
5、、国贸中心、嘉里中心、财富中心、环球金融中心等多个项目，总投资超过476亿元，目前CBD的建设已经基本完成，环境十分成熟，所以我们项目很有可能是CBD最核心地段的顶级公寓的绝笔之作。（二）、CBD东扩情况1、CBD区域的绿化情况？ 规划在西北，西南，东北，四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同题材的主题公园，拟规划为历史人文公园、表演艺术广场、科技信息公园、自然科学公园，四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统。 本项目正对面的央视媒体公园是CBD仅有的四个公园之一。2、CBD东扩区域及功能定位:l
6、 东扩区域：东扩区约3平方公里，南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东抵东四环。l 东扩区功能定位：东扩区的整体规划定位和目前CBD区域是一致的。建成后将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融以及高端商务等产业。l 添加规划控制区：考虑到对CBD的产业功能的补充作用并预留发展空间，由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区。l 东扩后规划变更：CBD管委会明确表示，将限制东扩区的楼高； 东扩后光华路将直通东四环，由此多了一个东西向交通大动脉； 除保留项目外，东扩区有约40%用地可改造建设，占地面积约120-130公顷。（三）、CBD东扩方案7大价值体系真正的大
7、都会顶级资源汇集核心（大都会景观资源、大都会文化资源、大都会交通资源、大都会生活配套资源、大都会金融资源、大都会产业资源）A、 四条主干道，交通动脉交汇点、 朝阳路：麦迪逊（时尚街）五大道（品牌街、梦之街、艺术街）百老汇大街（连通区域的繁华大街）、 机场快线：直通全球、 东三环旁：东西CBD融会点，直通全北京的交通优势、 媒体公园路：联通南北的交通优势、 两大公园、文化公园：、东西核心区内唯一公园，小型中央公园式景观使禧瑞都成为CBD唯一的中央公园式豪宅。b、与另两个公园不同，文化公园是广场式公园聚集大量人气，能成为CBD的洛克菲勒广场2、媒体公园：禧瑞都南向公园景观C、 一大广场三角地带将成
8、为北京的时报广场，CBD最繁华的地点，北京最重要的都会符号D、 独占三条曼哈顿峡谷景观CBD唯一的资源优势，其他项目不具备，曼哈顿都没有1、机场快线峡谷2、朝阳路峡谷3、媒体公园路峡谷（绿色峡谷）、E、 三大世界地标1、国家地标CCTV2、国贸三3、中国樽F、 一大核心CBD传媒核心G、 一大价值顶峰中国地王中服地块与禧瑞都分别占具东西CBD的两大关口：长安街关口、朝阳路关口三、 项目简介： 主要经济指标：用地面积：约4平方米总建筑面积：186788平方米地上总建筑面积：140788平方米其中 公寓：112348平方米 商业：28340平方米总户数：654户（其中4号楼57户）绿化率：30%容
9、积率：3.5四、 常见问题（一）、位置：1、项目位置？答：项目位于北京CBD最核心的地段,东三环京广桥东北角，新央视正北50米。目前CBD已经正式东扩，本案位置正处于东扩的龙头，成为连接新、老CBD的重要枢纽。核心区稀缺的土地资源为本案带来了无以伦比的资产价值。2、售楼处位置？东三环京广桥东北角，泰康金融大厦写字楼东南侧（二） 、产品类：1、 规划设计类：设计公司？我们聘请了美国著名设计公司GENSLER建筑规划设计事物所，曾设计过新迪拜金融中心，匹兹堡3PNC大厦、目前中国最高的的上海中心大厦以及北京朝阳门中石化大厦。规划设计特点？设计师充分考量地段意义，因地制宜、充分组织协调与周边环境的建
10、筑语汇关系，打造出特色鲜明的建筑群落，凸显城市现代美感，为CBD区域平添了的情趣与魅力。规划主旨：我们力求在CBD最核心地段，为您打造繁华中的私属领地。同时在这样一个寸土寸金的地段，我们还特别为您规划了一个独享的私属园林。规划布局：楼宇的错落排布使得客户在充分享有内部园林的同时，可以将国家地标CCTV、媒体公园及CBD的繁华城市景观收纳眼底。独享CCTV这个具有世界级名片效应的国家新地标。2、 建筑设计类：（外立面设计）设计公司？我们聘请了美国著名建筑设计事务所GBBN。设计特点？设计师创作灵感来源于寓意“吉祥瑞意”的中国结，巧妙提炼中国红、方圆几何图形的转化叠加、编织纹理感等中式元素，以现代
11、手法实现CBD区域独有的“中意西形”的现代建筑，形成卓而不群的气质。天瑞部分是通过由方到圆的纵向编织排列，凸显建筑的挺拔。天禧部分是通过由圆到方的横向编织排列，凸显建筑的稳重、大气。3、 园林设计类：首先，在CBD这样一个寸士寸金的地段造园，本身就是一件非常奢侈的事情。在该区域内大部分的楼盘均不具备造园的条件，而我们项目就是要在这种商务氛围浓郁的地段打造出稀缺而精致的园林景观。我们聘请英国著名园林设计公司ACLA设计完成。设计师以“四季瑞园”为主题，在园林内部特设了景观主轴，使您在园内充分愉悦身心的同时，能随处将CCTV这个城市景观一览无余。园林采用现代设计手法，通过流水景墙、喷泉水池、木质景
12、庭、特色铺装路、各楼入口处各具特色的水景等景观节点设计，以及对直线树阵与自然植物群落进行充分融合，并结合多层次、立体化的植被选择，精心营造出三季有花、四季常青的精装园林环境，使您在园林中，每一步，每一时，总能邂逅美景。商业屋顶花园，通过廊架、绿植、雕塑小品营造一个视野开阔，绿意盎然的观景园林。同时屋顶花园、商业东侧立面楼体的特色垂直绿化及社区中心花园，共同形成了独具特色的立体化园林景观，这也是我们项目独有的特点。4号楼屋顶花园？面积？归属？4、 精装修类：设计公司？设计风格？5、项目精装定标部分统一说辞l 项目厨柜的品牌？品牌历史？品牌报价？l 厨房电器品牌？品牌历史？品牌报价？l 卫生间陶瓷
13、品牌？品牌历史？品牌报价？l 卫生间的五金选用的是什么品牌？品牌历史？品牌报价？l 项目室内门的品牌是什么？品牌历史？品牌报价？l 项目室内门的滑轨品牌是什么？品牌历史？品牌报价？l 项目户门品牌？品牌历史？品牌报价？l 精装修报价？6、物业类：物业公司？答：北京仲量联行物业管理服务有限公司，一级资质。曾做过光彩国际公寓、海晟名苑、公园大道、中国第一商城等，此外，仲量联行在商业地产方面目前在管SK大厦、中环世贸、LG双子座大厦、佳程广场、财富中心、金融街购物中心、英兰国际金融大厦等。物业收费？答：物业管理收费标准为1号楼至3号楼7.98元/平方米/月，四号楼收费标准？、 会所类：位置及面积？答
14、：我们在4号楼的一层、二层底商部分，目前设计预留了约2000平米的面积，由于设计在底商部分，所以预留了调整的可能性，我们会根据最终确认的经营公司的经营方式以及考虑业主的需求，相应调整面积和功能。经营方式？对内？对外？设施功能？答：会所的经营公司、经营方式正在确认洽谈过程中，目前无法告知您准确的内部配套设施功能。但我们一定会充分考虑保障社区高端客户的需求，力求高品质和独具特色。收费？答：目前没有确定。会充分考虑业主会享有的一定的特殊优惠。（三） 、工程类1、 工期类：工程进展情况？（四）、规划、指标类： 1、你们项目是写字楼还是公寓？是否可以商住？答：1-4号楼是高端公寓，不可商住。2、你们项目
15、的用地原来是做什么的？答：本项目用地原来是呼家楼小区。3、你们项目西边电话局南边那个红色居民楼是做什么的？那个红色居民楼内居民已经拆走，目前是施工工人宿舍，在本小区入住前会拆掉。4、你们项目各楼体间的距离是多少米？1#与4#楼的间距约为30米。 5、你们项目东侧红线与居民楼之间的距离？本项目东侧红线与东侧居民楼的距离约为25米，3号楼与东侧居民楼的间距约为35米。（五） 、建材标准类：1、外墙建材？答：建筑师以国际流行的高级铝板，表面金属漆喷涂，呈现金属质感，在形成历久弥新、百年如一的独特气质，同时更突显了建筑本身的价值感。相信我们的项目未来一定能对话世界建筑奇迹CCTV,与新央视大楼共同成为
16、北京的新名片。2玻璃用的是LOW-E玻璃吗？有什麽特点？ 答：我们的玻璃采用LOW-E玻璃，Low-E玻璃又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异的热性能和良好的光学性能。（六） 、结构类：你们小区的楼是什么结构的？抗震级别？答：结构形式：剪力墙结构、抗震设防烈度：8度每户层高、净高是多少？ 答：层高：3.3米，净高：2.9米，局部风机盘管处2.5米楼内有大堂吗？什么样？大堂面积？答：各楼内均设有大堂，塔楼大堂挑高，塔楼大堂面积100平米左右，大堂层高：6.6米。
17、板楼大堂面积400平米左右，大堂层高5.5米。 配套设施类：你们小区有24小时热水吗？热水费多少钱？答：小区有24小时热水。市政统一收费标准计量。怎么采暖？采暖费是多少？散热方式是什么？ 答：小区集中采暖，收费标准按市政收费标准计量。散热方式：中央空调风机盘管散热。你们项目南边的中央电视台有无辐射？答：新央视大楼的内部规划主要以办公为主，而且新央视大楼是所在CBD的最核心地段，如果对周边办公楼及居发造成辐射，早在规划时国家也是绝对不会批的。（八）街道归属类：你们项目的街道归属哪里？答：呼家楼街道办事处（九） 教育配套类：你们周边有什么学校？答：北京市芳草地小学、陈经纶中学、北京耀中国际学校、北京市第80中学、北京蒙台梭利幼儿园、北京巧智博仁国际幼儿园、北京市日坛中学、伊顿中学、乐城国际学校等
