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1、物流园区项目建议书本物流园区项目建议书通过对本项目的区域背景、功能规划、市场环境、市场风险、机构组织等方面的技术经济分析论证，充分肯定了本项目的必要性、可行性和合理性。本项目的实施，将充分发挥政策优势和区位优势，完全符合盐田港保税物流园区的功能规划，进一步完善北新物流配送体系，使其成为涵盖供应商、生产企业、销售商、第三方物流服务供应商、最终客户等商业集成的供应链管理企业，为深圳经济发展，乃至为全国经济发展做出新的更大的贡献。 物流园区项目建议书1.物流园区项目建议书项目简介1.1物流园区项目建议书项目名称北新物流盐田保税仓配送中心1.2申请项目位置位于深圳市盐田港保税物流园区盐田保税区服务中心
2、对外招商部分。1.3物流园区项目建议书项目用地规划拟申请建筑用地面积20000m2，建筑面积50000 m2，多层钢结构或钢筋混凝土框架结构，容积率2.5。用地分三部分：(1)7000m2，配送仓库、办公建设用地;(2)8000m2，集装箱、货物堆场;(3)5000m2，绿化、道路。1.4物流园区项目建议书建筑功能(1) 仓库配送中心建筑面积45000m2;(2) 办公建筑面积5000m2。1.5物流园区项目建议书项目投资估算(1) 投资总额：人民币23486万元(2) 各项投资估算单位：万元项 目金 额比 率一、物流园区项目建议书土地(按2000元/m2计算) (240美元/m2)10000
3、40.98%二、物流园区项目建议书固定资产1、房屋建筑物(2000元/m2，含消防、电梯)1000040.98%2、8000 m2堆仓建设费4001.64%3、设备、绿化、道路 20008.2%小 计 2240091.8%三、物流园区项目建议书流动资金20008.2%合 计24400100%注：固定资产按一次性投入计算1.6项目资金来源本项目所需资金由企业自筹和银行贷款解决。2.物流园区项目建议书投资方简介及股东介绍2.1投资方介绍2.1.1企业名称：xx物流有限公司(以下简称xx新物流)2.1.2企业注册地址：xx市xx区xx大厦xx层2.1.3企业类型：有限责任公司2.1.4企业经营范围：
4、主营：建筑材料、家居材料等商品的物流：仓储、运输、进出口、批发与零售相关的互联网与电子商务发展兼营：新型建筑材料、家居材料和新材料等的实业投资新型建筑材料的制造与销售家居材料的制造与销售新材料的制造与销售相关建筑材料及设备、家居材料等的技术咨询服务、技术交流和展览业务房地产开发经营物业管理装饰装修的咨询、设计及施工2.1.5企业注册资本：人民币21567.81万元2.1.6股东持股比例及控制情况北新集团建材股份有限公司：持有股份比例为80%;中国玻纤股份有限公司(原中国化学建材股份有限公司)：持有股份比例为20%。2.1.7物流园区项目建议书企业发展状况xx物流有限公司(下简称xx物流)成立于
5、2001年，注册资本2亿元,是国家批准的试点分销企业。公司以建材和家居产品的分销及关联增值服务为核心业务，构建一体化的全球分销体系，致力于成为具有市场竞争力和可持续发展的国际化企业。经过五年多的发展，已成为行业中的龙头企业，得到各级政府和海内外诸多知名企业的赞许与青睐。xx物流坚持“环境和谐、经营稳健、运作规范、管理精细、发展创新”的经营管理理念，构建起综合分销、家居连锁、建材连锁、海外分拨、关联增值服务及商业地产六大业务平台。xx公司先后引进三家世界500强企业与xx公司在深圳和zz合资开办仓储式装饰建材连锁超市，并在全球范围内广泛开展资本、采购等战略合作;引进的zz企业锦江麦德龙现购自运有
6、限公司(metro)，其深圳第一家商场也于2005年7月开业;与zz集团合作，利用其世界最知名房地产经纪品牌21世纪不动产(century 21)，以提供优良的房地产中介服务来迅速拓展公司的核心业务。目前，zz物流已在国内设立百余家专卖店和两家区域配送中心，在海外(含香港)拥有三家建材超市和四家分拨中心，下属公司遍及澳大利亚、美国、巴布亚新几内亚、香港等国家和地区。2.2物流园区项目建议书投资企业股东介绍2.2.1zz集团建材股份有限公司zz集团建材股份有限公司是由北新集团独家发起，募集设立的股份有限公司。经1997年4月16日国家体改委体改生199748号文件批准，zz集团将其下属的纸面石膏
7、板、轻钢龙骨和装饰石膏板三个工的生产经营性资产经评估后作价15090万元，折为11000万股，同时向社会公众募集4500万股a股，设立了zz集团建材股份有限公司。“zz建材”股票于同年在深圳证卷交易所上市。股票代码“zzzz”。“zzzz”主要从事新型建筑及装饰材料的开发生产和销售。目前公司拥有设计能力分别为年产2000万平方米和2500万平方米的纸面石膏板生产线各一条，年产5万吨轻钢龙骨生产线四条，年产50万平方米装饰石膏板生产线一条，年产16300吨岩棉制品和年产2000吨粒状棉生产线各一条，年产800万平方米矿棉吸声板生产线一条，年产2万吨异型材、40万平方米塑钢门窗生产线等。2000年
8、8月该公司又一次成功地实施了配股，募集资金3亿多元。与此同时公司的总股本也增至28658万股，其中流通股本11408万股。2.2.2物流园区项目建议书zzzz股份有限公司zzzz股份有限公司，是在上海证券交易所上市的股份有限公司。股票简称：zzzz，股票代码：zzzz。zzzz由中国zzzz集团公司联合其他三家企业共同发起设立，是我国新材料行业进入资本市场早、企业规模大的上市公司之一。公司总股本zz万股，其中流通股zz万股。公司上市以来一直致力于在新材料领域的研发和拓展，并取得了丰硕成果。其中zzzz及制品的生产规模、销售总量、出口创汇和经济效益都位居全国第一,出口量占总产量的一半以上，是世界
9、最大的zz市场美国市场的第zz大供应商。中国zz以“打造有市场竞争力和可持续发展的中国化建”为战略目标，以新材料的研发、生产与销售，商业房地产的开发与经营，以及家居产品的连锁经营与物流配送为三大主营业务2.2.3物流园区项目建议书股东背景介绍zz集团建材股份有限公司与zz股份有限公司均为zz(集团)有限公司的子公司。zz集团是我国规模最大的新型建材综合性产业集团，全国520户重点企业之一。北新集团在全国拥有56家分公司和子公司，集团总部位于zz，占地一平方公里，有员工zz人。zz集团是中国国有企业的优秀代表，zz年荣获了中国改革开放20年来“中国企业管理杰出贡献奖”。zz集团建材股份有限公司由
10、zz集团独家发起在zz股票市场上市。zz建材拥有全国最大的纸面石膏板、轻钢龙骨、岩棉制品、矿棉吸音板、塑钢门窗和upvc型材和新型房屋的生产能力。zz集团一直致力于企业的国际化发展，并分别在澳大利亚、法国、日本、香港以及巴新设有分支机构，业务不断扩大，经营不断创新。zz集团以“迈向住宅产业化新时代”为战略目标，扩展建材现代化经营的新空间。3.物流园区项目建议书项目建设方案3.1规划参数：(1)、占地2万平米、多层仓库建筑面积4.5万平米、堆仓8000平米;(2)、使用面积最高可达60%(堆仓要扣除2000平米车场及装卸区);3.2仓库运营规划(根据目前已确定的货源和未来发展方向规划，按产品类别
11、划分)：物品种类品 名供应商 月库存量占地面积化 工环氧树脂台湾南亚股份公司1500吨1700平米聚醚多元醇聚酯多元醇台湾南亚股份公司500吨800平米pu固化剂pu树脂pu鞋底料洪德化工、立大化工和展宇化工500吨500平米色粉、钛白粉和硅油巴斯夫、陶氏、亨斯曼和拜尔40个(大柜)500平米堆仓装饰线板佳丽化工30个(大柜)400平米堆仓电子机械it产品安富利等100吨1300平米电子零件索尼等300吨2000平米机械设备凯雄等800吨2600平米家私服装针织衣东莞等地10个(大柜)250平米劳保用品10个(大柜)250平米皮草及棉服6个(大柜)150平米家私6个(大柜)150平米家电400
12、吨900平米工具及建材石膏板25万平米1340平米陶瓷卫浴产品佛山等地400吨450平米轻工产品广东，浙江等100吨225平米木制品内贸原材料2万平米800平米内贸坯料4万平米1600平米内贸成品3万平米2400平米外贸地板原材料2万平米1200平米外贸地板成品3万平米1600平米外贸厨柜20个(大柜)5000平米包租业务法国圣戈班5000平米2000平米堆仓英国百安居5000平米2000平米堆仓总计楼层仓库建筑面积4.5万平米、已安排楼层仓库36000多平米，余9000平米楼层仓和1100平米堆仓满足其它企业如麦德龙等业务的需要。4.人员和设备配置4.1人员设置人员配置140人。其中管理人员
13、23人(领导班子3人、财务8人、安全保卫9人、行政3人)、业务人员52人(市场营销10人、报关员10人、客服代表26人、打单员及档案6人)、工人65人(仓管员15人、理货员15人、装卸工35人)。4.2设备配置技术设备配置多项。erp系统软件、电脑50台及网络设备、打印机10台、扫描仪10部、刷麦机8部、电力插车10台、英吊机6台、手动插车10台、打包机3台、消防安全设备及海关要求的监管设施等。5物流园区项目建议书.经营方式调查及分析5.1经营现状目前由于(进口)保税仓或(出口)监管仓功能单一，又涉及到税收问题，进口的货量还不足以支持保税仓的大量发展。现时，在盐田港范围内只有文辉仓经营保税仓，
14、但保税仓只占了一小部分，大部分还是以监管仓为主，待物流园区政策全部落实后，区内仓库将是国际大企业货物集散的必争之地。5.2经营方式随着经验的积累和管理的成熟，在仓库流转环节中的某些中间角色将会被取代掉。货代面临的竞争越来越激烈，优势越来越少。当仓库拥有者拥有了一定的操作经验和自己的管理系统，可以取得客户的信任后，将可以自己经营仓库以取得更大的利润。5.3客户(1)仓库经营主要面向客户为货代，占90%;其余10%面向于厂家。货代面向客户则为国外买家。仓 库货 代国外买家客户 客户(2)仓库主要经营拼箱货(流转速率快)其分为两种形式：几票货装于同一集装箱内，到达目的港后，其所有者为一方。(此种方式
15、占主要部分)。(3)根据海关的有关规定，同是经营监管仓库的公司之间，不可合作拼箱。5.4发展可行性和预测深圳物流业的发展是可行的，在盐田港发展仓储监管业务有一定的可行性，其主要原因以下：(1)海关管理(牌照的领取会有所放宽)和操作方面的形式可能会有所放宽，但对于拼箱的经营管理预测在短时间内不会放宽，经营者之间仍然不可合作拼箱，这将会给予经营者一定的便利和发展空间。(2)对于经营的货源问题，因为香港是大部分的货源来向，如果一旦香港的货源能逐步流向于盐田这边，则仓储的需求发展是不会达到饱和状态的。因此，货源将不是发展的主要障碍，关键问题在于时间。(3)从经济方面看，目前经济形势还比较严峻，在此形势
16、下，国家是鼓励出口的，这不止为国家增加了收入，同时也为社会提供了就业机会，平衡了由于工人失业导致社会秩序出现混乱的不良影响。发展的预测趋势将会主要有以下两个方面：(1)将来的发展会从监管的仓储行业转向整个物流供应的管理提供上，这将会是未来发展的趋势。将来经营的内容就会不限制于单方面的提供而是多方面的提供。(2)成本上来说，国内投资成本低的优势将会降低。国外投资者将会从其它地方获得税收、地价、劳动力等方面更好的优势，因此这将可能导致国外投资者的迁移。5.6结论从监管仓的市场调查报告可以看出，监管仓作港口的配套服务设施，与港口的业务密不可分，主要港口有大的业务量，监管仓也就有较大的生存和发展空间。
17、从目前具体的经营情况来看，目前zz港的几个监管仓经营都不错，有较强的赢利能力和赢利空间。从监管仓的未来发展趋势来看，监管仓作为“监管”的作用将会弱化，相反，监管仓作为国际贸易中的国际物流链条中的一个环节将会继续发挥重要作用，即使监管仓的功能发生了变化，但只要港口有大的货物流量，监管仓作为物流链中的仓储功能依然的发挥重要作用。zz港已发展成为世界性的重要港口，货量的吞吐量将进一步扩大，这为公司建立物流基地和监管仓创造了极好的条件，也展示了监管仓极好的发展前景。6.物流园区项目建议书市场环境6.1zz港区物流仓储情况(不完全统计)l 目前zz港(除保税区)拥有6座出口监管仓。正在经营的出口监管仓有
18、：文辉仓、勤辉仓、长江仓、物流中心、apl物流中心(5座?)。勤辉仓下经营的仓库有：怡和仓、佐川急便、天鹰、飞驰、nvo。l 6座仓库总的占地面积约为15万平方米(?)。l 6座仓库中除文辉仓其监管仓和保税仓同时经营外，其它仓库只经营出口监管仓。l 目前zz港已成规模经营比较良好的仓库为文辉仓;物流中心经营量不断增加，预计今年经营量也将是一个良好的成绩。l 仓库的经营方式主要以出租形式为主，中方领取监管牌照出租场地于外商经营。一般出租期限为长期租约。l 仓库拥有者面向的客户主要为外商;仓库经营者面向的主要客户为货代，少部分直接面向海外买主。l 仓库主要经营拼箱货物，货物主流以鞋类和玩具干货为主
19、。6.2竞争态势分析l 调研得出目前zz港已成规模的6个监管仓拥有较为稳定的客户，一般客户与他们都签有长约;境外一些仓储业对盐田港窥视及渐渐侵入，这些对后来者来说是一个劲敌。面对如此强劲的对手，对于已具规模的监管仓来说，仓储中心可以在设备上比其取得优势，已成规模的监管仓随着设备的使用，会受到一定的损耗，随着技术、要求的不断进步、提升，现时的仓库将难以满足进一步的发展要求，仓储中心根据现时的要求，请专业人士度身设计，这将会比旧仓库更能保障客户的利益和满足客户的要求。对于境外的竞争对手，虽然其一般拥有强劲的资金实力，但仓储中心比其更了解本地和市场的需要，比其更早一步进入市场，因此能更早的占据市场、
20、取得客户信任。6.3物流园区项目建议书市场前景l 世界银行对2006年的前景预测是，尽管受制于异常高风险的影响，但全球经济持续发展。对2006-2015年人均增长率的预测为发展中国家3.6%，高收入国家2.5%。l 目前，全国交通运输总体规划已经将深圳定为全国沿海主枢纽港、华南地区集装箱枢纽港。深圳市政府在“十五”计划发展规划中明确提出，将高新技术产业、金融业和现代物流业作为今后三大支柱产业，并对深圳物流发展作了初步规划。深圳港口的发展将配合全市物流业的发展，以港口集装箱运输为重点，同时稳步发展散杂货业务，促进深圳建成区域性的物流中心城市。l 现时仓储经营的主流货物是以鞋、玩具为主干货。中国是
21、世界制鞋中心，目前，美国市场上65%以上的鞋产自中国，随着亚洲成为鞋的主要生产地，进口商已开发出一套复杂的内陆分拨系统。他们把通过集装箱运来的货物运到位于西海岸的分拨中心内，或者运到第三方物流公司的分拨点。第三方物流商可以提供附加值服务，如包装、贴标签，或将零售商提供的商店标签贴在鞋上。这种附加值业务越来越多，这样就能帮助商店尽快准备好。一些进口商甚至可以自己在亚洲完成包括包装、标签和条形码等全部工作，绕过分拨中心，直接把货物运到商店里。可以看到进口商直接在亚洲把附加值服务完成是更能降低成本的一种方法，它在劳动力成本上就为进口商降低了成本，因此，可以预测，这种模式将会成为主流模式。而仓储中心的
22、经营包括了提供附加值服务的功能，因此，仓储中心的经营将会越来越受到重视。l zz港保税区物流产业今年以来保持强劲增长势头，去年7月份进出口货物总值上升到12491万美元，比6月份增长27%，同比去年增长126%;进出保税区(含进出境)各类车辆8046车次，比6月份增长54%，同比去年增长106%。大多数引进项目已投入运作并产生良好的回报，马士基、长荣、索尼、耐克、玩具反斗城等知名跨国企业更将该区作为全球产品的集散地和分拨地之一，物流产业已形成规模经营、蓬勃发展的态势。7.物流园区项目建议书发展策略和目的7.1发展策略(1)在zz保税物流园区设立自己的独资企业，享受自主经营外贸权、结售汇权、出口
23、退税权，扩展服务功能，既可作物流配送，又可受国外客户委托销售，销售额将大幅提高，相信有能力与国际国内物流配送企业竞争，在保税物流园区龙头位置树立起自己的品牌;(2)与国外跨国公司联手，按合资、合作方式共同进入保税物流园区，以公司在深圳物流业的地位和外资企业先进的管理经验，吸引国际上知名企业，建立稳定的供销渠道，经营方式和经营规模将发生质的变化。7.2进入的理由和目的(1)政策优势。作为“区港联动”载体的保税物流园区是对国际物流实行保税政策的一个特殊经济区域，同时具备国际中转、国际配送、国际采购和国际贸易四大功能。区港联动的内涵是“优势互补、政策叠加”。盐田港保税物流园区除继续享受保税区免征关税
24、、海关特殊监管等方面的政策及园区原有的政策外，在税收方面还叠加了出口加工区的政策，即实现国内货物的进区退税，从而改变保税区现行的“离境退税”方式，降低了企业的运营成本。在中转集拼方面，中转集装箱在物流园区可以进行拆拼箱，改变以往只能整箱进出的状况。有关专家预测，未来周边地区和国家货主直接选择盐田港转口欧美将形成趋势。(2)降低成本。在盐田“区港联动” 物流园区注册独资企业成立“北新物流盐田保税仓配送中心”，购地建仓，搭起物流平台。我们有充足的货源和配送途经，目前已联络多家物流公司，他们有海、陆、空运输资源和客源，愿以合作或租赁方式介入我方的物流平台，从而减去“香港一日游”的运输费用、降低仓储理
25、货成本，实现采购、销售、配送多方赢利。(3)扩大销售额和增加纯利润。我们对新增客户即可将保税业务延伸到一般贸易后，将代理业务做成自营业务，扩大销售额。就目前已拟定物流配送意向的企业有台湾南亚股份、台湾长春化工和香港锦胜物流公司、香港万里达物流公司等十余家有意开拓国内市场的外国大中企业，如配套功能完备，预计2006年销售额可达十亿元、2007年销售额可达二十五亿元、2008年销售额可达五十亿元，依靠物流发展起来的贸易公司最具有代表性的是2005年度中国物流百强企业之一的深圳市怡亚通供应链股份有限公司，该公司2005年1-10月已实现营业额135亿元，体现出代理业务变自营业务而产生的几何式增长效应
26、。(4)通过“货物流”形成“资金库”。享受“入区退税”的出口政策，在加速北新系统内的资金周转的同时，吸引珠三角出口企业的业务，大量出口退税款将滞留在我公司帐户上，“货物流”带动“资金流”“资金库”形成，为上市公司财务报表体现出良好的现金流。8.物流园区项目建议书社会效益8.1扩大国内品牌商品出口8.1.1为北新集团海外家居分拨中心及连锁超市提供配送随着全球经济一体化及中国加入wto，北新集团将拓展海外市场、向国际化迈进作为其“迈向住宅产业化新时代”战略目标的重要组成部分。北新海外物流业从巴布亚新几内亚起步成功，进而发展到澳大利亚、南太地区、美洲及欧洲。本项目中的仓储配送中心将作为上述北新海外建
27、材分拨中心及连锁超市的主要货源供应商，负责在中国搜寻货源、控制质量、组织包装等。通过定牌生产、品牌制造，使进出口中心逐步拥有在国际市场中具竞争力的自有品牌产品。8.1.2 向国际大型家居零售企业的全球网络提供国内名牌商品出口国际大型建材及家居零售企业在世界各地拥有众多的配送中心及连锁超市，需要大型的全球采购系统予以支持。北新物流已与德国麦德龙集团、英国百安居(b&q)有限公司、法国圣戈班(asint-gobain)集团等国际知名装饰建材连锁零售企业合作。百安居已在深圳开了三家商场，麦德龙第一家深圳商场也于2005年建成开业。百安居(b&q)目前是欧洲第一、世界第三的装饰建材连锁零售企业，在全球
28、十多个国家和地区拥有近500家大型建材超市。其隶属的英国翠丰集团是欧洲著名的零售业投资集团，在全球拥有近3,000家零售商店，经营装饰建材、日用百货和家用电器等数十万种商品。每年从中国采购约7亿美元的商品，并以每年15%的速率递增。其在中国的采购大多是通过国际贸易公司和中介间接出口的。麦德龙集团是国际知名的经销商和c&c经销系统的领头公司，1964年在德国开设了第一家c&c商场。经过三十多年的扩展，麦德龙已在世界16大经销公司中排位第三，并在2002年的财富杂志列出的世界500强中居前100位，到目前已在德国、丹麦、法国、美国、奥地利、意大利、匈牙利等20多个国家和地区建立了3600多家分店，
29、拥有20万员工，年销售额达500亿欧元。在亚洲地区除中国以外还将在日本、印度、越南、韩国、马来西亚、新加坡等地开设分店。麦德龙旗下共有5大业态集团公司，c&c现付自运是麦德龙最早起家的行业，到2000年，该行业公司约占全麦德龙45%的销售额，全球的销售额高达200多亿美元，在该业态中排名世界第一。目前，麦德龙只有该业态进入中国。麦德龙其他业态还有食品零售(food retail)、非食品专卖(nonfood specialty)、百货公司(department store)和电子商务(e-business)等。此外，麦德龙还有其他的内部运营辅助公司，如餐饮、物流和商品贸易公司等。其中，麦德龙锦
30、美公司是一家将亚洲总部设在香港的商品贸易公司，负责从中国及其他亚洲国家进口商品，供应给麦德龙在全球的销售网点。自九十年代起，该公司便与中国建立了密切的商品采购关系，每年从中国采购的商品金额高达510亿德国马克，而且呈逐年上升趋势。法国圣戈班集团(saintgobain)成立于1665年，是世界最大的综合建材跨国集团，近二十年来一直排名世界500强之列。其2000年的营业额预计可达295亿欧元(其中建材超市、物流及配送为97亿欧元)。世界500强排名将进入前120名，并计划5年内营业额达到500亿欧元，其中建材超市、物流及配送营业额将达到300亿欧元。该集团于1990年开始投资中国，至今建有21
31、个合资公司和办事机构。除投资工业外，其还计划把重点放到物流及配送业上，意在中国寻求投资建材超市、物流及配送业的机会。本项目建成后，将为上述等跨国集团在中国，尤其是华南地区商品采购提供重要的平台，为其采购提供更直接、方便的物流服务。8.2吸引更多国际知名企业进驻深圳北新强大的品牌效应，并且与多家世界500强企业合作的成功经验，在国家优惠政策的鼓励下，会吸引更多还在观望的国际知名企业迅速进驻深圳，开设商场，并且这些企业会在国内建立高水平的合资企业和生产基地。8.3 支持和带动更多国内企业的发展壮大，创造新的名牌北新物流在保税物流园区发展自身业务的同时，也将部分仓库租赁给其它国内企业使用。这些企业依
32、靠物流园区特有的政策优势，以及与北新业务互补互助，增加出口，创造出自己的名牌产品。8.4 扩大劳动力就业本项目的建成将提供大批劳动就业，其中仅自身业务发展需要就将安排200个(?)以上劳动力，同时其它出租方式经营的仓库也会安置大量劳动力。北新物流在通过考试择优录取的前提下，将优先考虑吸收原企业的员工。真正做到在为社会提供更多就业机会的同时，尽量不增加新的失业率。8.5 带动当地经济发展随着国家cepa战略的实施和泛珠三角经济圈的形成，通过深圳、香港进出的国际贸易量大幅上升。多年来，深港两地也一直在谋求互惠共荣的对接模式。而保税区是参照自由贸易区(自由港)的模式设立的特殊经济区域，其政策和体制最
33、为接近香港的自由港政策。实行“区港联动”试点，进行港口政策功能和保税区政策功能的优化组合，无疑将有助消除两港在港口运作方面的体制性障碍，缓解物流瓶颈制约，实现深港物流服务业务的互补互动和平衡发展，达到双赢。由于北新物流和百安居等许多世界知名大型企业合作，对这些企业的供应商来说，保税物流园区政策优惠，可以大量地吸纳和储存商品，大规模的销售导致商品周转迅速，其愿意以较低的价格供应商品。这种开放的合作伙伴关系，客观上帮助了供应商扩大生产规模，减少经营费用，提高产品质量，也加强了双方之间的合作伙伴关系。能让消费者尽快便利地流转消费厂商生产出来的消费品，真正起着疏通、中介、服务、启承的作用，更促进了当地
34、经济的发展。9.物流园区项目建议书经济效益分析9.1前期投入9.1.1购置土地支出拟购置土地20000平方米，容积率2.5，每平米购价为2000元，支出10000万元。9.1.2建筑物造价a) 拟建成楼层仓库面积为5万平米，单位造价2000元，支出10000万元;9.1.3设备及软件系统投资2000万元。9.1.4铺底流动资金2000万元。总投入24000万元，其中铺底资金只考虑其对现金流需求，对计算回收期没有影响。9.2收入支出预算(按正常运营年度计算)9.2.1预计营业收入(1)仓租收入：按平均70%的出租率，按楼层仓60元/平米.月、堆仓最低堆箱量可为500箱，按200元/天堆柜费(大柜
35、)计，计算年收入为60x(4.5x70%)x12+200x500x300=5268万元(2)运输费收入：按1200车/月，按200元/车.次(按合作车辆，非自备车)，计算年收入为：200x1200x12=288万元(3)edi 打单费收入：按每车一单，60元/单，计算年收入为：60x1200x12=86万元(4)装卸费收入：散货(仓货)按每月4次周转率，1.1平方米为一个计费吨，装卸费按25元/吨计;柜货吊柜费按450元/大柜计。计算年收入为：25x(4.5万平米x70%1.1)x4次x12月=3436万元(5)理货、刷唛、贴标签等收入，按月处理6万件，单件收入按0.5元计，计算年收入为：0.
36、5x6x12=36万元在不考虑船务代理、代理进出口关务服务等延伸服务收入的情况下，预计营业总收入为：5268+288+86+3436+36=9114万元9.2.2运营支出：(1)折旧费：建筑物折旧年限按30年，设备折旧年限按10年，残值率为0。540030+200010=308万元(2)土地使用权摊销费用，年限按50年1000050=200万元(3) 人工工资性支出，按130人计(其中90人为固定员工，40人为外聘劳务工)，固定员工按月平均工资4000元计，外聘劳务工按2500元计，工资性附加(养老、医疗、工伤保险及职工福利费等)按工资的25%计，年工资性支出总额为：(4000x90+2500
37、x40)x1.25x12=690万元(4)管理费用，按营业收入的10%计，包括仓库、设备的维修，水电费及其他维护费用，约为800万元(5)营业税金：9114x5.5%=501.27万元(6)企业所得税：按应纳税所得额的15%计算：应纳税所得额=9914-308-200-690-800-501=7415万元所得税支出=7415x15%=1112万元正常运营年度的净利润为7415-1112=6303万元9.3投资回收期预算根据上述收支预算，并设定经营收入在经营第一年可达正常运营年度的50%，在第二年可达正常运年度的80%，自第三年开始正常经营。投资回收预计情况表根据物流园区项目建议书上表所示，企业经营第五年即可收回投资。
