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1、新亚洲太古广场街铺售价评估商铺售价的评估一般有市场比较法及租金反推法两种，对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行评估，由于新亚洲中心广场南地块所处的片区商业已较为成熟，同时周边也存在可参照的市场售价，因此，本项目在销售均价的评估上宜采用市场比较法为依据，以租金反推法进行验证。一、 以市场比较法进行售价的评估市场比较法评估原理：1 市场比较法定价的影响因素位置 商业气氛人流量周边环境 交通情况 内部规划设施规模发展商信誉经营经营公司2 评估售价的基本原则结合市场需求及中原多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表： 参考同区同类铺位之综合素质及价格水平，
2、利用“市场比较法”制定价格； 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。3 售价评估参照物近年来，华强北周边销售的商业物业较少，大部分的商业物业是由厂房改造而来，以出租经营为主，如顺电、女人世界、铜锣湾广场、丽人世界等，而新近开发地产项目也未进行裙楼的销售，如群星广场、都会100等，而属华强北商业圈内，仅现代之窗、赛格广场两个商业项目的商业销售对本项目有参照作用，根据中原的调查资料显示，此两项目的街铺平均售价为：现代之窗街铺参考平均售价：120000元/平方米赛格广场街铺参考平均售价：150000元/平方米相关项目售价参数修正序号评估项目满分赛格广场现代之窗评分备注评分备
3、注1位置3028商业位置较好26商业位置较好2商业气氛2019商业气氛佳18商业气氛较佳3人流量1615人流量大15人流量一般4周边环境54好3较好5交通情况66好5待添加的隐藏文字内容3好6内部规划设施66较好5较差7规模87规模大，具有标志性5规模较一般8发展商信誉33原赛格广场有较好的商业信誉1知名度、信誉度不高9经营管理公司65赛格的经营管理较好4经营管理力量较差合计1009382序号评估项目满分新亚洲太古广场评分备注1位置3020商业位置较一般2商业气氛2015商业气氛尚欠缺3人流量1610目前人流量较少4周边环境54未来之商业环境将较好5交通情况65交通方便程度好6内部规划设施64
4、较好7规模88南北商业面积在华强北属最大8发展商信誉31好，但在商业方面较弱9经营管理公司63好合计10070参考均价计算项目名称权重新亚洲太古广场赛格广场现代之窗(10%)均价（元/M2）PxPA=150000PB=120000位置 30202826商业气氛20151918人流量16101515周边环境 5443交通情况 6565内部规划设施6465规模8875发展商信誉3131经营经营公司6354合计100QX=70QA=93QB=82修正后各相关楼盘价格PiPi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi为各项目之均价PA=( QX/QA)PA =(70/93) 150000=1129032PB=
5、( QX/QB)PB =(70/82) 120000=1024390各相关楼盘权重取值为WiWA= 60% WB=40% PX=PiWi =PAWA+PBWB =112903260%+102439040%=1087175新亚洲太古广场街铺之参考均价为： 10.8万元/M2二、 以租金反推法进行售价的评估（一）、邻街商业铺位的调查华强北商业片区内最主要的商业街有华强北路、振华路、振兴路及华发路。各街道的商铺在门面的包装上形式各样，较少有统一风格的商业街，只有华强北的大百汇商业城和振华路的罗维商业广场，采取统一管理，统一包装，形成较为高档的购物街，其租金也略高出其它商业铺面。其次是商业广场一层面街
6、的商铺，虽未作统一风格的包装，但整体装修档次较高。以下是对各街道商铺进行的调查。（以下均为使用面积）1. 华强北商业街南段（振华路口至深南路口）租金价格：450-750元/M2.月主营范围：电子、电信、服饰、鞋类等2. 华强北商业街北段（红荔路口至振华路口）租金价格：380-700元/M2.月主营范围：电信、服装等3. 振华路东段（华强北路口至燕南路）租金价格：450-620元/M2.月主营范围：服装、餐饮等4. 振华路西段（华强北路口至华富路口）租金价格：350-550元/M2.月主营范围：餐饮、证卷、其它5. 振兴路东段（华强路口至燕南路口）租金价格：480-680元/M2.月主营范围：餐
7、饮、证卷、音像等6. 振兴路西段（华强路口至华富路口）租金价格：350-520元/M2.月主营范围：餐饮、证卷等7. 华发北路租金价格：260-360元/M2.月主营范围：餐饮、其它8. 华强北商业街西侧的大百汇商业城租金价格：约640元/M2.月（水电全包）主营范围：服装、鞋类、电信、化装品9. 振华路南侧的罗维商业广场租金价格：约600元/M2.月（不包水电）主营范围：服装、电信、其它根据以上对华强北周边的租金调查，综合本项目将以大百货商场的定位，考虑其对临街铺位的促进作用，预计本项目之街铺租金可达到500-700元/平方米，按投资商铺一般的年投资回率为8%，以租金反推街铺的售价：500*12 / 0.08 = 75000元/平方米700*12 / 0.08 = 105000元/平方米从投资回报上分析，本项目之售价10.8万元/平方米有市场租金回报的支撑，投资回报符合市场需求。总结：经以上从市场比较法、租金反推法对新亚洲太古广场之街铺售价进行评估，中原认为本项目街铺在中原策划理念得到充分发挥，在软件、硬件上有充分的支持的前提下，项目街铺10.8万元/平方米的售价比较符合现行市场的价位。
