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1、XX区地税局房地产业税源情况分析XX区地税局房地产业税源情况分析 我局在省市局和区委、区政府的正确领导下，深入开展2016 质效年 活动，强化组织收入中心，创新税源管理方式，提高税收征管质效，优化地方税源结构，努力促进地方财源建设，地税收入继续保持稳定增长的良好态势。1-8月份，全区累计完成地税收入34236万元，增收5606万元，同比增长19.58%，比上年同期回落7.07个百分点。其中中央级收入完成4004万元，同比增长7.69%，增收286万元；省级收入完成3018万元，同比增长13.67%，增收363万元；区级收入完成27202万元，财政口径的区级收入为26891万元，占年度税收计划4
2、8000万元的56.02%，同比增长21.78%，增收4809万元。纵观全年收入形势，地税组织收入工作将面临空前压力。首先，地税收入连年高速增长，抬高了地税收入基数。其次，税源结构过于单一，收入主要靠 投资拉动 的特点较为明显。再次，作为支柱行业的建筑业、房地产业增长不快，将在一定程度上制约地税收入的增长。面对收入压力，我局始终坚持结合税收实际情况，积极探索税源管理的有效途径，全面强化税收征管，千方百计挖潜增收，努力克服困难，积极主动地开展工作。近期，对我区的房地产企业进行了调查摸底。1-8月房地产业实现税收9184万元，比上年减收1705万元，下降了15.66%。从目前全区房地产市场形势看，
3、受全国宏观调控政策影响，消费者观望情绪明显，有效需求明显下降。部分开发商目前推出 二成首付 甚至 零首付 等措施刺激市场需求，个别楼盘出现 退订 现象，这在一定程度上反映了目前市场需求不旺、开发商资金紧张的状况。按目前形势预计，短期内房地产市场形势难以出现较大改观，下半年房地产地税收入增幅将进一步回落。各分局房地产企业具体情况如下：一、直属分局直属分局现有房地产开发企业35户，正常纳税企业17户。上述17户房地产企业税源情况分析如下：1、XX松霞房地产开发公司开发项目 松霞新苑 ，2016年3月28日松霞新苑三期开盘，开工面积46273；可销售住宅33081；门市1485；至八月底已销售927
4、6，收入1360万元，全年可实现收入1900万元。合计长缴税款2670043元。2、烟台惠安置业有限公司开发项目 惠景文苑小区 ，年初结转可销售面积：6240.6；08年1-8月销售5739.90；收入2580631.70元；全年可实现收入500万元。入库营业税50万元、土地使用税9386.43元、印花税7908元。合计长缴税款764562.75元。3、烟台鑫和置业有限公司开发项目 城里街三元小区5、6号楼 。5号楼2016年1月开盘，开工面积6508.10，其中住宅5141.4、车库门市1366.7；6号楼2016年8月开盘，开工面积3868.04，其中住宅2414.36、车库门市1453.
5、68。1-8月销售4445.96，收入439752元（首付8737752元、按揭3702000元），全年可实现收入1700万元。合计长缴税款566.10元。4、烟台水青木华置业有限公司开发项目 水青木华.芝阳城 ，年初结转可销售面积：住宅22000；门市6000。08年1-8月销售1000，收入890万元（首付770万元；按揭0万元），全年可实现收入1300万元。合计长缴税款2016924.63元。5、烟台德辅置业有限公司开发项目 德胜凯旋花园 ，2016年4月1日开盘，开工面积144330.85，可销售面积63687.74，已销售面积15149，收入48476821.40元，全年可实现收入1
6、亿元。1-8月合计实现税收1510000元。6、山东天创集团有限公司开发项目 天创国际城 ，开工面积13万。年初无结转销售面积。08年1-8月无收入，合计长缴税款72万元。7、XX区三联房地产开发公司开发项目 影院二期商住楼34-35号 ，开工面积7268.91。年初无结转销售面积。08年1-8月无收入，合计实现税收642364.88元。8、烟台市XX东华房地产开发公司开发项目 福利莱小区39-47号楼 ，开工面积46000。年初结转可销售面积：门市4170；住宅1090。08年1-8月收入27881482.65元，（首付2700000元；按揭6300000元），合计实现税收01694.25元
7、。9、烟台福利莱置业有限公司开发项目 福利莱南山花园 ，开工面积23952，年初结转可销售面积（住宅）1975。1-8月销售320。收入1020161元。合计长缴税款322237.20元。10、烟台市宏荷房地产开发有限公司开发项目 福海阳光花园 ，开工面积68130.30，年初结转可销售面积31520（住宅21077.1、门市10442.9），1-8月销售2700，收入800万元（首付560万、按揭240万），全年预计实现收入1500万元。1-8月合计实现税收5924808.02元。11、山东邦捷企业集团有限公司以前年度开盘项目 银河名都 ，面积1000，年初结转可销售面积11800（住宅70
8、0；商铺11100）。08年1-8月销售480，收入240万元。合计实现税收7.5万元。本年度开盘项目：1、 北美枫情 于08年5月开盘，开工面积32500，可销售面积32500（住宅），至8月底销售面积4500，收入1520万元；2、 丽景佳园 于08年5月开盘，开工面积25626，可销售面积192（住宅），至8月底销售面积2500，收入750万元。合计实现税收159100元。以上项目累计实现税收234100元。、烟台开发区振兴房地产开发有限公司开发项目 积金山小区29-30号楼 ，年初结转可销售面积7870.26（住宅）。08年1-8月销售3181.03，收入7238000元（按揭3085
9、000元、首付4153000元）。合计实现税收34800元。13、烟台市百舸苑置业有限公司开发项目 积金山小区1、2、3、5号楼 ，年初结转可销售面积7881.76（住宅6521.76、门市1360）。08年1-8月收入2484815元，销售面积950。合计实现税收373283.18元。14、烟台市福霖居房地产开发有限公司开发项目 锦绣山庄1-5号楼）、 隆源山庄1-13号楼 ，年初结转可销售面积183.3（住宅14928、门市4639.8）。08年1-8月销售住宅1603、门市79.8。收入630万元。合计实现税收4000元。15、烟台美航科技园有限公司开发项目 美航花园 ，开工面积1377
10、17。年初结转可销售面积115931.51（门市11450、住宅104481.51），08年1-8月销售7783.06，收入19695783.50元。合计长缴税款8797293.15元。16、烟台寰宇房地产开发有限公司开发项目 寰宇嘉诚广场 ，年初结转可销售面积41460（住宅8996.84；商铺32463.16）。08年1-8月销售3143.37（商铺52.46、住宅1890.91），收入89082.22元。合计长缴税款290542.98元。17、烟台隆城置业有限公司开发项目 星河城 ，星河城一期开工面积18万，年初结转可销售面积20000；星河城二期于2016年7月19日开盘，可销售面积1
11、1万。08年1-8月销售7000，收入1700万元（首付600万、按揭1100万）。合计长缴税款14542079.50元。另外烟台清洋房地产开发有限公司未开发，截至8月底长缴土地增值税1500万元。以上房地产开发企业截至8月底长缴减欠缴后累计长缴税款35198698.98元。二、清洋分局清洋分局现有房地产企业7户，其中未开发的2户，正常开发的5户。各房地产企业税源分析情况如下：1、高盛置业有限公司：08年以前开发鸿福名城1-5号楼项目，开工面积20534平米，08年年初可转销售面积997平米，其中住宅265平米、门市732平米。08年1-8月销售350平米，实现收入256万。长缴土地增值税64
12、万元。08年度开发鸿福名城6、7、11号楼项目，开工面积13177平米，开盘时间为3月份，可销售面积13177平米，其中住宅119平米、门市2048平米，到8月底销售7522平米，销售收入为2666.2万，实现税款202.6万元。9 月可销售面积6302平米，其中住宅3607平米、门市2695平米。所有项目长缴税款情况：营业税3.8万，城建税0.2万、土地增值税11万。预计08年全年可实现收入3400万元，9-月可入库税款22万元。建筑工程预计全年可完成工程造价1500万，可实现代扣税款80.4万，1-8月已入库53.6万，9-月可入库代扣税款26.8万元。2、佳安房地产开发公司：08年以前开
13、发佳安花园2、3号楼，开工面积9182平米，08年年初结转可售面积5175.55平米，其中门市1452平米、住宅3723.55平米。08年1-8月销售26.27平米，实现收入768万，实现税款58.4万，2、3号楼期末长缴土地增值税110.2万元。08年度开发佳安花园1号楼项目，开工面积3950.32平米，开盘时间2月份，可售面积3950.32平米，其中住宅3547平米，门市403.32平米，到8月底销售3415.53平米，销售收入1074万元，其中首付601.4万元、按揭472.6万，实现税款98.2万。9 月可售面积3584.07平米，其中住宅1728.75平米、门市1855.32平米。长
14、缴土地增值税88.7万、土地使用税16.5万。预计全年可实现收入2000万，扣除土地增值税预交部分，预计9-月份可入库税款9万元。预计全年可完成工程造价1000万，可实现税款53.6万，1-8月已代扣税款34.9万，9-月可入库代扣税款18.7万。3、丰房地产公司：08年以前开发东方明珠福天下项目，开工面积52310.56平米，08年年初结转可售9315.63平米，其中住宅87.63平米，门市9228平米。08年1-8月未销售，收到银行按揭420万，实现税款32万。08年度开发东方华府项目，开工面积143481平米，预计年内不能开盘，1-8月无收入，实现税款59万，9-月预计无可销售面积。预计
15、全年可实现收入600万元，9-月预计可入库税款73万元。预计08年可拨付工程款1800万，预计可实现代扣税款96万元，1-8月已代扣税款59万，预计10-月可入库代扣税款37万。4、御花园置业公司：2016年以前年度无开发项目，08年年初长缴土地增值税36万。08年度开发御花园商住楼项目，项目开工面积29400平米，开盘时间7月份，可售面积24651.05平米，其中住宅24651.05平米，1-8月销售面积423.21平米，销售收入3052万，其中首付2017万、按揭1035万。实现税款274万。9-月可销售面积227.84平米，全部为住宅。预计全年可实现销售收入5000万元，可实现税款380
16、万元，预计9-月可入库税款148万。预计全年可拨付工程款00万，预计可实现代扣税款40万，1 8月已代扣税款18.8万，9-月预计可入库代扣税款21.2万。5、正大置业公司：08年以前开发清洋苑正大怡景1-4号楼项目，开工面积15955平米，全部为安置回迁户，无可销售面积。08年无可销售面积，无销售收入。08年度开发清洋苑正大怡景5-6号楼项目，开工面积为8105平米，全部为安置回迁户，无可销售面积。08年1 8月实现税款4万（土地使用税），长缴税款：营业税820万、土地使用税42万、土地增值税1170万。预计全年无收入可实现，可实现税款8万（土地使用税），9-月可入库税款为0，预计全年可拨付
17、工程款600万，可实现代扣税款32万，1-8月已入库22万，9-月预计可入库代扣税款10万。三、福新分局：1、天府房地产开发公司：以前年度开盘房地产项目主要有以下五个项目，相关情况如下：富豪四期：开工面积191037.61平米。年初结转可销售面积：住宅9895.17平米，非住宅71116.92平米；1-8月份销售面积：住宅1977.35平米，非住宅257.平米；1-8月销售收入：住宅6822619.6元，非住宅3085440元。富豪五期：开工面积168640.8平米。年初结转可销售面积：住宅1456.5平米，非住宅26290平米；1-8月份销售面积：住宅24817.75平米，非住宅54.01平
18、米；1-8月销售收入：住宅917927元，非住宅567530元。格林小镇：开工面积32449.7平米。年初结转可销售面积：住宅20162平米，非住宅37.7平米；1-8月份销售面积：住宅10692.56平米；1-8月销售收入：住宅28671995元。富豪银座：开工面积26136.58平米。年初结转可销售面积：住宅3220.33平米，非住宅15427.96平米；1-8月份销售面积：住宅228.46平米，非住宅98.7平米；1-8月销售收入：住宅1914735元，非住宅674882元。本年度未开发新项目。预计2016年全年实现收入18000万元，实现税收2440万元。2、玉森房地产：包括烟台开发区
19、玉森房屋开发公司、万盛实业有限公司和三同置地有限公司。玉森房屋开发公司：开工面积05880.84平米。年初结转可销售面积：住宅11833.35平米，非住宅5971.95平米；1-8月份销售面积：住宅-2621平米（退房），非住宅161.36平米；1-8月销售收入：住宅-6291636元，非住宅742256元。本年新楼盘开发玉森新城1#，开工面积和可销售面积为258平米，售出2269.63平米，收入8876041元，实现税收07141元。万盛实业有限公司：开工面积84320.53平米。年初结转可销售面积：44591平米；1-8月份销售面积：1801.53平米；1-8月销售收入8755591元。本
20、年无新楼盘开发，预计全年收入1100万元，实现税收95万元（企业所得税在国税管理）。三同置地有限公司：2016年开盘项目：烟台高尔夫国际公寓，开工面积102451平方米，年初结转可销售面积（预售）14100平方米，全部为住宅。08年1-8月份销售面积940平方米，销售收入：98921元，其中首付款4996921元，按揭款4132000元。实现税收926880元。本年度未开发新楼盘。全年预计收入1000万元，实现税收130万元。（该单位在开发区注册，开发区地税局与XX地税局争收该企业的企业所得税）3、北方房地产公司：月光怡景开工面积53550.99平米。年初结转可销售面积：920平米；1-8月份
21、销售面积：住宅1073.73平米，非住宅2651.16平米；1-8月销售收入：住宅首付23589.8元、按揭2848000元，非住宅首付2818181元、按揭5580000元。实现税收132万元。本年度未开发新楼盘。全年预计收入1800万元，实现税收245万元。4、烟台市天工置业有限公司：天工福水苑开工面积26805平米。年初结转可销售面积：住宅10663平米，非住宅8165平米；1-8月份销售面积：住宅1319平米；1-8月销售收入：住宅2767188元，首付951188元，按揭1816000元。本年度未开发新楼盘。全年预计收入4280000万元，实现税收58万元。5、阳光新业房地产：该企业
22、2016年底开业，至今未开发房地产。已预缴税款1500万元，其中，营业税1000万元、城建税210万元、印花税25万元、土地使用税175万元、教育费附加90万元。预计本年度无项目开发、无入库税款。6、北方汽配有限公司：开工面积8000平米。年初结转可销售面积：非住宅2988平米；1-8月份无销售，预计本年度无收入。本年度未开发新楼盘。7、福海房地产和永达房地产税：前几年开发的房地产均已售完，无欠税。本年度均未开发新楼盘。四、门楼分局1、烟台东润置业有限公司：2016年下半年以新农村建设为目的进行旧村改造，到目前为止共开发11栋楼，总建筑面积约40000平方米，其中用于安置农村大龄青年3栋，建筑
23、面积约10000平方米，属于免税行为。其它对外销售。销售约20000平方米，约10000平方米待销售。由于手续不完善，该公司按预收帐款预缴税款。2016年至2016年共计入库165万元。2016年1-8月入库133.8万元，由于房地产行业滑坡，该公司未继续开发，预计2016年年底还能实现税款50万元。2、烟台义丰新世纪房地产开发有限公司：2016年5月开盘，总建筑面积约60000平方米，2016年8月底预收帐款4000万元，已预缴税款400万元，长缴100万元。预计年底还可实现税款200万元，可入库税款100万元。为了做好新形势下的税收管理工作，我局不断加强收入调度，提高收入预测分析和均衡入库水平，及时研究解决组织收入中存在的问题，结合地方实际，深化税源控管，防止收入出现大起大落，确保圆满完成全年税收任务。
