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1、不同转让方式下的房地产税收筹划1对房地产售后返租的处理和税务筹划5交易两步走 房产转让怎样筹划税收8房产转让怎样筹划税收11房地产不同转让方式的纳税筹划20房地产开发企业商业地产转让的纳税筹划29房地产开发企业的纳税筹划34推荐房地产转让及股权转让过程中纳税筹划53商业地产税收筹划61商业地产转让的纳税筹划78商业地产转让的纳税筹划84不同转让方式下的房地产税收筹划企业转让房地产的过程中，涉及到营业税、城市维护建设税（以下简称城建税）等多个税种，税收负担较重。为此企业可以考虑采用投资入股、企业合并等方式转让房地产，从而达到延期纳税、降低税收负担的目的。一、以投资入股方式转让房地产（一）以投资入
2、股方式转让房地产的税务处理1营业税。根据财税2002191号文财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知的规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。而企业销售不动产、转让无形资产则需要缴纳营业税。2土地增值税。根据财税字199548号文财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知和财税200621号文财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征
3、收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。而对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。3房产税。对于投资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据，由被投资方缴纳房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由投资方按租金收入计征房产税。4企业所得税。一般情况下，应分解为以公允价值转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值进行投资
4、两项业务。下面以实际案例分析投资和销售方式对企业税负的影响。案例1：华美晨装集团在北京郊区有一家全资子公司丽人公司，该公司占地面积比较大，土地为出让方式获得，共计支付地价款800万元，厂房连同土地的账面价值为1200万元。华泰公司想在此地建设一个大型商场，为此找到丽人公司洽谈收购此地块，出价9000万元。该地块上厂房的评估价格为320万元。如果丽人公司将厂房连同土地销售给华泰公司，按照规定，单位和个人销售或转让其购置、抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价或抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额计征营业税，故丽人公司需要缴纳营业税410万
5、元（9000-800）5%，城建税和教育费附加41万元410（7%3%），印花税4.5万元（90000.5），土地增值税3903.28万元（增值额7425.560%-扣除项目金额1575.535%），企业所得税860.31万元（9000-1200-41-4.5-3903.28）25%，纳税合计为5219.09万元，丽人公司转让房地产的净收益为2580.91万元。华泰公司需要缴纳契税270万元（90003%），印花税4.5万元（90000.5）。而如果丽人公司以投资入股的方式将房地产转移到华泰公司，之后再以9000万元的价格转让股权的话，其税收负担可以大幅度降低。1丽人公司应该缴纳的税收。丽人公
6、司以房地产进行投资入股，不征收营业税，也无需缴纳城建税和教育费附加；由于投资方与被投资方都未从事房地产开发，因此该项投资行为暂免征收土地增值税。股权转让应缴纳印花税90000.54.5（万元）投资及股权转让行为应纳企业所得税（9000-1200-4.5）25%1948.88（万元）节税总额5219.09-（4.51948.88）3265.71（万元）。2华泰公司应该缴纳的税收。契税90003%270（万元）股权转让印花税4.5万元。从方案设计看，股权转让方式下，华泰公司的税收负担没有变化，而丽人公司可以节约3265.71万元的税金支出。（二）以房地产投资入股过程中需要注意的问题1投资合同的签订
7、。在税务处理中，严格界定了“投资”的含义投资是指参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为。也就是说要想享受不征收营业税、暂免征收土地增值税的税收待遇，投资各方必须共同承担投资风险；如果投资方未承担投资风险，而是分取固定的股息、红利，则要按照出租房地产征收营业税，无法达到上述节税效果。2操作时间间隔。企业要想达到上进节税效果，必须注意以房地产投资入股的时间与转让股权的时间间隔问题，两者时间间隔最好在一年以上，否则税务机关可能会以实质课税原则为由，对上述行为征税。3注意公司法中对不同投资方式的比例限制。公司法规定，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。换言之，非货币资
8、产投资入股的比例最高不得超过70%，如果在投资过程中没有达到上述要求，就会给方案的执行带来不必要的麻烦。4正确认识和处理纳税筹划对不同税种的影响。从上面的筹划方案可以看出，投资入股方式可以获得营业税、城建税、教育费附加和土地增值税的税收优惠，但是由于上述税种的税收负担减少，企业的利润增加，相应增加了企业所得税的税收负担，企业应综合考虑这一影响，并及时缴纳企业所得税。5加强双方的沟通和合作，实现双赢的目标。上述方案中，丽人公司通过筹划可以获得明显的节税效果。但是对华泰公司而言，该方案并没有降低其税负，反而会增加华泰公司潜在的税负今后华泰公司转让其以投资入股方式获得的房地产时，需要金额缴纳营业税，
9、即选择投资入股方武将使华泰公司的潜在税收负担增加450万元（90005%）。因此丽人公司在进行税收筹划时，需要加强和华泰公司的沟通，在投资入股及股权转让价格方面做出适当的让步，以此获得华泰公司的支持和配合，从而达到双赢的目的。二、通过企业重组方式转让房地产仍以案例1为例。假设被投资方是一家房地产开发公司信诚公司，此时如丽人公司仍采用投资入股、再转让股权的方式转让房地产，则无法达到上述节税效果。因为被投资方信诚公司从事的是房地产开发，该项投资行为无法享受暂免征收土地增值税的税收优惠。那么在这种方式下，是否可以采用企业合并方式转让房地产以降低其税收负担呢？（一）以合并方式转让房地产的税务处理1土地
10、增值税。根据财税字199548号文的规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。2契税。企业合并过程中，对合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。3企业所得税。企业合并过程中，企业所得税的税务处理方武有两种：一般性税务处理和特殊性税务处理。（1）一般性税务处理。在一般性税务处理中，合并企业应接公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理；被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。（2）特殊性税务处理。对于企业合并，如果企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同
11、一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择采用特殊性税务处理。在特殊性税务处理中，对于股权支付部分，合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。对于非股权支付部分，其税务处理方式与一般性税务处理相同。案例2：信诚公司吸收合并丽人公司。在合并日，丽人公司资产账面价值共2200万元，现金1000万元，厂房及土地账面价值1200万元，公允价值9000万元；负债的账面价值与计税基础和公允价值皆为1000万元；实收资本800万元，留存收益4
12、00万元。信诚公司支付给华美公司1000万股、公允价值为9元股的本公司股份，华美公司对丽人公司投资的计税基础为800万元。1丽人公司的涉税事项分析。在合并过程中，丽人公司将厂房及土地转移到信诚公司名下，无需缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税。如果各方经协商采用一般性税务处理方式进行企业合并的所得税处理，则丽人公司应该进行清算。清算所得企业的全部资产可变现价值或交易价格-资产的计税基础，清算费用-相关税费债务清偿损益（9000-1200）（1000-1000）（1000-1000）7800（万元）丽人公司应纳企业所得税780025%1950（万元）2华美公司的涉税事项分析。（1）华美公司
13、转让丽人公司股权的行为不征收营业税、城建税和教育费附加。（2）股权转让应纳企业所得税清算所得产生的新留存收益7800-19505850（万元）总留存收益40058506250（万元）华美公司应确认的股息收益为6250万元，该股息所得免征企业所得税。股权转让所得9000-800-6250-19500（万元）（3）华美公司获得信诚公司1000万股股票的计税基础为9000万元。3信诚公司的涉税事项分析。（1）印花税。信诚公司的注册资本和资本公积增加金额为9000万元，应纳印花税4.5万元。（2）在企业合并中，信诚公司获得丽人公司的厂房和土地无须缴纳契税。（3）信诚公司应按公允价值确定接受被合并企业各
14、项资产和负债的计税基础，印厂房及土地为9000万元，现金为1000万元，负债为1000万元。如果在上述业务中，各方采用特殊性税务处理进行所得税的税务处理，则信诚公司接受丽人公司资产和负债的计税基础，以丽人公司的原有计税基础确定，即厂房及土地为1200万元，现金和负债分别为1000万元；丽人公司无须进行清算，其相关所得税事项由信诚公司承继；华美公司取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的丽人公司股权的计税基础800万元确定，此时可以看到，在特殊性税务处理中，由于丽人公司没有进行清算，未缴纳企业所得税，因此华美公司所获得的股权、信诚公司所获得的厂房及土地仍以原计税基础确定，会使企业所得税负担潜在后
15、移，因此建议在企业合并中采用一般性税务处理方式。（二）以合并方式转让房地产对土地增值税的影响通过案例2可以看出，以合并方武转让房地产，可以达到暂免征收土地增值税的目的。那么这种方式是否可以真正减少土地增值税的负担呢？要解决这一问题，关键点在于：在计算土地增值税时，允许扣除的纳税人为取得土地使用权所支付的地价款或出让金应提供相应的凭据，换言之，由于在企业合并过程中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业时，并没有单独支付地价款，也没有缴纳土地增值税，因此兼并企业将兼并中所获得的房地产用于房地产开发时，仍旧以被兼并企业获得土地使用权的地价款或者出让金作为土地增值税扣除的依据，也就是说，在案例2中，信诚公
16、司获得丽人公司土地使用权后，如果进行房地产开发转让，则计算土地增值税时，允许扣除的地价款为800万元，而非9000万元。也就是说纳税人无论以何种方式获得土地使用权进行房地产开发，只能适当推迟土地增值税纳税义务的发生时间，但难以达到增加扣除项目金额、降低土地增值税的目的。对房地产售后返租的处理和税务筹划“售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出
17、租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商(卖主)同时是承租人，购房者(买主)同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。一、售后返租的会计处理在新的企业会计准则体系下，售后回租业务是由企业会计准则第2l号租赁规范的。该准则第七章“售后租回交易”是对此类业务会计处理的专门规定。其基本要求是：承租人和出租人应当根据该准则第二章的规定，将售
18、后租回交易认定为融资租赁或经营租赁；如果通过售后租回的交易安排，使与该不动产的所有权相关的风险和报酬仍然由房地产开发企业享有或承担的，为融资租赁；如果交易安排并未改变与该不动产的所有权相关的风险和报酬已经转移给购买方的事实，则为经营租赁。根据售后租回交易的性质确定其会计处理：售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之问的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成
19、的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。二、售后返租的税务处理国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复(国税函2007603号)的规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。文件同时明确，企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理
20、该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户)，均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：(1)获取资产增值收益的权益；(2)承担发生的各种损害(包括物理损害和贬值)而形成的损失：(3)占有资产的权益；(4)在以后资产存续期内使用资产的权益；(5)处置资产的权益。企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份(售房人、承租人和出租人)出现。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。按照上述规定，房地产开发企业应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别
21、进行税务处理。对于销售业务的税务处理，应根据营业税税目税率表所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的会部价款和价外费用(含货币、货物或其他经济利益)作为计税依据，按照5的税率计算缴纳营业税。同时对当地政府及有关部门收取的一些资金或费用(如代市政府收取的市政费。代邮政部门收取的邮政通信配套费等)，不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。另外税法还规定：在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的。不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。房屋租赁业务，是指出租人以口头或签订书面合同的形
22、式将房屋交付承租人占有、使用与收益。由承租人向出租人支付租金的行为。对于租赁业务的税务处理。应根据营业税税目税率表所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5的税率计算缴纳营业税。开发商一般应先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。需要注意的是。对于开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。将上述会计处理规定与税务规定相比较，可以看到差异主要在于：税务处理卜并不区分售后回租交易的类型，而是一律要求将其分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理，即将售价超过不动产计税成本的差额计入当期应纳税所得额，以后向购房者支付的租金也可以税前列支(但如果
23、售后回租交易是与关联方进行的，因而售价畸低或者租金畸高的，税务机关可以根据有关关联企业业务往来的税务管理规定要求调整)。而在会计处理上，基本要求是将售价与资产账面价值之间的差额予以递延，作为以后期间折旧费用或者租金费用的调整(除非售后回租属于经营租赁，且有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，即售价和租金均按照市场公允价格水平确定)，而不是直接确认为当期损益。因此，在通常情况下，因为在销售当期将售价高于不动产计税基础的差额计入当期应纳税所得额，会导致产生可抵扣暂时性差异(递延收益的计税基础为零，但账面价值大于零)。在符合企业会计准则第18号所得税规定条件的情况下，可以确认递延所得税资产
24、，在合同约定的租赁期内逐步转回。三、售后返租的税务筹划在租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。某公司是一家房地产开发公司，主要从事房地产开发等业务。最近开发了一个综合性商场，该商场采取售后返租方式销售，由业主购买后返租给该公司统一经营，商铺单位面积为30平方米，每平方米售价2万元，开发商与10个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。合同约定，每个商铺售价60万元
25、，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。该公司承诺购房者白买房后12年内每年可以得到按其购房价格的8给予租金回报?开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。该公司为此专门成立了一个实业公司负责商场的经营管理，并拟聘请专门的商业管理公司具体经营。请问：1.在这种情况下的税收关系应该怎样处理?2.该公司承诺给业主的回报，应该缴纳哪几种税费?分别应该由谁承担?3.若该公司采取与业主联营的方式，8的回报作为业主的纯收益，这种情况下，税收关系又虚该如何处理?4.怎样操作才能在合法的情况使税负总体水平降低?首先要弄清楚他们之间的商业关系。在产权式销售并返租
26、的方式下，业主(房产所有者)将房屋出租给开发公司（经营者)。形成第个出租环节；公司再将房屋出租给使用者，形成第二个出租环节。由于营业税是按环节征收，有多少环节就要征收多少环节，所以业主要按租金(房价的8)缴纳营业税，公司也安按租金(实际收取的市场租金擞纳营业税；另外，业主如果是个人还要缴纳房产税和个人所得税，公司也当然要把收到的租金并入收入中核算缴纳企业所得税。如何才能合法降低税负?改变业主、公司与使用者三者之间的关系。可以改变税负水平。具体分析如下：方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收
27、到商户的租金600万元。应缴纳税费计算如下：营业税=6000000 x5=300000(元)；城建税=300000 x 7=21000元；教育费附加=300000 x 3%=9000(元)；税费合计330000元（其他税费计算略)。方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。财政部、国家税务总局关于营业税若千政策问题的通知(财税2003 16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入。减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物
28、业公司就可以将代收代付租金的差额600480=l20万元作为计税依据，按照“服务业”税目5的税率缴纳营业税金及附加；也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定。将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元。物业公司代收的租金480万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计算如下：营业税=12000005=60000(元)；城建税=600007=4200(元)；教育费附加=60000 x 3=1800(元)；税费合计66000元。对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省
29、税费264000元(33000066000)。总之，改变业主、公司与使用者三者之间的关系，可以改变税负水平。如业主与公司建立代理关系，业主与客户建立出租关系，公司将只就8以外的“代理收入”交纳营业税。虽然总体营业税减少了，但业主的个人所得税可能会增加，甚至增加很多。关键是，这种因节税而产生的变化，会使整个经营管理方式发生改变，是否值得，应慎重考虑。交易两步走 房产转让怎样筹划税收税收筹划需要正确地理解和运用税收政策，否则，不仅不能到达筹划目的，反而给纳税人带来税收风险和增加筹划成本 税收政策再分析 以下是一个房产转让税收筹划案例，本人对筹划者运用税收政策进行了再分析。该案例主要内容如下： 甲公
30、司是一家内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一家内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。该栋房产净值(即全部净资产)价为2000万元。甲乙双方交易公允价为2500万元。在此房产交易过程中，如何使交易双方税负最低，所承担的法律风险最低？ 文中认为，乙公司通过股权转让形式，以2500万元的价格获得甲公司的全部股权和甲公司直接将该房产以2500万元的价格出售并过户给乙公司，都是不应采纳的方式，如果采用资本运作方式进行，可以获得更好的结果。 这种交易须分两步走 交易第一步：甲公司以评估价格为2500万元的房产进行投资，成立一个新的全资丙公司，也从事酒
31、店经营业务，注册资本1000万元。其中，甲公司房产以700万元出资(该房产只作价700万元，其余1800万元为资本公积)，再以300万元现金出资给丙公司，丙公司成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。 文中对交易第一步的税负分析如下： 1、甲公司用非货币形式资产(房产)投资于全资子公司丙，不需缴纳营业税和土地增值税。 2、甲公司以房产对外投资产生的投资收益，应纳税所得额为500万元。可以在不超过5个纳税年度内平均分摊，可延迟交纳企业所得税。 3、甲公司与丙公司是母公司与全资子公司的关系，所以，该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司不需缴纳契税。 交易第二步：完成该栋房产过户手续后，甲公司将其在丙
32、公司的全部股份以2800万元转让给乙公司。 交易第二步的税负分析甲公司和乙公司采取股权转让交易形式不需缴纳营业税，而且在股权转让交易中，各公司都没有资产增值或减值，所以，三家公司都不需缴纳所得税。 几个问题值得商榷 针对以上筹划中的政策运用，本人认为，以下问题值得商榷： 1、甲公司用房产投资成立全资子公司丙，是否不需缴纳营业税 文中引用财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定，认为“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。但是，甲公司以评估价2500万元房产投资，实际登记注册为股本的金额只有700万元，其余1800万元为溢价资本
33、公积。 企业这种以部分不动产价值投资注册的情况，是否符合免征营业税规定呢？本人认为是不符合的。因为按照公司法规定，有限责任公司是以其注册资本承担有限风险的，甲公司投资的不动产中，有1800万元大部分不“共同承担投资风险”。而且，在公司注册成立之处时，除上市公司发行股票外，投资者不应形成溢价资本公积，丙公司的1800万元溢价资本公积实际为甲公司的一项债权，非股权投资资本金额。 2、甲公司投资收益500万元，是否可以全部递延缴纳所得税 同上道理，甲公司以房产投资产生的500万元投资收益，应该按700万元和1800万元划分，700万元注册资本的部分增值140万元(5007002500)可以视为投资所
34、得。根据国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知规定，如果该项所得超过甲公司当年应纳税所得额50%的，可以递延纳税；否则，就不能递延纳税。但是，1800万元部分增值所得360万元应视为非股权投资支付所得，应该在当年缴纳所得税，不能在5年内递延纳税。 3、该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司是否不需缴纳契税 文中认为，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但是，甲公司将自己的不动产投资成立子公司行为，实际不属于“企业改制重组”。 所谓企业改制
35、重组，应当是企业在改制中的资产重组行为，包括企业分立、机构之间的合并、整体资产转让、整体资产置换等行为，其中必然涉及资产的重新划转配置。企业的正常投资行为，即不属于“改制重组过程”，也不存在资产“无偿划转”，所以，甲公司将部分不动产投资注册中的房屋权属改变行为，承受企业丙公司不能免征契税。在实际契税征收中，财税部门对不动产投资行为，也是这样贯彻执行政策的。 最后，还应该提出的是，否定“乙公司通过股权转让形式以2500万元的价格获得甲公司的全部股权”主要理由是，“要承担收购的房产在甲公司时的债务和税务风险”，即担心甲公司隐瞒一些诸如债务纠纷等财务情况。但是，按照文中采用的方式，乙公司全额收购丙公
36、司股权时，同样还是要承担丙公司的债务和税务风险，只不过丙公司成立时间较短而已。房产转让怎样筹划税收税收筹划需要正确地理解和运用税收政策，否则，不仅不能到达筹划目的，反而给纳税人带来税收风险和增加筹划成本撰文 陈萍生 税收政策再分析以下是一个房产转让税收筹划案例，本人对筹划者运用税收政策进行了再分析。该案例主要内容如下：甲公司是一家内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一家内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。该栋房产净值(即全部净资产)价为2000万元。甲乙双方交易公允价为2500万元。在此房产交易过程中，如何使交易双方税负最低，所承担的法律
37、风险最低？文中认为，乙公司通过股权转让形式，以2500万元的价格获得甲公司的全部股权和甲公司直接将该房产以2500万元的价格出售并过户给乙公司，都是不应采纳的方式，如果采用资本运作方式进行，可以获得更好的结果。这种交易须分两步走。交易第一步：甲公司以评估价格为2500万元的房产进行投资，成立一个新的全资丙公司，也从事酒店经营业务，注册资本1000万元。其中，甲公司房产以700万元出资(该房产只作价700万元，其余1800万元为资本公积)，再以300万元现金出资给丙公司，丙公司成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。文中对交易第一步的税负分析如下：1、甲公司用非货币形式资产(房产)投资于全资子公司丙
38、，不需缴纳营业税和土地 窗体顶部窗体底部增值税。2、甲公司以房产对外投资产生的投资收益，应纳税所得额为500万元。可以在不超过5个纳税年度内平均分摊，可延迟交纳企业所得税。3、甲公司与丙公司是母公司与全资子公司的关系，所以，该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司不需缴纳契税。交易第二步：完成该栋房产过户手续后，甲公司将其在丙公司的全部股份以2800万元转让给乙公司。交易第二步的税负分析甲公司和乙公司采取股权转让交易形式不需缴纳营业税，而且在股权转让交易中，各公司都没有资产增值或减值，所以，三家公司都不需缴纳所得税。几个问题值得商榷针对以上筹划中的政策运用，本人认为，以下问题值得商榷：1、甲公
39、司用房产投资成立全资子公司丙，是否不需缴纳营业税文中引用财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定，认为以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但是，甲公司以评估价2500万元房产投资，实际登记注册为股本的金额只有700万元，其余1800万元为溢价资本公积。企业这种以部分不动产价值投资注册的情况，是否符合免征营业税规定呢？本人认为是不符合的。因为按照公司法规定，有限责任公司是以其注册资本承担有限风险的，甲公司投资的不动产中，有1800万元大部分不共同承担投资风险。而且，在公司注册成立之处时，除上市公司发行股票外，投资者不应形成溢价资
40、本公积，丙公司的1800万元溢价资本公积实际为甲公司的一项债权，非股权投资资本金额。2、甲公司投资收益500万元，是否可以全部递延缴纳所得税同上道理，甲公司以房产投资产生的500万元投资收益，应该按700万元和1800万元划分，700万元注册资本的部分增值140万元(5007002500)可以视为投资所得。根据国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知规定，如果该项所得超过甲公司当年应纳税所得额50%的，可以递延纳税；否则，就不能递延纳税。但是，1800万元部分增值所得360万元应视为非股权投资支付所得，应该在当年缴纳所得税，不能在5年内递延纳税。3、该栋房产从
41、甲公司过户到丙公司名下，丙公司是否不需缴纳契税文中认为，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但是，甲公司将自己的不动产投资成立子公司行为，实际不属于企业改制重组。所谓企业改制重组，应当是企业在改制中的资产重组行为，包括企业分立、机构之间的合并、整体资产转让、整体资产置换等行为，其中必然涉及资产的重新划转配置。企业的正常投资行为，即不属于改制重组过程，也不存在资产无偿划转，所以，甲公司将部分不动产投资注册中的房屋权属改变行为，承受企业丙公司不能免征契税。在实际契税征收中，财税部
42、门对不动产投资行为，也是这样贯彻执行政策的。最后，还应该提出的是，否定乙公司通过股权转让形式以2500万元的价格获得甲公司的全部股权主要理由是，要承担收购的房产在甲公司时的债务和税务风险，即担心甲公司隐瞒一些诸如债务纠纷等财务情况。但是，按照文中采用的方式，乙公司全额收购丙公司股权时，同样还是要承担丙公司的债务和税务风险，只不过丙公司成立时间较短而已某民营公司（非房地产开发企业）拟转让其不动产物业（商务楼），原账面价值1亿，现市场价值4亿，拟出让给某国有企业。一、本案的合法避税交易结构安排律师建议其先行以该不动产及部分现金作为出资成立公司，后进行股权转让，此种交易模式可以节省巨额税收（如土地增
43、值税及营业税）。分别如下：（一）此种交易模式一般情况下免征土地增值税：1、一般情况下免征土地增值税：根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一点：关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。2、不免征土地增值税的例外情况根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联
44、营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，为寻求免征土地增值税，该民营企业以不动产出资成立新公司时，新公司不能是房地产开发企业。（二）此种交易模式（包括出资阶段及股权转让阶段）免征营业税及其附加根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”由于免征营业税，相关的附加税也可以免除。（三）
45、此种交易模式在不动产出资时应由新公司交3%的契税。依据如下：1、中华人民共和国契税暂行条例：“第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。”2、契税暂行条例实施细则第八条“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或
46、者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。”3、上海市关于转发的通知（沪地税流200559号）：“凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3%税率征收契税。”二、交易流程由于受让方为国有控股公司，依据上海市产权交易市场管理办法实施细则（沪国资委产2005284号）第五条：“国有及国有控股企业（包括国有绝对控股企业和国有相对控股企业，下同）受让产权的，应当在产权交易市场进行。受让非国有产权的，应当按照规定对受让标的进行资产评估，并履行受让产权的相关批准程序。”，因此，该交易应在上海联合产权交易所挂牌，并且股权转让时应经评估。三、交易模式中应注意的事项（一）不动产过户时间问题：根据中华人民共和国
47、公司登记管理条例第二十条：“股东首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理财产权转移手续的证明文件。”及公司法第二十六条：“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。”因此，新公司在设立时，首次出资时应以现金验资（总股本的20%），不动产可以在新公司成立后，将不动产过户到新公司名下，持新的产权证验资。（二）新公司增资后的最低注册资本及应同时出资的货币资本根据公司法第二十七条，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。因此，如增资后新公司的全部非货币出资为该4亿不动产，股东最低的货币出资应不低于1.715亿元，即新设公司总股东应为5.715亿元。四、将不动产评估增值出资成立新公司时母公司及新公司的账务处理（一）母公司的账务处理：借：长期股权投资：40000万元贷：固定资产：10000万元资本公积：30000万元（二）新公司的账务处理：借：固定资产40000万元贷：实收资本40000万元借：固定资产1200万元（400003%）贷：银行存款1200万元企业房地产转让的纳税筹划房地产转让是转移房地产的所有权，企业在房地产转让过程中都想获得更大
