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1、毕业设计（论文） 房地产开发企业财务筹划探讨 院 （系） 工商管理学院 专业班级 学生姓名 学号 指导教师 职称 评阅教师 职称 摘要市场经济体制下企业追求的目标是财富最大化。在纳税人总收益一定的条件下，要实现财富最大化，就要使总成本最小化。而税收成本是其生产经营过程上必不可少的一项支出，在税务目标中，降低税收负担、涉税风险为零、减少办税费用实现财富最大化成为必然的选择。近年来，全国房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率不断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，税务部门对于房地产企业的税收也逐步趋于规范和严格，并提出了一系列的加强征管措施。在这种形势下，实现对房地产企业税务筹划显
2、得尤为重要，房地产开发企业应根据自身的情况和现行的税收优惠政策规定，通过合理选择和运用纳税筹划，达到企业节税的目的。关键字：房地产开发企业、纳税筹划、税收政策AbstractEnterprise under market economy system is the pursuit of the goal of maximization of wealth. In total income taxpayers under certain conditions, to achieve the maximization of wealth, will bring the total cost min
3、imization. And the tax revenue cost is its production process essential for an expense, in the tax target, reduces the tax burden, tax, reducing tax cost is zero risk to achieve wealth maximization inevitable choice. In recent years, the national real estate market and the real estate business is th
4、e public concern with increasing frequency, especially the real estate development enterprises in the industry profit rate generally higher, the tax department for the real estate business tax is becoming more and more normative and strict, and put forward a series of measures to strengthen the coll
5、ection and management. In this kind of situation, implementation of the real estate business tax planning is particularly important, real estate development enterprises should according to their own situation and current tax preferential policies, through the reasonable selection and application of
6、tax planning, tax savings to achieve.Keywords: real estate development enterprises, tax planning, tax policy摘要IAbstractII一 房地产开发企业税务筹划概论1二 纳税筹划的主要特点2（一）企业纳税筹划在空间上的全方位性2（二）纳税筹划在时间上的全过程性2（三）纳税筹划在人本管理上的全员性2三 纳税筹划的基本原则4（一）合法性原则4（二）效益性原则4（三）事前筹划原则5（四）目标性原则6（五）全局性原则6四 纳税筹划的目的8(一)直接减轻税收负担8(二)获取资金时间价值8(三)实现
7、涉税零风险9（四）追求经济效益最大化9（五）维护自身合法权益10五 房地产开发企业税务筹划的基本方法11（一）利用税收优惠政策进行实收筹划11（二）企业开办形式及开办费的税务筹划11（三）销售机构设置的筹划11（四）产权筹划12（五）收入时间的推迟确认12（六）社会公益、救济性活动筹划12（七）期间费用13（八）自建自用房产的纳税筹划技巧13（九）关联方关系筹划13（十）预缴所得税筹划14（十一）盈亏互抵筹划14（十二）销售费用筹划14（十三）借款利息筹划14（十四）坏账准备筹划15六 房地产企业进行税务筹划的必要性16（一）房地产企业税负率偏重16（二）税收政策太多，变化太快，企业难以及时掌
8、握16（三）税局官员不断轮换，税收政策越来越紧，税收征管越来越严，纯粹靠人脉关系已经靠不住了16七 总结18参考文献19一 房地产开发企业税务筹划概论我国法律上对纳税筹划没有明确的规定，但是财政部、国家税务总局在其主办的报刊上都开辟了纳税筹划专栏。最近几年，纳税筹划工作如雨后春笋般地蓬勃发展起来，已经成为一个朝阳产业。对纳税筹划的概念都是学者们约定俗成的，以下介绍几种具有代表性的论述。荷兰国际财政文献局（IBDF）编写的国际税收词典中是这样定义的：“税收筹划是指纳税人通过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。”印度税务专家N.J.雅萨斯威在个人投资和税务筹划一书中说：“税收筹划是纳
9、税人通过财务活动的安排，充分利用税务法规提供的减免在内的一切优惠，从而享得最大的税收利益。”美国W.B.梅格斯博士在与别人合著的会计学一书中，援引了知名法官汉德的一段话：“法院一再声称，人们人们安排自己的活动以达到低税负的目的，是无可指责的。每个人都可以这样做，不论他是富翁，还是穷光蛋。”他还说：“人们合理而又合法的安排自己的经营活动，以缴纳尽可能的最低税收，他们使用的方法可称为税收筹划少缴税和递延缴纳税收是税务筹划的目的所在。”天津财经大学盖地教授在税务会计与纳税筹划中说：“纳税筹划是纳税人（法人、自然人）依据所涉及的现行税法（不限一国一地），在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的权利，
10、根据税法中的允许与不允许应该与不应该以及非不允许非不应该的项目、内容等，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。”江西财经大学王兆高教授在税收筹划一书中写道：“税收筹划是纳税人在不违反现行税法的前提下，在对税法进行精细比较后，对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择，它是涉及法律、财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为。”上述中外专家学者对纳税筹划的观点有一点是趋同的，即纳税筹划是纳税人为减轻税收负担而进行的谋划。各种定义的表述形式虽然不尽相同，但其基本意思却是一致的。纳税筹划是纳税人在充分掌握税法的基础上，通过对自己经济活动的安排，达到少纳税并实现经济利益最大
11、化的目的。二 纳税筹划的主要特点（一）企业纳税筹划在空间上的全方位性 纳税筹划在空间范围上包含了企业经营活动的各个方面和企业管理的各个部门，企业的各项生产经营活动都需要进行纳税筹划，企业各个部门都应该参与纳税筹划，包括材料物资的采购、固定资产购建、产品生产、商品销售、筹资投资活动等。对于多元化经营的企业集团来讲，在安排企业治理结构、经营决策、制度建设、预算控制、财务管理时也要统筹考虑纳税筹划。企业在合理配置企业的资源时，包括人、财、物、信息、管理等资源，更应当事先考虑纳税筹划。（二）纳税筹划在时间上的全过程性 企业纳税筹划在时间上的全过程性可以从三个方面来理解：第一，在企业的整个生命周期中都需
12、要纳税筹划。企业生命周期可以分为初创期、发展期、成熟期和调整期，企业在生命周期的不同发展阶段，有不同的管点，比如在初创期主要是筹集资金，加快建设进度，尽快形成生产能力税法对企业发展的不同阶段也有不同的税收政策，纳税筹划就是要针对企业的不同发展阶段的工作重点，结合税收政策，研究制定不同的纳税筹划方案，为企业的发展服务。第二，针对企业的经营周期进行纳税筹划。经营周期是指企业从取得原材料开始到销售产品并收回资金为止的整个过程。因为营周期有长有短，对每个经营周期，特别是跨年度经营周期必须进行纳税筹划，以提高每个经营周期的经济效益。第三，针对每个纳税年度（会计年度）进行纳税筹。对年度纳税筹划，应采用预算
13、管方法进行筹划，把企业的综合纳税指标列入预算指标体系，用预算管理方法对纳税指标进行实施、分析、控制、和考核。（三）纳税筹划在人本管理上的全员性企业的纳税筹划涉及企业的全体员工，上至董事长、总经理，下至每一位员工。它包括两个方面：第一，企业每一位员工都是纳税筹划的参与者。从小事讲，每位员工所持的报销凭证必须是合法真实的凭证，如果企业是增值税一般纳税人，还必须取得增值税专用发票。采购员采购物资除对物资质量和价格进行货比三家之外，还要注意采购方式，例如，采购农林产品为原料，就要考虑是从农民手中直接采购，还是第一从经销商处采购，是从小规模纳税人处采购，还是从一般纳税人处采购，怎样对税前抵扣更有利。在销
14、售环节，合同怎样签才更有利于企业的信用控制和减少税费、推迟纳税。第二，纳税筹划涉及每位员工的切身利益。企业的每位员工都是个人所得税的纳税义务人，在纳税方面，企业与员工有共同利益，员工可能常常埋怨个人所得税代扣代缴多了，但是，他们并不知道，企业为职工超过计税工资标准多发薪金，进行纳税调整，缴纳了33%的企业所得税。如果员工与企业很好合作，统一筹划，企业和员工都能省一点税。我们讲纳税筹划的全员性是想强调员工在纳税筹划中的主导地位，充分调动全体员工的积极性，通过纳税筹划，在不违反税法的前提下，尽量降低员工的纳税负担。让企业的每一位员工都关心纳税筹划，并把纳税筹划措施分层次的落实到相关人员，得到全员支
15、持，这就是纳税筹划上的以人为本理念。三 纳税筹划的基本原则税收包括利益对应的两个主体，税务机关是征收主体，纳税人是纳税主体。纳税筹划是纳税人从自身利益出发，在充分了解税法的前提下，为了减轻税负、取得更好的经济效益而进行的筹划活动。但是，这种筹划必须得到税务机关的认可，否则，不但对企业无利，还可能有害。因此，纳税人开展筹划活动必须遵循一定的基本原则，这些基本原则是纳税筹划取得成功的前提。（一）合法性原则合法性是纳税筹划最本质的特点，也是纳税筹划的根本原则。由于纳税筹划不是偷税、骗税，更不是钻政策的空子，或打政策的擦边球，纳税人只有深刻理解、准确掌握税法，并具有对纳税政策深层次的加工能力，纳税筹划
16、才有可能成功，否则纳税筹划可能成为变相的偷税，只能是“节税”越多，处罚越重。纳税人要依法纳税，税务机关也要依法征税。（二）效益性原则一般人认为纳税筹划就是要使企业的税负最小化，认为税负最小的筹划方案为最佳方案。其实不然，从本质上讲，纳税筹划属于企业财务管理的范畴，纳税筹划的目标是由企业财务管理的目标所决定的，即实现企业经济效益最大化，包括利润最大化和企业价值最大化。纳税筹划本身还有筹划成本，包括实施成本和风险成本两个方面，在筹划时理应遵循成本效益原则。效益性原则归纳起来应体现在以下几个方面：（1）综合税负相对最小化。企业纳税涉及多个税种，其中有主体税种和非主体税种，纳税筹划中企业往往注重主体税
17、种的筹划，而忽略非主体税种的筹划，这是不正确的。在进行一项筹划时，首先应考虑该项筹划涉及的几个税种，经过筹划每个税种能减少多少税费支出，总体能减少多少税费支出，再与收入总额比较计算综合税负，在多个方案中选取综合税负最小的方案。（2）净利润最大化。纳税人通过对筹资、投资、生产经营活动的合理安排，采用多种筹划方法，是纳税人的总收入在扣除各种税收后，净利润最大，可以看成是纳税筹划的综合效果。（3）企业价值最大化。企业财务管理的目标是企业价值最大化，给股东带来的是个人财富最大化。对上市公司来说，企业价值最大化就是股票市场价值最大化，纳税筹划应把这一点作为筹划的目标。对非上市公司来说，为了降低税费支出，
18、加大成本和费用的税前扣除也是普遍采用的方法之一，造成的结果是资产的账面价值小于内在价值。（4）取得资金的时间价值。通过纳税筹划实现递延纳税，可以使纳税人取得资金的时间价值。（5）纳税筹划的成本效益原则。进行纳税筹划需要支付一点的筹划费用；纳税筹划一旦失败，会给企业带来一定的损失，这就构成了纳税筹划成本。（6）实施成本的控制。实施成本有两类：一类是对已经生产经营的企业进行纳税筹划，方案的实现需要对现有的经营模式、财务体制的改变付出的成本；另一类是在方案决策时选择此方案放弃彼方案的机会成本。（7）风险成本控制。风险控制应考虑三个前提：一是税收政策对经济的导向性，二是各类税收政策设计本身导致的税负不
19、同，三是税收政策的不严谨性。（三）事前筹划原则要开展税收筹划，纳税人就必须在经济业务发生之前，准确把握从事的这项业务都有哪些业务过程和业务环节？涉及我国现行的哪些税种？有哪些税收优惠？所涉及的税收法律、法规中存在着哪些可以利用的立法空间？掌握以上情况后，纳税人便可以利用税收优惠政策达到节税目的，也可以利用税收立法空间达到节税目的。由于纳税人的上述筹划行为是在具体的业务发生之前进行的，因而这些活动或行为就属于超前行为，需要具备超前意识才能进行。如果某项业务已经发生，相应的纳税结果也就产生了。当纳税结果产生后，纳税人如果因为承担的税负比较重，利用隐瞒收入、虚列成本等手段去改变结果，最终会演变成偷逃
20、国家税款行为，会受到相应的处罚。比如，在企业筹资活动中，企业可采用多种筹资方式、从不同筹资渠道获取所需资金。从筹资渠道上，可以分为负债筹资和权益筹资。负债筹资的筹资方式主要包括银行贷款、向非银行金融机构及其他经济组织借款、融资租赁及发行债券等。权益筹资的筹资方式主要包括发行股票和利用企业以前年度的留存收益等。筹资渠道不同，资金成本不同，所产生的税收效应也大不相同。根据税法的有关规定，负债筹资所付的利息可以计入当期费用，在所得税前列支，所以负债筹资所需支付的利息可以起到“税收挡板”的作用。例如，在企业所得税税率为33%的情况下，企业支付了100万元的利息，要减少应税所得100万元，从而减少所得税
21、33万元，即100万元的利息支出，实际上企业只承担了67万元。而按照规定普通股股息的支付处于税后利润的分配环节，不能减轻企业的所得税税负，即实际支付数额与承担数额一致，如果企业支付100万元的股息，则实际承担的也是100万元。这两者差别导致了负债和权益资本对企业的税收成本和企业价值的不同影响。由此推论，在一定的负债范围内，企业负债越多，税收的屏蔽作用越大，企业的税收负担越小。而许多企业，总是在进行年初财务预测和资金筹集决策时，不考虑税收筹划问题，而是到临近年底需要汇算缴纳所得税时，才想到考虑节税的问题，而这时筹集的资金已注入，企业的资本结构已经确定，债务资本和权益资本的比例已无法改变。于是，就
22、采取譬如把权益资本(以前年度的留存收益)通过做账改头换面为内部职工集资款，然后再试图通过利息的税前列支来降低所得税负担等办法来进行“筹划”，可是，这种靠做假来进行的“筹划”方式，是免不了被税务机关制裁的。（四）目标性原则企业进行纳税筹划也和做其他事情一样，事先应制定一个任务目标。在筹划之前必须了解与分析企业所纳税种类、适用税率、税负、经济业务流程、所在地区税率情况、行业特点等企业所处的纳税环境，并在此的基础上，掌握存在哪些问题，再考虑筹划的可能性，制定筹划要达到什么目标。有了目标，才能选择实现目标的手段，是通过延期纳税、转移税负，还是采取其他合理避税办法来实现目标。举个简单例子：如有些企业为增
23、大销售，与客户签订合同达到多少销售额，年度奖励经销商销售额的百分之几，这个百分之几本是经销商的利润，合同一签，则变为企业销售费用，其产生的增值税由企业负担，只要将这一政策在合同中规定为价格执让，并将这一政策体现在企业销售发票中，增值税就转移出去了，既合理，也合法，还达到降低税负目标。（五）全局性原则企业税收是一项全局性工作，企业不仅要交增值税，还要交资源税、所得税、印花税等其他税种，某项税额的降低可能影响到其他税额的升高，在纳税筹划时，应全面考虑企业总体税负（或现金流出），特别是关联企业间更应注意此项工作。国家在制定税法时还制定有很多税收优惠政策，而要享受到这些税收优惠政策，可能要付出一定的成
24、本，是付出成本大，还是享受的优惠政策大，应当作个比较，不能顾此失彼，捡了芝麻却丢了西瓜。四 纳税筹划的目的(一)直接减轻税收负担 纳税人对税收负担最小化的追求，是纳税筹划产生的最初原因。毫无疑问，直接减轻税收负担也就必然是纳税筹划所要实现的目的之一。直接减轻自身税收负担包括两层含义：第一层含义是绝对地减少经济主体的应纳税款数额；第二层则是相对地减少经济主体的应纳税款税额，本文采用第二层含义。因为第一层含义仅要求应纳税额的减少，不管经济主体的实际经济效益如何，如果经济主体的实际业绩因为筹划或其他原因大幅减少，即使相应地应纳税款税额也有所减少，只要减少幅度不如实际业绩的减少幅度，就肯定不能算作是成
25、功的筹划。相反，即使经济主体的应纳税额有所增加，只要其增加幅度比经济增加的幅度小，筹划就应说是成功的。 (二)获取资金时间价值 资金是有时间价值的，纳税人通过一定的手段将当期应该交纳的税款延缓到以后年度缴纳，以获得资金的时间价值，也是纳税筹划目的体系的有机组成部分之一。资金的时间价值是指资金在经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。既然资金具有时间价值，尽量减少当期的应纳税所得额，以延缓当期的税款缴纳就具有理论与现实意义。虽然这笔税款迟早是要缴纳的，但现在无偿地占用这笔资金就相当于从财政部门获得了一笔无息贷款，其经济效用是非常大的。而且从理论上讲，如果企业每期都能将后期的一笔费用在当期列支，或
26、将当期的一笔收入在下期计入应纳税所得额，则每期都可以使一部分税款缓纳，相当于每期都获得一笔无息贷款。也就是说，每期都可以用新“贷款”偿还旧“贷款”，则相当于一笔贷款永远不用清偿。在信用经济高度发展的今天，企业要进行生产经营活动，尤其是扩大生产经营规模时，经常要举借贷款。这笔“无息贷款”的获得为企业的筹资活动省去了不少麻烦，尤其是对于那些资金紧张的企业来说更是这样。而且，企业的筹资规模将在一定程度上影响企业的财务风险与经营风险，但这种无息贷款不仅不会给企业增加风险，而且会有利于企业增强实力以抵御风险。 (三)实现涉税零风险 实现涉税零风险，是指纳税人帐目清楚，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不
27、会出现任何关于税收方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险极小可以忽略不计的一种状态。在这种状态下，纳税人虽然不能直接获取税收上的好处，但却能间接地获取一定的经济利益，更加有利于企业的长远发展与规模扩大。 首先，实现涉税零风险可以避免发生不必要的经济损失。虽然这种筹划不会使纳税人直接获取税收上的好处，但由于纳税人经过必要的筹划之后，将会避免税务机关的经济处罚，这种损失的避免实际上相当于获取了一定经济利益。 其次，实现涉税零风险可以避免发生不必要的名誉损失。一旦某个企业或个人被税务机关认定为偷漏税，甚至是犯罪，那么该企业或个人的声誉将会因此遭受严重的损失。在商品经济高速发展的今天，好的品牌便
28、意味着好的经济效益和社会地位，企业的品牌越好，其产品越容易被消费者所接受，个人的品牌越好，则个人越容易被社会所接受。 第三，纳税人经过纳税筹划，实现涉税零风险，还可以使企业帐目更加清楚，使得管理更加有条不紊，更利于企业控制成本费用，也因此更加有利于企业的健康发展。 第四，纳税人帐目不清，纳税不正确，即使是不被税务机关查处，不遭受任何经济上、名誉上的损失，也会使纳税人承受精神上的成本。 （四）追求经济效益最大化 纳税人从事经济活动最终的目的应定位于经济效益的最大化，而不应该是少交税款。如果纳税人从事经济活动的最终目的仅定位在少交税款上，那么该纳税人最好不从事任何经济活动，因为这样其应负担的税款数
29、额就会很少，甚至没有。获取最大的经济效益既然是纳税人从事经济活动的最终目的，那么也理所当然是纳税筹划目的体系中不可缺少的元素之一。因此，纳税人在进行纳税筹划活动时，应注意考虑以下几方面的事情：加强企业生产经营管理，提高管理水平；加大科技投入，改进生产技术；寻找生产规模的最佳转折点，实现规模经济；促进制度创新，获取超额利润。 （五）维护自身合法权益 依法治税是一把双刃剑，它不仅要求纳税人依照税法规定及时、足额地缴纳税款，而且要求税务机关依照税法规定合理、合法地征收税款。由于我国法制建设还不够完善，法治水平还有待进一步提高，在现实社会中，人治的因素还在影响着人们的生活与工作，权力的越位要求纳税人利
30、用纳税筹划武器维护自身的合法权益。加之这几年税收任务比较紧，税务机关为完成任务想尽了办法，权力的越位也就不可避免，比如有的地方实行包税，有的地方强行摊派等。如果纳税人进行纳税筹划不注意维护自身合法权益，而任由税务机关根据需要征收税款，那么，无论该纳税人进行如何周密的筹划都无济于事。因为这样下去必然会养成税务机关征税的惰性，即不注意征管水平的提高，只注意权力的滥用。这时，无论纳税人是否进行纳税筹划，都没有任何意义，因为税务机关根本不依法征税，其筹划的方案将得不到承认。因而，注意维护自身合法权益也是纳税人进行纳税筹划必不可少的一环。五 房地产开发企业税务筹划的基本方法（一）利用税收优惠政策进行实收
31、筹划 这种方法是大家最常见也是最熟悉的方法之一，税收优惠政策是国家明文规定的，具有很强的操作性，运用税收优惠进行税务筹划，可以减少应纳税额。筹划要点有免税、减税：(1)成为减免税人(2)减免税最大化(3)减免税期最长化。值得大家注意的是当企业同时适用多项税收优惠政策时，必须通过较为仔细的比较分析，综合权衡后，要在其中做出相应选择，获取简捷利益最大化。（二）企业开办形式及开办费的税务筹划近年来，跨地域发展已成为很多房地产企业的战略选择，而企业的开办形式关乎税收益。如果设立的分支机构预计在设立的前几年会发生亏损，那么，设立分支机构较设立分公司更有利。反之，如果有较好的业绩预期，则开办子公司比较好，
32、因为子公司属独立的法人实体，一般会得到当地政府的税收及其他方面的优惠。开办费筹划的重点在于使开办费最大化，以在不短于五年的期限内多摊销管理费用，或缩短筹建期，将本应列入“开办费用”的开支计入“管理费用”，在免税期间等达到免缴税，少缴税或延缓缴税日的，在有盈余年度，尽量足额摊销，在免税期、亏损年度则尽量少摊销。（三）销售机构设置的筹划按照规定，单独设立销售机构的房地产开发企业，其发生的福利、差旅费、工资等可以作为销售费用列支。不单独设立销售机构的房地产开发企业，福利、差旅费、工资等费用则记入房地产开发的成本。因此，房地产企业设立单独的销售机构比较划算。这样既可以递延企业纳税的时间又可以为企业赢得
33、一笔“活钱”，有利于企业的长远发展。另外佣金是指企业在推销产品或劳务过程中向提供中介服务的中介机构和代理人支付的合法报酬。按照扣除办法的规定，企业发生的佣金符合以下三个条件的，可以计入销售费用：（1）有合法真实凭证的；（2）支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的企业或个人(支付对象不含本企业雇员)；（3）支付给个人的佣金，另有规定者除外，不得超过服务金额的5。这样就可以在预期业绩较好的情况下设立销售机构而按服务业缴5缴纳营业税，避开缴纳25的企业所得税。（四）产权筹划税法规定，只有当房地产的产权发生变更时，才能确认销售收入。因此，在合理的情况下可以尽量推迟产权变更的时间以达到推迟确认收入的目
34、的。（五）收入时间的推迟确认对外转让土地使用权和销售商品房的，应于土地使用权和商品房已经移交，并将发票结算账单提交对方时，确认收入的实现。因此，可以合理推迟产权变更时间进而推迟收入确认。（1）利用赊销、分期收款销售、委托代销等方法递延收入的确认；（2）采用预收货款方式何时确认收入：房地产开发企业预收款方式销售房产，按实际交房日确认收入。（六）社会公益、救济性活动筹划税法对企业特定目的捐赠准予税前扣除，因此可通过捐赠缩减应税所得，享受税收抵免或降低税率的好处，达到降低企业税负的目的。税法对企业特定目的捐赠准予税前扣除，应税所得，享受税收抵免或降低税率的好处，达到降低企业税负的目的。按照企业所得税
35、法第九条，“企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额的12的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。”由于捐赠的扣除基数是一个会计年度利润，捐赠事项发生在年度中，而会计利润要在年终才能算出，若当年捐赠大于年度会计利润12，那么企业就会因捐赠承担额外的税收。若企业以设立公益基金会的方式进行捐赠，企业所得税法第二十六条规定，“符合条件的非营利组织的收入为免税收入。”公益基金属于非营利公益组织，其收入免税，而其相关支出允许税前扣除，这样就不用考虑捐赠限额的规定。（七）期间费用按照扣除办法的规定，企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，允许在税前扣除。而房地产很多项目都是滚动开发的，那
36、么，在实现销售收入之前就可对期间费用进行有“余地”的摊销。再则房地产企业属于资金型产业，企业往往要面临融资的问题。会计制度规定，房地产开发企业为开发房地产而筹措的资金借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，可以巧妙运用利息资本化和费用化来税务筹划。具体的讲，向金融机构借款利息支出，按照实际发生数扣除：向非金融机构借款利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。（八）自建自用房产的纳税筹划技巧房地产企业在申报建设工程规划、办理预售许可证时，就按自用申报，并将自用房产在“在建工程”科目核算，工程完工从“在建工程”直接转作“固定资产”，则
37、不交营业税和企业所得税。（九）关联方关系筹划关联交易也是税收筹划行为的重要实现手段之一。我国企业会计准则一关联方关系及其交易的披露中规定，所谓关联方交易是指在关联方之间发生转移资源或义务的事项， 而不论是否收取价款。涉及的关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制其他企业或受到其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业；（2）合营企业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。就关联交易本身而言，其存在的目的本该 是降低交易成本，运用内部的行政力量来确保合同的有效执行，从而提
38、高企业的经济效益。但是，由于关联交易是在关联方之间进行的交易，这就使得关联交易可能不采取正常基础上的正常交易价格，而是以低于或高于市场价格成交(有时甚至是无偿的)。这样，关联交易在发挥其应有作用的同时，还为企业税收筹划提供了可能。例如，由于上市公司与其关联方在税收待遇上有所不同，上市公司就会通过关联交易将利润由高税负企业向低税负企业转移，从而降低企业整体税负。这显然是一种税收筹划行为。 （十）预缴所得税筹划税法规定，企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。预缴是为了保证税款及时、均衡入库的一种手段。但是企业的收入和费用一般都是在会计年度结束后才能准确地计算出来，平时在预缴中不
39、管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额问题。而企业在预缴中少缴的税款不作偷税处理，这样企业可以利用这一点来获得资金的时间价值。（十一）盈亏互抵筹划盈亏互抵是指税法规定纳税人在计算缴纳所得税时，准许纳税人在某一年度发生的亏损，用以后年度的盈利去弥补，从而减少以后年度的应付税款的方法。现行企业所得税法规定，纳税人发生年度亏损，可以用下一年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足以弥补的，可以逐年延续弥补，但弥补亏损期不得超过5年。盈亏互抵的方法在合理安排企业的利润和合并纳税中经常使用。这适用于不同经济成分、不同经营组织形式的企业，当然也适于
40、房地产企业。（十二）销售费用筹划房地产企业广告费和业务宣传费两项支出占销售费用的比重较大，扣除比例较高。广告费和业务宣传费，两项费用的扣除比例分别为8 和5 ，从宣传角度讲，两项费用具有可替代性，这就为企业进行筹划提供了空间。企业应充分利用 两者的扣除限额，在费用支出前进行筹划。再者，广告费有无限期向以后纳税年度结转的优惠。广告费支出超过扣除限额部分，可在以后年度内无限期地结转 ，这就形成了税款的时问性差异，并为企业节约税收成本支出创造了条件，而业务宣传费无此特点。 企业在考虑这两项费用支出时， 应有所侧重，充分利用广告费的优惠空间，用足广告费限额和无限期结转的优惠，给业务宣传费的限额留出余地
41、。（十三）借款利息筹划房地产行业属于资金密集型产业，企业往往要面临融资的问题。会计制度规定，企业在筹建期间，因自有资金不足而借款投资的，其在筹建期间内支付的利息，应作为资本性支出， 计入有关资产的原价，通过固定资产折旧或无形资产摊销的方式列支。企业开始生产经营后，需要继续逐年支付利息的，按当年实际应负担的数额列支。企业在生产经营期间，借款用于固定资产购置、建造无形资产受让开发的，在该项资产投入使用。前发生的利息， 应当计入该项资产的原价； 资产投入使用后继续发生的利息支出，可按当年实际负担数额作为费用列支。企业在生产、经营期间，充作流动资金的借款利息，可以列为当年的费用开支。因此，可以巧妙运用
42、利息资本化和费用化以及暂停资本化的条件进行税务筹划。但应当特别注意： ( 1 )取得借款付息的证明文件；( 2) 借款利息不高于商业贷款利率；( 3) 需经税务机关审核同意。（十四）坏账准备筹划企业时常会有坏账发生，房地产企业更是如此。发生的坏账取得税务机关认可后，可作为坏账损失冲减应纳税所得，节约所得税的上缴。但需注意的是，不是所有坏账都可作为坏账损失处理。因，避税者必须清楚在什么条件下的坏账可以列为坏账损失。此外，企业已列为坏账损失的应收款项，在以后年度全部或者部分收回的，应计入收回年度的应纳税所得额。六 房地产企业进行税务筹划的必要性（一）房地产企业税负率偏重低的占企业成本的10%以上，
43、高的可能会达到30%以上。房地产企业须负担的主要税种有：根据销售额缴纳营业税、城建税和教育费附加，税率分别为5%、7%和3%；根据利润缴纳企业所得税，税率为25%；根据增值额缴纳土地增值税，增值越大，税负率越高，例如当增值率为50%时，土地增值税税率将会达到销售额的10%；当增值率为100%时，土地增值税税率将会达到销售额的18%；当增值率为200%时，土地增值税税率将会达到销售额的28%；根据房屋原值缴纳1.2%或出租金额12%的房产税；签订的各种合同须缴纳印花税；公司税后利润分配给股东时须缴纳20%的个人所得税；代扣代缴员工工资个人所得税，税率5%-45%。（二）税收政策太多，变化太快，企
44、业难以及时掌握我国税收体制复杂，同时存在国局与地局两套独立运作的税收征管机关，人员经常变换、轮岗，国家税收政策也不能及时地向纳税人宣传，纳税人不能及时根据税收新政策作出新的决策，如果企业处理不当，就有可能给企业带来一定的税务风险。另外，也存在由于公司自身未能及时掌握税收变化政策而多缴纳税负现象。若不及时地了解这种政策的变化，盲目采用纳税筹划，可能会触犯税法，这就不是税收筹划而可能变成是偷税。（三）税局官员不断轮换，税收政策越来越紧，税收征管越来越严，纯粹靠人脉关系已经靠不住了房地产行业近年新政策不断，目的只有一个，对地产行业进行宏观调控。最近一段时间以来，为控制房地产行业过热，中央政府“连下1
45、3道金牌”，加强对房地产行业的税收征管力度：最新出台的国税发（2009）31号对房地产企业所得税相关制度进行大幅调整，将原企业所得税政策中的漏洞基本堵死；国税发（2009）91号则加强了土地增值税征管的力度。而在房地产行业，偷税漏税是很普遍的现象。据国家税务总局做的一项调查显示，地产行业90%的企业可能存在偷税问题。为调控房地产，最近几年，国家从北到南，在全国范围内掀起了一场土地领域的反腐风暴，众多政府官员如北京副市长刘志华、青岛市委书记杜世成、安徽副省长何闽旭、南京市委书记王武龙、深圳市长徐宗衡；地产老板如黄光裕、刘军、李义超、孙伟光纷纷落马。全国房地产行业可谓风声鹤唳。作为一个想做实事并且
46、想长远发展的房地产企业而言，现在是时候考虑“如何在规范中逐步发展，在发展中逐步规范”的问题了。考虑如何通过税务筹划合法地降低企业税负而不能再靠原始积累时期常用的简单原始的偷税方法了，否则会给自己留下后遗症，或埋下一颗颗随时可能爆炸的“税务定时炸弹”。鉴于以上三方面因素的综合作用，房地产企业进行税务筹划就显得非常的必要。七 总结在新的形势下，房地产开发企业怎样学习贯彻新的税收政策法规，在依法纳税的前提下，尽量规避纳税风险，理性的进行纳税筹划，是一个摆在房地产开发企业高层管理人员和会计人员、税务人员面前的一个重要课题。本文从纳税筹划的概念入手逐步介绍纳税筹划的特点、遵循的基本原则、纳税筹划的目标以及纳税筹划的主要方法和进行纳税筹划的必要性。着重介绍房地产开发企业纳税筹划的主要方法，从会计视角探讨纳税筹划。参考文献1 万志红. 加强税收筹划 促进企业利益J. 公用事业财会, 2006 .4 2 晏双彪. 做好税收筹划 实现企业价值最大化J. 云南地税, 2006.63 张英馥. 企业税收筹划问题研究J. 企业经济, 2007. 104 李宝锋. 中小企业税收筹划实务分析J. 企业家天地下半月刊(理论版), 2007.10 5 陈爱云. 企业税收筹划的运用J. 经济师, 20070. 26 赵希海. 企业税收
