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1、深圳市房地产征收评估中存在的问题及对策研究 【摘要】随着深圳市城市建设的不断加快，我市征收工作步入了新的阶段，任务重，压力大。多年来，深圳市征收工作取得了巨大成绩，有效地保障了城市建设和发展，但同时在部分项目上也面临着周期长、成本高、社会矛盾突出等诸多问题，征收评估工作面临着极大的挑战和难题。为推进我市征收工作的开展，确保全市重大项目、民生项目等顺利建设，有必要对当前我市征收评估工作现状及存在问题进行梳理，提出行之有效的对策，为我市征收评估工作的开展提供借鉴。 【关键词】深圳市；征收评估；存在问题；对策 一、我市征收评估工作背景 （一）土地资源紧约束，征收工作成为城市建设用地供应的关键 历经3
2、0余年的经济社会超常规快速发展，深圳市土地后备资源已严重不足，存量土地的二次开发利用已成为深圳市经济社会可持续发展的主要保障。随着全市轨道交通、路网建设、大型公共基础设施等重大项目加速推进以及旧改工作的深入，城市征收量和征收项目规模与日俱增， 征收工作进入一个新的阶段，日益成为社会各界关注的焦点。 （二）征收管理机制改革逐步深化，相适应的制度建设滞后 随着政府部门职能改革的推进，市征收主管部门正逐渐淡出具体征收事务，进行运动员向裁判员的角色转换，更多征收事务向基层组织转移。但由于我市各行政区之间尤其是原特区内外存在经济实力、组织架构和历史遗留问题等差异性客观因素，加之征收项目时间紧、任务重，导
3、致各区、各项目在征收工作中因地制宜，其实施主体、实施方式、实施程序，或者实施标准等各不相同。另一方面，随着事务性工作和权力的下放，各个承接征收重任的部门呈现出八仙过海各显神通的态势，征收顾问公司、评估公司、测绘公司等良莠不齐的社会力量的参与使得征地征收工作的组织机构日趋复杂，管理难度越来越大。 （三）征收补偿政策不完善，直接导致征收成本过高和社会矛盾 组织管理机制不统一、造成很多项目的征收补偿工作进度缓慢，补偿安置方案有相关政策的趋势，有的中介服务机构管理不到位、个别从业人员专业素质和职业操守问题，导致违法违规情况时有发生。 二、存在问题 （一）被征收人的权益得不到充分保障 1、关于房地产确权
4、问题 产权权属资料对于评估物业的价格有很大的影响，但是在现行的有关政策法规中，针对征收涉及的物业确权主体、确权审批、确权程序、确权格式没有统一的规范性文件或工作指引，各区、各项目的确权方法不尽一致，造成性质相同的物业补偿价格差距甚大，导致被征收人权益得不到充分保障，不利于社会公平，存在不少隐患。 2、关于保障承租人权益的问题 在征收工作实际操作过程中，征收人直接与被征收人（业主）签订补偿协议。虽然在补偿协议中要求业主对承租人进行补偿，但往往是承租人得不到任何补偿。在现行有关搬迁费、安置补偿费、停产停业补偿费等非建筑物本体补偿费用的相关政策法规中，没有对如何分配补偿资金进行明确说明，承租人的权益
5、常常无法保障，导致承租户不配合清拆工作，甚至上访闹事。在香港、美国等征收政策完善地区，在征收时通常会分别对业主和租户进行补偿，对承租人租约权益还会做出相应适当补偿。 （二）部分相关政策不合理、政策之间存在不一致 1、青苗补偿标准不一致的问题。 目前我市对涉及青苗补偿标准的规范性文件有深圳市征用土地实施办法（深圳市人民政府令2002第121号）、深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法（深府2004102号）、此外有关的补偿标准还有深圳建设工程价格信息等，补偿标准众多且各不相同。青苗补偿标准众多且不一致给征收工作增加了难度，一方面导致评估服务机构在选择补偿标准时存在随意性，另一方面导致相似的补偿案例
6、因采用不同的标准而得到不同的补偿价格，出现价差，存在不公平性。 2、关于构筑物及其它附着物参考价格不明晰的问题 构筑物和其他附着物补偿的参考价格的内涵不明晰。如围墙的补偿价格是否包括地基、水泥地坪的补偿价格是否包括沙石垫层等，常常成为谈判争议的焦点。由于构筑物、附着物种类繁多，建造成本也会随市场不断变化，必须对此类参考价格的内涵进行明确，或由评估确定补偿价格。 （三）实务层面存在缺陷 1、关于资料真实性认定问题 评估机构在评估时除了自身收集评估资料外，还需大量有关工程和财务方面的资料，不少资料存在难以辨别真伪的情况，严重影响评估的准确性。而在现行政策中没有明确评估资料的提供主体、确认主体、确认
7、程序等内容。 2、关于带资开发工程款认定问题 由于历史原因，我市不少土地通过带资开发抵扣地价款或其它非现金支付方式取得。对于土地的取得成本，因为很多项目的带资开发工程未做结算或无据可查，使得在评估时难以认定其实际投入成本，从而无法确定相应的地价款，导致土地权益不清。 3、关于土地无规划指标问题 很多划拨用地或协议用地在出让时尚无土地规划指标，评估时对规划指标的认定存在争议。目前征收实际操作中，通用的做法有以下三种：一是通过法定图则确定；二是参照周边相同性质地块的规划指标；三是由征收人直接对规划指标进行认定。除第一种方法外，后两种方法都存在一定的风险。 4、关于建筑物成新率确定问题 按照房地产估
8、价规范，建筑物的折旧年限取土地使用年限和建筑物经济年限两者之间的较短值。一般来说，建筑物的经济年限要高于土地使用年限。实际操作中，经常会出现有土地使用年限的地上建筑物和无土地使用年限的地上建筑物一起评估的情况，如果按照审计方面的要求，建筑物成新率采用直线折旧法（财务上的逐年摊消）进行评估，结果导致有证物业的成新率低于无证物业的成新率，使得有证物业的价值低于无证物业，存在不合理性。 5、关于征收边角地的评估方法问题 我市收地条例中只笼统地规定商品土地按市场价格评估补偿，而未做其他具体条件限制。如果对已建成的宗地只征收一块不影响建筑物主体的边角地时，补偿金额为按收地面积分摊总市场地价，这就可能导致
9、评估补偿金额过高的问题。 三、对策建议 （一）理顺征收评估工作机制。 有必要开展全面的调研工作，研究制订适用于全市征收统一的工作组织、工作程序及评估标准，理顺我市征收评估工作机制。 （二）完善政策，促进征收评估工作规范化。 为推进征收评估工作规范化，亟需统一全市评估标准，完善相关政策，同一补偿标准。首先要统一青苗补偿标准，明确不同条件下的青苗补偿方案，对青苗补偿的补偿标准进行统一和细化。第二，要开展房地产确权机制研究，对征收涉及房地产的确权主体、确权程序、确权方法进行明确和统一。第三，探索承租人权益保障的有效方法，在搬迁费、安置补偿费、停产停业补偿费等非建筑物本体补偿费用中保障承租人租约权益，明确补偿资金分配方案。 （三）建立补偿标准、价格内涵的实时跟踪机制。 根据市场变化和征收过程中发现的问题及时调整相关补偿标准，特别是对目前存在大量争议的构筑物及其它附着物参考价格标准细化问题，要建立实时跟踪机制。 （四）开展评估方法规范研究，规范征收评估行为。 对各种评估方法的选用进行规范和引导，避免各中介机构随意选用评估方法致使补偿标准的弹性无限扩大。 参考文献 1 中国房地产估计师与房地产经纪人学会，房地产估价理论与方法M.北京：中国建筑工业出版社，2012 2 郑雪芹、卢丹丹，论城市房屋拆迁中被拆迁人的权利保护J.法制与社会，2012（4）
