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1、微观经济学角度的中国房价思考 一、研究背景 1998年开始的住房市场化、商品化改革不仅激发了住房供应能力的增加，大大改善了老百姓的居住环境，更带来了多方面的经济利益，对国民经济影响深远。 但随着房价的持续走高，房价的上涨速度严重超过了百姓收入的上涨速度，同时伴随着通货膨胀的压力，居民的工资收入与房价之间的距离日益拉大，买房已经成为一件望尘莫及的事。如是，这就引出了一个问题，究竟是什么因素导致了房价如此之高，本文即试图通过微观的角度对此加以深刻地分析。 二、房价高的原因 （一）供需理论 1.供给方面 根据均衡价格理论，假设需求不变的情况下，供给减少会使供给曲线向左平移，从而使得均衡价格上升。 其
2、一是土地供给。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为住房市场的供给。自1994年分税制改革实行以来，地方政府的“土地财政”一直得以延续。但这种行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应，结果就出现了有效供给不足。 其二是住房供给。房地产供给结构的不合理：房地产商为了追求高利润，大都将产品销售集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或别墅豪宅。因此，尽管与居民密切相关的普通住房需求很大，但由于开发利润较低而导致供给量相对很小。仅是因为我国人口基数大，一定程度上也是由住房绝对供给水平不高所造成的。 2.需求方面 根
3、据均衡价格理论，假设供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。 其一是城镇化发展。党的十八大指出，城镇化是未来中国扩大内需的最大潜力所在。随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，大量农村劳动力向城市转移，必然会对住房产生大量需求。这批人在城里有稳定的工作，不存在收入的问题，也不存在认同的问题，关键是政策上要对其身份加以承认，即户籍制度改革，这同时就要求房地产市场特别是住宅市场的发展给予强大支撑。 其二是可支配收入与消费支出水平提高。伴随着经济的发展，中国社会的财富增长速度非常快，居民收入和生活水平不断提高，购房逐渐成为了一种热潮。同时，人们对住房消费的观念也在
4、发生变化，越来越多的人需要更优越的居住环境，从需求型向享受型转变，要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全等。这些刚性需求加上改善性需求也就促使了房价的上涨。 综上，供需结合起来，有限的供给面对庞大的需求，中国的房价这些年来一直高企不下也就不足为怪了。 （二）消费者行为理论 其一是消费者选择。当房地产价格快速上升时，一部分投资者可能会转入投机性购房。一方面，消费者存在从重心理，当投机者和投资者在房市投机中获利时，一些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金流入房地产市场，需求增加，往往会带动房价的上涨；另一个方面，当投机和投资盛行，对住房的真正需求就远远小于
5、实际市场需求，即空置上升，市场可能出现虚假繁荣，房价往往会居高不下。 其二是消费者预期。消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商提供的产品和服务的价值判断。当消费者预期未来会升值时，则在不断上扬的房价和新闻媒体及业内人士对房价节节上涨的报道和分析下，人们的购房紧迫感通常会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房地产价格的居高不下。 三、调控措施 针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，抑制投资投机需求、深化体制机制改革。其调控措施主要有以下几个点： （一）从基本供求机制看 调整房市供给结构，加快完善以公租房为重点的住房保障体系。随着近几年国家政策力度的加大，包括
6、廉租房、经适房、公租房、限价房等在内的保障房体系逐渐完善。而为了着实建设好这个体系，政府也投入了巨资。如是，一旦体量巨大的保障房入市，势必将对房价产生直接的影响，有助于稳定房价。 （二）从整体改革形势看 转变发展方式，调整经济结构，把GDP从房地产中解放出来。即使在近期稳增长的背景下，转方式、调结构也刻不容缓。尽管目前房地产贡献了10%多的GDP，但作为地方政府，必须要放弃“GDP”崇拜，放弃延续的“土地财政”政策，这才是可持续的，这也才能给房地产制定一个合理的价格。 四、结语 要解决中国高房价的问题还在于我们的党和政府，在市场的基础上还必须依靠强有力的宏观调控，调控的力度不能减弱，调控的立场不能动摇，只有政府采取合理措施，一切从群众的利益出发，形成市场供应与政府保障相结合、以市场供应为主的城镇供应体系。同时，房产商也须有良好的职业道德操守，消费者得合理消费。这三方的共同努力才能创造一个和谐的房产环境，我们也才能更好的确保房价的合理回归。 毋庸置疑，随着我国住房制度改革的不断深化，市场必将逐渐规范，保障必将逐步到位，百姓“住有所居”的美好愿望，也必定能逐步实现。
