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1、房价调控中的“政府失灵”现象分析摘要：我国房地产市场发展迅速，面对房价居高不下的现象，政府出台房价宏观调控政策进行干预。通过对调控过程中“政府失灵”的现状及原因进行分析，提出矫正失灵的对策和建议，促进房地产市场持续健康地发展。关键词：房价调控 政府失灵 矫正我国的房地产市场起源于1998年，关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知文件的出台，标志着国家正式取消福利分房，住房也正式成为了消费市场的一种商品。近年来，随着国民经济的高速发展，人民生活水平的不断提升，消费者对于住房数量及质量的需求日益旺盛，房地产市场出现了前所未有的火爆局面。面对居高不下的房价，中低收入群体丧失了购买能力，而
2、高收入群体通过投资房产获得巨额利润，进一步拉大了社会的贫富差距，房价高已然成为影响我国民生保障问题的重要因素。因为市场不是万能的，在配置资源的过程中总会出现这样那样的效率缺失，又由于存在着竞争不完全，信息不对称和垄断等特点，直接导致了我国房地产的“市场失灵”，当出现市场失灵时，就要靠政府行为来纠正这种失灵。我国政府其实在很早就发现了房地产市场的弊端，从上世纪90年代开始，为了纠正市场失灵带给房地产的外部性，政府出台了一系列的房价宏观调控政策，旨在抑制房价的快速增长，促进房地产市场持续健康的发展。但从实际效果看，纵使调控政策作为政府行为一再对房地产市场进行干预，但房价疯涨导致国民“买房难，住房难
3、”已成为不争的事实，继而引起的房价泡沫也成为阻碍经济发展的隐患，可以说，国家的房价宏观调控政策出现了一定程度的“政府失灵”。一、 近年来国家宏观调控政策年份政策1998年关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知2002年招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定2003年关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见2003年关于促进房地产持续健康发展的通知2004年国土资源部71号令2005年“国八条”2006年“国六条”与37号文件2007年关于解决低保收入家庭住房困难的若干意见2009年12月“国四条”2010年1月“国11条”2010年3月“国19条”2010年4月“新
4、国10条”从上述政策演变我们可以看到，调控房价的政策是多样化且严厉的，政府从土地供应，信贷，金融，住房结构等多方面对房价进行了一系列的调控，但调控效果却差强人意。下表给出了长沙市2003年2010年上半年商品房均价变化，通过数据我们得出结论：中国楼市进入了“越调控，价越高”的怪圈，到底是什么导致了如此严重的政府失灵呢？根据政府失灵的理论，我们可以从政府制定政策与执行政策两个方面加以分析。年度20032004200520062007200820092010上半年销售均价22222391253926913372390841234815同比增长3.4%7.16%6.19%5.97%25.31%159
5、%5.50%16.78%二、 政府政策失灵原因分析（一） 制定政策出现失灵政府通过政策对经济进行干预，但是政策干预的结果往往是不可预测的。一旦政府在制定政策时没有足够的信息或判断能力保证政策所起的作用能够满足它的初衷，那么政策就可能事与愿违，或者达不到预期的作用，或者使问题更加严重，从而引起政府失灵。1、 信息不对称引起失灵房地产市场存在本身的缺陷，供需时间不一致，建设周期往往需要35年的时间，完全依赖市场传递有效信息是不现实的，政府通过登记，交易情况等方式成为市场上掌握信息最权威的一方。但实际上，只有开发商自己才具有最真实的数据，在掌握开、竣工时间及成本问题上他们比政府更有优势。由于施工的时
6、滞性，也由于开发商的“经济人”假设，他们在传递信息的时候总会出现趋利性的偏差，使得政府手中的数据与人们所感受的完全不是一回事，政府利用手中不对称不完全的信息制定调控政策，效果也就可想而知。2.、 政府缺乏足够的智力引起失灵假设政府每一个决策参与者都没有智慧问题，但上升到“集体决策”上，或多或少会出现利益矛盾和认识上的摩擦，从而出现“智慧抵消”或“智慧丢失”的情形。住房是典型的商品，价格受供求关系的影响而波动，当供大于求时，价格下降；当供不应求时，价格上升。2003年2006年的政策先是压缩供给，压缩土地供应和贷款，后又提高贷款利率，提高首付成本，限制住房需求。压缩供给限制需求的政策明显忽视了房
7、地产市场供不应求的客观现实，加剧了供需之间的不平衡。再如2003年6月，人民银行发布“121号文件”，利用信贷政策严格控制住房贷款，这本有利于抑制房价过度上涨，然而时隔仅仅两个月，在国家宏观经济形势不佳的背景下，国务院颁布了“18号文件”，肯定支持房地产业的发展，并首次明确指出房地产是国民经济的支柱产业。前后两个自相矛盾的政策极大地影响了消费者的心理预期，对于房价的调控产生了政策挤出效应。（二）执行政策出现失灵政府在制定房价调控政策时，由于各方面的原因，或者是缺乏足够的信息，或者是缺乏足够的能力，以至于不能正确预测政策产生的作用或无法用恰当的政策工具解决实际问题，从而导致政府失灵，另一方面，政
8、策执行过程也是政府失灵的重要环节。1、 自身执行政策出现失灵“经济人”假设告诉我们，人类是追求自身利益的；公共选择理论告诉我们政府也是由一个一个的经济人组成的，人都是理性行为者，其行为的目的是谋求最大的私利。与一般人不同，政府拥有更多的资源和权力，面对住房这种供求不平衡的稀缺资源，政府执行政策时难免会出现“寻租”的可能，进而影响调控政策的落实情况，导致政府行为的失灵。2、 代理人执行政策出现失灵房价调控政策由中央出台，地方执行。自1994年实行分税制以来，中央政府获得大部分的税收，而地方政府税收少且征收难度大。但地方政府所承担的事务并没有减少，城市基础设施的建设，文教卫生等社会公共支出让地方政
9、府入不敷出。预算内收入难以大幅度提升的情况下地方政府不能举债，土地便成了他们唯一可获取收入的资源。因为考虑到政绩、地方经济发展等因素，很多地方政府对调控政策经过趋利性的过滤，放大有利于自身的条款，削弱或扭曲不利条款，把国家政策演变成为了地方政策。通过吸引大量开发商的投资，激励消费者的购买信心，这些政策反而助推了房价的攀升，造成了政策失灵。三、 矫正政府政策失灵上面提到的几个方面，任何一个方面出现问题都会导致政府失灵。因此，要解决房价调控政策中的政府失灵就必须针对它们采取相应的措施。（一） 加快政府职能转变，找准政府的角色定位我国处于经济制度转型的特殊阶段，为了矫正政府在干预房地产业中出现的失灵
10、现象，必须加快政府职能转变，尽快实现由主导建设型政府向公共服务型政府的转变，使地方政府由房产市场的受益者转为监管者。其次，调整政府官员的业绩考核标准，不再将GDP水平作为地方政府的政绩考核唯一标准，逐渐让地方政府摆脱对土地财政过度的依赖。（二） 完善政府调控政策，提高政策的可行性鉴于住房价格收供求关系的影响特别大，房价稳定的关键是保持供求基本平衡，房地产的特性决定商品房供给刚性，而需求中投资投机需求弹性很大。中国的房地产市场已经出现了供不应求的现象，这个时候政府应该站出来，承担起调节的作用，平衡市场供求状态。调控政策的制定要严格控制住房供给的结构，增大保障性住房供给，对普通商品住房建设的土地供
11、应和贷款额度给予积极支持；同时对投资投机需求采取重税、高利率政策，使其控制在适度的范围内。适当增加供给，重点控制投资投机需求，在市场上营造供略大于求的均衡态，这是往后房价调控政策的主要方向，可在一定程度上避免政策失灵。（三）减少政府人员寻租、设租行为，提高政策执行力度寻租、设租行为会引起市场失灵，同样也会导致政府失灵。寻租、设租问题在政策的制定过程以及政策的执行过程中都会出现。要想矫正房价调控政策中的失灵现象减少设租寻租的行为，首先必须加强房地产业信息的透明度，站在公平公正的角度制定出真正符合人民利益的调控政策，加强政策的科学化与民主化；其次提高官员道德素质，培养正确的政绩观和发展观，使官员的
12、个人偏好与社会根本利益相一致，减少腐败行为。（四）建立健全调控政策法制化建设，加强政策监管力度 在调控政策已经比较全面系统的情况下，矫正政府失灵的重点就在于政策的真正贯彻落实。政府要加快调控政策的法制化建设，建议把现有的房地产市场调控政策择其要者制定成法律，做到依法调控，违法必究。同时增强政策的权威性，把政策的执行力度纳入政府政绩考核指标，实行问责制，从制度上保证政府调控政策的贯彻落实。参考文献：【1】 公共经济学【M】莫童【2】 公共经济学【M】樊勇明，杜莉【3】 我国房地产开发中的政府失灵【J】张林盛，赵丽峰【4】 解构房地产市场的“双失灵”【J】张卫，王聪 【唯美句子】 走累的时候，我就
13、到升国旗哪里的一角台阶坐下，双手抚膝，再闭眼，让心灵受到阳光的洗涤。懒洋洋的幸福。顶 3 收藏 2【唯美句子】 一个人踮着脚尖，在窄窄的跑道白线上走，走到很远的地方又走回来。阳光很好，温暖，柔和。漫天的安静。顶 7 收藏 7【唯美句子】 清风飘然，秋水缓淌。一丝云起，一片叶落，剔透生命的空灵。轻轻用手触摸，就点碎了河面的脸。落叶舞步婀娜不肯去，是眷恋，是装点？瞬间回眸，点亮了生命精彩。顶 11 收藏 9【唯美句子】 几只从南方归来的燕子，轻盈的飞来飞去，“几处早莺争暖树，谁家新燕啄春泥，”其乐融融的山林气息，与世无争的世外桃源，让人心旷神怡。顶 0 收藏 2【唯美句子】 流年清浅，岁月轮转，或
14、许是冬天太过漫长，当一夜春风吹开万里柳时，心情也似乎开朗了许多，在一个风轻云淡的早晨，踏着初春的阳光，漫步在碧柳垂青的小河边，看小河的流水因为解开了冰冻而欢快的流淌， 清澈见底的的河水，可以数得清河底的鹅软石，偶尔掠过水面的水鸟，让小河荡起一层层的涟漪。河岸换上绿色的新装，刚刚睡醒的各种各样的花花草草，悄悄的露出了嫩芽，这儿一丛，那儿一簇，好像是交头接耳的议论着些什么，又好象是在偷偷地说着悄悄话。顶 3 收藏 4【唯美句子】 喜欢海子写的面朝大海春暖花开，不仅仅是因为我喜欢看海，还喜欢诗人笔下的意境，每当夜深人静时，放一曲纯音乐，品一盏茶，在脑海中搜寻诗中的恬淡闲适。在春暖花开时，身着一身素衣
15、，站在清风拂柳，蝶舞翩跹的百花丛中，轻吹一叶竖笛，放眼碧波万里，海鸥，沙滩，还有扬帆在落日下的古船，在心旷神怡中，做一帘红尘的幽梦。顶 0 收藏 2【唯美句子】 繁华如三千东流水，你只在乎闲云野鹤般的采菊东篱、身心自由，置身置灵魂于旷野，高声吟唱着属于自己的歌，悠悠然永远地成为一个真真正正的淡泊名利、鄙弃功名利禄的隐者。顶 1 收藏 3【唯美句子】 世俗名利和青山绿水之间，你选择了淡泊明志，持竿垂钓碧泉绿潭；权力富贵和草舍茅庐之间，你选择了宁静致远，晓梦翩跹姹紫嫣红。顶 2 收藏 3【唯美句子】 那是一株清香的无名花，我看到了它在春风夏雨中风姿绰约的模样，可突如其来的秋雨，无情的打落了它美丽的
16、花瓣，看着它在空谷中独自凋零，我莫名其妙的心痛，像针椎一样的痛。秋雨，你为何如此残忍，为何不懂得怜香惜玉，我伸出颤抖的双手，将散落在泥土里的花瓣捧在手心。顶 4 收藏 5【唯美句子】 滴答滴答，疏疏落落的秋雨，赶着时间的脚步，哗啦啦的下起来。听着雨水轻轻地敲击着微薄的玻璃窗，不知不觉，我像是被催眠了一样，渐渐的进入了梦乡。顶 3 收藏 5【唯美句子】 在这极致的悲伤里，我看到了世间最美的爱，可谁又能明白，此刻的我是悲伤还是欢喜，也许只有那拨动我心弦的秋季，才知道潜藏在我心中的眼泪。顶 4 收藏 3【唯美句子】 看着此情此景，我细细地聆听。像是听到了落叶的呢喃，秋风的柔软，在这极短的瞬间，他们一
17、起诉说着最美的爱恋，演绎着永恒的痴缠。当落叶安详的躺在大地，露出幸福的模样，你看，它多像一个进入梦乡的孩子。突然发现，秋风并非是想象中的刽子手，原来它只是在叶子生命的最后一刻，让它体会到爱的缠绵，飞翔的滋味。顶 1 收藏 1【唯美句子】 很感谢那些耐心回答我的人，公交上那个姐姐，还有那位大叔，我不知道他们是不是本地人，但我们遇到的一个交警协管，一位头发花白的大姐，她是上海本地人，很和善，并不像有些人说的上海人很排外。事实上，什么都不是绝对的。顶 2 收藏 0【唯美句子】 我嗅到浓郁的香奈尔，却也被那种陌生呛了一鼻。也许，我却不知道，那时的感受了。那里没有那么美好，没有安全感，归属感。我想要的自
18、由呢，不完全地体验到了。顶 2 收藏 1【唯美句子】 那些繁华的都市，车水马龙，灯红酒绿，流光溢彩，却充斥着一种悲哀，浮夸。我看到各种奢华，却也看到各种卑微，我看到友善亲和，也看到暴躁粗鲁，我看到金光熠【优美语句】 踏过一片海，用博识的学问激起片片微澜；采过一丛花，正在聪慧的碰碰外送来缕缕清喷鼻；无过一个梦，决定从那里启程。顶 0 收藏 0【优美语句】 人生如一本书，应该多一些精彩的细节，少一些乏味的字眼；人生如一支歌，应该多一些昂扬的旋律，少一些忧伤的音符；人生如一幅画，应该多一些亮丽的色彩，少一些灰暗的色调。 顶 0 收藏 0【优美语句】 母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用
19、钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃；母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。 顶 0 收藏 0【优美语句】 生活如海，宽容作舟，泛舟于海，方知海之宽阔；生活如山，宽容为径，循径登山，方知山之高大；生活如歌，宽容是曲，和曲而歌，方知歌之动听。 顶 0 收藏 0【优美语句】 母爱就是一幅山水画，洗去铅华雕饰，留下清新自然；母爱就象一首深情的歌，婉转悠扬，轻吟浅唱；母爱就是一阵和煦的风，吹去朔雪纷飞，带来春光无限。 顶 0 收藏 0【优美语句】 努力奋斗，天空依旧美丽，梦想仍然纯真，放飞自我，勇敢地飞翔于梦想的天空，相信自己一定做得更好。 顶 0 收藏
20、 0【优美语句】 品味生活，完善人性。存在就是机会，思考才能提高。人需要不断打碎自己，更应该重新组装自己。顶 0 收藏 0【优美语句】 母爱是一缕阳光，让你的心灵即使在寒冷的冬天也能感到温暖如春；母爱是一泓清泉，让你的情感即使蒙上岁月的风尘依然纯洁明净。 顶 0 收藏 0【优美语句】 母爱是温暖心灵的太阳；母爱是滋润心灵的雨露；母爱是灌溉心灵的沃土；母爱是美化心灵的彩虹。 顶 0 收藏 0【优美语句】 一轮金色的光圈印在海面，夕阳将最后的辉煌撒向了大海，海平面波光潋滟，金光闪闪，夕阳下的海水让最后一丝蓝也带着感动。温和的海水轻轻地拍打着我的脚踝，我张开双臂拥抱最温馨的时刻我爱大海宽广的胸怀，无论多大的风浪，她都可以揽入怀中；无论多少风雨，都无法将她击垮；无论多少河流，她都可以容纳；我愿做一只填海的燕，填平她的波涛翻滚，填平她的汹涌愤怒，只留下平静、柔和的海面。
