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1、,谨呈:洛阳天城房地产有限公司,洛阳五女冢旧改项目整体定位报告 世联地产,建筑一座城市的梦想,五女冢，帝王居所；东周都城，隋唐行宫遗址。,项目认知：,据晋元康地道记记载：“王城去洛河（指汉魏故城）四十里，城内南北九里七十步，东西六里十步，为地三百顷一十二亩三十六步。”半个多世纪的文物调查和考古发掘也进一步确认，东周王城大体呈正方形，整个王城周长约15公里，大小相当于现在的西工区。,根据考古发现，专家们推测，王城的核心建筑群位于城内西南隅，而不是中心部位，大致在今天的涧河以东，涧东路以西，行署路以南，九都路以北这一范围内。,地块说明地块形状不工整，被规划市政路割裂成零散多宗地块，增加整体打造难度
2、。用地范围内有1所五女冢小学，位置不变；,项目认知：,中心区核心区位 临涧河和纱厂西路，位于西工区核心区域；超大规模旧改项目 42万占地，大规模旧改开发；,王城大道,纱厂西路,涧河,本项目,铁路,建福路,王城公园,项目认知：,重点审视项目本体属性核心区域的大盘开发,必须明确的几个前提,区域层面：旧改片区，如何通过形象扭转，重新建立区域地位？,开发层面：大盘区域重塑，本项目可供打造的方向如何？,1,2,我们需要借鉴其他项目，审视项目的开发过程。,客户层面：大盘开发周期长，如何建立起针对目标客户群体的 持续牵引力及拉动力？,3,产品层面：如何在控制风险的前提下实现价值最大化？,4,大盘启示录他山之
3、石，可以攻玉,案例借鉴关键词：大盘、城市核心、分期开发、高标准打造典型案例：深圳 中信红树湾 深圳 熙龙湾,基本概况：发展商：深圳中信红树湾房地产有限公司建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本）地址：深圳市南山区沙河东路与白石二路交汇总占地面积：162653.1 绿化率：65%容积率：3.18建筑覆盖率：19.3%计容建筑面积：52万 总建筑面积：65万会所建筑面积：6000 中央广场：3000（横跨市政路，连接南北小区）项目分五期开发,案例一：深圳 中信红树湾,区域价值缔造者,关键举措1：整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,在城市中心拥有海景、高尔夫景等稀缺景观北望华侨城世界之窗南眺深
4、圳湾西接沙河高尔夫东连红树林自然保护区,以案名专享稀缺资源红树湾价值；全球视野的高端形象，能适应价值不断升级，历经7年始终如一，项目品牌不断积聚、提升；,关键举措2：统一规划，创新设计，奠定高端大盘核心基础,41度角的建筑布局方向，保证居室面100南向，获得理想的全景观房:客厅有景、卧室有景、厨房有景、多功能房有景，甚至部分卫生间都有良好的景观90以上户型享有GOLF景观、88以上户型享有内园林景观，这还不包括海景、中央公园景的享有比例。在3.18容积率下，设计出稀缺TH产品。组团间通过空中连廊形成大社区，并设计成中央园林，增加园林景观。,为借外景而创新的建筑布局41度角，居室100朝南，90
5、以上户型享有GOLF景观、88以上户型享有内园林景观。设计TH产品，提升楼盘档次。组团间关联设计，通过空中连廊形成拥有大花园的大社区。,关键举措3：创新户型，全城唯一，建立核心竞争力,代表户型：13/15#A01面积：308-314平方米户型分析：西南朝向，三梯两户，端头产品；全高尔夫景、海景；270度的弧型阳台、空中院馆；四房设计，三套房设计；深圳稀缺300平米大平面作品；超大空间尺度，主卧45平米；,以150350平方米户型为主力户型，创新大户型是显著亮点，尤其是空中院馆、空中别院、空中别墅堪称经典。,7年内户型逐渐放大，品质不断提升，价格不断跃升。一期有少量最高端TH和高尔夫景观大户，提
6、升档次，又有中低端90多平产品，确保热销；通过前两期推售，奠定豪宅形象，顺势推出景观欠佳的三、四期；最后再次推出景观最佳的五期，巅峰收官；每期都有高端大户，保持高端层级；,04年,05年,06年,07年,08年,09年,10年,93-98平米两房153-171平米三房200-263平米四房164-364平米复式,144平米三房163-171平米三房176-184平米四房216-261平米四房198平米复式,167-190平米三房204-270平米四房200平米复式,125-160平米三房180-230平米四房275-390平米复式50-130平米公寓,200-310平米四房275-390平米复
7、式,空中院馆、端头柱,空中院馆、花园街小复式,空中院馆花园街小复式,空中院馆三梯两户错跃式高品质大堂,三梯两户豪华大堂空中院馆花园街错跃式310平米大平面,9300元/,55000元/,关键举措4：合理推售，户型不断放大，实现总体价值最大化,200-310平米四房275-390平米复式,13000元/,23000元/,35000元/,关键举措5：顶级品质打造，随市提升，做实核心竞争力,豪华精装修双入户大堂（含一层和地下一层）住户电梯为日本原装进口三菱电梯，服务电梯为上海三菱电梯。明亮的电梯厅，管道井及消防通道等充分考虑与饰面的融合，整个电梯厅成为一个整体各入户门采用豪华鳄鱼木质防火防盗门，配备
8、门洞尺寸为1200（宽）*2300（高）的豪华电子锁玻璃窗均采用高档低幅射遮阳型Low-E玻璃、高级中空玻璃 外墙材料涂料为深灰色优质铝合金型材,高端品牌提升会所品质和规格,湾区会馆定位国际顶级私人俱乐部，商务、健身、休闲、交际为主的配套设置,+,+,普金国际投资集团（国际顶级俱乐部营运商）,有固定消费群体的高档私人会所式饭店，重商务功能,=顶级会所,关键举措6：高端会所，填补配套空白，形成亮点,考虑附近将开发大型商业（御景东方），商业规划最小化，但配置高端会所成为配套亮点。,关键举措7：高标准展示，提升客户价格预期,临时售楼中心又称“大玻璃盒子”，总占地6000，建筑30X30米方形,耗资约
9、2000万采用与建筑协调的现代风格，通透玻璃面，黑白灰红的主色调，设计理念以圆为主，方中有圆的三维空间，内外景融合，内外池水相应衬的无边界的空间体。局部设计以小见大，营造简洁明快的气氛，打造深圳独一无二的简洁、大气、开放的现代铝合金玻璃的售楼处7.5米高门旋转推拉门，与建筑体完美咬合中厅后花园，一个独立洽谈空间，四面通透玻璃自然采光中心红色的圆环灯，隐喻内容：中国的大红灯笼,中国风俗当头红新颖型电脑架位，充足的通风和自然采光,又有相对的私秘性西面竹子、水池等设计，处处融入岭南园林的元素,中厅后花园,临时售楼中心让市场惊叹,1 整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,3 产品多元化组合
10、而非单一产品，高端产品树立价值标竿,2 周边资源内化，最大限度挖掘、利用周边资源,建筑41度角，90以上户型享有GOLF景观考虑附近将开发大型商业（御景东方），商业规划最小化，但配置高端会所成为配套亮点,区域新概念：具有独特景观资源着眼于大区域，建立区域的核心价值优势，核心区应体现最核心的优势资源在形象上垄断区域价值，建立至高形象，形成自己的核心吸引力，成为区域的领导者,townhouse高层户型覆盖50-390平，但以150-350为主力，豪宅大户是主线,4 规划、设计、用材等系统化建立产品核心竞争力,统一规划、创新建筑设计与户型设计（空中院馆等）大堂、电梯、玻璃等重点空间顶级化打造，并持续
11、提升,5 高端起步，合理的推售节奏，高标准展示，实现价值最大化,一期以高形象、主流产品+高端产品、中高价格入市，实现热销与高档次，为后期打下优良基础，中途推出一般性产品，最后推出顶级产品每期产品及销售卖场都高标准展示，有持续的新颖点,中信红树湾打造城市另一极总结,基本概况：发展商：鸿荣源房地产开发有限公司景观设计单位:加拿大奥雅园境事务所建筑设计单位:深圳市协建设计地址：宝安中心区总占地面积：12万绿化率:30%容积率：3.0总建筑面积：40万商业面积：2万项目分2期开发,鸿荣源在宝安中心区规模最大项目，也是品质升级之作，宝安中心区高层豪宅NO.1，现售价达3.5万元/,深圳宝安顶级豪宅代言人
12、,案例二：深圳 熙龙湾,关键举措1：整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,借景前海湾，案名加注“湾”，标注“湾区物业”，传承“深圳湾区豪宅血统”。以全球视野塑造至高形象，突出在区域领导者形象。,关键举措2：整合两地块，统一规划，增加规模，形成大盘气势,项目由一N23和N10地块组成，隔路相邻，分别为一期、二期，建面分别为22万、18万，整合成40万大盘开发。,关键举措4：华贵园林，提升豪宅排场,熙龙湾，约4万的新古典园林，充分利用建筑与地势的高差关系，设计了大量的灵动水系，配以浓郁的自然植物林景观，达到欧式新古典风格与自然景观完美结合的效果，通过建筑巧妙围合而成，极富高贵的排场。,
13、关键举措5：随市升级产品，户型逐渐放大，档次递升,鸿荣源在宝安耕耘多年，此前开发过尚都、西城上筑、西岸观邸，位置极佳，都为中高档产品，主力户型为95-120平三房、70-79平二房；随着大市不断攀升、区域升级、豪宅稀缺，熙龙湾以170280平为主力产品，创宝安第一高层豪宅。熙龙湾从一期至二期，户型也呈逐渐放大趋势。,07年,08年,09年,10年,127-129平米三房142-178平米四房193-226平米五房洋房247-364平米复式,20000元/,35000元/,131-132平米三房161-182平米四房226-279平米五房洋房253-371平米复式,14000元/,20000元/
14、,关键举措6：顶级展示，让感知价值极致化,每批新品推出，不断提升展示品质。样板房是熙龙湾展示的突出亮点，海景复式样板房，新颖、奢华的装修与家具给客户带来视觉盛宴。,熙龙湾打造城市另一极总结,1 整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,3 产品多元化组合，但为纯粹高端大户,2 周边资源内化，最大限度挖掘、利用周边资源,以海景为取景朝向，高层与洋房由低至高排列，使海景价值最大化,滨海CBD,一线海景 在形象上垄断区域价值，建立至高形象：收藏世界的仰望,复式洋房高层户型覆盖127-371平，但以170-280为主力，纯豪宅大户,4 规划、设计、用材等系统化建立产品核心竞争力,统一规划、创新
15、大户设计（空中院馆等）建造、园林等重点空间顶级化打造，并持续提升,5 高端起步，高标准展示，并不断提升，实现价值最大化,一期以高形象、高端大户产品、高价入市，奠定区域顶级豪宅形象，为后期产品推售建立高端基础。每期产品及销售卖场都高标准展示，有持续的新颖点,风险控制,竞争因素,KPI,产品组合，丰富的产品线,不放弃主流客户，主抓高端客户，并形成对区域外的持续拉动力,形成核心竞争力，构建核心价值体系,自身各方面打造水准高于核心区域竞争项目,震撼的价值展示,高形象，概念深入人心,强势启动（产品类型和营销）,人文符号,产品创新并附有高附加值,形象因素,整合区域配套，差异化配置,户型小中大，逐渐放大，物
16、业形态高低配,产品、资源、配套、文化等,分期开发，把握价值战略,“看起来比他们好”,教育、商业、会所高端化,确保热销与档次，奠定市场地位,重新界定区域属性，区域价值挖掘及炒作,区域命名、区域占位,社区标志、特色符号、纪念性/风格化建筑及园林等,户型是核心,极致化产品形象，经得住长时间考验,高价热销的催化剂,启动区与整体价值权衡,城市大盘成功的关键因素总结（KPI）,风险控制,竞争因素,KPI,产品组合，丰富的产品线,不放弃主流客户，主抓高端客户，持续拉动区域外客户,形成核心竞争力，构建核心价值体系,自身各方面打造水准高于核心区域竞争项目,震撼的价值展示,高形象，概念深入人心,强势启动（产品类型
17、和营销）,人文符号,产品创新并附有高附加值,形象因素,整合区域配套，差异化配置,分期开发，把握价值战略,重新界定区域属性，区域价值挖掘及炒作,在定位中解决,在物业发展建议、营销策略总纲中解决,在定位中解决,在物业发展建议中解决,KPI在本项目中的运用,本次报告思路,基于世联对城市价值、项目自身的理解，提出项目基于城市的开发理想,项目立意,发展模式,项目定位,各物业类型的市场研究与思考,竞争策略,项目竞争分析/项目占位及竞争策略,容积率确定及各物业产品定位/客户定位/产品定位,开发策略,项目整体开发策略,项目开发思路的基础,1,项目立意,项目 的 城市理想,厚,积,薄发,悠久的历史文化：洛阳是世
18、界“四大圣城（耶路撒冷、麦加、洛阳、雅典）”之一，是中国唯一被命名为“神都”的城市，是中国建都最早、朝代最多、历史最长的都城。是国务院首批公布的历史文化名城之一。,丰富的自然资源：洛阳北有中华民族的母亲河黄河，南有五岳之一的嵩山和国家森林公园白云山、花果山，有造化神奇的栾川鸡冠山溶洞，还有少林寺、风穴寺、灵山寺和陆浑水库游览区等风景名胜。更有国色天香，名甲天下的牡丹。,坚定的城市地位：河南省副中心，历史文化名城和生态宜居城市；全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地。,雄厚的产业积淀：产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显；整体经济总量增长迅速，2009年GDP达到2075亿元，甚
19、至超过了南昌、合肥等省会城市，经济实力在中部地区排名靠前。,而,详见附件,洛阳,洛阳，十三朝古都，千年帝都,古代伏羲、女娲、黄帝、唐尧、虞舜、夏禹等神话诞生地；十三王朝古都：夏太康迁都斟，商汤定都西毫；武王伐纣，八百诸候会孟津；周公辅政，迁九鼎于洛邑。平王东迁，高祖都洛，光武中兴，魏晋相禅，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晋,4000年的建城史 1500余年的建都史,百位历史名人：伏羲、后裔、夏桀、杜康、商汤、周武王、老子、孔子、刘邦、刘秀、蔡伦、张衡、曹操、关羽、李世民、玄奘、武则天、狄仁杰、王维、李白、杜甫、吴道子、颜少卿、白居易。,千年古都留给我们的是。鲜活的历史记忆 浓郁的文化元素,龙门石窟
20、,白马寺,真不同水席,三十年看深圳，一百年看上海，一千年看北京，两千年看西安，上下五千年看洛阳。,关林庙,洛阳牡丹,遗憾的是一个有珍贵历史、深厚文化底蕴的城市，新兴城市建筑却只是一味的强调 国际感、都市化、物质丰富。,升龙广场,推广语：160万平国际都会生活航母，对话世界的顶级生活舞台,泉舜财富中心,推广语：越中心越国际 中央公园国际特区,当“国际、都市”概念到处复制的时候，真正能代表城市人口精神归属的是什么？,没有一个敢承担起 区域革新 与 城市代言 的重任！,恒大绿洲,定位语：3.5公里 纯水岸 千亩大湖城邦,世纪华阳,当都在谈生活、论资源的时候，真正代表洛阳城市名片是什么？,推广语：城相
21、同，境有别,主打资源、交通、“梦想之家”,城市的“变”并非只发生于拆旧建新的过程中，而首先应该以尊重城市历史、文化的科学方法确保城市文脉的连续性；拥有集体记忆的“旧城区”寻求城市和谐发展的轨迹，才能让我们的城市保持各自的文化特征；洛阳城市更新应该更好的尊重城市的历史，强调城市的文化。,过去,现在,“华夏文明发祥地”,“神话传说之地”,“十三朝古都”,洛阳五千年的前世今生,洛阳城市与建筑究竟应该为后人留下些什么？,“历史文化名城”,“旅游城市”,“宜居城市”,“文化名片”,一个有历史的城市，一个有文化的城市，一个值得骄傲的城市。,大盘价值“代言”区域价值,本项目能为这个城市做些什么？,整合区域资
22、源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,基础数据指标,区域内规模大盘，气势雄厚,占地面积：约420000平米可开发经营占地（A6-A13地块）：225555平米,容积率：需通过测算得知建筑面积：需通过测算得知是否受指标限制：未知各属性物业建面：未知,已知指标信息：,其他指标信息：,所在区位,西工区核心区，客户区域认知度较高。,这个位置一点都不偏，旁边有个大建材市场、茶叶专卖市场、汽车专卖，这个位置很好，旁边还有学校、医院，很方便的。出租车师傅,西工住的有钱人很多，图的就是配套，干嘛都方便。知道这个地方，以后升龙起来了，这个地方很繁华。升龙广场上门客户访谈,在这个地方住习惯了，还真不愿意换，以后
23、把这一片都改造 了，环境会非常好的。这个地方如果能建个高档小区，肯定不愁卖。某装修公司负责人,历史渊源,五女冢，东周都城，隋唐行宫遗址，帝王居所,据晋元康地道记记载：“王城去洛河（指汉魏故城）四十里，城内南北九里七十步，东西六里十步，为地三百顷一十二亩三十六步。”半个多世纪的文物调查和考古发掘也进一步确认，东周王城大体呈正方形，整个王城周长约15公里，大小相当于现在的西工区。,根据考古发现，专家们推测，王城的核心建筑群位于城内西南隅，而不是中心部位，大致在今天的涧河以东，涧东路以西，行署路以南，九都路以北这一范围内。,丰富的自然、文化资源，厚重的历史积淀感。,王城公园,国际牡丹园,洛阳市图书馆
24、,牡丹公园,洛阳博物馆,国际牡丹园：地处邙山之巅，占地380余亩，以蜚声海内外的洛阳牡丹精品为中心，汇聚国内外牡丹名优品种600多个，花期长达月余，是中原地区著名的精品牡丹园之一。,王城公园：坐落在洛阳市中州路北侧，东周王城遗址上。地跨涧河两岸，中间仿玉拱桥相连，占地1080亩，是全国唯一的遗址公园，也是洛阳市最大的综合性公园。,自然资源配套,牡丹公园位于涧西区国营大厂、科研院所和商贸中心，东连牡丹路，南临西苑路，北、西同郊区工农乡唐村为邻。在隋西苑遗址上规划建设的以洛阳牡丹文化为特色,涧河,王城大道：城市一级主干道，北起机场路高速公路连接线，向南跨越310国道、陇海铁路、纱厂西路等；纱厂西路
25、：城市干道之一，连接纱厂东路和芳华路，往涧西区、老城区、瀍河区非常便捷。金谷园路：连接王城大道，通往市区各个方向非常方便。建福路：建设中，南起纱厂西路，北接金谷园路，前往机场、火车站、汽车站等非常便捷。五女冢公交站：多条公交线路像6、14、22、23、27、66等线路公交车通行，前往各区非常便捷。,路网四通八达，便捷快速，周边设有多条公交线路，通外市区各个方向。,交通配套,完备、高端的生活配套资源，教育资源丰富。,生活配套,商业配套：升龙广场：五星级希尔顿酒店、金逸IMAX巨幕影院、沃尔玛、国美电器、国际潮流商业街，拟引进世界知名品牌王府井商圈联华超市,市政配套：王城公园、博物馆，火车、汽车站
26、医疗配套：平民医院、白马集团医院、市中心医院酒店配套：鸿泉宾馆、军安大酒店、银河宾馆教育配套：三十二中、十九中、五女冢小学等,占地42万平米，大规模,西工核心区域，区位价值高,交通便捷、公交线路林立,拥有高端、完备的生活配套,丰富的生态、文化资源,属性界定,具有很好规划前景的、强势地段、优质资源、王者大盘,项目属性界定,世联对本项目的价值判断：,城市核心/交通便捷/资源优越/帝居大盘,本项目在区域内外都拥有强劲的竞争优势！,整合城市中心最高资源的点睛之地,拥有吸引“全城瞩目”的力量！,本项目绝不是简单的城市功能升级，也非单纯的建设区域个盘；而是真真正正的在传承洛阳历史文化之上的城市区域革新！,
27、五女冢旧改，必将承担起区域革新、城市代言的重任，引领洛阳真正进入文化传承与创新时代！,传承下的创新,项目城市高度,2,竞争策略,梳理竞争，如何建立项目的核心价值体系，最终实现收益？,竞争策略及项目占位,竞争锁定,进度：一期推出7、8、9栋三栋高层产品，产品从68-150平米两房、三房、四房为主预计均价：5100元/5300元/左右,项目特点：1、紧邻王城公园融汇人文园林与自然园林；紧邻洛河，尽享一线水景2、国际级生活配套：B区沃尔玛、金逸影城；C区集中商业；D区希尔顿酒店、5A级写字楼、奢侈品旗舰店；E区美凯龙3、国际级景观设计、室内装修设计,营销亮点：1。宣传打造区域中心，主推宣传语“升龙所
28、在，必定中心”2。走国际化路线，引进国际级酒店，大型连锁超市等，提升区域认知,升龙广场西工区最耀眼的城市综合体,进度：二期接近售罄，三期10月推出。均价：5700元/(送1600元/精装修),项目特点：1、恒大品牌开发商2、超大规模大盘,品质大盘3、园林极具品质感,社区氛围浓4、送1600元/精装修5、国际著名物业顾问公司戴德梁行担任物业顾问,营销亮点：1.高品质的现场展示，打造客户；2。精准的定位，全面、创新的宣传推广，建立了持续的影响力和关注度。,畅销户型：83-144两房、三房；在售项目月均销售200-300套左右,恒大绿洲3.5公里、纯水岸、千亩大湖城邦,竞争锁定,竞争锁定,进度：三期
29、已售罄，五期全面接受咨询，含商务公寓、住宅、写字楼均价：三期均价5500元/,项目特点：1、涧西区核心地段，交通便利；2、万达广场集中商业，购物生活方便3、集高档住宅、甲级写字楼、高档商业、酒店公寓、商务公寓于一体的综合性大盘；,四期:万达广场集中商业，已对外营业,五期:2栋公寓、2栋高层住宅、1栋5A级写字楼 户型配比,公寓：2梯20户，40-70 1房-小两房 预计7000元/（带2000元/精装）住宅：2梯4户，95-173/2房-3房 预计2010年底入市，7000元/以上,世纪华阳区域中心，城市综合体大盘,竞争分析,唯有放大区位优势，注重自身核心竞争力打造，才能在竞争中立于不败地位。
30、,SWOT分析策略推导,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,发挥优势，转化威胁,减小劣势，避免威胁,优势（S）：,机会（O）：,威胁（T）：,劣势（W）：,2008-2020洛阳城市发展战略中，强化西工区的历史展示功能，强化旅游服务、文化展示中心；升龙广场入市，带动片区形象提升目前酒店市场以特色主题酒店还存在一定空白点；商业街整体档次较低，虽以文化为主题，但无法满足中高端人士的需求,未来洛南新区、西工区新开发项目较多，加剧区域内、外的市场竞争；,项目具有显著的区位优势；交通便利，多条公交线路直达；涧河改造，提升景观资源拥有丰富的商业、教育、医疗等配套公园、博物馆林立，生态文化资源丰富客户对
31、区域认可度较高,项目外围以汽修、建材、茶品为主，环境差，形象低档，居住氛围不浓郁；地块北侧紧邻陇海铁路，存在一定的噪音干扰地块整体被道路分割较碎,充分发挥项目的区位优势，建立项目价值高度；充分利用市场空白点，打造综合体物业，提升档次和形象；利用升龙广场的综合体效应，借势营销充分利用项目资源，结合发展战略对西工区的定位，采取差异化竞争策略。,通过提升内部环境的品质，弱化外部环境；通过合理规划，弱化铁路干扰；合理分期，实现价值逐步攀升；,通过区位、配套等强化项目价值，从竞争中脱颖而出,通过规规划、产品设计，弱化自身劣势，加强竞争力。,我们要充分发挥项目的优势，抢占市场机会，同时创造条件，克服劣势，
32、将外在威胁成功转化。,本项目的竞争策略市场的领导者,领导者,垄断价格产品有不可重复性过河拆桥,追随者,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,“重塑区域形象，代言城市名片”,地块集片区“红利”于一身，我们必须承担起树立区域标杆的重任，立足市场，领导市场发展新趋势！,这样绝版的优质地域，只为经典建筑作品留存，这样的城市理想，谁来承载？谁来代言？,除了本项目，别无他途,每个城市都有属于自己的城市名片，具有标志性
33、的建筑形态、可识别的建筑特色，具有这个城市特有的精神属性，傲立于城市。,项目形象定位,洛阳城市封面！,以区域“第一形象大盘”的姿态，勇敢承担起洛阳“代言城市”的重任！,弥洛阳之憾,案名建议一,御湖1号,御：意指五女冢的历史气息，有皇族、贵气之意。湖：暗含项目资源，涧河及内部自有园林体系等。1号：标杆、第一的意思，暗含项目领导者、首席的地位,我们希望，建筑不只是简单地堆砌，而是能够丰富这个城市的夜空，如同这座城市的精神图腾，让城市因为我们而骄傲,案名建议二,牡丹庭,契合文化大盘定位特质，凸显项目文化底蕴,我们希望，建筑不只是简单地堆砌，而是能够丰富这个城市的夜空，如同这座城市的精神图腾，让城市因
34、为我们而骄傲,一城荣耀，犒赏今生,推广语,献给那些影响时代的人,3,发展模式,区域价值重塑,本项目可供打造的方向如何？,住宅市场研究与思考商业市场研究与思考写字楼市场研究与思考酒店市场研究与思考,房地产投资持续增长，占固定资产投资的比重逐年增加。,2009年，洛阳全年全社会固定资产投资完成1447.3亿元，比上年增长31.5，全年房地产开发完成投资137.9亿元，比上年增长25。房地产投资占固定资产投资的比例年均保持在10%左右，07年占比达到峰值，13.1%。,房地产发展现状,房地产市场供销两旺，竣工面积逐年增长，需求在2007年爆发增长，08、09年政策调控，出现波动，整体呈上升趋势。,房
35、地产发展现状,随着品牌开发商进驻洛阳，区域内开发进入拼实力、较品牌、比物业的竞争阶段，洛阳房地产逐渐成熟。,全国一线品牌,区域一线品牌,建业高尔夫花园,建业壹号城邦,顺驰城、世府名邸,房地产发展现状,楼市在2009年后持续回暖，价格缓步、持续上升。,投放情况：2008年前投放量较大，但受宏观房地产政策影响，成交量下跌，致使2009年投放量明显下滑，2010年缓步回升。销售情况：成交量随政策调控及节点上、下浮动，洛阳作为三线城市，市场需求主要以刚性自住客户为主，新政对市场影响相对不大。价格方面：受“4.15”新政和洛阳市根据豫建（2010）79号文件规定，对房地产市场加强了监管，完善了预售制度，
36、尤其对预售商品房退房进行严格管理，抑制了投机，对房价产生了一定影响，但整体看，房价保持缓步、持续上升。,宝龙城市广场,帝都国际城,建业高尔夫花园,金泰盛唐至尊,世贸中心,泉舜财富中心,绿都塞纳春天,康城御府,盛世新天地,新天地红太阳花园,康城尚座,凯瑞郭宝花园,东方经典,菁华名门,九鼎中和湾,银隆开元名都,中泰世纪花城,建业壹号城邦,名优雅筑,建业世纪华阳,元顺城,亚威古城天街,钰泰九龙苑,居业美丽家,洛南新区,恒大绿洲,在售项目分布,在售项目集中洛南新区，项目多，供应量大，北区散点分布，大盘供应为主。,在售项目分布,持续消化以大盘为主，尾盘占比超过40%，新区价格整体领涨市场。,说明：上述数
37、据为洛阳市场不完全统计，仅选取有代表性、大盘项目进行调研。,中高端住宅认知区域在西工、涧西河景、洛南新区等核心地段和景观环境较好的区域形成聚集。,4.新区中心区价格：38005800,传统市中心，核心地段、完善配套、便利交通，地段为住宅增值，紧邻洛河拥有一线河景价值点：地段、配套、交通、景观,临近新市政府，未来城市核心，新区未来的发展利好吸引了全洛阳中高端客户置业价值点：新区、市政府利好,新区第一站，宜居的环境，新区发展利好，临近城区的便利配套。形成辐射洛阳全市的吸引力，如东方金典等。价值点：环境好、新区利好、临近城区,洛河景观和传统的富人区认知，以及周边便利的生活配套，共同提升了区域价值，成
38、为区域内的首选居住地，如顺驰城等价值点：景观、生活配套,1.西工核心区价格：51005400,2.涧西河景区价格：47005800,3.新区河景区价格：40006000,1.西工区,客户：西工区区域内中高端客户为主，多是来自612、613科研所以及中心医院的客户。对周边区县也有较强辐射力未来供给：未来供应以大型城中村旧改项目为主，供应量大，机遇与挑战并存。,依托资源：核心地段，传统城市中心的认知，完善配套、便利的交通物业形式：高层价格平台：51005400元/平米,传统洛阳市中心，拥有核心地段的完善配套和便利交通，地段为住宅增值，区域内客户置业首选。,进度：一期推出7、8、9栋三栋高层产品，产
39、品从68-150平米两房、三房、四房为主预计均价：5300元/5400元/左右,项目特点：1、洛阳首推开放式、休闲式、国际化街区式社区2、紧邻王城公园融汇人文园林与自然园林；紧邻洛河，尽享一线水景3、国际级生活配套，希尔顿酒店、5A级写字楼、沃尔玛、金逸3DMAX4、国际级景观设计、室内装修设计,营销亮点：1、宣传打造区域中心，主推宣传语“升龙所在，必定中心”2、走国际化路线，引进国际级酒店，大型连锁超市等，提升区域认知,升龙广场区域内最耀眼的城市综合体,西工区典型案例,洛河景观和传统的富人区认知，以及周边便利的生活配套，共同提升了区域价值，成为区域内的首选居住地。,客户：区域内中高端客户为主
40、，一拖、洛铜等大企业以及设计院的高管。未来供给：成熟区域，目前在售项目接近尾盘，未来供应较少,依托资源：沿河景观，南昌路沿线、传统的富人聚居区，生活便利。物业形式：高层为主价格平台：4700-5800元/平米,我一定会买涧西区，去哪都方便，配套又好，住习惯了，但就是房价有点高，之前看过一套125平米的，价格也还行，但要捆绑车位出售，车位都要8万，觉得不划算，就算了。某出租车司机访谈总结,2.涧西区,进度：一期三栋高层已经清盘；二期已售96%左右均价：57005800元/,项目特点：1、涧西区较为核心地段、交通便利2、周边有西苑公园、洛浦公园、丹尼斯百货等配套齐全3、建业知名开发商4、教育配套完
41、善，哈佛双语幼儿园，满足教育需求,销售动态:,二期5栋8栋户型配比:,二期共4栋(58栋)，目前仅剩5栋在售，其中134-140仅余4套，96仅余10套，集中在24楼以上的高楼层,壹号城邦区域中心、品牌、品质楼盘，配套完善,涧西区典型案例,城市向南拓展的第一站，宜居的环境，新区未来的发展利好，形成辐射洛阳全市的吸引力。,客户：涧西区和西工区客户为主，占60-70%；少半区县客户，由于区域配套尚未成熟，整体入住率不高；未来供给：在售的都是大规模项目，如东方今典，未来供应集中放量。,依托资源：洛河景观，新区环境优，新区规划发展前景，临近传统市区，生活相对便利物业形式：叠加别墅，洋房，小高层，高层价
42、格平台：4000-6000元/平米,3.新区河景区,进度：3期9月19日开盘，在售12栋-15栋26层高层。均价：4700起价，均价5700,项目特点：1、地处洛南新区与老城区交界处，靠近新市政中心，吸纳新、老城区客户；2、靠近洛阳，丰富的水景资源，也是本项目最大的营销卖点；3、超大入户花园，户户赠送全面积景观阳台，产品创新。,在售三期1215栋户型配比:,东方今典依靠最优的洛阳景观资源，宜居的环境致胜,新区河景典型案例,从开盘当天销控情况看，116、140平米产品去化速度相对较快。,市政府所在区域，未来的城市核心，未来的发展利好吸引了全市中高端客户置业，未来区域竞争激烈,客户：覆盖老区和周边
43、区县中高端客户，都是多次置业者，看好新区未来发展，目的是投资或者待新区成熟后自住，改善原有居住条件，目前入住率较低。未来供给：未来供给较多，竞争较激烈。,依托资源：临近新市政府，未来的城市核心区，新区发展利好，升值空间大物业形式：别墅、多层、小高层、高层等价格平台：3800-5800元/平米,住在新区一定要有车才行，不然去哪都不方便，配套不完善，通往新区的公交车都不多，入住率不高，现在住不太合适，要住还要等上几年。某出租车司机访谈总结,4.新区中心区,进度：三期锦泉苑1-5栋高层，销售率接近超过60%，4期预计2011年上半年入市均价：5300-5400元/,项目特点：1、靠近市政府，音乐喷泉
44、广场，地段优势明显2、400亩开元湖景、牡丹大道景观水系3、洛南新区大型综合体项目：18万shopping mall，12万街区商业、5A级甲级写字楼、五星级酒店,营销亮点：1、营销宣传突出国际化，主推宣传语“不在中心何以堪称国际”；2、依靠综合体价值带动住宅销售。,4期户型配比:,泉舜财富中心超级综合体大盘，区位、规划利好,新区中心区典型案例,未来供应分析,2011年后，整体供应约400万平米，洛南新区和西工区集中放量，区域竞争激烈。,2011年后市场供应主要集中在洛南新区和西工区。洛南新区以大盘持续供应为主；西工区多以小盘，规模放量供应。,备注：上述统计为不完全统计。,供应以3房为主，主流
45、面积为115150平紧凑、舒适型产品；2房主流面积为95-110平，高端大平层、别墅稀缺。,产品分析,公寓,两房,三房、四房,三房、,三房,四房,三房,四房,三房,四房,两房,三房,两房,三房,小两房,两房,三房,四房,两房、三房、四房,两房,四房,两房,国宝花园,洋房+别墅,商务市场小结,住宅 市场分析小结：,洛阳房地产投资持续增长，楼市在2009年后呈现持续回暖态势，供销平衡，价格保持缓步、持续上升；随着品牌开发商的进驻，洛阳房地产开发进入拼实力、较品牌、比物业的竞争阶段，区域开发逐步进入成熟发展。洛南新区、涧西区、西工区是目前住宅在售的重点区域，洛南新区集中放量；在新区、涧西和西工区等核
46、心地段和景观环境较好的区域形成中高端住宅聚集地；未来整体供应约400万平，洛南新区和西工区为主，新区以大盘持续供应，西工区以小盘，规模放量为主，区域竞争激烈。未来供应仍然是满足传统自住需求为主，产品线集中。二房在90-110平之间，三房在115-150平之间，大平面、别墅消化速度一般，供应量少。,洛阳房地产市场稳步上升，逐步进入成熟发展阶段；住宅市场机遇与挑战并存，未来区域内外供应量大；产品供应以满足自主为主，集中单一，缺乏创新。,已形成以王府井为核心的市级商圈，丹尼斯、万达、百货大楼、上海市场、八角楼等区域级商圈。,主要商圈分布：西工：王府井、中央百货、升龙广场（拟建），王府井商圈已成为洛阳
47、最高端、人气最旺、辐射面最广的市级商圈。涧西：上海市场、万达、丹尼斯老城、瀍河：八角楼金街。新区：泉舜财富中心、宝龙城市广场（拟建）洛阳消费的区域性明显，除了顶级消费，跨区消费现象较少。,购物除王府井以外，基本上不去其他地方，这里东西最全，也最高档。王府井商场王女士访谈,西工区商圈,王府井辐射全市范围，定位最高、人气最旺、功能最全的商圈,王府井经营面积约38358平米，地处中州路中心为主，毗邻新都汇和凯瑞君临广场两大商圈，聚集了洛阳最密集和最高档的商铺群，市场定位最高、人气最旺、销售最好的大型现代流行时尚百货商场。,王府井商圈品类齐全、功能完善，整体氛围精致、时尚、活跃；突出品牌化、时尚化，引
48、领当地市场的消费需求；强化营销价值化、管理规范化、服务人性化。,业态分类：集时装、皮具、儿童用品、家具、超市、生活电器专卖、珠宝首饰、餐饮、医药、迪信通手机城、天福茗茶、电玩城、美容于一身，服务功能完备，创洛阳之最。,凭借强大的品牌号召力、高端的定位、高端的品牌、完备的商业功能，成为辐射全市的市级商圈。,升龙广场是上海升龙集团进军洛阳的首席力作，洛阳市最大的城中村改造项目。项目位于西工区，紧邻王城公园与博物馆。投资35亿元，开发面积约400亩，建筑面积约160万平方米，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态，其中拥有38万平米的商业旗舰群。,规划有五星级希尔顿酒店、5A写字楼、沃
49、尔玛、国美电器、金逸3D IMAX影院，建成后将是洛阳市乃至河南省最具代表性的“地标性建筑群落”。一期推出7#、8#、9#楼，三栋楼，均为两梯六户，7#楼两个单元，8#楼一个单元，9#楼三个单元，66-150平的两房、三房，除7#楼一个单元为27层外，其他均为34层的高层。,项目定位：国际时尚住宅、主题性商业广场、5A级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓于一体的城市地标性综合体项目。,升龙广场（拟建）规划市级商圈，联合王府井，大力提升片区商业档次,升龙广场的建成将彻底打破洛阳传统东西轴点状商业格局，将王府井商圈连成一片，形成约6平方公里的新中央商圈；并作为中央商圈的构成主体，承担延伸中心商圈南北纵
50、深拓展大洛阳商业核心圈的重任，城市商业核心向北延伸。,占地48亩，总建面约11万平米，地处亚世广场，涧西区核心地块，毗邻五星级华阳酒店；东至珠江路，南至辽宁路，西至丽新路，北至洛阳少年文化中心，位置优越。,涧西区商圈,万达广场洛阳标志性商业项目，挑战现有商业版图。,靓丽的室内商业步行街，引领国际时尚，体验繁华精髓。室内步行街全长193米，长廊一至三层一览无余，与六大主力店融会贯通，是万达广场的枢纽与核心，400平方米阳光中庭设置透光穹顶，使步行街四季如春。,万达广场集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，结合其周边丰富的客户群，项目运营十分成功，洛阳大型商圈典范，凭借地段及客户的优势无可复制，旨
