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1、监理单位管理作业指导书1. 目的促进并帮助各项目部更好的对监理单位进行管理，明确项目部与监理单位的工作界面划分，避免重复工作;充分发挥监理工程师的工作积极性和专业特长，减轻我方工程师的工作负担，使我方工程师有更多的精力关注工程质量通病的防治与监控，提高工程系统人工效能。2. 范围四平万达广场项目工程。3. 监理单位管理流程完善监理合同在合同中明确监理单位奖金的来源及发放方法及激励机制，奖金来源一般有三种:从监理费中提取一定比例，甲方和监理按比例分摊,甲方支付. 参附件1四平公司监理合同相应条款.对本区域多发工程质量通病，约定求监理单位除执行国家规定的监理工作外，必须执行我司相关的流程文件,如防
2、水工程、铝合金门窗安装工程、砌筑与抹灰工程、屋面工程等作业指导书.各公司可根据当地情况,调整流程文件的数量.明确我司对监理单位考核及人员更换的权利。结合当地实际情况，在合同中明确其他需要特别约定的条款。对监理进行培训初次培训：在监理单位进场之初要对其进行培训，使其能早日了解并接受我司的企业文化、质量标准、工作流程等.培训内容包括但不限于：金地文化与当地习俗不同可能影响沟通的部分，设计变更与现场签证系统，付款流程,需要执行金地标准的分项工程名称等.过程培训:在某些存在通病隐患的分项工程开工前，对监理单位进行培训,明确监理需按我司流程文件要求进行过程监控，并就监控要点、过程检查成果及提交我司时间达
3、成共识.需进行过程培训的流程文件至少包括:防水工程、铝合金门窗安装工程、砌筑与抹灰工程、屋面工程、入户门成品保护.其他培训:因政策变动及我司重大决策改变引发的突发事件,根据需要对监理单位进行相应的培训.明确监理管控要点甲方应充分利用监理单位的工作来达到现场管控的目的，为此监理单位要求按国家法律法规要求实施监理工作外，甲方还需对于过程中的重要工作做必要的重点管控，详见附件1：监理单位管控要点,主要内容如下：重点审查监理单位的架构和人员配置情况，尤其是总监的综合能力,尽量保证项目进展过程中监理人员的稳定性,根据考核结果对较差的监理人员进行必要的更换.我司工程师须重点把控(全数检查）的关键工序（包括
4、门窗洞口尺寸、门窗塞缝打胶、防水加强、管线洞口吊模、闭水试验、墙体砌筑及抹灰的工序间歇、入户门成品保护等），须要求监理做好上一级把控，将检查结果于该工序结束后次日提交我司工程师，我司工程师进行进一步的检查和跟踪。此检查结果文件的质量和提交的及时性作为考核监理的重要方面。我司工程师须参与的隐蔽验收包括：地下室施工、转换层施工、标准层第一层施工、后浇带施工、墙体砌筑与抹灰等,监理对以上工作的控制效果，作为我司对其考核的重要方面之一。对其他日常的质量巡查、隐蔽验收、安全文明施工管理，应充分授权监理单位，我司工程师只负责对监理工作进行监督和考核，对监理工作的抽查要有计划。尊重监理,维护其在施工单位面前
5、的权威性，无特殊情况，不允许撇开监理而直接对施工单位安排工作,施工单位提交的资料必须先交监理审核后才可以申报我司审批。根据本公司相关流程,明确监理单位处理设计变更与现场签证的时间及准确度要求、工程款审核的时间及准确度要求、监理月报质量及提交我司的时间要求，并进行考核。对监理的考核与激励根据建设工程监理规范、监理合同、经我司审批的监理规划及细则对监理进行考核,重点关注“监理单位管控要点”中内容。工程经理每月考核总监理工程师的工作，总监理工程师和我司专业工程师每月共同考核监理人员的工作.对连续两个月考核结果不合格的监理人员，要求监理单位无条件进行更换。我司对监理单位的具体考核办法，详见附件2:监理
6、单位绩效考核办法.监理单位的绩效考核成效，直接影响我司对监理单位的利用效果,对于其绩效考核办法最好与监理单位签订补充协议。监理单位回访、后评估及战略合作伙伴培养项目结束后,及时对监理单位进行回访和后评估,评价监理单位的资质水平、专业水平、管理能力、配合意识等,作为进一步合作的参考基础.对监理单位的评估，可参考附件3：监理单位评价表。评价为优秀的监理单位，作为我司战略合作伙伴培养对象；评价为不合格的监理单位，则打入监理单位黑名单，取消其参与我司其他项目的资格。4支持文件4。1附件1:监理单位管控要点4.2附件2：监理单位绩效考核办法4。3附件3：监理单位评价表4。4附件4：甲方与监理工程验收分工
7、表附件1注： 正在实施需要修订后实施待编写监理单位管控要点主要业务流程业务流程关键点管控要点支持程序文件程序文件状态监理管理组织管理审查监理单位的架构和人员配置监理团队建设监理单位项目团队管理作业指导书待编写总监理工程师总监素质和能力水平技术管理进行技术培训技术管理和交底设计变更与签证管理程序待编写设计变更后及时反映到图纸设计变更文件的管理信息管理工作表格使用，移交甲方备档档案文件管理,以及过程文件的检查、督促文件管理作业指导书待编写旁站记录关键工序的移交表工程现场签证工程设计变更处理工程进度款其他工程文件，如会议纪要等月度审阅监理日记等监理工作质量管理月度质量大检查质量的阶段性检查监理单位工
8、程质量管理作业指导书待编写一般工程工序的检查过程质量的控制厨卫、屋面蓄水试验记录,外墙、门窗淋水试验记录,雨天室内渗漏检查记录。重要质量的控制重要部位的拆模重要部位的拆模控制重要工序的检查重要补位的质量控制法律法规上要求的旁站质量旁站进度管理按总计划、月、周计划跟踪计划跟踪和反馈进度计划管理作业指导书待编写安全管理垂直运输机械、外脚手架安全验收重要机械设备安全管理安全文明管理作业指导书待编写安全文明管理办法安全文明管理安全文明过程巡检每周的安全大检查材料管理材料见证送检材料管理材料管理作业指导书需要修订后实施方案审核施工组织设计和方案审核方案审查附件2监理单位绩效考核办法一、 激励机制和现场补
9、贴方案1、 甲方按月对监理人员进行考核,根据考核结果由乙方按月度发放现场监理人员奖金，具体办法见第四条相关内容。2、 如果总监不能满足甲方要求,甲方可以要求更换总监，监理单位必须无条件服从。如监理单位未经甲方同意擅自调换总监的,甲方按合同条款给予相应处罚。3、 乙方对工程设计或工程施工提出合理化建议被采纳后，甲方将合同条款约定给予奖励。二、 甲方提留乙方激励费用处理办法奖金总费用为74万元，上限封顶.按月度发放奖金（暂定30000元/月，冬季停发）：从监理单位服务期开始至大商业开业后六个月为止，按月对乙方现场监理人员进行考核，按月度发放奖金.具体分配方案为：1、甲方按照附件一要求(监理人员考核
10、评分表)对乙方现场所有监理人员进行考核，按照百分制标准进行打分，如乙方所有人员考核的平均分达到80分以上，该月度奖金全部发放;如平均分为7079分,该月度奖金发放80；如平均分为6069分，该月度奖金发放50；如平均分低于60分，该次奖金不发放。2、现场监理人员的考核及奖金发放标准月奖金基本金额出勤率岗位系数工作表现等级 (1）出勤率:监理人员上班需打卡，打卡机置于监理办公室，出勤率以考勤卡按实计,周末及节假日值班亦需打卡。周一至五每天需打卡三次，8:30前一次，12:3014：00间一次，17:30后一次;周末及节假日值班每天需打卡2次,9:00前一次，16：30后一次。旷工一个工作日以上（
11、含一个工作日）或一月迟到早退累计达四次则本月奖金不予发放.如请假，需经总监理工程师批准后并经甲方工程师认可.周末及节假日值班亦需打卡。（2）岗位系数：（总监：监理工程师:监理员及资料员）为(1。2：1:0。75)（3)工作表现等级:工作等级奖金系数A+AB+BB-CD1。51。210。80.600注意：工作表现等级考评对应分数A+:95100 A： 9095B+:8090 B:7080 B：6070C：0 D：视为本职工作严重不合格,需更换人员u 该奖金由乙方从每月甲方已支付的监理费中提取；u 该费用必须由乙方发放到现场监理人员,甲方在现场监督.监理公司不得将该部分补贴从监理人员工资中扣除。否
12、则甲方将以该扣除部分费用的两倍对其进行罚款,罚款金额从监理费用中扣除.三、 考核流程每月第一个星期一报送业主业主内部审核监理报送的考核评议表监理公司填写考核数据记录表、考核评议表、考核汇总表周三晚上业主和监理共同进行最终评分将评议结果、奖惩方案填写汇总表报工程副总经理审批评议结果和奖惩方案抄送监理公司总部工程配套部、行政人事部存档按月度奖金发放或扣款（三个月考核平均值四、 监理月度考核数据记录表详见下页的监理月度考核数据记录表、监理工程师月度考核表、监理月度考核汇总表。监理月度考核数据记录表组团:监理工程师:总监理工程师：考核时间：考核项1234567891011121314151617181
13、9202122232425262728293031合计日报表监理工作日志隐蔽验收、质量记录表等资料混凝土浇灌许可令旁站记录监理通知单关键工序交接验收表图像记录变更及时反映到图纸、现场安全检查合计备注:1。以上考核项能真实的记录监理人员每日工作的成果，因此会作为奖惩评定的重要考核指标；2。各考核项按照每日发生填写，如及时提交到业主处，方可记录得分(打钩）；3。部分资料需每日及时提交业主工程师外，其余项业主工程师可能会随机抽查；监理工程师月度考核表组团名称：监理工程师:考评时间:考核项目评分标准自评业主考评一、 现场管理（满分50分）合计：1。每月工程大检查得分(满分10分）工程大检查得分(8分)
14、我工程部每月工程大检查对承包商评分/10为该组团监理工程师得分，获得最佳承包商的组团,相应监理工程师可获得2分加分最佳承包商(2分）2质量管理（满分20分）第一周(4分）业主工程师会不定期的检查现场的质量问题，如由业主工程师检查发现了较大质量问题，而监理工程师没有检查或下书面通知承包商整改，则该周的得分为0分，如已检查或下书面通知承包商整改，且现场已整改，则可得4分，没有整改，得2分,现场出现质量事故，则该月质量管理得分为0，质量正常，则可以得到月评定的4分，业主工程师的检查会以监理人员书面的质量文件作为一个检查重点，同时会考虑现场的实际施工质量效果；第二周（4分）第三周（4分)第四周(4分）
15、月评定（4分）3。进度管理(满分10分）第一周(2分)业主工程师会在每周周例会时对照上周会议纪要,检查上周完成情况，每周完成上周安排计划，可得到本周的进度管理得分2分，否则得1分，每月进度总评定得分为2分，根据月末的总体评价来确定得分，达到月度计划可得分2分,否则得0分；因此施工单位的进度需监理人员督促，每周周会议纪要的整理，需按照业主下发的会议纪要模板和程序执行,将每项任务落实到责任人、具体部位、完成时间；第二周（2分）第三周（2分）第四周（2分）月评定(2分)4安全管理（满分10分）第一周（2分）要求监理人员每周5对现场安全文明施工进行检查并提交专项检查报告，施工单位整改,如严格执行了此项
16、制度,则可得到每周的安全管理得分2分，如只提交检查报告，而没有督促施工整改落实，则得1分；如当月工地出现安全事故，则所有监理工程师的安全管理得分为0,正常则可以得到月评定的2分（需有检查报告,还需有整改落实反馈报告)第二周（2分)第三周（2分）第四周（2分)月评定(2分）二、内业技术管理(满分30分）每项2分合计:5日报表内业技术资料的考核是按照日来作为每项的评分基准,当日没有填报,则该项会按照其权重相应扣分，各项记录需及时、真实的填写和报送，如果记录中反映的问题，承包商及时的整改，形成了闭环反馈，可得该项得分的满分;各项记录基本及时真实填写和报送，但问题没有形成闭环反馈，可得到该项的80分数
17、,及时填写而没有报送,只可得到该项得分的50；如该项缺项则得0分;（对不涉及水电专业的项目诸如旁站记录项目的得分均摊到其它项目中）6监理工作日志每项2分7隐蔽验收记录每项4分8混凝土浇灌许可令每项3分9旁站记录每项4分10监理通知单每项3分11关键工序交接验收表每项4分12图像记录每项3分13变更及时反映到图纸、现场每项3分14安全检查每项2分三、业主总体评价（满分20分）合计:15工作作风满分10分该项由业主工程师根据每月现场的总体完成情况和监理工程师的表现给予评分,取各业主工程师评分的平均分作为该项得分；16组织协调满分6分17特殊奖励满分4分总分(自评总分： ）（总监评定： )(业主工程
18、师评定： )总监理工程师签署：甲方工程师签署：工程部经理签署：工程副总经理签署：监理月度考核汇总表考核时间：序号被考核监理工程师考核人自评总监评定业主评定奖额待改进项1234567891011121314总体评价：15本月最佳监理工程师：16本月奖金数：17甲方工程师签名：18工程部经理签名:19工程副总经理签署： (项目公章）抄送:附件4甲方与监理工程验收分工表序号质量表格检验批要求监理检查要求业主检查要求土建工程1土方开挖工程检验批按土建流水全数检查并签字抽查2土方回填工程检验批按土建流水全数检查并签字抽查3水泥砂浆防水层工程检验批按土建流水/房号全数检查并签字全数检查并签字4卷材防水层工
19、程检验批按土建流水/房号全数检查并签字全数检查并签字5涂料防水层工程检验批按土建流水/房号全数检查并签字全数检查并签字6现浇结构模板安装工程检验批按土建流水全数检查并签字抽查7模板拆除工程检验批按土建流水全数检查并签字抽查8钢筋安装工程检验批按土建流水全数检查并签字抽查9现浇混凝土结构观感质量及尺寸偏差检验批验收记录表按单元楼层全数检查并签字抽查10混凝土设备基础外观及尺寸偏差检验批验收记录表全数检查全数检查并签字抽查11砖砌体工程检验批按单元号/楼层全数检查并签字全数检查并签字12水泥混凝土面层检验批按单元号/楼层全数检查并签字抽查13一般抹灰工程检验批按单元号全数检查并签字抽查14木门窗安
20、装工程检验批按单元、楼层/房号全数检查并签字抽查15金属门窗安装制作工程检验批按单元、楼层/房号全数检查并签字抽查16门窗玻璃安装工程检验批按单元、楼层全数检查并签字抽查17饰面砖粘贴工程检验批按单元号全数检查并签字抽查18水性涂料涂饰工程检验批按单元号全数检查并签字抽查19溶剂型涂料涂饰工程检验批按单元号全数检查并签字抽查20护栏和扶手制作与安装工程检验批按单元号全数检查并签字抽查21屋面找平层检验批按单元号全数检查并签字抽查22平瓦屋面检验批按单元号全数检查并签字抽查22金属板材屋面检验批按单元号全数检查并签字抽查23蓄水、种植屋面检验批按单元号全数检查并签字全数检查并签字24屋面泼水、淋
21、水、蓄水试验记录表按单元号全数检查并签字全数检查并签字25厕所、厨房、阳台等有防水要求的地面淋水、蓄水试验记录表按房号全数检查并签字全数检查并签字26混凝土后浇带施工检查记录全数检查全数检查并签字全数检查并签字27烟气（风）道工程检查记录表按单元号全数检查并签字全数检查并签字28工程中间验收交接记录总包、分包之间全数检查并签字全数检查并签字29工种（工序）间交接质量检查记录表总包、分包之间全数检查并签字全数检查并签字给排水工程1室内给水管道及配件安装工程检验批按房号全数检查并签字抽查2室内消火栓系统安装工程检验批按单元号全数检查并签字抽查3给水设备安装工程检验批按单元号/系统全数检查并签字抽查
22、4室内排水管道及配件安装工程检验批按房号全数检查并签字抽查5雨水管道及配件安装工程检验批按单元号/系统全数检查并签字抽查6卫生器具及给水配件安装工程检验批按房号全数检查并签字抽查7卫生器具排水管道安装工程检验批按房号全数检查并签字抽查8室外给水管道安装工程检验批按单元号/系统全数检查并签字抽查9消防水泵结合器及消火栓安装工程检验批按单元号全数检查并签字抽查10室外排水管道安装工程检验批按单元号全数检查并签字抽查11室外排水管沟及井池工程检验批按系统全数检查并签字抽查12水箱满水试验按系统全数检查并签字全数检查并签字13管道（设备)水压试验记录按系统全数检查并签字全数检查并签字14管道系统冲洗记
23、录按系统/单元号全数检查并签字全数检查并签字15水泵安装记录按系统全数检查并签字全数检查并签字16卫生器具满水和通水试验记录(安全和功能检验资料）按房号全数检查并签字全数检查并签字17生活给水消毒记录按系统全数检查并签字抽查18室内消火栓试射试验记录（安全和功能检验资料）按系统全数检查并签字抽查19室内排水管道灌水试验记录(安全和功能检验资料） 按系统/房号全数检查并签字全数检查并签字20室内排水管道通球试验记录(安全和功能检验资料） 按系统/单元号全数检查并签字全数检查并签字21室外排水管道灌水试验及通水试验记录（安全和功能检验资料） 按系统全数检查并签字全数检查并签字22管道通水试验记录按
24、系统/单元号全数检查并签字全数检查并签字电气工程1变压器、箱式变电所安装检验批按系统全数检查并签字抽查2成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱（盘）安装检验批按系统全数检查并签字抽查3电线导管、电缆导管和线槽敷设检验批（室外)(）按系统全数检查并签字抽查4电线、电缆穿管和线槽敷线检验批按系统全数检查并签字抽查5电缆头制作、接线和线路绝缘测试检验批按系统全数检查并签字全数检查并签字6建筑物景观照明灯、航空障碍标志灯和庭院灯安装检验批按系统全数检查并签字抽查7建筑物照明通电试运行检验批按系统全数检查并签字全数检查并签字8接地装置安装检验批按系统全数检查并签字抽查9裸母线、封闭母线、插接式母
25、线安装检验批按系统全数检查并签字抽查10电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设检验批按单元号/系统全数检查并签字抽查11避雷引下线和变配电室接地干线敷设检验批按单元号/系统全数检查并签字抽查12电缆桥架安装和桥架内电缆敷设检验批按系统全数检查并签字抽查13电线导管、电缆导管和线槽敷设检验批按土建流水全数检查并签字抽查14低压电动机、电加热器及电动执行机构检查接线检验批按设备房/系统全数检查并签字抽查15低压电气动力设备试验和试运行检验批按设备房/系统全数检查并签字全数检查并签字16开关、插座、风扇安装检验批按系统/房号全数检查并签字抽查17成套配电柜、控制柜(屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装检验批（
26、照明配电箱(盘）)按系统/单元号全数检查并签字全数检查并签字18普通灯具安装检验批按系统/单元号全数检查并签字抽查19专用灯具安装检验批按特殊部位全数检查并签字抽查20柴油发电机组安装检验批按系统全数检查并签字全数检查21建筑物等电位联结检验批按单元号全数检查并签字抽查22电缆敷设记录按系统全数检查并签字抽查23直埋电缆敷设记录按系统全数检查并签字全数检查并签字24高压电气装置交接试验记录（无表式) 按系统全数检查并签字全数检查并签字25漏电保护器模拟漏电测试记录按系统全数检查并签字抽查26柴油发电机空载试运行和负荷试运行记录按系统全数检查并签字全数检查并签字27防雷引下线连接记录按系统全数检
27、查并签字抽查28电气线路绝缘强度测试记录按系统全数检查并签字抽查29电气接地电阻测试记录（安全和功能检验资料）按系统全数检查并签字抽查30大型灯具牢固性试验记录（安全和功能检验资料）按系统全数检查并签字抽查31建筑物照明通电试运行记录按系统/房号全数检查并签字抽查32电气设备送电验收记录按系统/房号全数检查并签字全数检查通风空调工程1通风与空调工程系统调试检验批按系统全数检查并签字抽查2风管与配件制作检验批（金属风管)按系统全数检查并签字抽查3风管系统安装检验批（送、排风、防排烟、防尘系统）按系统全数检查并签字抽查4风管部件与消声器制作检验批按系统全数检查并签字抽查5通风机安装检验批质量验收表
28、按系统全数检查并签字抽查6通风与空调设备安装检验批（通风系统）按系统全数检查并签字抽查7风管系统安装检验批(空调风系统)按系统全数检查并签字抽查8通风与空调设备安装检验批（空调风系统）按系统全数检查并签字抽查9空调制冷系统安装检验批按系统全数检查并签字抽查10空调水系统安装检验批（金属管道）按系统全数检查并签字抽查11空调水系统安装检验批（设备）按系统全数检查并签字抽查12防腐与绝热施工检验批质量验收记录（风管系统）按系统全数检查并签字抽查13防腐与绝热施工检验批质量验收记录(管道系统)按系统全数检查并签字抽查14风管制作检查记录按系统全数检查并签字抽查15风管安装检查记录按系统全数检查并签字
29、抽查16风管漏光、漏风量测试记录按系统全数检查并签字全数检查并签字17制冷系统气密性、真空、充制冷剂及吹污试验记录按系统全数检查并签字全数检查并签字18风机盘管检查试验记录按系统全数检查并签字抽查19凝结水盘及管道充水试验记录按系统全数检查并签字全数检查并签字20冷却塔安装记录按系统全数检查并签字抽查智能系统/其它弱电系统1智能建筑检验批工程质量验收记录按系统全数检查并签字抽查2智能建筑分部工程施工现场质量管理检查记录按系统全数检查并签字抽查3智能建筑设备（单元）单体检测调试记录按系统/房号全数检查并签字抽查4智能建筑系统工程检测调试记录按系统全数检查并签字抽查5智能建筑系统试运行记录按系统全
30、数检查并签字全数检查6智能建筑系统工程观感质量检查验收记录按系统全数检查并签字抽查7智能建筑系统工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录按系统全数检查并签字抽查8智能建筑系统工程质量控制资料核查记录按系统全数检查并签字抽查9智能建筑系统工程验收相关项目结论汇总表按系统全数检查并签字抽查10智能建筑分项（子系统）工程质量验收记录按系统全数检查并签字抽查11智能建筑子分部(系统)工程质量验收记录按系统全数检查并签字抽查电梯安装工程1电力驱动的曳引式（或强制式)电梯安装质量控制及验收资料单台用册按系统全数检查并签字全数检查并签字2电梯安装工程施工技术管理及验收资料分部用册按系统全数检查并签字全数
31、检查并签字燃气工程1地上燃气管道及配件安装工程检验批按系统/单元号全数检查并签字抽查2地下燃气管道及配件安装工程检验批按系统全数检查并签字抽查3燃气设备安装检验批按系统/单元号全数检查并签字抽查4燃气监控系统安装工程检验批按系统全数检查并签字抽查5燃气阀门试压记录按系统全数检查并签字全数检查并签字6燃气管道样板房施工记录按系统/房号全数检查并签字全数检查并签字7燃气设施隐蔽工程施工记录按房号全数检查并签字抽查8燃气管道连接施工记录按系统全数检查并签字抽查9燃气管道（设备)防腐施工记录按系统全数检查并签字抽查10燃气管道吹扫试压记录按系统/单元号全数检查并签字全数检查并签字11燃气设备调试记录按系统/房号全数检查并签字全数检查并签字
