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1、附录A （2011年） 成都市房地产估价报告评审标准评审板块 序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明一、封面、目录、致函、声明、假设与限制条件、附件与外在质量（20分）1(1)封 面（或扉页）(2)目 录 (3)致委托人函(4)注册房地产估价师声明（5）变现能力分析和风险提示封面：项目齐全，表述准确、清楚。目录：内容完整，前后一致。致函：格式规范、内容完整、前后一致。声明内容全面、规范，针对性强。分析针对性强、提示内容完整5报告存在以下情况的，酌情扣0.55分：(1)封面（或扉页）缺少：估价报告名称、估价项目名称（主要以估价对象名称反映）、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告
2、编号、估价报告完成（交付）日期。(2)目录内容缺失；结果报告、技术报告缺少一级标题；内容前后不一致；页码未标注或页码标注前后不一致；附件未具体明示或不详细。(3) 致委托人函缺少：标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围、价值类型、估价时点、估价结果（总价、单价）、估价机构全称、法定代表人、致函日期。(4)估价师声明：未列明现场查看注册房地产估价师姓名及日期的；有重要专业人员或机构帮助，未说明帮助的内容、机构或人员的；缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的及加入不宜列入声明的内容。（5）变现能力分析和风险提示内容不完整，分析不合理，依据不充分，针对性强差的2估价假设和限制条件假设
3、限制条件合法，理由充分。5假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求说明的，扣13分；限制条件针对性不强的，扣12分。抵押估价报告估价时点与实地查看日期不一致时，未在假设限制条件中进行假设说明的，扣1分。3外在质量报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致。5报告存在以下情况的，酌情扣0.55分：报告专业术语及用词不规范的；文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的；报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的；报告各部分之间内容重复的；排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的；报告各部分之间描述不一
4、致的。4附件附件内容齐全、完整、真实。5附件每缺少以下一项扣0.5分，直至扣完：估价委托书、估价对象位置图、内外部状况图片、权属证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价机构资质证明与估价师资质证明等；抵押估价报告缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的，直接扣2分。二、房地产估价结果报告（26分）5估价委托人、估价机构内容完整，表述准确。2每缺少以下一项扣0.5分，直至扣完：缺少估价委托人单位名称或个人姓名；估价机构全称；法定代表人；资质等级；资质证书编号。6估价目的、估价时点、价值类型及其定义目的表述准确、具体；时点确定正确，确定理由简要明确；价值类型正确，价值定义准确。6存在以
5、下情况的，酌情扣0.56分：估价目的表述不具体、不准确的；估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的；估价时点确定不正确的；未简要说明估价时点确定理由的；价值类型未明确或不准确的；价值定义表述不完整、不规范的。7估价对象及其范围范围明确、界定准确。10估价对象土地实物状况中的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、规划限制条件等；建筑物实物状况包括名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施、室外公共配套设施完备程度等，描述不全面、不准确的，扣0.55分；位置状况：坐落、方位、距离、朝向、楼层等；交通状况：道路状况、交通管
6、制、停车方便程度等；环境状况：自然环境、人文环境、景观等；配套设施状况：基础设施、公共服务设施等，界定不清楚的；土地使用权、建筑物所有权、使用权、他项权利设立情况及其他特殊情况描述不全面的，扣0.55分。8估价依据、估价原则、估价方法、估价人员依据完整、合法有效；原则完整、准确；估价方法的名称和定义准确；人员内容齐全、准确。6存在以下情况的，酌情扣0.56分：必要的法律依据未列明的；法律法规名称表述不准确的；估价技术依据不完整的；技术依据名称表述不准确的；估价委托人提供依据、资料不完整、不具体的；估价机构掌握依据、资料不完整、不具体的；滥列估价依据的。未列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳
7、利用原则、估价时点原则、替代原则的及抵押估价未指出谨慎原则的。应采用的估价方法而未采用的；采用的估价方法名称或定义不准确的。 未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或签名的；未写明协助估价的人员姓名、资格（职称）或签名的。9估价结果完整清晰，前后一致。2估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣0.51分；估价结果内涵（是否与假设限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。三、房地产估价技术报告（54分）10个别因素分析描述全面、翔实、界定明确；使用现状分析深入、判断合理。3存在以下情况的，酌情扣0.53分：实物状况描述、分析估价对象针对性不强
8、的；建筑物使用状况（建筑结构、装修、设施设备）描述与分析不全面、不具体的，功能折旧与外部折旧的描述与分析不全面、不具体的；。11区域因素分析描述全面、翔实，区位因素界定恰当，分析深入。3存在以下情况的，酌情扣0.53分：区位状况描述和未来变化趋势未分析或分析不深入的；区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的。12市场背景描述与分析宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。4存在以下情况的，酌情扣0.54分： 未进行本地整体房地产市场形势分析或此项分析太笼统的；未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析或此项分析太笼统的；未进行国家及本地宏观经
9、济政策因素分析或此项分析太笼统的；分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的或支持不充分的。13最高最佳使用分析最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市场依据。2存在以下情况的，酌情扣0.52分： 未进行合法性分析或合法性分析不深入的；未进行利用前提选择表述的；未结合估价方法应用进行分析或分析不具体的；最高最佳利用分析针对性不强的。14估价方法选用分析技术路线表述清晰、明确；估价方法完整、合理，已选用和未选用估价方法理由充分。4存在以下情况的，酌情扣0.54分： 技术路线未表述或表述不清晰的；已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的；未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的
10、。15估价测算过程数据来源依据充分，参数选取客观、合理；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。36(1)按估价测算过程评审标准评审，详见表A-1；(2)当估价应选用二种或二种以上方法但未全部选用时，未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。16估价结果确定估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰(含单价、总价)。2估价结果确定方式不恰当的，扣1份；估价结果确定方式的理由不充分的，扣1分。抵押估价报告结果不符合价值定义的直接扣除2分。合计100附录A1 成都市房地产估价报告估价测算过程评审标准序号评审项目评 审 标 准标准分扣分项目分值及说明1数据来源市场法可比
11、实例3个，数据可靠，成交价格内涵清楚，信息翔实，可比性强。12基础数据确定依据不充分的，每项扣12分，扣完为止。收益法数据来源依据充分，经营收入确定合理；或租金收入分析深入成本法土地取得成本构成合理，房地开发费用构成合理，税费额度依据充分假设开发法开发经营方案明确、符合规划条件，确定开发完成后价值依据充分， 基准地价修正法现行基准地价标准，地价内涵明确，修正内容完整、真实，修正方法明确，修正因素针对性强、完整。2参数选取市场法交易情况清楚，成交日期准确，比较因素设置合理，系数测算与分析确定过程详细20(1)相关参数取值不完全合理、不完整的，每项扣13分，扣完为止；(2)相关参数取值依据不充分的
12、，每项扣12分，扣完为止。收益法费用项目齐全；费用确定过程清楚，取值合理，净收益流量类型分析合理，报酬率、收益年限确定方法和确定过程正确成本法管理、销售、利息、利润、税金的费、率合理，折旧分析深入，成新确定合理，依据充分假设开发法折现率取值客观开发成本依据充分、客观合理，管理、销售、税金的费、率构成合理、完整基准地价修正法土地剩余使用年限确定正确，宗地、期日、容积率、年期修正系数确定依据充分，修正计算正确， 3公式应用与计算计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确。4(1)计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清的，扣0.53分，扣完为止；(2)选用公式中字母含义说
13、明不准确或未说明的，扣0.52分，扣完为止。合计36附录B 成都市房地产估价报告评审工作表报告编号： 评审板块序号评审项目标准分扣分扣分项目分值及说明一、封面、目录、致函、声明、假设与限制条件、附件与外在质量（20分）1(1)封 面（或扉页）(2)目 录(3)致估价委托人函 (4)注册房地产估价师声明 (5)变现能力分析和风险提示52估价假设和限制条件53外在质量54附件5二、房地产估价结果报告（26分）5估价委托人、估价机构26估价目的、估价时点、价值类型及其定义67估价对象及其范围168估价依据、估价原则、估价方法、估价人员69估价结果2三、房地产估价技术报告（54分）10实物状况描述与分析311权益状况描述与分析、区位状况描述与分析312市场背景描述与分析413最高最佳利用分析214估价方法适用性分析415估价测算过程3616估价结果确定2合计100创新内容评审最终得分附录B1 成都市房地产估价报告估价测算过程评审工作表报告编号： 序号评审项目标准分扣分扣分项目分值及说明1数据来源市场法12收益法成本法假设开发法基准地价修正法2参数选取市场法20收益法成本法假设开发法基准地价修正法3公式应用与计算4合计36最终得分附录C 成都市房地产估价报告评审结果汇总表报告编号： 专 家 内 容专家一专家二复核人各专家评审得分评审组最终得分评审组意见专家签字评审日期
