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1、第五讲：房地产投资计划2策略篇,目录,房地产的基本概念,房地产的使用年限,买房资金的预算、收益率,买房位置的地段选择,4,1,2,3,小区环境的优劣比较,户型选择、装修预算,6,5,7,签约需知,一、什么叫做房地产？房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。拥有房地产产权即是拥有房屋的所有权和土地的使用权。,房地产的基本概念,1,新售房源,现房,期房（楼花）,是在完成征地拆迁，规划设计以后尚未建成之际，按设计图纸进行出售的房产。开发商要具备商品房预售许可证。,是指通过
2、竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。,二、商品房的类型 商品房又分为新售房源，预售房源，二手房源和拆迁，集资房等。没有产权证的叫小产权房。,房地产的基本概念,1,建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积,房地产的基本概念,1,套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积,容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。,绿化率：绿化率=绿化总面积占地总面积100%,50年,50年,40年,70年,房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金而继续使用土地。,房地产的使用年限,2,
3、购房还是租房,适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人、工作地点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且辨不清房价走势。,购房还是租房年成本法,购房年成本=首付款存款利率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金存款利率+年租金 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。,年成本法案例,李小姐最近看上了一套位于上海某小区
4、的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月1200元，押金1万元。而购买的总价是40万元，李小姐可以支付20万元的首付款，另外20万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。李小姐应该租房还是买房？（假定李小姐的年平均投资回报率是4%）,分析：租房年成本=10000元4%+1200元12=14800元购房年成本=20万元4%+20万元5.51%=19020元租房年成本14800元 购房年成本19020元，因此租房更划算。缺点：没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的走势。,如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。在短期或长期内（70年的产权）那么，租房年成本=1
5、0000元4%+1200元12=14800元购房的机会成本：40万4%=16000元讨论：1.如果房价不再上涨，你会如何选择?2.如果房价可能还会上涨，你又如何选择？3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总的支出会达到80万左右，这样做合适吗？（考虑4%的机会成本）,购房还是租房净现值法,其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间
6、较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。,购房或租房的选择净现值法案例,王先生最近看上了一套位于XX开发小区的房子。该房可租可售。如果租，每年按照24000交租金，租期6年。如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定王先生居住6年后能够按照80万出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是5%）,（1）王先生租房的净现金流量现值计算：,P=A(P/A,5%,6)=-24000(P/A,5%,6)=-127907元,（2）购房的净现金流量：6年后售房所得
7、80万的现值80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7万购房净现金流量=6年后售房现值-购房现值-装修现值=59.7-70-10=-20.3（3）租房净现金流量现值为12.8万，购房净现金流量20.3万，因此租房比购房划算。,租房与购房的选择,房款总价的预算准备,首付几成,根据房价总额和月供能力衡量，首付几成能使月供还款达到最合适的支出，减少经济压力。,现有资金,自持资金的总额度，能够最大限度支付的金额。,税费,中介费，契税，营业税，过户，担保等等。最好预留5万左右。,月供金额,月供一般不要超过月收入的百分之五十以上；过高容易影响生活品质。,买房资金的预算、收益率,3,对于房地产市
8、场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获得投资回报的可能性，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。,（平均月租金每月还贷款）12（首期房款期房时间内的还贷款）。比率越高，说明该项物业投资收益越高。,买卖收益率,贷款租金 收益率,买房资金的预算、收益率,3,（卖出价-买入价-税费）实付买入金额。短期贷款买卖收益最高。,租售比率,月租金售价。国际上通用的合理租售比在1：250之内，超过1：300则很可能沦为负资产。短期投资效益除外。,购房原因,安居需要（从异地搬到本地、原来的房子拆迁、不想再租房或住集体房）家庭生命周
9、期影响（准备结婚、生孩子、父母分开住或想一起住、孩子得到更好的 学校或周边环境、自己养老）改善居住（度假、想和高素质人住在一起、面积小了、想有好的小区环境、好的生活配套）便利性（方便工作、方便照顾家人、交通方便）保值、增值（投资升值后出售、投资升值后出租、留给家人的一份财产）,考虑因素,区域位置交通便利性小区周边、小区内的生活配套小区规模、品牌楼盘升值潜力物业管理,了解楼盘信息的途径,房展:一次过了解多个楼盘现场看房：直接了解楼盘情况亲友推介：少走歪路中介：二手房短信：促销为主户外广告牌：品牌形象电视：品牌形象、产品信息报纸杂志电台.,朝向星级,东南 西南 东北 西北 正南 正东 正北正西,理
10、想面积、户型,70-80二房一厅一卫85-95二房二厅二卫或小三房二厅一卫100-130三房二厅二卫140-160三房二厅三卫170-200四房二厅三卫+工人房。,学校,医院,居住人群,小区环境,超市商场,交通方面,0%20%40%60%80%100%,42.3%,49.8%,35%,68.3%,92.5%,98%,在购房资金已经确定的情况下，在开始选折合适的地段 借用李嘉诚一句名言：地段，地段，还是地段！,买房位置的地段选择,4,交通发达，小区绿化少，生活便利,交通一般，绿化或多或少，居家舒适,交通欠缺，绿化优，居住度欠佳,不同的地段生成的小区环境不同，同样的小区根据地段价位不同。,地段决定
11、价值,小区环境的优劣比较,5,小区环境的优劣比较,5,交通方面,超市商场,小区环境,商 圈,A,小区环境的优劣比较,5,交通方面,超市商场,小区环境,商 圈,B,小区环境的优劣比较,5,交通方面,超市商场,小区环境,商 圈,C,看房诀窍,晚上看房 晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。雨天看房 大雨过后，无论房主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。雨天看房时尤其要格外留意阳台、卫
12、生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。,看空房 购买房屋最好是看空房子。样板房与实际交楼标准有区别；因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。看墙面看墙角 查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。,看房诀窍,看窗外 注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。需要提示的是，如果是二手房的话，一些老房子多是“品”字格局，买方要仔细检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。看邻居看保安 不仅包括问
13、销售人员的内容，也可以问问小区里面原有的住户，听听他们的居住感受，特别是物业服务水平。,看房诀窍,房外忌讳,对墙角、对门口影响健康，易发生口角对发射塔、电房幅射对磁场影响大，对人脑及心脏、血液的影响也最大 对医院 病菌必多，住院之人，运气必滞，开刀手术，煞气过重，病人病故，冤气重 楼下菜市运气是比较运滞的，宅运不平稳，环境卫生差，影响健康，阴气重场直冲马路影响健康,房内忌讳,大门直冲阳台漏财厨房门正对洗手间门影响肠胃健康楼层过矮居住都压抑感强，2.8米以上为合适床头在横梁下造成精神上的压迫，影响健康、事业。房门对大门 容易影响健康和财运 房门正对厕所 影响健康，家人易发生口角。,首先要看房子的
14、方位，即在小区内所处的位置、朝向、层高，看视线是否开阔，自然景观、人造景观是否优美，采光日照是否充足。其次要看房子的功能空间配置，是否动静分区，干湿分离，满足居住者的生活需求，实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。,客厅-最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。,主卧室-面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感觉冷漠、孤独。,餐厅-经济性住宅面积不小于8平方米；舒适性住宅不小于12平方米，且有自然通风和直接采光。厨房-不小于5平米为宜，舒适经济性约7平米。,卫生间-单卫生间面积不小于4平方米
15、，一边净长不小于1.5米；舒适性住宅相应的指标是45平方米。阳台-主阳台进深不小于15米，次阳台进深不小于1.2米。,户型选择、装修预算,6,是不是好户型的四大标准,一、朝南最佳，北方次之，东西方最次。中国古代紫禁城的建筑是坐北朝南。方向偏角不大于45度。,二、动静分区：卧室、书房与餐厅、客厅分在两边，行走路线不重复。干湿分区：卫生间为湿，卧室为干，最好不要门对门。,三、层高最好不低于2.8M，太低会显得压抑。天花板的高低偏差不大于2CM。尽量不选着钻石角或者不规则角的户型。,四、交通线清晰合理，没有交叉。走廊面积小，户型方正，没有缺角。面积无浪费或浪费小，使用率高。,户型选择、装修预算,6,
16、M1,M2,户型选择、装修预算,6,户型图,M1,M2,户型选择、装修预算,6,户型图,复式结构、跃式结构、错层、平层,M3,M4,塔楼,板楼,朝南,朝北,朝东,朝北,朝南,优缺点,低层住宅（4层以下）、多层住宅（57层）、小高层住宅（814层）、高层住宅（15层以上），超过35层是超高层。,户型选择、装修预算,6,户型选择、装修预算,6,交通规划图,宣传单上表明的交通图：所在城市的区域，附近会有哪些建筑，交通路线，大概可以表明未来的一个发展前景。开发商会拉近对于自己有利好的实际距离。,开发商宣传单上的总规划图：一般会大致表明所要修建的建筑，除特殊情况外不会更改。但不会作为法律依据。最终以实际
17、为准。,户型选择、装修预算,6,小区规划图,小区总规划的模型图：一手房销售展厅内的沙盘（建筑模型）以此而建。可以看出小区内部的设施，学校、医院，花园和交通等等。是选择住宅位置，朝向的重要指示标。,墙面地板,水电路线-重点设计,防水、防臭,卫生间,路线合理防油烟,厨房,软装饰,客厅、餐厅卧室,Contents,装修预算一般预留房子总价的百分之15%-20%为佳，上不封顶。因为材料不同价格相差比较大，所以最好事先去建材市场参考价格，做好预算，以免超支过多。,装修预算,户型选择、装修预算,6,签购房合同注意事项,7、签约需知,签按揭合同注意事项,按揭需知,购房费用,最新购房政策需知,签购房合同注意事
18、项,个人资料面积、价格、付款方式、地址使用年限，住宅70年，商业用地40年，工业用地50年，车位50年交楼时间、标准，带装修写明材料品牌、保修期延期交楼违约责任，90天内，每日0.05%违约金，超90天，可解除合同，退还房款、利息、总房价10%的违约金面积差异处理，套内面积误差比在3%内，按合同约定的价格多还少补；3%以上，可解除合同，退还房款、利息办理房产证时间，交楼后180工作日内申请办理，逾期每日按0.05%违约金，逾期超120日，可解除合同，退还房款、利息、总房价10%的违约金,贷款银行贷款年限贷款率利还款时间提前还款,签按揭合同注意事项,按揭需知,还款方法贷款要求贷款资料购房费用,还
19、款方法,等额本息还款法：借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；等额本金还款法（递减）：借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减；,贷款要求,贷款条件年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁；有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。贷款期限个人住房贷款最长期限为30年；公积金贷款最长期限为30年个人商业用房贷款最长期限为10年；,贷款资料,身份证双方原件及复印件借款人7份配偶2份；户口本双方原件及复印件2份（首页、户主页、本人页）婚姻证明A、结婚证原件及复印件2份（照片页、内容页）B、未婚提供单身证明原件及复印件2份（户口所在区民政部门
20、开具）C、离婚提供离婚证、单身证明原件及复印件各2份；双方收入证明原件及复印件1份注：私营业者提供营业执照副本复印件2份（必须经过当年年检）近三个月纳税证明复印件2份；也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）首付款发票原件及复印件2份,购房款：实际成交价维修基金：住宅105元方，别墅77块方，车位商铺50块方 房产证费用印花税：5元本所有权登记费用：住宅50元户，非住宅550元户 契税住宅：A、2008年11月1日后签订合同：A、建筑面积不足90方且首次购房的收取1%；B、90-143方收取1.5%；C、144方以上收取3%B、2010年10月1日后签订合同：以家
21、庭为单位，不属首套住房收取3%；商铺、车位：3%,购房费用,签约费用律师费：500元户预告登记费：住宅50元户、商铺550元户、车位免收合同印花税：商铺、车位0.05%，住宅免收签约工本费：50元户按揭费用按揭代理费：500元户工本费用：50元户他项权：20元户贷款合同印花税：贷款额*万分之五抵押登记费：住宅80元户、商铺、车位550元户,购房费用,最新购房政策需知,本市户籍A、已有1套住房家庭限购1套B、已有2套及以上家庭暂停本区域内购房非本市户籍A、已有1套住房，限购住房B、无住房，2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税，可购1套按揭条件A、首次贷款：贷7成30年，基准利率B、第二套：贷4成30年，基准利率上浮10-25%,谢谢大家!,知识回顾Knowledge Review,
