房地产企业财务培训资料.doc

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1、第一章 开发准备阶段的会计核算一、开发准备阶段的主要工作容一）、投资决策分析项目可行性研究二）、获得土地使用权我国现阶段主要存在着土地配置的双轨制，即行政划拨和市场机制并存，我们房地产企业获取土地使用权的途径一般只能是有偿获取。1、土地使用权出让是指以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并由土地使用者向支付土地出让金的行为。具体方式主要包括协议出让、“招、拍、挂”等方式。土地使用权出让的最高年限规定如下：1）、居住用地70年；2）、工业工地50年；3）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）、商业、娱乐、旅游用地40年；综合或其他用地50年。具体每幅土地的实际使用年限，

2、在最高年限由出让方确定，或有双方共同商定。2、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。受让者取得土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地使用权转让的条件：1)、必须是出让的土地使用权才能转让，通过出让取得的土地使用权是一种独立意义的“物权性使用权”，包括一定程度的占有、使用、收益和处分权能。划拨性土地使用权是一种“债权性使用权”，原则上不允许转让、出租、抵押，但是通过划拨取得的土地使用权的单位和个人与土地管理部门签订出让合同并补交土地出让金后，可以转让、出租和抵押。2）、必须依照土地使用权出让合同

3、的期限和条件对土地进行投资开发和利用。3）、土地使用权转让，应当签订转让合同。4）、土地使用权转让，必须办理过户登记。3、划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。具体包括以下方面：1）、机关用地和军事用地。2）、城市基础建设用地和公益事业用地。3）、重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4）、法律、行政法规规定的其他用地。二、开发准备阶段的主要会计处理一）、项目可行性研究费用的会计处理房地产企业在项目开始之前发生的差旅费、考察调查研究费、咨询费、评估论证费等可先在

4、“长期待摊费可行性研究费用”科目核算，待取得房地产开发经营项目时，将其金额转到“开发成本前期工程费”科目。如果没有取得该项目，将其金额转到当期的“管理费用”科目。二）、取得土地使用权成本的会计核算企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，全部计入固定资产。房地产开发企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权价值应当计入所建造的房屋开发成本。1、行政划拨取得的

5、土地使用权企业以行政划拨取得的土地使用权，如果没有支付费用，不入账核算，备查账登记管理。如果企业向缴纳了补偿、安置等费用，土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。2、以缴纳土地出让金方式取得的土地房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的，在预存保证金时，借记“其他应收款存出保证金”科目，取得土地使用权而支付的土地出让金，借记“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“其他应收款存出保证金”、“应付账款”、“银行存款”等科目。【例1】 2012年5月16日，甲房地产开发公司参加当地政府组织的土地招标，预付保证金200万元。6月1日，土地管理部门宣布甲公司中

6、标，取得土地使用权，土地出让金2600万元，当日甲公司以银行存款补交2400万元。在办理土地使用权证时另支付印花税1.3万元，契税78万元，过户手续费1万元。账务处理如下：1）、预付保证金200万元借：其他应收款存出保证金 200 贷：银行存款 2002）、取得土地使用权，土地出让金总额2600万元，直接计入开发成本，无须通过“无形资产土地使用权”核算。借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 2600 贷：其他应收款存出保证金 200 银行存款 24003）、办证中支付契税78万元，过户手续费1万元计入土地成本借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 79 贷：银行存款 794）、支付印花税1.3万元计入管

7、理费用借：管理费用印花税 1.3 贷：银行存款1.33、投资者投入的土地使用权 房地产开发企业接受投资者投入的土地使用权，先按土地使用权的公允价值借记“无形资产土地使用权”科目，贷记“实收资本（或股本）”科目，然后实际开发时，再将土地使用权价值从无形资产科目转作“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目。4、支付的土地闲置费和无偿收回土地使用权的会计核算支付的土地闲置费会计制度没有明确规定，税务总局国税发【2009】31号文件规定，土地闲置费计入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”，为了减少会计核算和税收的差异，建议计入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目。(闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）规定

8、，“土地闲置费不得列入生产成本”，该部门规章自2012年7月1日起执行。)土地闲置费在企业所得税前可以扣除，但计算在土地增值税的时候，不能作为扣除项目。企业取得土地使用权满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权对企业来说是一笔资产损失，会计上作为营业外支出核算，相关所得税处理按照企业资产损失税前扣除政策执行，就是先到税务机关备案，然后税前扣除。第二章 房地产企业负责的会计核算一、流动负债的会计核算负债是指企业过去的交易或事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现实义务。流动负债是指期限在一年以下的各种债务，只要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应缴税费、其他应付款等。1、

9、应付票据应付票据是指出票人出票，委托付款人在指定日期无条件支付特定的金额给收款人或持票人的票据。企业应设置“应付票据”科目进行核算。 开出并承兑的商业承兑汇票如果不能如期支付的，应在票据到期时，将“应付票据”账面价值转入“应付账款”科目，待协商后再进行处理。 银行承兑汇票如果票据到期，企业无力支付到期票款的，承兑银行除凭票向持票人无条件付款外，对出票人尚未支付的汇票金额转作预期贷款处理，企业接到银行有关凭证时，借记“应付票据”科目，贷记“短期借款”科目。2、预收账款 是指房地产企业按照合同规定预售购房者的购房定金，以及受托代建开发建设项目预收的开发建设资金。为核算房地产企业各项预收账款的增减变

10、动情况，应设置“预收账款”科目进行总分类核算，并按照“预收购房款”和“预收代建工程款”等预收账款的种类设置明细账进行明细核算。“预收账款”的贷方反应按合同或协议向购房者预收的购房定金，向委托单位预收的开发建设资金。借方反应结转销售的开发产品销售价款或代建工程结算价款，以及退还多收的购房定金或代建工程款。期末贷方余额，反应尚未结清的预收款项。对于预收款项不多的企业，也可以不设置“预收账款”科目，发生的预收账款并入“应收账款”科目核算。3、应付职工薪酬一）、职工薪酬的容 是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。具体包括以下容：1) 职工工资、奖金、津贴和补贴2) 职工福利

11、费3) 五险一金等社会保险4) 非货币福利5) 解除劳动关系给予的补偿6) 其他与获得职工提供的服务相关的支出。二）、职工薪酬的确认和计量企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，应当根据职工提供服务的受益对象，分别下列情况进行处理：1)、由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；2）、由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入固定资产或无形资产成本；3）、除以上人员以外的职工，因难以确定直接对应的受益对象，均应当在发生时计入当期损益。1、货币性职工薪酬的计量企业根据职工提供服务情况和职工货币薪酬的标准，计算应计入职

12、工薪酬的金额，按照受益对象计入相关成本或当期费用，借记“开发成本”、“管理费用”等科目，贷记“应付职工薪酬”科目，发放时，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“银行存款”等科目2、非货币性职工薪酬的计量分以下情况进行处理：1）、以自产产品或外购商品发放给职工作为福利。以自产产品作为非货币性福利提供给职工的，应当按照产品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费用的职工薪酬金额。相关收入及其成本的确认计量和相关税费的处理，与正常商品销售相同。以外购商品作为非货币性福利提供给职工的，应当按照该商品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费用的职工薪酬金额。2）、企业将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用的，应当根

13、据受益对象，将住房每期应计提的折旧计入相关资产或费用，同时确认应付职工薪酬。租赁住房等资产供职工无偿使用的，应当根据受益对象，将住房每期应付的租金计入相关资产或费用，并确认应付职工薪酬。难以认定受益对象的，直接计入当期损益，并确认应付职工薪酬。4、应交税费企业按规定向缴纳的各类税金，应按照权责发生制的原则确认，这些应交的税金在尚未缴纳之前，形成企业的一项负债。一）、增值税增值税是就货物或应税劳务的增值部分征收的一种税，。按照增值税暂行条列实施细则第二十九条规定，不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。一般情况下只能开普通发票，不能

14、开具专用发票，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，计算应纳税额时应把销售额还原为不含税的销售额计算。 房地产企业销售自己使用过的固定资产和除固定资产以外的物品，应当设置“应交税费应交增值税“科目核算。该科目贷方发生额反映应交增值税额，借方发生额反映已交增值税额，期末贷方余额反映应交未交的增值税额。 二）、营业税 营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税，其公式为：应纳税额=营业额*税率。营业额是指向对方收取的全部价款和家外费用。家外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励款、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息以

15、及其他各种性质的价外费用，但不包括代为收取的政府性基金或行政事业性收费。 企业按规定应交的营业税，通过“营业税金及附加“科目核算，在应交税费科目下设置应交营业税的明细科目，借方发生额反映企业已交的营业税；贷方发生额反映应交的营业税。期末借方余额，反映企业多交或者预交的营业税；期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的营业税。 三）、土地增值税 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在会计处理时，企业缴纳的土地增值税通过“应交税费应交土地增值税”科目核算。房地产企业应由当期收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应

16、交税费应交土地增值税”科目。房地产企业在项目全部竣工决算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产销售收入实现时，再按上述销售业务的会计处理方法进行。待项目全部竣工、办理土地增值税的清算，多退少补，收到多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。四）、房产税、土地使用税、车船税和印花税房产税是对城市、县城、建制镇和工矿区征收的由产权所有人缴纳的一种税，计税依据是房产原值扣减10%-30%后余额计税缴纳，即通常所说的从价计征。房产出租的，以房产租金收

17、入作为房产税的计税依据，即从租计征。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。车船税由拥有并且使用车船的单位和个人缴纳。企业按规定计算应交的房产税、土地使用税和车船税时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费应交房产税（或土地使用税、车船税）”科目；上交时借记“应交税费应交房产税（或土地使用税、车船税）”科目，贷记“银行存款”科目。由于这三小税是按照年或季度征收，也可以不预提，在实际缴纳时，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”科目。房地产企业在取得土地使用权之后，应交的土地使用税也应当照此办法处理，而不得计入“开发成本”科目。企业缴纳印花税时，直接借记“管理费用”科

18、目，贷记“银行存款”科目。五）、企业所得税企业生产、经营所得和其他所得，依照企业所得税法及其条例的规定需要缴纳所得税。缴纳所得税时，在“应交税费”科目下设置“应交所得税|”明细科目核算；当期应计入损益的所得税，作为一项费用，在净收益钱扣除。借记“所得税费用”等明细科目，贷记“应交税费应交所得税”科目。六）、耕地占用税耕地占用税以实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次征收。企业缴纳的耕地占用税，不需要通过“应交税费”科目核算。房地产企业按规定计算缴纳的耕地占用税时，借记“开发成本”科目，贷记“银行存款”等科目。七）、应付股利应付股利是指企业经股东会或类似机构审议批准分配的现金股利或利润。在实际

19、分配前，形成企业负债，按应支付的现金股利或利润，借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”科目，实际支付时，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”科目。二、非流动负债的会计核算长期负债是指企业偿还期在一年以上或超过一年的经营周期以上的债务，是除了投资人投入的资本金以外的，企业向债权人筹集、可供企业长期使用的资金。房地产企业的长期负债包括长期借款、发行企业债券和长期应付款三类。这里主要讲长期借款及其利息费用资本化的处理。一）、借款费用的确认借款费用是企业因接入资金所付出的代价，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款而发生的汇兑差额等。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的构建或者

20、生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、存货等资产。企业符合资本化条件的存货，主要包括房地产开发公司开发的对外出售的房地产开发产品、企业制造的对外出售的大型机械设备等。其中相当长的时间，通常为一年以上。1、借款费用开始资本化的时点借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：1）、资本支出已经发生，包括为购建或生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非货币性资产或者承担带息债务形式发生的支出。2）、借款费用已经发生。3）、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。2、借款费用暂停资本化的时间符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时

21、间连续超过3个月的，应当暂停借款费用资本化。中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至购建活动重新开始，如果中断是资产达到使用或销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。3、借款费用停止资本化的时点达到可使用或可销售状态时，借款费用应当停止资本化。可以从以下几个方面进行判断：1）、符合资本化条件的资产实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或实质上已经完成。2）、符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使个别不相符，也不影响其正常使用或销售。3）、继续发生在符合资本化条件的资产上的正常金额很少或者几乎不再发生。4、借款利息资本化金额的确

22、定在借款费用资本化期间，每一个期间的利息资本化金额，应当按照下列规定确定：1）、借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资的投资收益后的金额确定。2）、符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款费用应予资本化的利息金额。资本化率应该根据一般借款加权平均利率计算确定。3）、每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。【例2】A公司于2011年1月1日正式动工开发甲住宅小区，工期预计一年半，工程采取出

23、包方式，分别于2011年1月1日、2011年7月1日、2012年1月1日支出工程进度款15000万元、25000万元、5000万元。A公司为开发该小区从银行借入两笔一般借款，具体如下：1）、向F银行长期借款20000万元，期限为2010年12月1日2013年12月1日，年利率6%，按年支付利息。2）、2011年7月1日向G银行长期借款30000万元，期限为5年，年利率8%，按年计息。假定这两笔一般借款除了甲小区开发外，没有用于其他符合资本化条件的资产购建活动。首先计算所占用一般借款的加权平均利率作为资本化率：一般借款资本化率（年）=（20000*6%+30000*8%）/（20000+3000

24、0）=7.2%然后计算累计资产支出加权平均数：2011年累计资产支出加权平均数=15000*360/360+25000*/360=27500万元2012年累计资产支出加权平均数=（15000+25000+5000）*/360=22500万元最后计算每期利息资本化金额：2011年为开发甲小区的利息资本化金额=27500*7.2%=1980万元2011年实际发生的一般借款利息费用=20000*6%=30000*8%*/360=2400万元2012年为开发甲小区的利息资本化金额=21500*7.2%=1548万元2012年16月年实际发生的一般借款利息费用=（20000*6%+30000*8*）*/

25、360=1800万元根据上述计算结果，账务处理如下：2011年12月31日：借：开发成本利息 1980万元 财务费用 420万元 应付利息 2400万元2012年6月31日：借：开发成本利息 1548万元 财务费用 252万元 应付利息 1800万元第三章 房地产企业开发产品成本的会计核算第一节 开发产品成本核算概述房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以

26、计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。一、开发产品成本的容 开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的应计入开发产品的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1土地开发成本。 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。 2房屋开发成本。 房屋开发成本

27、是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3配套设施开发成本。 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出，包括房地产企业在开发区建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园以及开发区建造的邮电通信、学校、医疗等配套设施。大体可以分为三类：第一类：属于非营利性的且产权属于全体业主所有的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。第二类：属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未

28、明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应当单独核算其成本。除房地产企业自用应按照固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第三类：房地产企业在开发区建造的邮电通信、学校、医疗等设施，应单独核算成本，按以下办法处理：1）、由房地产企业投资建设完工出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按照投资性房地产进行处理；无偿赠与有关业务管理部门的，按照建造公共配套设施进行处理。2）、由房地产企业与有关业务管理部门合资建设，完工后有偿移交的，有关部门给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣差额应计入当期损益。 4代建工程开发成本。 它是指房地产开发企业接受委托单位

29、的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。二、房地产开发成本核算对象 开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象： 1可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为单独的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后将相关成本摊入能够对外销售的成本对象。 2分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 该成本对象确定原则主要使用于同一个开发

30、小区若干栋房屋结构类型相似，由同一个施工单位建设，开、竣工时间相近的情况，可以就整个开发小区统一划分成若干个核算对象。3功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 根据该项成本对象确定原则，无论是在一栋综合楼，或者一个开发小区都可以按照房屋的使用功能不同和房屋组成部分相对独立划分为商铺、住宅、车库等房产类型。4.定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等原因而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5.成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6.权益区分原

31、则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 新31号文件要求，成本对象由房地产企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改和相互混淆，若确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。因此，房地产企业在确定成本对象时，应当领导负责，有关部门参加，作为全公司的工作，谨慎对待，符合设计和规划的要求。土地增值税有关法规要求按照房地产类型对土地增值税进行清算。房地产企业正确划分成本核算对象，也为土地增值税清算打下基础。三、房地产开发成本项目的核算容开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费

32、、公共配套设施费和开发间接费等。 1土地征用及拆迁补偿费： 指房地产开发时为取得土地使用权或开发权发生的各项费用，包括土地买价或土地出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 2前期工程费： 指企项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。核算本项目费用关键掌握“开发前期”，对于“三通一平”等应当区分开工前的临时性水通、路通、电通和小区永久的水电气路等基础设施费，前者计入前期工程费，后者计入基础设施费，不可混淆。

33、3基础设施费： 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、排污设施、排洪设施、通讯设施、照明设施等社区官网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 4建筑安装工程费： 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。开发产品的施工方式有出包、自营、委托代建等。在出包方式中可以是包工包料或包工包料包设备 ，也可以由建设方提供材料和设备（俗称甲供材），其费用都可以直接计入开发产品成本，税法中从来没有甲供材料、甲供设备不得计入开发成本的规定。5公共配套设施费： 指开发项

34、目发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。应当掌握以下几点：1）、属于非营利性的且产权属于全体业主所有的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。2）、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应当单独核算其成本。除房地产企业自用应按照固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。3）、房地产企业在开发区建造的邮电通信、学校、医疗等设施，应单独核算成本，其中，由房地产企业与有关业务管理部门合资

35、建设，完工后有偿移交的，有关部门给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应当调整当期应纳税所得额。4）、利用地下基础设施形成的停车场所，如果，设计规划中规定是独立的、有产权的车库，应当作为开发产品核算；如果利用地下人防工程建造的车库，应作为公共配套设施进行处理。【例3】甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一座小学，建设总投资3000万元，财政局同意补偿2400万元，补偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决。收到补偿款：借：银行存款 2400万元 贷：开发产品 2400万元抵扣后的差额应当调整当期应纳税所得额，计入“营业外支出”，不需

36、要作捐赠处理。借：营业外支出 600 贷：开发产品 600 应当注意的是，调整当期应纳税所得额的600万元，仍然属于该项目的配套设施费，土地增值税清算时，应当分配计入有关可售面积成本中，否则会多交土地增值税。6开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，包括项目管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、水电费、办公费、工程管理费、劳动保护费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。为了加强开发项目的管理，房地产公司一般应当设立“项目管理部”，配备适当的管理人员，其费用在“开发间接费”中核算，在计算土地增值税扣除项目时，可以享受

37、30%的加计扣除。此成本项目新增了工程管理费、项目营销设施建造费。工程管理费包括监理费、工程预决算的审查费、咨询费、工程质量鉴定费、工程竣工验收费等。项目营销设施建造费是指售房部、样板房的建设费用，无论是独立的售房部、样板房，还是利用商品房经过装饰后修建的售房部、样板房，以及自建营销房屋的装修费和租用营销房屋的装修费，其费用均一次性计入“开发间接费项目营销设施建设费”中 。目前，房地产开发企业项目营销设施的建造情况大体可以分以下几种：1）、小区房产销售完成后，可以对外出售的营销设施。这种营销设施的建造已列入城市规划，建造时在“开发成本”核算，建造完成后，转作“开发产品”，不需要计提折旧或摊销。

38、装修费可直接计入“开发间接费用”，小区销售完成后，该营销设施可以按照开发产品对外销售。2）、小区房产销售完成后自用的营销设施。这种营销设施的建造已列入城市规划，可以办理产权证，建造时在“开发成本”核算，建造完成后，转作“固定资产”，次月起计提折旧，折旧费计入“开发间接费”。3）、在开发的商品房中装修成营销设施的房屋。装修费可以计入“开发间接费”中。4）、开发小区销售完成后不可对外出售的房屋。这种设施没有列入城市规划，属于临时建筑，完成后本小区销售后即将拆除。其建造费用列入“开发间接费”，拆除时变价收入冲减“开发间接费”。5）、经营租赁的营销设施，一般是售楼部，租金在租赁期均用计入“开发间接费”

39、；装修费用在“长期待摊费”科目核算，按照租赁年限分期摊销，摊销费列入“开发间接费”。完成后销售后，“长期待摊费”如有余额，一次计入“开发间接费”。新31号文件在开发间接费中没有规定建造期间发生的借款费用的归属。按照前面讲的借款费用资本化的要求，房地产企业可以在“开发间接费”中增加一个三级科目，“借款费用”，对资本化的借款费用进行归集，待核算土地增值税扣除项目时，再按照土地增值税清算管理规程第二十七条的规定，将利息支出从开发成本中剔除。目前我国房地产开发企业经营规模、经营围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发

40、；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。四、开发产品成本核算的一般程序 1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应当在税前扣除的期间费用。2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等，合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理归集，分配至以完工成本对象、在建成本对象、和未建成本对象。3、对前期已完工成本对象应负担的成本费用按

41、已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应有已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用计入“开发产品”，待其实际销售时再予扣除。4、对本期已完工成本对象，分类为开发产品和固定资产并对其成本进行结转其中属于开发产品的，按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品成本和未销开发产品成本。5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，分别建立明细账，待开发产品完工后再予结算。五、共同成本和间接成本的分配方法应当计入开发产品中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按收益原

42、则和配比的原则分配至各个成本对象。具体分配方法可以从以下方法中选择：1、占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积，占开发用地总面积的比例进行分配。占地面积又称“落地面积”，是指某一建筑物底层的占地面积。1）、一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地面积的比例进行分配。2）、分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期全部成本对象占地面积的比例进行分配。占地面积法适用于土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费的分摊。期全部成本对象应负担的占地面积为期开发用地占地面积减去应有各期成本对象共同负担的占地面积。2、建筑面积法是指按

43、已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1）、一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2）、分期开发的，首先按本期全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期全部成本对象建筑面积的比例进行分配。建筑面积法适用于按受益原则分摊的费用。如基础设施建设费、公共配套设施费，按建筑面积分摊。3、直接成本法是指按照期某一成本对象的直接开发成本占期全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。直接成本法适用于开发间接费、借款费用的分摊。4、预算造价发是指按期某一成本对象预算造价站期全部成本对象预算造价的比例进行分

44、配。适用于在同一个计税成本对象中，各类房屋售价差异较大，个施工环节交叉进行，难于划分成本费用归属的情况下，进行成本费用分配。六、必须遵循的成本分配方法为了合理分配过渡性成本，新31号文件对土地成本、配套设施成本、借款费用的分配方法做了刚性规定，必须遵守，其他成本项目的分配方法可以由企业自行确定。1、土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经过税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地，分期开发房地产的情况，其土地成本经过税务机关同意后，可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕后再行调整。2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发

45、成本，按建筑面积进行分配。3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。根据上述原则，房地产开发产品的成本核算对象可以划分为住宅、别墅、商业用房、宾馆、剧场、餐厅、车库等。第二节 土地开发成本的核算一、土地开发成本对象的确定土地开发成本是指为了取得土地开发使用权（或开发权）和对土地进行一级开发使其达到商品性建设场地而发生的各项费用。就其用途而言，通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、经营性房产等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地，一般有各地的土地储备中心负责开发。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商

46、品房或经营性房产的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。 二、土地开发费用的归集与分配 企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。 1、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。 这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本土地开发成本”账户及有关明细

47、账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 2、配套设施费的归集与分配。 配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况： (1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本土地开发成本”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。 (2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完