房地产估价理论计算题汇总.docx

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1、房地产估价理论计算题汇总2房地产估价理论计算题汇总假设开发法待开发房地产的价值 =开发完成后的房地产价值- 开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售费用 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1. 今年计息发生了变化未知、需要求取的待开发房地产的价值投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费） 待开发房地产的价值一定比例后续开发成本、销售费用 ( 重点 ) 和管理费用。2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、 交易手续费我们所需要求的价值 (v) 一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税开发完成后的房地产价值一定比

2、例某城市定于 2003 年 6 月 1 日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为 20000 平方米，出让年限为 70 年，规划要求的建筑容积率为 1.20. 如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售3价为 3500 元平方米，土地开发和房屋建安费用为 1500 元平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的 3%和 6%，销售税金与附加为销售额的 5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的 3%，正常开发期为 2 年，希望投入的总资金能获得 15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为 5.49%.设购买土地的最高报价为 X. 计算时，

3、开发过程中发生的资金按均匀投入。用传统方法进行估价开发完成后价值200001.2 3500 84000000 元 8400.00 万元销售税金与附加 8400.00 5.5%462.00 万元土地开发、房屋建安、管理费和销售费 20000 1.2 1500 （13%6%）39240000 元3924.00 万元购买土地应缴纳税费0.03X投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为 2 年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为 1 年。投资利息 1.03X （ 15.49%）23924.00 4（ 1 5.49%） 3924.00 1.03X 215.43 0.1162X开发利润。

4、与现金流折现法相比， 传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益， 那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润1.03X（ 1+9.51%） 2 3924.00 （ 1 9.51%）3924.00 1.03X 373.17 0.2052X土地价格。X 8400.00 462.00 3924.00 （ 215.43 0.1162X）（ 373.17 0.2052X） 0.03X X2537.70 万元某旧厂房的建筑面积为 5000 。根据其所在地点和周围环境， 适宜装修改造成商场出售， 并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元 (按建筑

5、面积计 )，同时取得 40 年的土地使用权。预计装修改造期为 1 年，装修改造费为每平方米建筑面积 1000 元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积 4000 元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的 2% ；销售税费为售价的 6；购买该旧厂房买方需要缴纳5的税费为其价格的 4。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为 12)。设该旧厂房的正常购买总价为 y：装修改造后的总价值 40005000/(1+12%) 1 785.7l(万元 )装 修改 造总费用 10005 000/(1+12%) 0.5 472.46

6、(万元 )销售费用总额40005000 2%/(1+12%) 0.75=36.74(万元 )根据教材 P338 销售费用折现时间的确定。 因为销售费用是在建成前半年开始投入， 可视为在其 0.5 年的期中投入即 0.25 年时投入，装修改造期为 1 年，此时距估价时点有1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75 。销售税费总额 1 785.71 6 107.14(万元 )购买该旧厂房的税费总额 V 4 0.04V(万元)需补交土地使用权出让金等的总额 400 5000200(万元 )V1785.71472.4636.740.04V200=932.09( 万6元)故：旧厂房总价 93

7、2.09 (万元 ) 旧厂房单价1864.18(元 )某宗土地面积为 1.2 公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地 50 年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第 1 年末办理完土地使用权出让手续， 一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排 （见如下横道图），项目建成后， 住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第第第第第 n第一三四第二五年年年年年年年1、土地 -取得-2、工程-建设-1）住宅-楼建设-7-2）写字-楼建设-3、经营-1）住宅-楼销售-2）写字-楼出租-根据市场调查，有关数据如下：(1)该项目所在

8、区域的同类型、 同档次住宅销售价格为 5000 元/m2，销售税费为销售价格 6% ；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120 元/m2（可出租面积占建筑面积的 70% ），并且按照年租金收入的 30% 交纳押金，出租空置率为 20% ，有关税费和经营管理费用按租金收入的 30% 计，银行存款年利率为 3% ，报酬率为 10% 。(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼81800 元/m2，写字楼 2800 元/m2，管理费用为开发成本的 5% 。(3)除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入 50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。(4)目

9、前，此类项目折现率为10%。(5)为得到该宗土地， 还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。从图中我们可以看出如下内容估价时点为第 1 年末土地取得是在第 1 年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。工程建设住宅楼建设 :是从第一年年末开始到第四年结束第一年折现 n=0.5 第二年折现 n=1.5末结束写字楼建设 :是从第二年年末开始到第四年末结束第一年折现 n=1.5 第二年折现 n=2.5 经营住宅楼销售期 :是从第三年年末开始到第四年末结束销售期 1 年折现 n=39写字楼出租 :是从第四年年末开始到第五十一年末结束 出租期为 47

10、年 折现 n=3 已知数据计算1.项目总建筑面积21.2 100002.5=30000（m）2其中，住宅楼总建筑面积15000 m，写字楼总建筑2面积 15000m2. 写字楼年租金收入毛租金 =1201500070%（ 1-20%） 12=1209.6( 万元 )写字楼押金 =1209.6 30%=362.88(万元 ) 押金利息收入 =362.88 3%=10.89（万元）有关税费和经营管理费=1209.630%=362.88( 万元 )净租金收入 1209.6+10.89-362.88=857.61(万元 )1. 项目总价值折现值 :5634.86+6370.29=12005.15 （万

11、元）1) 住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：3=7500/ （1+10%） =5634.86 （万元）10写字楼价值 =8478.86/ （1+10%）3=6370.29（万元）V=A11n 857.61 1147 =8478.86 （万元）R(1 R)10%(1 10%)2. 项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+3648.76=6228.89 （万元）1) 住宅楼部分 :1800 15000 （1+5%）=2835（万元）住宅楼开发成本及管理费折现值 = 2835 0.5/ (1 10%)0 .5 0.5/ （1+10%）1.5 2) 写字楼部分

12、:2800 15000 （1+5%）=4410（万元）住宅楼开发成本及管理费折现值 :第一年835 0.5/(110%)0 .50.5 / （1+10%）1.5 =2580.13 （万元）第二年写字楼开发成本及管理费用折现值:1.52.54410 0.5/ （1+10%）+0.5/（1+10%） =3648.76（万元）3. 住宅楼销售税费及折现值 =5634.86 6%=338.09（万元）所能支付的最高土地价格=( 总价值 - 住宅楼销售11税费 - 开发成本及管理费用 ) （1+3%）=（12005.15 338.09 6228.89 ）（ 1+3%）=5279.78（万元）估价对象概况

13、：本估价对象是一块 “三通一平 ” 的建设用地； 土地总面积 10000 ，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率 5，建筑密度 40；土地使用年限从土地使用权出让时起 50 年。估价要求：需要评估该块土地于 2007 年 10 月 1 日出让时的正常购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。 该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下： 用途为商业与居住混合。 容积率达到最大的允许程度，即为 5，故总建筑面积为 50000 。建筑覆盖

14、率适宜为 30。建筑物层数确定为18 层；其中，12 层的建筑面积相同， 均为 3000 ，适宜为商业用途； 318 层的建筑面积相同，均为 2750 ，适宜为居住用途；故商业用途的12建筑面积为 6000 ，居住用途的建筑面积为44000 。(3)预计开发期。预计共需 3 年时间才能完全建成投入使用，即 2010 年 10 月 1 日建成。(4)预测开发完成后的房地产价值。 根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出 30，半年后再可售出 50，其余 20需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500 元，居住部分在出售时的平均价格为

15、每平方米建筑面积 2 500 元。(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积 l 200 元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500 元；估计在未来3 年的开发期内，开发建设费用 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等 )的投入情况如下：第一年需投入 20，第二年需投入 50，第三年投入余下的 30。其中广告宣传和销售代理费为售价的3，在建成前半年开始投入至全部售完为止 ;两税一费和交易手续费等为售价的 6。折现率选取 14。据了解，如果得到该土地，还需要按13取得价款的 3缴纳有关税费。(6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时

16、间，即 2007 年 10 月 1 日。开发完成后的商业部分价值 45006000/(1+14%) 3=1822.42(万元 )开发完成后的居住部分价值25004400030/(1+14%) 3+50/(1+14%) 3.5+20/(1+14%) 4 7006.91(万元 )开发建设费用总额(1200+500)5000020/(1+14%) 0.5+50 /(1+14%) 1.5+30/(1+14%) 2.5 6921.57(万元 )销售费用总额 (4500 6000+2500 44000)3%/(1+12%) 3.25=268.4 7(万元 )根据教材 P338 销售费用折现时间的确定。 因

17、为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止(即从第 2.5 年到 4 年)。因此整个销售期为 1.5 年，假设各年的投入是集中在各年的年中因此即期中投入为 0.75 年时投入，整个开发期到到 4 年结束，此时距估价时点有 4-0.25=3.25 年的时间，因此折现时间为 3.25 。销售税费总额 (1822.42+7006.91)614529.76(万元 )购地税费总额总地价3 0.03 总地价 (万元)总地价 1822.427006.916921.57268.47529.760.03 总地价总地价 1077.21(万元 )估价结果：以上述计算结果为主， 并参考估价人员的经验，将总地价确定为

18、 1078 万元。对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在 2007 年 10 月 1 日出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价 1078 万元，单位地价 1078 元，楼面地价 215.6 元。某在建工程开工于 2006 年 3 月 1 日，总用地面积 3000 ，规划总建筑面积 12400 ，用途为写字楼。土地使用年限为 50 年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价 800 元。该项目的正常开发期为 2.5 年，建设费用 (包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等 )为每平方米建筑面积 2 300 元。至 2007 年 9

19、月 1 日实际完成了主体结构，已投入 50的建设费用。但估计至建成尚需 1.5 年，还需投入 60的建设费15用。建成后半年可租出， 可出租面积的月租金为60 元 m2，可出租面积为建筑面积的 70，正常出租率为 85，出租的运营费用为有效毛收入的 25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的 3和 6% ，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。 试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程 2007 年 9 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价 (报酬率为 9，折现率为 13)。设该在建工程的正常购买总价为V：续建

20、完成后的总价值a/Y1-1/(1+Y)n1/(1+rd)t需要折现的年数， 其他符号的含义同收益法。 故续建完成后的总价值计算如下：A=60 121240070 85 (1-25)398.41(万元 )续建完成后的总价值=398.41/9%1 1-1/(1+9%) -(50-3-0.5) 1/(1+13%) 2 3403.78(万元 )续建总费用 =2 300 12 400 60%/(1+13%) 0.75 1561.32(万元 )16销售费用总额 3403.78 3%/(1+13%) 1.25=111.92(万元 )因为销售费用是在建成前半年开始投入， 可视为在其 0.5 年的期中投入即 0

21、.25 年时投入，建成尚需 1.5 年，此时距估价时点有 1.5-0.25=1.25 年的时间，因此折现时间为 1.25 。销售税费总额 3403.786 204.23(万元 )购买该在建工程的税费总额VX 30.03V(万元 )V3 403.801 561.32111.92204.230.03V V1481.85(万元 )在建工程总价 1481.85 (万元 )在建工程单价 1481.85 1.241195.04(元 )17市场法公式交易情况修正市场状况调整 ( 交易日期调整 )18采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价

22、格指数估价时点时的价格指数可比实例在估价时点的价格采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：房地产状况调整采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：比准价格可比实例交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数典型考题191.搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积 200m2， 成交总价 80 万元人民币，分三期付款，首期付 16 万元人民币，第二期于早年后付 32 万元人民币，余款 32 万元人民币于 1 年后付清。 乙交易实例房地产的使用面积 2 500 平方英尺，成交总价 15 万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为

23、可比实例，试在对其成交价格作有关修正、 调整之前进行 “建立价格可比基础 ”处理。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为 1 美元等于 7.7395 元人民币。如果以建筑面积为基准， 另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为 1 平方米建筑面积等于 0.75 平方米使用面积。如果以平方米为基准， 由于 1 平方米 10.764 平方英尺。1)总价甲总价 16+32/（1+8% ）0.5+32/（1+8% ）76.42 (万元 ) 乙价 157.7395=116.09(万元 )(2)单价。则：甲单价 =76.42/200 3821 ( 元/m2)乙单价 =116.09/30

24、9.67=3748.85(元/m2)20 2500( 平方英尺使用面积 )/0.75=3333.33( 平方英尺建筑面积 ) 3333.33( 平方英尺建筑面积 )/210.764=309.67(m)2. 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2325 元/ ，买卖中涉及的税费均由买方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和 5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。利用公式正常成交价格 +应由买方缴纳的税费买方实际付出的价格设正常成交价格为 A. A+A.5%=2325+A(7%+5%) A=2500(元/m2)3. 某宗房地产交易，买卖

25、双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2625 元/ ，买卖中涉及的税费均由卖方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和 5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。利用公式正常成交价格 - 应由卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格21设正常成交价格为 A. A-A.7%=2325-A(7%+5%) A=2500(元/m2)2.3 两题最主要区别就是买方实际付出的价格就是房屋的购买价格加上各种税费卖方实际得到的价格就是房屋的购买价格减去各种税费 ( 通俗的说就是我们所说的净到手的价格)4. 某宗房地产 2007 年 6 月 1 月的价格为 1800 元/ ，现需要将

26、其调整到 2007 年10月 1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年 4 月1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79.6，74.7 ，76.7 ，85.0 ，89.2 ，92.5 ，98.1 （以 2005 年 1月 1日为 100）。请计算该宗房地产2007 年 10月 1日的价格。该宗房地产 2007 年 10 月 1 日的价格计算如下：5. 某宗房地产 2007 年 6 月 1 日的价格为 2000 元/ ，现需要将其调整到 2007 年10月 1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年 4 月1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 99.6，94.7 ，96

27、.7 ，105.0 ，109.2 ，112.5 ，118.1 （均以上个22月为 100）。请计算该宗房地产2007 年 10 月 1日的价格。该宗房地产 2007 年 10 月 1 日的价格计算如下：6. 为评估某宗房地产 2007 年 9 月 1 日的价格，选取了下列可比实例： 成交价格 3000 元/ ，成交日期 2006 年 10 月 1 日。另调查获知 2006 年6 月 1 日至 2007 年 2 月 1 日该类房地产的价格平均每月比上月上涨 15%，2007 年 2 月 1 日至 2007 年 9 月 1 日平均每月比上月上涨 2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。对该可比

28、实例的价格进行市场状况调整， 是将该价格调整到 2007 年 9 月 1 日，即3000（ 115%）4（ 12%）73658（元 / ）7. 某宗可比实例房地产 2007 年 1 月 30 日的价格为 1000 美元 / ，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率 2007 年 1 月 30 日为 l 美元 7.8450 元人民币，2007 年 9 月 30 日为 1 美元 7.7050 元人民币。请将该可比实例的价格调整到 2007年 9月 30日。23将该可比实例的价格调整到2007年 9月 30日为：810007.8450 （成交价格）

29、（ 10.2%） 8. 某宗可比实例房地产 2007 年 1 月 30 日的价格为 1000 美元 / ，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨 03%。假设人民币与美元的市场汇率 2007 年 1 月 30 日为 1 美元 7.8450 元人民币，2007 年 9 月 30 日为 1 美元7.7050 元人民币。请将该可比实例的价格调整到 2007年 9月 30日。将该可比实例的价格调整到2007年 9月 30日为：8l000 （ 10.3%） 7.7050( 估价时点 ) 通过 7.8 二道题得出以下结论如果可比实例房地产在成交日期的成交价格， 该类房地产以人民币为基准的价格变

30、动。 那么估价时点的价格中汇率应选用成交日期时的汇率。如果可比实例房地产在成交日期的成交价格， 该类房地产以美元为基准的价格变动平均。 那么估价时点的价格中汇率应选用估价时点时的汇率。249. 为评估某住宅楼的价格， 估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了 A、B、C、D、 E 共 5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：成交价格成交日期交易情况区位状况房地权益产状状况况实物状况实例 A实例实例实例实例BCDE510058005200530050002002.2003200320012003.6.3.1.3.7.3.5.311.300111+2+2100-3 0-3%+3%+10-2 0+

31、2-1 -1 -4%-5 -2 +2+1上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。 其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。 另据调查得知：从 2001年 7月 1日至 2002年 1月 1日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5 ，其后至 2002年 11 月 1 日则每月递减 0.5 ，而从 2002 年 11 月 1 日至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价( 如需计算平均值，请采用简单算术平均法

32、) 。(1) 选取可比实例。实例 B 误差太大，实例 D 成交时间与估价时点相隔一年以上， 故实例 B 和实例 D 不作为可比实例。选取实例 A、C、E 作为可比实例。(2) 计算公式：估价对象价格 =可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产25状况修正系数(3) 交易情况修正系数为：A：100(100+2)=100 102可比实例 C：100 100=1 可比实例 E：100(100-3)=100 97(4) 市场状况调整系数为：可比实例 A=(1+1) 4 可比实例 C=(1+1) 4可比实例 E=(1+1) 3(5) 房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程

33、度相同，故设三方面的因素的权数相同均为 1/3可比实例 A=100100 l 3+(100-2) 13+(100-4) 13=100 98可比实例 C=100(100+3) 13+(100+2) 1 3+(100-2) 13=100 101可比实例 E=100100 13+(100-1) 13+(100+1) 13)=100100(6) 计算比准价格：比准价格 A=5100(100 102) (1+1 ) 4(100 98)=5309.20( 元 )4(100 101)=5357.57( 元 )比准价格 E=5000(100 97) (1 十 1)(100 100)=5310.83( 元 )3

34、26(7) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格 ( 单价)=(5309.20+5357.57+5310.83) 3=5325.87( 元 )10. 为评估某写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例资料表可比可比可比实例实例实例ABC成交600058006120价格成交200120012001日期.4.1.2.1.5.1房地产状况分析表可比可比可比权实例实例实例重ABC因+2%+4%027素1因素-3%-1%+5%2因素+6%+2%3交易情况分

35、析表可比可比可比实例实例实例ABC交易3%-1%2%情况(1) 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(2) 调查获知该类写字楼的价格， 2000 年 11 月 1日到 2001 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨1.2%，2001 年 10 月 1 日至 2003 年 11 月 10 日平均每月比上月上涨 1.8%。(3) 房地产状况分析判断见下表。28房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状

36、况优于估价对象状况的幅度， 负值表示劣于估价对象状况的幅度。求利用上述资料估算该写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常价格 ( 如需计算平均值， 请采用简单算术平均法)。因为根据题意因素1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67 倍，故房地产状况中的三方面因素产生的作用程度是不同，但三方面的因素的权数相加1。 设因素 3 为 x% 因素 1 4x% 因素 2=1.67x%x+4x+1.67x=1 x=15%因素 315因素 160因素 225计算公式：估价对象价格 =可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数交易情况修正系数为：A：100(100+

37、3)=100 103 B ：100(100-1)=100/99 C：100(100+2)=100 102市场状况调整系数为：可比实例 A=(1+1.2%)2(1+1.8%) 4=1.0999 可比实例 B=(1+1.2%)4(1+1.8%) 4=1.1265 可比实例 C=(1+1.2%)(1+1.8%) 4=1.086929房地产状况修正系数为：因素 315 因素 160 因素 225可比实例 A=100(00+2) 0.6+(100-3) 0.25+(100+6) 0.15=100 101可比实例 C=100(100+4) 0.6+(100-1)0.25+(100+2) 0.15=100

38、102可比实例 B=100(100 0.6+(100+5) 0.25+(100-3) 0.15)=100 101计算比准价格：比准价格 A=6000(100 103) 1.0999 (100101)=6343.73( 元 )比准价格 B=5800(100 99) 1.1265 (100 102)=6470.02( 元 )比准价格 C=6120(100 102) 1.0869 (100 101)=6456.56( 元 )(7) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格 ( 单价)=( 6343.73+6470.02+6456.56)3=6423.44(元)成本法30某幢写字楼，土地面积 4000 ，总建筑面积为 9000 ，建成于 1990 年 10 月 1 日，土地使用权年限为 1995 年 10 月 1-2035 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 2000 元/ ，建筑物重置成本为 13