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1、万科集团财务报表分析一、 选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大
2、陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万
3、科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，
4、净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年
5、进行全方位客户满意度调查的住宅企业万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人 公司设立时股本总额为41332680股，其中深圳市现代企业有限公司按净资产净额13246680元折股13246680股，折股价每股1元。 公司全称万科企业股份有限公司英文名称CHINA VANKE CO. LTD公司简称万科法人代表王石公司董秘谭华杰
6、注册资本（万元）1099531.0218行业种类房地产开发与经营业公司网址上市时间1991-01-29招股时间1988-12-28发行数量（万股）2800发行价格（元）1发行方式申请表抽签限额认购主承销商深圳经济特区证券公司上市推荐人国泰君安股份有限公司 深圳经济特区证券公司保荐机构招商证券股份有限公司 3、2012年公司十大股东及其持股情况股东名称持股数量（股）持股比例（%）股份性质1 华润股份有限公司1,619,094,766 14.725流通A股2 中国银行易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金142,895,063 1.299流通A股3 刘元生133,791,208 1.217流
7、通A股4 中国人寿保险股份有限公司分红个人分红-005L-FH002 深120,592,544 1.097流通A股5 中国工商银行融通深证 100 指数证券投资基金102,016,463 0.928流通A股6 中国民生银行银华深证 100 指数分级证券投资基金93,258,990 0.849流通A股7 博时价值增长证券投资基金89,338,052 0.813流通A股8 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 88,427,740 0.804流通B股9 MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC 79,86
8、7,736 0.726流通A股10 中国建设银行博时主题行业股票证券投资基金 75,000,000 0.682流通A股公司总股数 10,995,441,718 股，其中 A 股 9,680,486,250 股，B 股1,314,955,468 股。 4、公司主营业务范围 （1）房地产开发与经营 （2）房地产物业管理 5、公司在行业中的地位 公司目前是我国最大的房地产开发与经营业上市公司。总股本为1099521亿股； 公司商品住宅销售额在全国房地产企业中排名第一；排名指标排名总资产1主营业务收入1净利润1每股收益33净资产收益率29 行业排名 6、股利政策 从1999年到2012年，万科的股利政
9、策可以分为2个阶段，第一阶段是1999年2001年，此阶段我国房地产市场处于低谷阶段。万科采用的股利支付方式是现金股利，没有发放股票股利；第二阶段从2002年开始，这一阶段我国房地产市场开始腾飞，万科采用的股利支付方式主要是现金股利和转增股本。三、 行业状况 从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外
10、因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2011年房地产业发展状况： 1、2010年3月，国土资源部再次出台19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。房地产市场的下滑直接影响了开发商资金回笼的速度，迫使企业采用降价促销等手段加速周转。而拿地成本的上升和土地款提前支付也进一步加剧了开发商的资金压力。 2、高增长态势被遏制，央行今年连续六次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，开发商信贷融资受阻 3、房地产市场虽低迷，但仍然不断向前发展 4、2
11、011年房地产市场回顾分析图表 1：2008-2011年全国房地产开发景气指数2011年11月，全国房地产开发景气指数（简称:国房景气指数）为99.87，这是该指数连续第6个月下跌，也是自2009年8月份以来该指数首次跌破100的“景气临界点”（见图表1）。该数据也反映出在房地产开发投资增速放缓、新开工面积、施工面积以及销售面积增速全面回落的情况下，房地产行业已经“全面入冬”。 目前房地产业发展形势： 1、进入 2011年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展； 2、预计2011年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；3、低碳经济与节能
12、环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。四、关注审计报告的措辞 从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件： （一）会计报表的编制符合企业会计准则和国家其他财务会计法规的规定。 （二）会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。 （三）会计处理方法遵循了一致性原则。 （四）注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。 （五）不存在影响会计报表的重要的未确定事
13、项。 （六）不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。五、财务报表 20092011年万科有限股份公司资产负债表报表日期2009-12-31（万元）2010-12-31（万元）2011-12-31（万元）2010年变动率2011年变动率流动资产:货币资金2,300,190.00 3,781,690.00 3,423,950.00 64.41%
14、-9.46%交易性金融资产74.05 0.00 0.00 -应收账款71,319.20 159,402.00 151,481.00 123.51%-4.97%预付款项873,632.00 1,783,800.00 2,011,620.00 104.18%12.77%其他应收款778,581.00 1,493,830.00 1,844,060.00 91.87%23.45%存货9,008,530.00 13,333,300.00 20,833,500.00 48.01%56.25%流动资产合计13,032,300.00 20,552,100.00 28,264,700.00 57.70%37.5
15、3%非流动资产: 可供出售金融资产16,362.90 40,476.40 44,126.20 147.37%9.02%长期股权投资356,538.00 449,375.00 642,649.00 26.04%43.01%投资性房地产22,814.30 12,917.60 112,611.00 -43.38%771.76%固定资产原值174,412.00 167,441.00 212,119.00 -4.00%26.68%累计折旧38,814.30 45,482.80 52,532.90 17.18%15.50%固定资产净值135,598.00 121,958.00 159,586.00 -10
16、.06%30.85%固定资产净额135,598.00 121,958.00 159,586.00 -10.06%30.85%在建工程59,320.80 76,428.20 70,555.30 28.84%-7.68%无形资产8,196.63 37,395.20 43,547.40 356.23%16.45%长期待摊费用3,131.87 3,216.14 4,099.94 2.69%27.48%递延所得税资产126,565.00 164,316.00 232,624.00 29.83%41.57%其他非流动资产0.00 105,599.00 46,379.30 -56.08%非流动资产合计728
17、,528.00 1,011,680.00 1,356,180.00 38.87%34.05%资产总计13,760,900.00 21,563,800.00 29,620,800.00 56.70%37.36%流动负债:短期借款118,826.00 147,800.00 172,445.00 24.38%16.67%交易性金融负债0.00 1,505.45 1,704.18 -13.20%应付票据3,000.00 0.00 3,125.00 -100.00%-应付账款1,630,000.00 1,692,380.00 2,974,580.00 3.83%75.76%预收款项3,173,480.0
18、0 7,440,520.00 11,110,200.00 134.46%49.32%应付职工薪酬80,650.40 141,576.00 169,035.00 75.54%19.40%应交税费117,688.00 316,548.00 407,862.00 168.97%28.85%应付利息12,264.40 12,780.70 27,229.90 4.21%113.05%其他应付款925,873.00 1,681,400.00 3,021,680.00 81.60%79.71%一年内到期的非流动负债744,041.00 1,530,570.00 2,184,580.00 105.71%42.
19、73%流动负债合计6,805,830.00 12,965,100.00 20,072,400.00 90.50%54.82%非流动负债:长期借款1,750,280.00 2,479,050.00 2,097,200.00 41.64%-15.40%应付债券579,374.00 582,114.00 585,040.00 0.47%0.50%预计非流动负债3,435.58 4,110.73 3,867.79 19.65%-5.91%递延所得税负债80,246.40 73,899.30 77,890.60 -7.91%5.40%其他非流动负债840.81 881.61 1,179.82 4.85%
20、33.83%非流动负债合计2,414,180.00 3,140,060.00 2,765,170.00 30.07%-11.94%负债合计9,220,000.00 16,105,100.00 22,837,600.00 74.68%41.80%所有者权益:实收资本(或股本)1,099,520.00 1,099,520.00 1,099,520.00 0.00%0.00%资本公积855,772.00 878,934.00 884,346.00 2.71%0.62%盈余公积873,784.00 1,058,770.00 1,364,870.00 21.17%28.91%未分配利润880,840.0
21、0 1,347,030.00 1,893,460.00 52.93%40.57%外币报表折算差额27,672.10 39,013.20 54,577.60 40.98%39.90%归属于母公司股东权益合计3,737,590.00 4,423,270.00 5,296,780.00 18.35%19.75%少数股东权益803,262.00 1,035,350.00 1,486,470.00 28.89%43.57%所有者权益(或股东权益)合计4,540,850.00 5,458,620.00 6,783,250.00 20.21%24.27%负债和所有者权益(或股东权益)总计13,760,900
22、.00 21,563,800.00 29,620,800.00 56.70%37.36% 2009-2011年资产负债占比报表日期2009年占比2010年占比2011年占比流动资产:货币资金16.72%17.54%11.56%交易性金融资产0.00%0.00%0.00%应收账款0.52%0.74%0.51%预付款项6.35%8.27%6.79%其他应收款5.66%6.93%6.23%存货65.46%61.83%70.33%流动资产合计94.71%95.31%95.42%非流动资产:可供出售金融资产0.12%0.19%0.15%长期股权投资2.59%2.08%2.17%投资性房地产0.17%0.
23、06%0.38%固定资产原值1.27%0.78%0.72%累计折旧0.28%0.21%0.18%固定资产净值0.99%0.57%0.54%固定资产净额0.99%0.57%0.54%在建工程0.43%0.35%0.24%无形资产0.06%0.17%0.15%长期待摊费用0.02%0.01%0.01%递延所得税资产0.92%0.76%0.79%其他非流动资产0.00%0.49%0.16%非流动资产合计5.29%4.69%4.58%资产总计100.00%100.00%100.00%流动负债:短期借款0.86%0.69%0.58%交易性金融负债0.00%0.01%0.01%应付票据0.02%0.00%
24、0.01%应付账款11.85%7.85%10.04%预收款项23.06%34.50%37.51%应付职工薪酬0.59%0.66%0.57%应交税费0.86%1.47%1.38%应付利息0.09%0.06%0.09%其他应付款6.73%7.80%10.20%一年内到期的非流动负债5.41%7.10%7.38%流动负债合计49.46%60.12%67.76%非流动负债:0.00%0.00%0.00%长期借款12.72%11.50%7.08%应付债券4.21%2.70%1.98%预计非流动负债0.02%0.02%0.01%递延所得税负债0.58%0.34%0.26%其他非流动负债0.01%0.00%
25、0.00%非流动负债合计17.54%14.56%9.34%负债合计67.00%74.69%77.10%所有者权益:0.00%0.00%0.00%实收资本(或股本)7.99%5.10%3.71%资本公积6.22%4.08%2.99%盈余公积6.35%4.91%4.61%未分配利润6.40%6.25%6.39%外币报表折算差额0.20%0.18%0.18%归属于母公司股东权益合计27.16%20.51%17.88%少数股东权益5.84%4.80%5.02%所有者权益(或股东权益)合计33.00%25.31%22.90%负债和所有者权益总计100.00%100.00%100.00%报表日期2009年
26、占比2010年占比2011年占比流动资产:货币资金16.72%17.54%11.56%交易性金融资产0.00%0.00%0.00%应收账款0.52%0.74%0.51%预付款项6.35%8.27%6.79%其他应收款5.66%6.93%6.23%存货65.46%61.83%70.33%流动资产合计94.71%95.31%95.42%非流动资产:可供出售金融资产0.12%0.19%0.15%长期股权投资2.59%2.08%2.17%投资性房地产0.17%0.06%0.38%固定资产原值1.27%0.78%0.72%累计折旧0.28%0.21%0.18%固定资产净值0.99%0.57%0.54%固
27、定资产净额0.99%0.57%0.54%在建工程0.43%0.35%0.24%无形资产0.06%0.17%0.15%长期待摊费用0.02%0.01%0.01%递延所得税资产0.92%0.76%0.79%其他非流动资产0.00%0.49%0.16%非流动资产合计5.29%4.69%4.58%资产总计100.00%100.00%100.00%流动负债:短期借款0.86%0.69%0.58%交易性金融负债0.00%0.01%0.01%应付票据0.02%0.00%0.01%应付账款11.85%7.85%10.04%预收款项23.06%34.50%37.51%应付职工薪酬0.59%0.66%0.57%应
28、交税费0.86%1.47%1.38%应付利息0.09%0.06%0.09%其他应付款6.73%7.80%10.20%一年内到期的非流动负债5.41%7.10%7.38%流动负债合计49.46%60.12%67.76%非流动负债:0.00%0.00%0.00%长期借款12.72%11.50%7.08%应付债券4.21%2.70%1.98%预计非流动负债0.02%0.02%0.01%递延所得税负债0.58%0.34%0.26%其他非流动负债0.01%0.00%0.00%非流动负债合计17.54%14.56%9.34%负债合计67.00%74.69%77.10%所有者权益:0.00%0.00%0.0
29、0%实收资本(或股本)7.99%5.10%3.71%资本公积6.22%4.08%2.99%盈余公积6.35%4.91%4.61%未分配利润6.40%6.25%6.39%外币报表折算差额0.20%0.18%0.18%归属于母公司股东权益合计27.16%20.51%17.88%少数股东权益5.84%4.80%5.02%所有者权益(或股东权益)合计33.00%25.31%22.90%负债和所有者权益总计100.00%100.00%100.00% 2009-2011年万科有限股份公司利润表 报表日期2009-12-31（万元）2010-12-31（万元）2011-12-31（万元）2010年变动率20
30、11年变动率一、营业总收入4,888,100.005,071,380.007,178,280.000.040.42 减：营业成本3,451,470.003,007,350.004,322,820.00-0.130.43 营业税金及附加360,258.00562,411.00777,879.000.560.38 销售费用151,372.00207,909.00255,678.000.370.23 管理费用144,199.00184,637.00257,821.000.280.40 财务费用57,368.0050,422.8050,981.30-0.120.01 资产减值损失-52,424.00-
31、54,545.106,462.720.04-1.12 加：公允价值变动收益243.54-1,505.45-286.86-7.18-0.81 投资收益92,407.7077,793.1069,971.50-0.16-0.10 其中:对联营企业和合营企业的投资收益54,186.1029,170.3064,398.80-0,461.21二、营业利润868,508.001,189,490.001,576,320.000.370.33 加：营业外收入7,067.887,172.727,618.670.010.06 减：营业外支出13,833.402,585.993,352.10-0.810.30 其中：
32、非流动资产处置损失157.76121.18114.43-0.23-0.06三、利润总额861,743.001,194,080.001,580,590.000.390.32 减：所得税费用218,742.00310,114.00420,628.000.410.37四、净利润643,001.00883,961.001,159,960.000.370.31 归属于母公司所有者的净利润532,974.00728,313.00962,488.000.370.32 少数股东损益110,027.00155,648.00197,473.000.410.27五、每股收益（一）基本每股收益0.0000480.00
33、00660.0000880.380.33（二）稀释每股收益0.0000480.0000660.0000880.380.3332009-2011年万科股份有限公司现金流量表报告期200912312010123120111231单位（元)(元)(元)一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金5,759,530.008,811,970.0010,364,900.00收到的其他与经营活动有关的现金188,979.00297,605.00689,467.00经营活动现金流入小计5,948,510.009,109,570.0011,054,400.00购买商品、接受劳务支付的现金3,456,0
34、20.006,664,590.008,491,820.00支付给职工以及为职工支付的现金119,752.00184,883.00248,085.00支付的各项税费653,731.00938,158.001,469,810.00支付的其他与经营活动有关的现金793,673.001,098,220.00505,690.00经营活动现金流出小计5,023,180.008,885,850.0010,715,400.00经营活动产生的现金流量净额925,335.00223,726.00338,942.00二、投资活动产生的现金流量：0.000.000.00收回投资所收到的现金21,042.2028,24
35、5.4020,789.40取得投资收益所收到的现金39,206.0036,776.901,875.80处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额14,245.1046.22111.58处置子公司及其他营业单位收到的现金净额11,916.501,717.920.00收到的其他与投资活动有关的现金30,471.40203,286.0063,760.20投资活动现金流入小计116,881.00270,072.0086,537.00购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金80,606.2026,193.9026,156.10投资所支付的现金157,747.00218,385.0011
36、9,507.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额297,594.00136,406.00407,584.00支付的其他与投资活动有关的现金0.00108,254.0098,546.60投资活动现金流出小计535,947.00489,238.00651,794.00投资活动产生的现金流量净额-419,066.00-219,166.00-565,257.00三、筹资活动产生的现金流量：0.000.000.00吸收投资收到的现金82,908.50197,902.00390,494.00其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金82,908.50197,902.00390,494.00取得借款收到的
37、现金2,073,150.002,707,010.002,357,460.00发行债券收到的现金0.000.000.00筹资活动现金流入小计2,156,060.002,904,910.002,747,950.00偿还债务支付的现金2,164,050.001,198,540.001,997,460.00分配股利、利润或偿付利息所支付的现金294,875.00403,921.00669,805.00其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金12,763.4063,854.10142,645.00筹资活动现金流出小计2,458,930.001,602,460.002,667,270.00筹资活动产生的现金
38、流量净额-302,866.001,302,450.0080,685.80四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-954.652,403.46-2,653.90五、现金及现金等价物净增加额202,449.001,309,420.00-148,282.00加：期初现金及现金等价物余额1,997,830.002,200,280.003,509,690.00六、期末现金及现金等价物余额2,200,280.003,509,690.003,361,410.00六、财务报表比例分析 万科2011年度报表比率分析 项目比率2011年度2010年度 短期偿债能力流动比率141.00%140.00%速动比率37.0
39、0%40.00%现金比率17.06%29.17% 长期偿债能力资产负债比率77.00%78.00%产权比率4.314.77已获利息倍数36.0724.68有形净值债务率3.392.97长期负债与运营资金比率0.340.41 盈利能力毛利率39.77%41.84%销售净利率16.16%14.01%净资产收益率19.80%17.68%资产保值增值率1.2431.202 营运能力应收账款周转率46.18%43.96%应收账款周转天数790.39830.30存货周转率25.00%26.00%存货周转天数1422.9251318.8流动资产周转率0.2940.302总资产周转率28.00%12.00%现
40、金偿债比率现金流动负债比0.0170.017现金负债总额比0.0150.014获现能力销售获现比率144.39%173.76%资产现金流量比率1.32%1.27% 备注： 现金比率=货币资金/流动负债 有形净值债务率=负债总额/(所有者权益-无形资产净值) 长期负债与运营资金比率=长期负债/(流动资产-流动负债) 现金流动负债比=经营活动现金净流量/期末流动负债总额 现金流动总额比=经营活动现金净流量/期末负债总额 销售净利率=净利润/主营业务收入 资本保值增值率=年末所有者权益/年初所有者权益 我们收取了房地产行业中同万科相匹敌竞争的保利地产的相关财务指标，具体如下：项目比率2011年度2010年度短期偿债能力流动比率191.00%2.1289速动比率36.00%0.5337现金比率18.41%27.80%长期偿债能力资产负债比率78.43%
