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1、运维技术方案,运维管理概述,总体架构,服务平台,模型,空间管理,运维管理,资产管理,自助服务,应急预案,图表分析,运维文档知,识库,状态报警,工作流,业主信息管理系统（财务、）,客户端软件、浏览器、移动终端（手机、平板）,租赁管理,应急预案,资源预定,系统,安全防范,一卡通管理,智能照明,消防管理,能源监测,集中监控,联动任务,用户权限,消息服务,设备管理,基于理念的运维管理,&,（,设施管理）定义,一门涵盖多个学科，通过整合人员、,场所、流程和科技以确保建筑环境,功能操作的专业。,人员,(,使用者,管理者,业主等等,),流程,场所,(,设备,建筑物,城市,州,/,省，国家,),科技,基于理念
2、的运维管理,运维管理,设备管理,运维管理,设备管理,管理空间,资产管理,不动产租赁管理,运维管理职能,房地产投资,组合规划,家具和,设备,空间管理,空间发展规划,工作场所,服务,搬运管理,通信设施,管理,状态评估,不动产及,租赁管理,资产控制,项目管理,资本预算,环境可持,续性评估,应急预案,场地规划,设计和施工,占用及变动,管理,物理网络,映射,实体资产,追踪,运营和维护,管理,生命和安全,评估,评估和,再部署,服务台,工作向导,建筑运维管理,和应急维修,ERP,TIFM,CMMS,GIS,企业,信息建模,设,施,管,理,技,术,管,理,不,动,产,管,理,运,维,管,理,对于的价值,运维管
3、理数据源,3D,可视化管理,数据可视化载体,对于的价值,?,从模型及相关的运维管理数据库中直观、快速、全面地获取设施相关信,息、文档，不需要花费时间寻找纸质资料，提高工作效率。,?,与系统、物联网传感器等结合，即时采集并展示设施运行状态数据，监,控能源消耗和环境影响，进行建筑性能分析，优化设备运行参数，降低,运营成本。,?,通过制定应急响应预案，标记危险品、有害物质、关键设备的位置，定,位人员，降低灾害损失。,?,与、移动互联网、云计算等技术结合，用于大型园区、城区的智能化管,理，实现智慧园区、智慧城市。,对于的价值,?,合理规划设施空间的分配、租赁与使用，优化空间利用率，提高使用舒,适度。,
4、?,设置设备定期维护（或预防性维护）计划与流程，使设备得到适当的维,修保养，提高运作效率，降低使用成本，延长使用寿命，减少设备更换,的费用。,?,记录设备相关的保修、保险、供应商、服务合同、人力成本，改善零件,与耗材的库存管理，更好地追踪设备资产的维护历史记录。,?,通过设备系统之间的上下游关系快速排查故障原因，减少因设备故障对,设施使用者产生的影响，提供更好的用户感受。,?,利用手持终端和标签、条码,/,二维码进行设备、家具资产的盘点、巡检,，优化资产管理流程。,对于的价值,传统空间管理方式,空间管理方式,导入图或扫描纸,张平面图,创建空间数据,8000,平米的三层办公楼可能需要,4,5,天
5、,一键导入模型空,间数据,建模与管理无缝衔接,Revit,集成设计,管道,结构,建筑设计,（通常是中心文件）,?,将标准集成在整体解决方案中，提供与集成的插件，实现模型与运维数据库的实,时数据同步。,与的结合方式,?,模型与系统双向同步数据,?,通过轻量模型访问系统、系统数据，执行运维管理操作,基于模型的管理界面,视频演示：基于模型的可视化运维管理平台,运维管理平台架构与功能,空间管理概述,?,空间管理,优化空间分配，分析空间利用率，分摊空间费用,?,问题：,?,空间利用状况模糊不清,?,空间分配不合理,?,部门空间成本无法统计,?,解决：,?,与、结合，图形化展示空间,使用状况,?,合理调整
6、空间分配，提高空,间使用效率,?,空间费用分摊自动化到部门，,实现精细管理,空间管理概念和指标,?,空间管理分析指标,?,空间空置率,?,空间效率,-,人均空间,?,每平方米空间运营成本,?,办公室与会议室之比,?,封闭和开放办公室之比,?,共享空间与专用空间之比,?,远程办公成本对比房地产成本,?,空间成本占支出或收入的百分比,空间管理,-,基础数据准备,?,定义空间显示颜色,空间管理数据集成,?,从模型采集空间数据,选择一个房间,空间管理,-,数据展示分析,?,按部门高亮显示各楼层房间,空间管理,-,数据展示分析,?,按类别和类型高亮显示房间,点击图中房间可以显示详细信息,空间管理,-,数
7、据展示分析,?,空间分析图表,运维管理,?,建筑运维管理,通过应需维护、定期维护流程对建筑运维进行规范化,维护历史分析,历史维护工单,?,问题：,?,维修响应不及时，员工,/,租户满,意率底,?,经常遗漏定期检修，设备运行,状况恶化,?,维护成本无法准确归集,?,解决：,?,通过（服务级别协议）规范定,义不同的维护响应级别,?,通过邮件分派、提醒工单,?,预定义定期维护程序和步骤，,在维修日自动产生工单,?,精确统计备件消耗、维修工时，,充分掌控维护成本,运维管理,-,基础数据,?,定义设备规格,?,定义设备,?,按设备定义设备备件,?,定义保修,?,定义工种,?,定义技工,?,定义工作组,?
8、,定义供应商,?,定义备件供应商,?,定义备件库存,?,定义工具类型,?,定义工具,?,定义问题类型,?,定义原因类型,?,定义维修类型,?,定义问题说明编码,?,定义问题解决编码,运维管理,-,应需维护,?,定义：,（服务等级协议）。是在一定开销下为保障服务,的性能和可靠性，服务提供商与用户间定义的一种双方认,可的协定。通常这个开销是影响服务质量的主要因素。,?,使用来定义应需维护的响应方式、审核流程,?,不同类型的服务请求具有不同的响应级别,?,根据处理应需维护流程,服务请求,工作请求,工单,审核,服务等级协议,排程,运维管理,-,应需维护,?,管理界面,运维管理,-,应需维护,?,任务排
9、程面板,-,通过鼠标拖放分配任务,运维管理,-,应需维护,?,典型应需维护流程,前台,接受保修,录入服务,请求,工作请求,工单,自动生成,主管,安排日程,技工,处理维修,?,楼层、房间,?,问题类型,?,设备编码,?,紧急程度,?,照片（可选）,?,技工,?,日期、时间,?,预计工时,技工,关闭工单,?,实际工时,?,维修类型,?,原因类型,运维管理,-,定期维护,?,定期维护（计划性维护）为基于时间或基于计量的日常维,护工作建立和管理一个全面的预防性维护程序。可以定义,检查、校正、清洗、润滑、配件更换等任务，然后安排这,些工作在必要的时间间隔进行，以防止故障，保持设备正,常操作。,?,定义维
10、护计划后，可以指示系统自动生成工单执行任务。,?,通过自动化的预防性维护，可以最大限度地防止错过关键,维护，避免事故。确保工单被高效及时地执行，资源也得,到合理调度。,运维管理,-,定期维护,?,制定维护计划，其中包含了维护所需的各类信息：,维护步骤,工种,备件,工具类型,运维管理,-,定期维护,?,定期维护排程，将维护程序分配给设备或场所,租赁管理,?,不动产和租赁管理,自有资产,租赁资产,地理信息定位,根据业务发展合理配置不动产和办公空间,.,?,问题：,?,对未来空间需求缺少长远预测,?,对自建、购买、租赁等不同类,型物业的成本缺少比较分析,?,出租的物业跟踪管理困难,?,解决：,?,通
11、过准确的空间和人员占用数,据进行空间需求分析,?,提供对自有、租赁物业的成本,分析，帮助进行不动产投资决,策,?,通过自动化管理流程跟踪租赁,的，直观表达空置租赁空间，,自动提醒租约到期住户,租赁管理,-,租约管理,?,按租约高亮显示套房,租赁管理,-,租约管理,?,定义自动报警,环境与风险管理,?,问题：,?,缺少可视化工具,?,缺少应急处置信息的集中管理,?,解决：,?,与或结合，可以快速准确访问,人员位置、设备位置、有害物,质分布、安全出口分布等数据，,帮助现场决策。,?,建立多级紧急响应团队和相关,负责人，组织各类信息实施灾,难恢复计划，迅速恢复正常运,营。,?,协助加快保险理赔和谈判
12、更有,利的保险条款。,?,应急预案,在发生灾难和紧急情况时确保业务连续性，加快设施功能恢复。,环境与风险管理,-,应急预案,?,抢修队升级联系方式,环境与风险管理,-,应急预案,?,安全出口分布,环境与风险管理,-,应急预案,?,高亮显示重要系统、设备位置、有害物质和危险品,资产管理,?,家具和设备管理,监控固定资产成本和分配，计算折旧，规划人员和资产的搬迁,家具索引清单,家具成本清单,?,问题：,?,手工操作或用简单的管理固定,资产，操作繁琐不直观，不能,准确反映资产状态,?,外包租用与固定资产分散管理,?,财务与行政交叉管理，数据重,复录入,?,解决：,?,与模型互动，可视化定位家具,和设
13、备，用条码、二维码建立,资产标签以便盘点,?,定义保修、保险、外包服务合,同，与每个固定资产建立关联,?,通过数据集成与财务软件对接，,资产管理,家具和设备资产管理：用插件录入设备资产信息,进行设备编目，设定设备类,别，分配部门,管理设备列表,资产管理,?,设备分布图,资产管理,?,设备台账,工作场所管理,?,预订管理,帮助员工或客户查找并预订空间、设备或其他任何资源,?,问题：,?,会议室、公用设备等经常发生冲,突,?,空间和其他资源没有统一管理，,?,解决：,?,定义可预定的房间、房间的划分、,布置类型及相关资源和供应商，,实现一站式管理,?,在预定空间的同时，可以预定关,联的其他资源和服
14、务，使会议和,活动安排有条不紊,移动应用,?,提供支持、等多平台的移动,应用。,?,提供移动开发框架，开发一,套代码即可发布到多个平台,?,查看设施平面图,?,空间占用调查,?,工单管理,?,设备家具资产盘点,?,工作场所服务门户,?,危险品事故报告,其他系统与运维管理系统的数据交换,?,运维管理系统中的部门、员工、供应商、采购订单等数据,和流程如何与业主的或协同工作平台交互：,?,利用,案例,案例,:,申都大厦,?,申都大厦项目为上海现代建筑设计集团自有办公楼。为既有建筑的,绿色化改造工程，全程运用和绿色技术。国内首个项目。,案例,:,申都大厦,?,边庭、中庭、可开启天窗等多种改善自然通风及
15、自然采光的,被动式设计系统；,案例,:,申都大厦,?,集绿化、保温、生态为一体的屋顶菜园绿化系统,案例,:,申都大厦,?,循环资源系统,（雨水回用、太阳能光伏系统）,案例,:,申都大厦,?,部署智能电表，提供能耗监控系统,案例,:,申都大厦,?,模型建立,案例,:,申都大厦,?,根据竣工现场调整模型，激光扫描技术采集现场数据与模型对比,案例,:,申都大厦,?,空间管理,案例,:,申都大厦,?,运维管理：现场勘测,案例,:,申都大厦,?,家具和设备资产管理：建立设备、家具标准，用,插件录入家具资产信,息，按楼层高亮显示家具设备清册,案例,:,申都大厦,?,集成,?,中的组织结构和员工信息与同步,
16、?,中的供应商信息与同步,?,可以获取中的员工的位置信息（建筑楼层、房间、电话等）,案例,:,申都大厦,?,与,同步组织架构、员工、职位,案例,:,申都大厦,?,派诺能效监管系统集成：,?,在的运维管理,3D,可视化模块中以,3D,方式显示派诺系统的仪表及数据。,?,提供开放式的数据集成架构，其中包括了与各类应用软件数据建立,连接的。,案例,:,申都大厦,?,模型与运维管理集成：点击模型中的设备对象，显示运维系统中的设备信息、运,维工单、维护手册,案例,:,申都大厦,?,实现基于清单和模型的家具,/,设备定位查询,案例,:,申都大厦,?,将手工填写三联单的工作模式装换为在线填写工单并套打三联单
17、，简化物业日常操作,和数据统计,案例,:,申都大厦,?,集中管理运维文档，可按系统过滤筛选,案例,:,申都大厦,?,按楼层管理现场照片,案例,:,申都大厦,?,集成功能入口，直接执行运维操作，显示统计图表,案例,:,申都大厦,?,移动设备,?,支持、,?,空间占用调查,?,运维工单管理,?,设备资产盘点,案例,:,申都大厦,?,能效管理平台,?,申都大厦建筑能效监管系统平,台是依据建筑内各耗能设施基,本运行信息的状态为基础条件,对建筑物各类耗能相关的信息,检测和实施控制策略的能效监,管综合管理，实现能源最优化,经济使用。,?,系统构造可分为管理应用层、,信息汇聚层、现场信息采集层。,案例,:,
18、申都大厦,?,依据“国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统分项能耗数据,采集技术导则”和办公建筑的特点，按照能源类型分为水、电、燃气,一级分类。,案例,:,申都大厦,?,照明用电,?,插座用电,?,空调用电,?,动力用电,?,饮用热水用电,?,特殊用电,?,盥洗,?,雨水系统,?,空调,?,消防,?,太阳能热水,?,用电计量区域分区,?,公共区域,?,工作区按楼层进行分区，根据业主需要将楼层进一步细分。,?,用水计量，一般位于公共区域，因此不按照分区计量，只要满足分质计量,案例,:,申都大厦,?,机电用房,?,大厅,?,走廊,?,电梯间,?,餐厅,?,厨房,?,计量仪表,?,计量仪表具备至
19、少满足,485,接口的通讯协议的要求。,?,电表的选择主要决定于用电负荷的大小、计量设备和精度要求。主要包括,5,类：,?,多功能电力监控仪（带双向）,用于计量太阳能光伏配电回路,?,多功能电力监控仪,用于计量总进线柜回路,?,多功能数显表（带谐波）,用于计量配电柜中的除应急照明的所有配电柜主回路,?,多功能数显表（不带谐波）,用于应急照明配电柜,?,智能电表,用于计量配电柜出来的分支回路,配电柜出来的分支回路（插座和照明）,案例,:,申都大厦,?,电表,?,水表,?,温湿度传感器,?,压力传感器,?,风量风速传感器,?,二氧化碳传感器,?,室外环境参数传感器,?,能效监管系统设备连接图,案例,:,申都大厦,?,能效管理平台,案例,:,申都大厦,?,能效管理平台,案例,:,申都大厦,?,申都绿色运维管理系统门户,案例,:,申都大厦,?,申都绿色运维管理系统门户,案例,:,申都大厦,
