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1、“新国八条”及“房产税”政策解读,2011年1月26日，国务院常务会议研究部署，“新国八条”出台。,新国八条,“新国八条”解读：在新国八条中，二套房首付比例提高到6成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套，“新国八条”则彻底堵住了再次购房的口子。值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。,新国八条,新规要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限
2、购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及27个省会城市，总计有36个城市将出台或调整住房限购政策。目前，上海和青岛的政策已落地，广州、北京、南京和宁波等城市的细则正在紧锣密鼓酝酿中2月，成为细则出台高峰期。,新国八条之限购,新国八条之限购,营业税调整对楼市影响,5年内二手房税费（假设原购价100万元，出售价200万元）,相比之前执行差额收取营业税，国八条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升;在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，导
3、致买卖的差价只有区区几万元，大大规避税收。目前评估机制尚不完善、中介操作失范，取消差额营业税也是一种无奈之举。所以就推出了按照销售收入全额征税的做法。,新国八条之营业税,中国人民银行2月8日晚宣布加息25个基点，其中，调整后的1年期存款基准利率自2008年底以来再度恢复到3%，1年期贷款利率达到6.06%。2月9日住房和城乡建设部也发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率，五年以上利率上调至4.50%，五年以下（含五年）上调至4.00%。,加息,首套、二套房客户还款变化（以总额100万，贷款20年，商业贷款，等额本息计算）,第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款4成，这
4、可以有效避免金融机构风险，对于普通购房者而言压力不小，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。关键是房价上升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。随着首套房在部分城市的优惠利率也可能取消，目前无锡银行的85折优惠房贷已经很难申请到，此条政策对刚性需求者影响很大。,加息对楼市影响,新国八条之限购,无锡现行贷款政策,无锡现行贷款政策,重庆、上海明确房产税于1月28日正式启动。,房产税试点,重庆、上海明确房产税于1月28日正式启动。,房产税试点,1月26日，新“国八条”突袭楼市。1月27日，上海、重庆试点房产税。第三轮调控政策让此前或淡或旺的各地春节楼市普遍感觉到了冬之寒冷。长三角7城春节期间
5、共成交173套，日均卖房不足4套。,市场反应,无锡市春节长假7天商品房成交总量仅7套，同比2010年春节长假成交17套降幅达58.82%，同样在成交面积上今年春节以成交628.67平米，与2010年成交1996.95平米相比出现大幅度下降。,市场反应之无锡,史上最“冷”春节7天卖7套，2011年制造了无锡楼市又一个之最。春节前出台“新国八条”地产调控政策，无锡房地产市场需要一段时间的消化期，新政刚出台，观望的人还是占据市场主流。,市场反应之成交量,关键词“观望”“新国八条”、“房产税”试点靴子落地、加息等组合拳的出击，旨在抑制投资投机性需求，可以看出政府调控高房价的决心，短期内房价会不会下跌，
6、购房成本的上升，房产税什么时候全国征收等问题将影响购房者的心理，致使陷入持币观望期。所以新政出台后，又一轮观望期到来。,市场反应之消费者,关键词“理想拿地”在之前的土地拍卖会中，各大开发商纷纷进驻无锡，有的开发商甚至拍的数块土地。之前的盲目囤地在2011年第一次土地拍卖会中已经绝迹。2011年第一次无锡市土地拍卖会中，到场开发商企业数量很多，但是并没有出现十分激烈的竞地场面。23块地块中仅有15块进行了竞拍，且仅有少数几块优质地块受到追捧。2011年的土地拍卖会预示着开发商正从盲目囤地想选择性选地转变。,市场反应之开发商,附2011年第一批土拍结果,市场反应之开发商,附2011年第一批土拍结果
7、,市场反应之开发商,附2011年第一批土拍结果,市场反应之开发商,附2011年第一批土拍结果,市场反应之开发商,陈国强（中国房地产学会副会长）判断，楼市调控从此走向常态化。“下一步可能就是通过房产税来强化和改进健全房地产税收体系。赵路兴（住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长）分析，楼市调控政策不断向“精准“调整，针对性在增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，强调住房供应“双轨制”。杨乐渝（全国房地产经理人联盟秘书长）认为，对已拥有二套以上住房的户籍居民停止其购买本地商品房。这一条最为厉害，直接影响了改善性需求和流动性的走向。杨少峰（联达四方房地产经纪公司董事长）认为，二手房交易全额
8、征税实施“一刀切”，势必极大打击二手房市场的交易，二手房价格将率先暴跌。所有大腕都对后市持谨慎、保守观点。,市场反应之地产大腕声音,政策小结,威胁（Threat）1、别墅客群都拥有多次购房的经历，正是这阶段调控的主要对象，因此限购将有可能将其挡在购房门外；2、房产税试点的落地，首付及贷款利率的提升其购房成本，这些将会影响其购房心理，观望心态日益加重；3、房价是不是会下跌，致使其出手更为谨慎。,对别墅市场影响,机会（Opportunity）1、独栋别墅用地将不再批复，纯别墅产品在市场中越来越少，已成稀缺性产品；2、别墅购房客户经济实力强，多采用一次性付款的方式；3、前二轮楼市调控后，不但房价“扭
9、扭捏捏”不肯下降，反而逆市上涨，促成客户的“越调控越涨”的房价上涨心理；4、2011年通胀压力大，导致客户手中的钱不投资也在贬值，加之股市风险大，放在银行自动贬值，现阶段投资渠道少，唯有买房方可保值增值。,对别墅市场影响,应对措施“精品”重视产品本身的打造，无论是样板示范区工程还是建筑材料的选用，都精雕细琢；“钻研”除对自身产品特性的研究，要加强对竞品的了解，需知知己知彼百战不殆；“节奏”适时根据市场情况，调整推盘时机、价格及优惠幅度，重在把握最佳的销售时机，以及提升项目性价比（意味着提升产品的升值空间）；“信心”员工对自身的产品要树立绝对的信心；“教育”客户是需要被教育的，要提高客户对产品的认知度和认可度；“合作”各部门同心协作，打好“全局牌”。,本案应对措施,
