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1、 无锡市停车场项目可行性研究报告华润停车场发展有限公司二一三年八月目录一、 城市背景.2二、 项目背景.2三、 项目介绍.3四、 产品方案及定价.6五、 开发计划.9六、 成本分析.9七、 经济测算.10八、 结论与建议.14一、城市背景无锡市地处中国江苏省东南部、中国经济最发达的长江三角洲地区，无锡市辖江阴、宜兴2个县级市和崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区7个区。全市总面积4788平方公里，全市常住人口599.21万。无锡连续多年经济总量位列全国前十位，以约占全国万分之五的土地，千分之三点五的人口，创造了全国1.56%的经济总量，人均地区生产总值达到8962美元。无锡市被
2、权威机构认定为“中国投资环境最优城市”、“中国最具竞争力的城市”、“中国最具发展前途的城市”、 “中国最具经济活力的十大城市”、“中国十大品牌经济城市”之一。近年来，随着无锡城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，08年开始，机动车以每天100余辆的速度增长。截止目前，私家车保有量30多万辆，加之公交车等其他社会车辆，机动车保有量近100万辆。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。尤其在中心商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难，已经成为我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。二、项目背景导致无锡停车难题
3、的因素主要有停车场规划建设滞后、停车需求迅速增大、停车场被挪作他用、收费标准不当等因素。1、规划建设滞后政府于2005年制定了无锡市主城区停车场近期建设规划，但由于相关的优惠政策未能及时到位，社会资本迟迟没有参与停车场建设，停车场建设的市场化、产业化进展缓慢。2、停车需求迅速增大近年私家车以每年15%-20%的速度快速增长，停车位的需求也随之快速增长，同时停车场的建设速度每年却只有5%左右，供需严重失衡，导致矛盾日益突出。3、停车场挪做他用交警部门2006年曾对中心城区46家大型公建进行调查。调查后发现，18家大型公建存在规划配建停车场被挪作它用的情况，占到总数的40%，共计占用面积2万平方米
4、，近600个停车泊位。配建停车场得不到正常使用，商家将停车义务推向了社会。4、收费标准不当长期以来的停车收费标准执行的是路外高于路内、室内高于室外的倒挂政策，使得大家养成了停车先考虑路内和室外，迫不得已才停在室内的习惯。导致一方面室外车满为患，室内却门可罗雀，据调查，胜利门停车场、国联地下停车场等大型社会停车场目前全天利用率只有20%30%。三、项目介绍为了缓解城市中心特别是中央商务区的停车难问题，市规划局规划了解放环路内的停车场共9个地块。目前已有5个已建成或正在建，共450个车位；另外未建的4个地块规划有两个为地面绿化+地下停车的方式，两个为综合停车楼的形式。本次推出的地块电信局地块和南禅
5、寺地块，就是原规划9个地块中的两个，目前两个地块均有拆迁问题需要解决。无锡市停车场规划图中山路南禅寺地块邮电局地块县前街人民路学前街解放路环线地块一：电信局地块，编号K62，位于人民中路与健康路交界处，市中心商务区地段，占地约2500，规划局暂定指标为满足100个车位，现状为6层办公楼及2层楼商铺，位于一小型十字路口，地块南面（人民中路南侧）为恒隆商业地产（在建中），地块西侧（健康路西侧）为一小型绿地，地块东侧为一小巷（如图），小巷东侧为高层建筑（财富大厦），地块北侧为电信局新大楼（大楼停车需求较大）。十字路口人流、车流量大。健康路人 民 中 路6层办公大楼2层商铺 解放路槐 古 支 路23层
6、斜顶瓦房6层住宅楼地块二：南禅寺地块，编号T23，位于解放路与槐古支路交界处，占地约4600，规划局暂定指标为满足150个车位，现状为23层的斜顶瓦房及80年代修建的6层住宅楼，位于一丁字路口，南禅寺旅游区内，停车需求较大，地块西侧（解放路西侧）为单层小商铺，地块南侧（槐古支路南侧）为2层商铺，地块东侧为小巷（规划已取消），北侧为无锡教育电视台办公楼，由于单行道，车流、人流量一般。T-23地块现状图四、产品方案及定价方案一：修建停车楼，不配建商业补偿邮电局地块：根据江苏省城市规划管理技术规定（2004版）、无锡市城市规划条例以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下：编号指标规模备
7、注1建设净用地2569m22总建筑面积3600 m23层3容积率1.354绿地率40%5建筑密度45%6机动车停车位100辆3F地上汽车库 一个出入口3F地上汽车库 两个出入口南禅寺地块：根据江苏省城市规划管理技术规定（2004版）、无锡市城市规划条例以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下：编号指标规模备注1建设净用地4688m22总建筑面积6318 m23层3容积率1.344绿地率42%5建筑密度42.9%6机动车停车位156辆方案一：配建商业邮电局地块：根据江苏省城市规划管理技术规定（2004版）、无锡市城市规划条例以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下：编
8、号指标规模备注1建设净用地2569m22总建筑面积21748 m23地上建筑面积16206 m220层4地下建筑面积5748 m23层5容积率6.096绿化率307建筑密度45%8机动车停车位196辆22+174南禅寺地块：根据江苏省城市规划管理技术规定（2004版）、无锡市城市规划条例以及国家相关规范，K62地块设计方案的主要技术指标如下：编号指标规模备注1建设净用地4688m22总建筑面积19102 m23地上建筑面积12342 m26层4地下建筑面积6760 m22层5容积率2.636绿地率30%7建筑密度43.8%8机动车停车位224辆25+199八、结论与建议城市的静态交通是非常重要的，涉及泊车位供给数量设定，配套泊车位和公共泊车位数量确定，停车场规模及布局优化，停车场车辆出入交通设计，静态、动态交通相互关系研究及静态交通系统优化、静态交通系统规划和泊车智能诱导系统设计等各个专业层面。我司作为专业的停车场建设管理公司，可以提供先进的管理技术、停车设备以及管理理念，使我们的城市风景更加美丽、道路更加畅通、秩序更加有序、社会更加进步。华润停车场发展有限公司二九年八月四日
