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1、攀枝花市体育公园项目可行性研究报告某建筑设计有限公司编制攀枝花分公司二一年十一月攀枝花市体育公园项目可行性研究报告项目名称：攀枝花市体育公园项目项目性质：新建项目建设地点：攀枝花市炳三区项目可行性研究承担单位：资质证书编号：项目可行性研究总负责人：参加编写人员：2攀枝花市体育公园项目可行性研究报告目录1总论.21.1项目概况.21.1.1项目名称.21.1.2建设性质.21.1.3拟建地点.21.1.4建设内容及规模.21.1.5投资规模.31.1.6建设期.31.1.7资金方式与筹措渠道.41.2可行性研究报告编制的依据.41.3研究范围与工作概况.51.3.1研究范围.51.3.2工作概况
2、.51.4项目开发主要技术经济指标.51.5结论与建议.81.5.1结论.81.5.2建议.92投资估算与资金筹措.112.1投资估算依据.112.2投资估算.112.3资金筹措.173财务和经济效益分析.183.1财务评价依据.183.2收入支出预测.183.2.1收入估算.183.2.2成本估算.203.3财务评价.214结论与建议.294.1结论.294.2建议.3011 总论本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调整为住宅用地。1.1项目概况1.1.1项目名称攀枝花市体育公园项目1.1.2建设性质新建1
3、.1.3拟建地点攀枝花市炳三区1.1.4建设内容及规模（1）建设内容本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三个地块。其中，炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，主要用作住宅开发；炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮2攀枝花市体育公园项目可行性研究报告球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，主要用作住宅开发。（2）建设规模攀枝花市体育公园
4、项目总用地面积约9.85公顷，总建筑面积189088M2。其中：炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，规划建筑面2地块面积6.61公顷，规划建筑面积59490积110400M。炳M14-C/2009222M，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M，建筑面积9200M；一个室内网球馆，占地面积5000M2，建筑面积10000M2，一个多功能体育场馆，占地面积223000M，建筑面积6000M；商业建筑占地面223个室外网球场、3个积9125M，建筑面积34290M。另外还有包括2室外篮球场、1个室外儿童戏水池，占地面积5510M。炳M16-C/20092地块面积0.48公顷，规划建筑面积
5、19198.00M，规划建筑占地面积1253.00M2。1.1.5投资规模本项目投资规模为50176.98万元，暂未考虑投资者的融资成本。1.1.6建设期项目建设期3年。项目建设进度：2010年12月完成前期相关工作；2011年5月完成施工图设计工作；32011年8月完成施工准备工作；2011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工验收工作。1.1.7资金方式与筹措渠道本项目拟通过招商引资方式筹集资金。1.2可行性研究报告编制的依据（1）关于编制项目可行性研究报告的委托书（2）攀枝花市土地利用总体规划（3）攀枝花市城市总体规划（4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园
6、项目建设有关问题的会议纪要”（5）攀枝花市城市总体规划（6）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（7）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（8）体育法（9）全民健身计划纲要（10）全民健身条例（11）四川省全民健身条例（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据4攀枝花市体育公园项目可行性研究报告（13）现场勘查所得的资料和数据（14）国家其他有关规范、标准等1.3研究范围与工作概况1.3.1研究范围本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价
7、等。1.3.2工作概况受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.4项目开发主要技术经济指标表 1-1炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备注一用地面积227600m二建筑面积2110400m三建筑占地面积2m四建筑密度%30五容积率24.0m5六绿地率%30七最高建筑高度米八停车位：个552表 1-2炳M14-C/
8、2009地块分项经济技术指标表序号指标名称单位数量备注一用地面积m266100二建筑面积m259490m2羽毛球场26片，网球场51体育场馆25200片（室内）2商业m234290三建筑占地面积m21体育场馆m2126002商业m291254个室外篮球场，4个室外3室外活动场地m25510网球场三建筑密度%33四容积率m20.90五绿地率%30六停车位：个300七最多建筑层数层4表 1-3炳M16-C/2009地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备注一用地面积24800m二建筑面积219198m三建筑占地面积21253m四建筑密度%276攀枝花市体育公园项目可行性研究报告五容积率24.0
9、m六绿地率%35.00七停车位：个100八最高建筑高度米表1-4主要经济数据及评价指标序号名称单位数据一投资万元50176.98（一）运动休闲区万元10241.98建安工程费万元7151.32室外工程费万元1912.80工程建设其他费万元419.20预备费万元758.67（二）住宅一万元28168.74建安工程费万元22835.84室外工程费万元988.38工程建设其他费万元2257.94预备费万元2086.57（三）住宅二万元4864.66建安工程费万元3855.95室外工程费万元133.60工程建设其他费万元514.76预备费万元360.35（四）商铺万元6901.60建安工程费万元546
10、2.40室外工程费万元210.88工程建设其他费万元717.09预备费万元511.23二财务数据（不考虑土地出让金）（一）运动休闲区投资回收期年-7投资利润率%-投资利税率%-（二）住宅一投资回收期年1.66投资利润率%58.93投资利税率%75.21（三）住宅二投资回收期年1.87投资利润率%52.63投资利税率%76.84（四）商铺投资回收期年1.21投资利润率%234.31投资利税率%319.09（五）综合投资回收期年1.80投资利润率%57.52投资利税率%68.901.5结论与建议1.5.1结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出：（ 1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主
11、实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为1.96亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元（未考虑土地出8攀枝花市体育公园项目可行性研究报告让金和融资成本）。（ 2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不
12、能出售，以弥补公益设施运行的亏2损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为30元/月.M2，有17290M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土地出让金大约为136万元/亩。1.5.2建议2（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有
13、可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/20099为接待中心）在M11-C/2009地块设臵了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花
14、市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009为接待中心），不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。10攀枝花市体育公园项目可行性研究报告2 投资估算与资金筹措2.1投资估算依据本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照：（1）四川省定额管理站的有关文件（2）有关建筑安装指标（3）现行市场有关材料调查价格（4）体育公园初步设计方案（ 5）四川省建筑工程概算定额（ 6）四川省其他费用定额（ 7）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）2.2投资估算（1）运动中心运动中心投资由工程费
15、用、工程建设其他费用和预备费构成。其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。投资估算见表2-1。表2-1运动中心投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一建筑安装工程费m29064.121羽毛球馆1.1土建装饰m2920022002024.00111.2给排水m292009082.801.3强电m29200229210.681.4弱电m29200109100.281.5通风m292005348.761.6合计m2920026812466.522 网球馆2.1土建装饰m21000022002200.002.2给排水m2100009090.002.3强电m21000022
16、9229.002.4弱电m210000109109.003.5通风m2100005353.00合计m21000026282628.003多功能体育馆m260003.1土建装饰m2600030001800.003.2给排水m260009054.003.3强电m26000229137.403.4弱电m2600010965.403.5通风m260005331.803.6合计m2600034282056.804 其余4.1道路及铺装m24500280126.004.2绿化m226440120317.284.3自然水体m2400010040.004.4跌水m2200030060.004.5室外网球场m2
17、4000300120.004.6篮球场及活动场地m2240015036.004.7小天桥m2160350056.004.8大天桥m28503500297.504.9儿童戏水池项160000060.004.10水管网m24610028129.084.11强电管网m2461001569.154.12弱电管网m2461001882.984.13燃气管网m2661000.53.314.14场地整理费m26610030198.304.15景石项118000018.004.16雕塑项130400030.404.17标识系统项128000028.004.18室外家具小品项120000020.004.19树池
18、、花池项1800008.004.20各类户外运动健身器械项1640006.404.21户外儿童游乐设施项1640006.404.22边坡治理项12000000200.004.23合计1912.8012攀枝花市体育公园项目可行性研究报告二工程建设其他费用1可研及勘察设计费62.852施工图审查费4.213工程招标代理费40.554工程监理费19.135建设单位管理费121.50工程量清单及控制价编6制费33.607环境影响评价费1.728工程保险费22.289行政事业型收费113.369.1城市配套费1920000.009.2新型材料专项费19200713.449.3异地绿化建设1920059.
19、609.4散装水泥专项基金1920011.929.5人防异地建设费192002038.409.6其他50.0010合计419.20三预备费758.671基本预备费5%474.172涨价预备费3%284.50四项目总投资10241.98（2）商铺商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-2。表2-2商铺投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一建安成本1土建装饰m23429013004457.702给排水m23429064219.463强电m234290146500.634弱电m23429083284.615合计m2342901593.0054
20、62.40二室外工程1水管网m2342902896.012强电管网m2342901551.443弱电管网m2342901861.724燃气管网m2342900.51.71135合计210.88三其他费用1可研及勘察设计费139.082施工图审查费12.483工程招标代理费13.554工程监理费102.125建设单位管理费51.50工程量清单及控制价6编制费19.007环境影响评价费5.118工程保险费8.219行政事业型收费366.049.1城市配套费3429065222.899.2新型材料专项费34290724.009.3异地绿化建设34290517.159.4散装水泥专项基金3429013
21、.439.5人防异地建设费342902068.589.6其他30.0010合计717.09四预备费1基本预备费5%319.522涨价预备费3%191.71合计511.23五项目总投资6901.60（3）住宅一住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-3。表2-3住宅一投资估算表序号名称单位数量单价（元）合价（万元）一建安成本1土建m2110400165018216.00地下车库m21720.002给排水m211040064706.563强电m21104001461611.844弱电m211040083916.325通风燃气m211040053585.1
22、26电梯部20400000800.007合计m21104001999.6222835.84二室外工程988.381场地整理费用27600254701.0414攀枝花市体育公园项目可行性研究报告2道路m2150028042.003地面绿化m2630012075.604水管网m2276002877.285强电管网m2276001541.406弱电管网m2276001849.687燃气管网m2276000.51.388合计988.38三其他费用1可研及勘察设计费531.522施工图审查费50.243工程招标代理费40.554工程监理费238.245建设单位管理费169.50工程量清单及控制价6编制费
23、35.227环境影响评价费21.448工程保险费39.319行政事业型收费1131.929.1城市配套费11040065717.609.2新型材料专项费110400777.289.3异地绿化建设110400555.209.4散装水泥专项基金110400111.049.5人防异地建设费11040020220.809.6其他50.0010合计2257.94四预备费2086.571基本预备费5%1304.112涨价预备费3%782.46五项目总投资28168.74（4）住宅二住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-4。表2-4住宅二投资估算表序号名称单位数
24、量单价（元）合价（万元）一建安成本1土建m21919815002879.702地下车库m3252.003给排水m21919864122.874强电m219198146280.295弱电m21919883159.34156通风燃气m21919853101.757电梯部415000060.008合计m2191981853.813855.95二室外工程133.601道路m2100028028.002地面绿化m2154012018.483水管网m248002813.444强电管网m24800157.205弱电管网m24800188.646燃气管网m248000.50.247场地整理费480012057.608合计133.60三其他费用1可研及勘察设计费98.372施工图审查费8.483工程招标代理费15.334工程监理费71.815建设单位管理费51.50工程量清单及控制价编
