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1、目 录一、前 言 2二、濮院概况 2-13（一）濮院简介（二）濮院地理位置（三）濮院主要市场分布及概况（四）濮院楼盘三、洪合概况 13-17（一）洪合简介（二）洪合地理位置（三）洪合主要市场分布及概况（四）洪合楼盘四、市场调研分析 17-28五、项目策略的几点建 议 28-291一、前 言市场调研是通过一系列定性和定量的方法对研究对象进行的一种信息筛选、归纳和分析的过程， 房地产项目的市场调研是进行项目开发的一个必要的途径，是项目定位、项目发展和项目推广的基础，因此本调研报告是遵循客观性、全面性、 系统性和科学性的原则， 融合了对濮院、 洪合已有商业项目及房地产的相应情况的分析， 把一个实实在
2、在的濮院、 洪合呈现在眼前， 为濮院地产项目的准确定位提供一个切实的参考依据。二、濮院概况（一）、濮院简介濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有 320国道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大运河等交通要道。全镇总面积 64 平方公里，辖 5 个居民社区、 14 个行政村，总人口 15 万人，其中新濮院约 10 万人。濮院被誉为“鱼米之乡、百花盛地”，曾以“日出万匹绸”成为“嘉禾一巨镇”。改革开放以来，因毛针织产业发展壮大而获得“全国最大的羊毛衫集散中心” 、“中国羊毛衫名镇” 、“中国市场名镇” 、“中国毛衫第一市” 、“中国大型品牌市场”、“全国百佳产业集群”
3、等荣誉称号。2（二）、地理位置濮院居苏沪杭金三角中心地带，320国道，京杭大运河，嘉湖公路和嘉桐公路横贯东西，沪杭，申嘉湖高速公路及筹建中的萧山通道斜掠过境；距上海127 公里，杭州 65 公里，苏州80 余公里。沪杭高铁开设桐乡站，稳步接轨苏沪杭的 1 小时交通动脉，便捷畅达。得天独厚的交通地理位置， 便捷的交通与物流运输， 全方位架起了濮院通向海内外的桥梁。因此在濮院投资兴业，从长远发展的角度来看是正确的选择。（三）、濮院主要市场分布及概况1、羊毛衫市场中国羊毛衫市场由濮院镇政府 1988 年创办,经过 22 年来的改扩建，现有羊毛衫交易区 11个，占地 1.5 平方公里，商铺 6000
4、间；集中了毛衫市场、针织技术开发中心、物流中心、客运中心、卸货中心、毛针织品检测中心和人力资源服务中心等；物业形态：街铺式；经营业态：羊毛、羊绒和 T 恤系列针织服装，市场主要以中低档的产品为3主；售价：市场只卖经营权不卖产权， 10年经营权 80万；租金：200-600元/平方米/月；外贸交易中心濮院羊毛衫市场下辖的一个专营外贸服饰的交易区， 地处羊毛衫市场交易区的东面。总占地面积 20600 平方米，商铺 330 间，配套商务房 224 套，仓库 290间。毛纺原料市场（濮院南方毛纱市场）濮院毛纺原料市场紧靠 320 国道，正对濮院羊毛衫市场交易区， 建成于 1999年，建筑面积 4 万平
5、方米；建筑形态：街铺式；经营业态：毛纺织原料，包括羊毛、毛条和各种新型纤维；售价：市场只卖经营权不卖产权 ,10 年经营权 60 万；租金：180-360元/平方米/月；毛纱市场毛纱市场和毛纺原料市场连为一体， 市场共有门面 300间，主要经营各类针织用纱线；售价：市场只卖经营权不卖产权；租金：150-300元/平方米/月；针织机械辅料城市场占地 25 亩、总建筑面积 6 万平方米，于 2006 年11 月 18 日开业；该市场由四栋楼构成，南北两排形成一个庭院空间，中间及 A、B 两区围成4一个中心广场。 1 至 3 楼为商铺，共计 631 间，面积从 30-200 平方米不等。其中一层针织
6、机械；二层包装印务、服饰辅料；三层为针织面料； 4 层至 11 层为配套设施，包括休闲娱乐餐饮、三星级酒店、写字楼和酒店式公寓等；租金：60-150元/平方米/月；售价：一层 1.2-1.5万/平方米，二层 7000-10000元/平方米，三层 5000-7000元/平方米；羊毛衫交易中心位于濮院工贸大道南侧、 双燕路北侧， 由浙江濮院羊毛衫城发展股份有限公司开发建造，于 2007 年11 月 6 日开业；物业形态：框架结构，总建筑面积 7.7 万平方米，其中市场总面积 4.7 万平方米；经营规划：主要功能按建筑楼层分布：地下层为停车场及设备用房， 1-3 层为商铺，4-12 层为市场配套综合
7、用房， 设有产品展示中心、信息发布中心、会议中心、商务公寓等；租金：100-180元/平方米/月；售价：一层 1.2-1.5万/平方米，二层 7000-10000元/平方米，三层 5000-7000元/平方米；濮院世贸大厦市场东临紧靠濮院羊毛衫市场交易区、 西接濮院国际贸易中心， 建成于 2004年 8 月；建筑形态：总建筑面积 52821 平方米，大厦主体楼高 10 层，地下 1 层；经营业态：品牌毛衫；5租金：100-300元/平方米/月；售价：均价 8000 元/平方米；中央商城位于浙江交通枢纽 320 国道与濮院的主干道中央交汇处， 为原濮院羊毛衫市场的第四、第五交易区， 是濮院羊毛衫
8、市场改造的第一个启动项目， 集商贸洽谈、品牌展示、购物交易、商务办公及餐饮休闲于一体，于 2007 年 8 月18 日开业；建筑形态： 总建筑面积 126777平方米，由两幢 15层现代化办公商务楼与面积近 5 万平方米的大型专业羊毛衫交易中心构成；经营规划：1-3 层为市场，商铺约 1000 间，一层为综合毛衫批发区，二层为精品毛衫，三层为品牌毛衫服饰； 4-18 为商务办公区；租金价格： 200-600元/平方米；销售价格：商铺一层 1.8-2 万/平方米，二层 1.5-1.8 万/平方米，三层 1-1.2万/平方米，办公区均价 8000元/平方米；年回报保底 8%，包租 3 年，三年 2
9、4%一次性返还；中国毛衫城 （已建成，招商中，于 2010年 9 月 29 日开业）由濮院镇政府全资开发的中国毛衫城， 集品牌毛衫贸易、 采购于一体的精品市场，走批零兼营路线，向毛衫零售专业市场进军；物业形态：建筑面积 2.9 万平方米，共 5 层；经营规划：中高档品牌毛衫，共有商铺 400 间；租金价格： 80-160元/平方米，免租 1 年，每间店铺押金 1 万；女装羊毛衫贸易中心濮院环贸中心位于濮园镇工贸大道北侧，于 2009 年 5 月开业；6建筑形态：框架结构，共 19 层，总建筑面积 4.1 万平方米；商场有十部扶梯，从一楼至五楼，有两部观光电梯，三部货梯。层高： 1 层 4.5
10、米、2-5 层 4.2米、6-19 层3.3 米；经营规划： 1-5 层为市场，建筑面积 2 万平方米（每层 4000 平方米），单间面积 16-40 平方米不等，总间数 400间；6-19层为办公，建筑面积 2.1 万平方米（每层 1500 平方米）；销售价格：一层均价 23900 元，二层均价 17800元，三层均价 12300元，四层均价 10800元，五层均价 9000 元；优惠政策：包租 3 年,年汇报 8%，一次性抵充房款 ,一铺一价， 40 年产权对外出售；国贸大厦国贸大厦位于桐乡市庆丰南路西， 老 320 国道南；占地面积约 44268平方米，总建筑面积 66590.62 平方
11、米，其中地上总面积 63273.79 平方米，地下总面积3316.83 平方米。项目包括国际商贸城市场、国际商贸中心写字楼及四星级大酒店。综合楼1F 以整个商业配套为主，如小超市、手机店等为主； 2-3F 以大型品牌餐饮和娱乐设施为主， 4-6F 以各个品牌公司办公为主，主要给贸易、物流公司做办公配套。大型商业街，由 A、B、C、D、E、F、G 七个街区组成，其中 A、B、C、E、F、G 街区为精品展示区， 1-2F 集中了毛衫、皮草、皮鞋、皮革、家纺等知名品牌的展示。 部分 3F 为货物堆放区。 D 区圆形区域 1F 为崇福地区的皮草、 泉州地区皮鞋展示区， 2F濮院地区毛衫品牌展示区域，
12、3F 为家纺展示区域。两侧圆形建筑为桐乡本地土特产杭白菊和高桥的榨菜等零售和批发区域。国际童装城7项目位于兴业路西侧， 总体建筑面积规划为 8 万平方米， 地下一层， 地上五层。主要经营中高档品牌童装， 2010年 10 月份开盘， 2011年 12 月竣工开业。2、濮院商业情况濮院依托羊毛衫专业市场形成了大量的外地打工人群，他们构成了晚上商业人群的主体。 主要集中在咏梅路老街以及凯旋路和永乐路， 两条马路相交。 三条马路商圈业态种类繁多，品牌齐全，配套设施完善，涵盖了购物，娱乐，休闲，金融于一体 ,商业氛围特别好。商业街业态布局现濮院商业街主要有凯旋路、咏梅路、永乐路等。新街凯旋路从西到东分
13、别主营布局业态为家居建材、生活配套、休闲娱乐和餐饮购物。老街永乐路（似嘉兴少年路定位）和咏梅路（似嘉兴商城定位）以购物零售为主，集聚各中低档次的品牌及非品牌专卖店和卖场， 其中又以咏梅路的沿街大棚服饰卖场和专卖店最为热闹，人气集聚。其中穿插酒吧、足浴、网吧等休闲娱乐。8附表：商业业态布局一览表比重路段 业态举例服装 娱乐 购物 餐饮好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅凯旋西路 10% 20% 40% 30%老百姓大药房、东方新天地、江南水乡茶楼五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、凯旋中路 15% 10% 65% 10%枫叶家电、阿能面迪信通、中国黄金、苏杭超市、东兴商厦、凯旋东路 40% 5%
14、 40% 15%天天渔港、华莱士快餐服装鞋业为主、各种运动品牌为主、餐饮永乐路 60% 5% 25% 10%足浴、电影院李宁、安踏等运动服饰为主、咏梅路 75% 10% 10% 5%以购物休闲娱乐为主九龙湾 百盛网吧、哈城故事、晓得火锅、千足阁足浴 0% 15% 5% 80%消费者特点总体来说： 最直接反应消费者特点就是消费时间， 濮院白天消费很少， 夜晚则呈现出商业繁华。 外来消费者更多的是选择购物零售， 当地的则以餐饮娱乐休闲为主。说明消费的目的性和新市镇消费水平及购买行为的区别特征还是比较明显的。9附表：消费者特点一览表白天 夜晚 消费者 消费者 消费者业态选择一 业态选择二 业态选择三
15、本地 少 较多 餐饮 娱乐 购物外地 少 繁多 购物 餐饮 娱乐周边 少 一般 餐饮 娱乐 休闲总结 消费力 夜晚的濮院 餐饮业 娱乐行业整体较少 最繁华 市场庞大 前景看好3、濮院楼盘（1）、楼盘数量濮院现有楼盘 13 个，于 2010-2011年建成并将交付的有阳光花城、晶都花苑、钻石公馆、财富大厦（单身公寓） 、胜利广场、上上城 。当地楼盘以多层为主，主力面积 90-140 平米，总体房产销售较好。（2）、售楼价格多层住宅销售价格 4000元/平米-5000 元/平米；单身公寓销售价格在 3800-6000 元/平方米；写字楼销售价格在 8000-10000 元/平方米；商铺 销售 价格
16、 在 15000-18000 元/平方米；10附表：濮院楼盘情况一览表楼 盘 名 称 开 发 总 面 积 销 售 价格 主 力 户 型 备 注项 目 规 划 12 栋精 品 高 层住 宅，1 座 星 级商 务 产 权公 寓 式 酒 店（ 2 层 临 街 底高 层 为 主 ， 主 力商 ）， 1 座 精 装 单 身 公 寓4200-5000 元 /上 上 城 16 万 平 方 米 面 积 80-118 平 （ 2 层 临 街底 商 ）， 1 座平 方 米方 米 15 层 写 字楼（ 3 层 裙 楼 集中 商业 ）、 1 座 2 层 商 业购 物 街 及 超 5000 平 米 大型 休闲 广 场。
17、多 层 为 主 ， 主 力 4000-6000 元 /阳 光 花 城 20 万 平 方 米 面 积 87-130 平平 方 米方 米商 铺 ：1.2-2 万 /项 目规 划 1.3 万平 方 米 嘉 平 方 米 酒 店 式 公 寓 ， 主兴 王府 井 购物 中 心 ，4 万 胜 利 广 场 20 万 平 方 米 力 面 积 45-60 平住 宅 ：平 方 米 王府 井 商业 街 ， 8000-12000 元 /方 米3316.84 万 平 方 米 酒 店 ， 平 方 米酒 店 式 公 寓 ， 主5000-7000 元 /财 富 大 厦 18 万 平 方 米 力 面 积 45-60 平平 方 米
18、方 米东 方 新 天 7000-12000 万 /街 铺 式 ， 1 托 45.5 万 平 方米地 平 方 米 联 卖酒 店 式 公 寓 ， 主4800-6000 元 /世 纪 银 座 5 万 平 方 米 力 面 积 45-60 平平 方 米方 米晶 都 花 苑 5 万 平 方 米 3000-5000 元 / 复 式 ， 主 力 面 积11平 方 米 150-200 平 方 米酒 店 式 公 寓 ， 主 5000-6500 元 /聚 宝 华 府 3 万 平 方 米 力 面 积 45-60 平平 方 米方 米2000-3500 元 / 港 湾 梦 苑 5 万 平 方 米多 层 为 主平 方 米5
19、000-6500 元 /多 层 、 酒 店 式 公巴 黎 春 天 7 万 平 方 米平 方 米 寓 为 主高 层 为 主 ， 主 力 5000-6000 元 /钻 石 公 馆 10 万 平 方 米 面 积 80-110 平平 方 米方 米酒 店 式 公 寓 ， 主4000-6000 元 /中 央 花 园 6 万 平 方 米 力 面 积 45-60 平平 方 米方 米多 层 为 主 ， 主 力 3000-4500 元 /红 树 林 5 万 平 方 米 面 积 80-110 平平 方 米方 米3316.85 万 平 方合 计米（3）、购买群体特征、购买人群： 洪合、濮院镇上的生意人、当地企业主，还
20、有众多上海、温州、义乌的投资客。、购房目的：A、 洪合，濮院镇上买房也是为了子女而买婚房。B、本地人，企事业方便上班。C、外地商户，生意需要。12、接受物业形态： 多层公寓房、高层景观房、高层酒店式住宅。、购房考虑因素： 交通情况、区位（离市场远近） 、价格、配套设施、物业管理、城市环境。、热销户型 : 舒适多层为主，主力面积 90-140平方米、价格承受范围： 4000元/平米-6000 元/平米、获取信息渠道： 报广、网站、户外、 DM 、 短信、口碑，除钻石公馆外基本无样板房理念（4）、住宅商品房存在的不足之处、售楼中心：在销售中心布置上，体现不出高档楼盘的档次，沙盘、宣传资料、置业顾问
21、形象都一般，服务意识不强。、品质理念不强，没有无管化外立面，无高档入室门厅理念。三、洪合概况（一）、洪河简介洪合镇是浙江省嘉兴市秀洲区辖镇，地处经济繁荣的长江三角洲杭嘉湖平原，是全国闻名遐迩的羊毛衫之乡，全镇总面积 57 平方公里，2009年底当地人口 36193 人，外来人口约 10 万。镇区气候温和，特产丰富，是槜李、黄花梨的著名产地，素有 “鱼米之乡、丝绸之府 ”的美誉。洪合羊毛衫市场是全国著名的羊毛衫生产力口工批发基地。（二）、地理位置洪合极具交通地利优势，位于沪杭高速公路和乍嘉苏高速公路两个 “T”字交13叉口，沪杭、乍嘉苏高速公路交叉而过，距沪杭高速公路王店出口处 6 公里，连接上
22、海和杭州的 320 国道横穿镇区，东距嘉兴市区 10 公里，西与桐乡相接，北靠京杭大运河， 距上海虹桥机场、 浦东国际机场、 杭州国际机场均仅一小时路程，是嘉兴市西郊一个水陆交通便捷，工商业繁荣的经济重镇。（三）、洪合主要市场分布及概况1、毛衫市场毛衫城市场洪合毛衫市场自 1988 年以来， 通过 20 多年的建设， 市场规模逐步扩大， 目前已经形成了毛衫城市场南区和北区两大专业销售市场，建筑总面积 13.9 万平方米，70%以上产品远销美国、俄罗斯等世界多个国家和地区。全镇已经形成企业、市场为一体，生产、销售相配套，原料供应、设计打样、生产加工、成衣印染、后道整理、货物托运等相互衔接的完善的
23、产业体系。、毛衫城南区建筑形态：大棚式，共 14 幢，2248间，每间面积 7-9 平方米；经营业态：低档毛衫及来料加工；租金价格： 150-300元/平方米/月；、毛衫城北区建筑形态：大棚式，共 43 幢，2600间，每间面积 7-9 平方米；经营业态：低档毛衫及来料加工；租金价格： 150-300元/平方米/月；丹红毛衫服装城14丹红毛衫服装城紧靠 320 国道，正对毛衫城市场，建成于 1999 年，建筑面积 4 万平方米；建筑形态：大棚式，共 16 幢，600 间，每间面积 7-9 平方米；经营业态：低档毛衫及来料加工；租金：80-140 元/平方米/月；2、物流市场洪合联运托运中心该市
24、场由镇政府投资开发，只租不卖，占地 1.08 万平方米，商户 50 家，单间面积 15 平方米，一拖二联租（上下托） ；租金：80-160元/平方米/月；3、配套市场洪合已形成四大加工区域，即精纺区、粗纺区、毛纺区、综合贸易区，构筑了一条分工协作、极其规模的庞大产业链。截至目前，整个市场建筑面积 10万平方米。 该四大加工区域由政府开发， 只租不卖， 租金：80-160 元/平方米/月；4、洪合商业情况洪合镇是一个经济社会发展的和谐之地。 由于洪合羊毛衫市场的兴旺， 使特色产业带动了与之相配套的各行各业， 促进了经济的全面进步， 形成了大量的外地打工人群。主要集中在洪昌路和洪运路，两条马路相交
25、。业态种类繁多，品牌齐全，配套设施完善，涵盖了购物，娱乐，休闲，金融于一体 ,商业氛围较好。商业街业态布局洪合商业街与濮院商业街较为类似，主要有洪昌路、洪运路。洪运路从西到东分别主营布局业态为生活配套、 餐饮购物。 洪昌路主要以购物零售为主， 集15聚各中低档次的品牌及非品牌专卖店和卖场， 其中洪合小商品市场和步行街也集中在此，人流较多，生意较好。附表：商业业态布局一览表比重路段 业态举例服装 娱乐 购物 餐饮好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅洪昌路 35% 10% 25% 30%老百姓大药房、东方新天地、江南水乡茶楼五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、洪运路 27% 8% 30% 35%枫
26、叶家电、阿能面（四）、洪合楼盘多层住宅销售价格 4000元/平米-5000 元/平米；多层销售价格在 3000-5000 元/ 平方米；商铺销售价格在 8000-11000 元/平方米；16附表：洪合楼盘情况一览表楼盘名称 开发总面积 销售价 格 主力户型 备 注多 层 为 主 ， 主 力3000-5000 元 /宏 联 广 场 1 万 平 方 米 面 积 90-130 平平 方 米方 米沿 街 独 立商 铺 和精 品 休闲 步 行 街 组成 ，外 加 大 型现 代 农 贸市 场 构筑 一 个中 邦 财 富 7000-11000 元/ 1.5 万 平 方米商 铺 为 主 ； 全 新的 综 合型
27、 商 业 平 台。广 场 平 方 米集 购 物 ，休 闲 ，娱 乐，餐饮 ，居 住 ，交 通等 各 方 面为 一体合 计 2.5 万平方 米四、市场调研分析（一）、各楼盘销售状况1、商品房目前，濮院整个商品房经济处于稳步上升的发展阶段， 2010-2011年已建成并将交付有阳光花城、 东方新时代、 晶都花苑、 钻石公馆、 财富大厦（单身公寓）、胜利广场、 上上城等多个项目。 近期其中规模较大的、 具一定竞争力的是阳光花城，在市场上整体商品房均价在 4000-5000 元/平米左右。而洪合相对来说总体较少，基本上以当地政府建设的安置房为主。从市场总体情况看销售情况良好， 无论是濮院还是洪合几个小
28、区基本都已经售罄。随着浙江建国大酒店、 嘉兴王府井购物中心、 中邦财富广场的落成与营业，将给整个濮院、洪合市场带来前所未有的市场氛围， 政府同时大规模的招商引资，17引进高端物业来打造新城镇，从而以优越的地理交通和舒适环境来吸引周边居民。其中代表性的有：、财富广场， 以酒店式公寓为主， 价格在 5000-7000元/平米，已全部售完；、钻石公馆住宅沿街底铺：一层是 17000元/平米，二层 7200 元/平米，三层 3700 元/平米。共有商铺 54 套,面积在 45-180 平米，三年包租，年回报 7%，现已全部售完；高层价格在 5000-6000元/平米，已售出 80%；、胜利广场：现在在
29、卖的是王府井购物中心和酒店裙楼 ! 1 层每平米均价3316.86 万 ，2 层每平米均价 1.8 万元，3 层均价 1 万元！ 包租 10 年，每年回报率为 8%，前三年总收益 24%可一次性从总房款里扣除的，第四年开始按实际租金收益业主与管理方 9:1 分成！王府井购物中心共三层，450间左右，总体销售 70%，1 层剩 10 间左右，2 层剩 50-60 间左右， 3 层大约还有一半。2、单身公寓、购买人群：当地年轻生意人、投资客、接受面积： 45-60平方米、购房目的：自住、投资、购房因素：区位、配套、价格、供求情况：濮院财富大厦人才公寓现房，总量 50 余套，2010 年年初基本售罄
30、；聚宝华府酒店式公寓 40 ，公寓分布在 310 楼，共计 420 间左右，每层约 50 个房间，面积在 40平方米左右，开间在 3.6 米，进深在 8 米左右，目前还剩 40 间左右在售；、价格区间： 4800-6000元/、市场优劣势分析：18优势：总价相对较低，政府支持的人才公寓；精装修公寓，品质生活；成熟完善的商业配套，贴心的居住服务；灵活的首付方式，轻松成就置业梦想劣势：小户型的市场接受程度还有待开发；户型设计不够科学， 2 梯多户，得房率低居住；物业管理混乱，居住人群鱼龙混杂；3、写字楼、财富大厦写字楼共14 层，为复合式酒店公寓， 、胜利广场写字楼1-3 层为商铺，三层以上是酒店
31、式公寓， 70 年产权，10 年包租，前三年直接抵房价 24%，主力面积 60 平方，均价 9300元/平方米。、中央商务区环贸中心女装区1-5 层为毛衫商铺， 6-19 层为写字楼， 单层面积 1352.92平方，现在 7-10层均已入住， 13 层分割为 100 平方左右租售。（二）经营行业1、羊毛衫行业濮院、洪合羊毛衫市场共 10 个，总面积 207.54万平方米；其中濮院羊毛衫市场共 8 个，总面积 189.64万平方米；洪合羊毛衫市场共 2 个，总面积 17.9 万平方米；19附表：羊毛衫市场一览表经营 经营状地 区 市场名称 面积 地理位置 备 注档次 况中国羊毛衫市场 150 万
32、 中低档 好 320 国道边 位置较好外贸交易中心 2.06 万 中低档 一般 工贸大道 位置一般羊毛衫交易中心 4.7 万 中低档 一般 工贸大道 位置一般世贸大厦 528 万 中低档 较好 工贸大道 位置一般中央商城 12.6 万 中低档 好 320 国道边 位置较好 濮院中国毛衫城 2.9 万 中高档 差 320 国道边 位置较好女装羊毛衫贸易中4.1 万 中高档 差 320 国道边 位置较好 心国际童装城 8 万 中高档 320 国道边 位置较好合计 189.64 万毛衫城 13.9 万 低档 好 320 国道边 位置较好洪合丹红毛衫服装城 4 万 低档 一般 320 国道边 位置较好
33、合计 17.9 万总 计 207.54 万2、羊毛衫辅料行业濮院、洪合羊毛衫辅料市场共 3 个，总面积 23 万平方米， 覆盖了羊毛衫辅料市场的各个行业；20附表：羊毛衫辅料市场一览表经营 经营状地 区 市场名称 面积 地理位置 备 注档次 况毛纺原料市场 4 万 中低档 好 320 国道边 位置较好濮院毛纱市场 3 万 中低档 好 320 国道边 位置较好针织机械辅料 6 万 中低档 一般 320 国道边 位置较好洪源路洪合 配套加工区 10 万 中低档 好位置一般总 计 23 万3、物流行业濮院洪合物流市场共 2 个，总面积 11.08万平方米；附表：物流市场一览表经营 经营状地 区 市场
34、名称 面积 地理位置 备 注档次 况濮院 物流仓储中心 10 万 好 双燕路 位置一般洪合 联运托运中心 1.08 万 好 320 国道边 位置较好总 计 11.08万4、商业配套行业濮院洪河商业配套总面积约 200 万平方米， 商业氛围较浓， 但各行业所占比例不均衡，详见下表；21附表：商业业态布局一览表比重地区 面积服装 娱乐 购物 餐饮濮院 120 万 33% 11% 31% 25%洪河 80 万 38% 8% 24% 30%总计 200 万 72 万 16 万 56 万 56 万商业经营状况高档餐饮和酒店宾馆是当地最欠缺业态， 且当地消费水平以及消费需求越来越清晰。就经营状况来说，作为
35、厂区众多，外来人口集聚，中低档次的购物零售成为主流且形成规模， 所以总量还是较大的。 但往往这样的氛围导致当地中高端消费向嘉兴和桐乡分流，没能在当地截留，造成消费经营的两极化发展。22附表：商业经营状况一览表业态 优劣势 产品定位 消费额种类服装 品牌种类较多，但大多都是低档次的， 运动服饰品牌 人 均 消 费 在市场竞争力弱 二三线品牌服饰 100-200 元之间餐饮 特色餐饮品牌为主，庞大的餐饮需求市 火锅，海鲜等特色餐饮，主人均消费在 50 元场，但大型餐饮酒楼偏少 体餐厅 左右超市 超市品牌较多，但档次都较低，且面积 东兴超市、苏杭时代、好又人均消费在 20 元都较小 多、华联等二三线
36、超市 左右养 生 主要商业街区分布较多， 中低档次为主。 中低档次 人 均 消 费 在休闲 50-100 元之间娱乐 大型娱乐沿国道分布较多，商业街分布以中高档次娱乐会所为主流 人均消费在 200左以小型会所为主，档次差异明显 右酒 店 来往人流较多，客商、消费者较多，市 商务快捷酒店，小旅馆居多，人均消费 100-150宾馆 场需求量大，档次差异明显 在建五星级酒店 元之间健 身 人口众多，有一定市场需求，但以外来 有少量高档次，以中低档为人均消费在 200元美容 人口居多，难以追求档次 主 左右总结：（1）整体商业氛围良好，拥有良好的市场环境，街区人流旺盛，尤其夜晚的濮院、洪合商业街区仿佛
37、一个热闹的小城市。（2）商业铺位租金地域性差异明显，由数据可知，濮院镇，老街区永乐、23咏梅路的商业铺位租金价格明显高于新街区凯旋路，大型的知名品牌进驻在老街区的相对更多，说明濮院商业市场成型，认知度较早。（3）商业街区业态比较杂乱，包括店招，门头在内的做的都比较简单、普通，街区交通系统比较紊乱，对于整体商业氛围影响较大。（4）新商业街区的带动效果比较明显，品牌商业大多聚集在 老街区，新商业街大型业态较多（超市、药房、珠宝、餐饮 等）。商业市场前景十分看好。（三）、濮院、洪合市场租金及销售情况、各市场租赁及销售情况平均租赁价市场名称 经营面积 平均销售价格 销售率 备注格 只卖经营权， 10
38、年200-600 元/平中国羊毛衫市场 150 万 100% 位置好人气旺米/月80 万/间100-200 元/平 外贸交易中心 2.06 万不卖 自租不卖米/月 只卖经营权， 10 年180-360 元/平毛纺原料市场 4 万 100% 位置好人气旺米/月60 万/间150-300 元/平 毛纱市场 3 万1.5 万/平方米 100% 位置好人气旺米/月60-150 元/平米/ 针织机械辅料 6 万7000 元/平方米 80% 位置一般月100-180 元/平 羊毛纱交易中心 4.7 万7500 元/平方米 75% 位置一般 米/月24100-300 元/平世贸大厦 5.28 万8000 元
39、/平方米 90% 位置一般 米/月200-600 元/平 中央商城 12.6 万1.6 万/平方米 90% 位置好人气旺 米/月80-160 元/平米/ 中国毛衫城 2.9 万不卖 位置好月100-200 元/平 女装羊毛衫贸易中心 4.1 万5.6 万/平方米 60% 位置较好米/月120-260 元/平 国贸大厦 6.6 万9000 元/平方米 55% 位置一般米/月国际童装城 8 万 未开盘 位置一般80-150 元/平米/ 物流仓储中心 10 万只租不卖 位置一般月150-300 元/平洪合毛衫城 13.9 万 1.3 万/平方米 100% 位置好人气旺米/月150-300 元/平 丹
40、红毛衫服装城 4 万1.2 万/平方米 90% 位置好 米/月80-140 元/平米/ 洪合联运托运中心 1.08 万不卖 位置好月、商业租赁情况总体来说：现濮院商业街主要有凯旋路、咏梅路、永乐等。租赁情况从西到东呈递增趋势，租金价格受地段和商业氛围影响较大，甚至出现凯旋路西、中、东三路段成翻倍增长， 且凯旋路相较永乐路和咏梅路为新街， 所以目前形成商业氛围较浓厚的还是咏梅路和永乐路， 这从业态布局也能体现。 洪合主要集中在洪25昌路、洪运路上， 租赁情况同样从西到东呈递增趋势， 洪运路上集中了洪合小商品市场、洪合步行街，商业氛围浓厚。附表：商业租金情况表地区 路段 租金凯旋西路 朝南 50-
41、70 元/平米/月朝北 35-45 元/平米/月凯旋中路 20-40 元/平米/月濮院凯旋东路 40-55 元/平米/月永乐路 150-165 元/平米/月咏梅路 180-210 元/平米/月九龙湾 18-30 元/平米/月洪昌路 30-60 元/平米/月洪合洪运路 80-120 元/平米/月（四）、结 论通过对以上濮院和洪合地区各个行业规模分析可以看出：结论：1、羊毛衫行业规模总经营面积达到 207.54 万平方米， 其中濮院 189.64万平方米，洪合 17.9 万平方米；从羊毛衫经营档次看，濮院、洪合羊毛衫行业以中低档为主，经营面积 192.54万平方米，而高档只有 15万平方米，其中还
42、有 8 万26平方米正在建设中。 随着百姓消费观念的不断改变， 对生活质量的不断追求， 在该地区开发一个体量较小的高档羊毛衫品牌市场，是能操作成功的。2、羊毛衫辅料配套行业市场总面积 23 万平方米，其余部分羊毛衫配套均由濮院和洪合的针织企业加工， 面积约 4.5 平方公里，由于该行业市场已高度饱和，所以在该地区再开发羊毛衫辅料配套行业风险太大， 竞争太激烈， 所以本项目不宜做该类市场。3、物流行业总经营面积 11.08 万平方米，根据本项目的规模、容积率及地理位置，不宜做物流行业，所以占不考虑。4、濮院、洪合商业配套总面积 200 万平方米，目前镇区整体商业发展水平不高，个别业态档次缺乏知名
43、度，但是市场需求量、拥有量较大，高档的一站式购物场所，餐饮、休闲、娱乐等行业存在较大提升的空间，为发展商业提供了市场契机。商业发展速度远远低于城市规划的发展速度， 满足不了消费者或者外来人口的日益增长的生活需要， 作为新市镇经济强镇， 高档次品牌购物零售和休闲娱乐基本是当地业态的空白，所以根据当地老板群体就近原则高端消费的理念，在项目内设置较高端业态定位十分必要， 且在项目内设置较高端餐饮和酒店宾馆等业态定位， 既作为外来经商的消费需求的补充， 也满足当地中高端消费能力的完善，从而为经济强镇的商业氛围提升更高档次。因濮院、洪合商业消费市场始终保持一个良好的增长势头，通信、餐饮、超市、金融保险、
44、五金等产业迅速发展，商贸流通、餐饮住宿两大行业繁荣，地方特色服装逐步打响品牌。 同时，依靠毛衫行业的发展， 整个城镇的经济稳步快速增长，当地及投资客更看好这块沃土。 因此本项目无论从规模， 还是档次分析来看做高档的、一站式的、综合商业体是比较有前景。27综上所述， 考虑产权销售， 本项目可定位以综合商业体为主， 高档羊毛衫市场为辅，配以酒店式公寓以及办公商住两用 SOHO 单身公寓。五、项目策略的几点建议不管开发何种商业， 项目前期在结合濮院洪合特点的前提下， 应该重点放在招商与销售的策略制定上，应体现以下几点为佳：1、市场定位随着专业市场不断增多， 经济实力不断增强， 外来人口， 打工者的不断增多，对于市场的各种需求也是越来越高。 这也说明了本企业的商业综合体开发模式及理念是适合在濮院镇开发发展的。2、业态定位：（1）大品牌业态的引进，对项目后期的发展十分重要。（2）高档酒店、餐饮打造。（3）针对高档娱乐 KTV 会所、美容休闲足浴、购物业态的稀缺，加大这些业态的比例和招商力度。3、建议商铺面积： 60-110平方米，住宅面积： 45-60 平方米：4、招商及销售推广方向： 方案中确定的
