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1、深圳房地产月度统计分析报告（2011年4月）目录第一部分：2011年一季度深圳主要宏观经济数据 第二部分：土地市场 第三部分：新房市场 一、一手住宅 1、供应分析 1.1、新增供应分析 附：4月份开盘项目 1.2、新增预售分析 附：4月份预售项目 2、成交分析 2.1、4月份新房成交均价分析 2.2、4月份新房成交量分析 附：4月份深圳市各行政区成交结构 附：深圳市各行政区10年4月11年4月新房成交走势图 3、4月份楼盘成交龙虎榜TOP10 3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10 3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10 3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10 二、二手住宅 1、出售部分 1.
2、1、4月份各区二手住宅挂牌均价 附：深圳市各行政区10年4月11年4月二手住宅挂牌均价走势图 1.2、4月份罗湖区二手房价格分析 1.3、4月份福田区二手房价格分析 1.4、4月份南山区二手房价格分析 1.5、4月份盐田区二手房价格分析 1.6、4月份宝安区二手房价格分析 1.7、4月份龙岗区二手房价格分析 2、出租部分 2.1、4月份各区二手住宅租金均价 附：深圳市各行政区10年4月11年4月二手住宅租赁均价走势图 2.2、4月份罗湖区住宅租赁价格分析 2.3、4月份福田区住宅租赁价格分析 2.4、4月份南山区住宅租赁价格分析 2.5、4月份盐田区住宅租赁价格分析 2.6、4月份宝安区住宅租
3、赁价格分析 2.7、4月份龙岗区住宅租赁价格分析 3、各区热点楼盘行情 4、成交分析 4.1、4月份全市二手商品房成交概况 附：深圳市10年4月11年4月二手商品房成交走势图 4.2、4月份二手房、新房成交比较 5、4月份各区中介成交龙虎榜 第四部分：商业 一、一手商业 1、商业新增批售分析 附：4月份预售的商业项目 2、一手商业成交分析 附：4月份一手商业成交TOP10 二、二手商业 1、出售部分 2、出租部分 3、二手商业成交分析 第五部分：写字楼 一、一手写字楼 1、写字楼新增批售分析 2、一手写字楼成交分析 附：4月份一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼 1、 出售部分 2、出租部
4、分 3、二手写字楼成交分析 第六部分：小结 第一部分：2011年一季度深圳主要宏观经济数据2011年一季度，深圳经济保持健康平稳的发展势头，开局良好。初步核算，一季度全市生产总值2350.10亿元，同比增长10.8%。其中，第一次产业增加值1.32亿元，下降20.1%；第二次产业增加值1062.85亿元，增长13.0%；第三次产业增加值1285.93亿元，增长9.2%。主要经济指标方面，工业贡献率进一步提高，一季度规模以上工业增加值930.95亿元，同比增长13.3%。固定资产投资逐步加快，一季度固定资产投资294.87亿元，同比增长6.9%。其中，基建投资188.90亿元，增长6.9%；房地
5、产开发投资86.03亿元，增长7.7%；更新改造17.38亿元，增长2.8%；其他投资2.56亿元，增长8.3%。社会消费品零售总额平稳增长，一季度社会消费品零售总额837.15亿元，同比增长16.0%。外贸进出口创历史新高，一季度全市进出口总额923.12亿美元，增长47.6%。其中出口总额537.89亿美元，增长49.5%；进口总额385.23亿美元，增长45.1%。第二部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市仅成交1块商业性办公用地，该地块编号为T107-0066，位于南山后海中心区，该地块属于定向转让，对竞买主体有苛刻的要求和限制，竞买主体需为经国家金融监管部门批
6、准成立的证券公司，且在深圳经营运作满5年，注册资本不低于人民币10亿元。第三部分：新房市场一、一手住宅1、供应分析1.1、新增供应分析五一黄金周是楼市绝佳的推售机会，多数项目会选择在五一前入市，抢占市场先机，故4月份楼市推盘量显著增加。根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市住宅推售面积255168.39平方米，环比暴增3.6倍，同比减少7.0%，全市住宅推售套数为2869套，环比暴增约4倍，同比减少8.0%，入市的项目均为价格适中的普通住宅，户型为1-3房的大众化实用户型，为工薪阶层置业者提供了充足的选择空间。位于龙岗中心城的中海康城国际以11000元/平方米的低价入市，推售住宅面积
7、157203.2平方米，推售住宅套数1760套，受到市场的大力追捧，获得热销。附：4月份开盘项目1.2、新增预售分析随着五一楼市传统旺季的来临，市场批售量显著增加。根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市住宅批售面积384976.78平方米，环比暴增约6倍，同比减少两成多，全市住宅批售套数为4328套，环比暴增6.5倍，同比减少15.7%。4月份全市共有8个项目取得预售许可证，分布在盐田、宝安、龙岗三个区域，其中龙岗区住宅批售面积333501.71平方米，住宅批售套数3666套，是住宅批售量最大的区域，中海康城国际批售住宅面积157203.2平方米，批售住宅套数1760套，是全市住宅批
8、售量最大的项目。附：4月份预售项目2、成交分析2.1、4月份新房成交均价分析4月份深圳新房的成交构成中低价物业有所减少，以香山里为代表的高端项目成交活跃，使得全市的新房成交均价再次回到2万之上。根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月深圳的新房成交均价环比上涨4.7突破2万大关，为20345元/平方米，不过，同比仍然小幅下跌1。各行政区方面，4月份深圳的新房成交均价涨跌互见，宝安区4月份由于价格较低的万科金色领域成交量大幅减少，成交均价强劲反弹，环比大涨11.8突破 2万大关，为20178元/平方米，同比也大涨16.6；南山区则由于高价豪宅香山里放量成交而大幅拉高全区的成交均价，达36471
9、元/平方米，环比上涨9.2，同比上涨15；龙岗区的成交构成相对稳定，4月份的新房成交均价环比微涨0.9至15548元/平方米，同比上涨约15；罗湖区、福田区、盐田区由于新房市场容量较小，成交均价容易出现大起大落，这三个区4月份的新房成交均价环比都有明显下跌，其中，罗湖区环比急挫近10，为24521元/平方米，同比也下跌4.1；盐田区4月份价格水平仍然是普通化，同时，由于区域价格相对较高的海山道一号成交量减少导致全区的成交均价环比下跌7.1，为18791元/平方米，另外，没有别墅产品成交更使得同比暴跌近65！福田区4月份的新房成交均价环比下跌6至33656元/平方米,不过，同比仍有近10的上涨。
10、2.2、4月份新房成交量分析 定义：小户型物业（90以下），改善型物业（90-144），大户型物业（144以上）根据深圳房地产信息网的监测，4月份深圳的新房成交主要以在售项目为主，没有出现新盘入市、集中成交的项目，导致成交量环比大幅减少近3成，为1904套/16.4万平方米，同比也大幅减少4成多。成交物业构成方面，4月份成交的新房中，90以下的小户型仍然是全市的成交主力，成交面积超过12万平方米，占全市总成交量的7成多，144以上的大户型成交2.7万平方米，占近17，90-144的改善型成交1.6万平方米，占近10。罗湖区4月份的新房成交量极度萎缩，环比减少近50，仅30套/1703平方米，为
11、今年以来最少，同比也大幅减少，成交套数同比减少近6成，成交面积同比减少7成多。全区共有凤凰印象、兰亭国际公寓、文星阁、鸿隆世纪广场四个楼盘有成交，其中，凤凰印象和兰亭国际公寓仍然是4月份罗湖楼市的成交主力，两盘累计贡献全区近8成的成交量。物业型态方面，4月份罗湖区成交的新房中，小户型占优，成交面积占全区的61，改善型约占约21，大户型占约18。福田区4月份的新房成交量环比大幅增加，是六区中唯一一个成交量增加的区域，共成交新房81套，环比增加50，成交面积6223平方米，环比增加近40，不过，全区的成交体量同比仍然大幅减少7成左右。全区共有5个楼盘有成交，其中，华嵘榕公馆和四季山水是4月份福田楼
12、市最主要的成交楼盘，两盘成交量合计占全区总成交的近9成。物业型态方面，4月份福田区成交的新房中，小户型继续成为主力户型，成交面积占全区的8成多，大户型占近15，改善型只成交1套，占2.1。南山区的新房成交量连续4个月呈减少之势，4月份只成交266套/2.3万平方米，为今年以来最少，环比减少约2成，同比减少约6成。香山里、岸芷汀兰、向南瑞峰等是全区成交主力，三盘累计贡献全区约6成的成交量。物业型态方面，南山区4月份成交的新房中，有解决8成为小户型，改善型和大户型的成交量相差不大，各占约10。盐田区4月份共成交新房77套，环比减少14.4，成交面积6466平方米，环比减少23.3，由于去年4月份的
13、成交量中有近4成是别墅产品，使得套数和面积同比增减相反，成交套数同比增加近15，成交面积同比减少12.3。全区共有东港印象、海山道一号、山海阳光园三个楼盘有成交，其中，东港印象和海山道一号是全区的主力成交楼盘，合计贡献全区9成多的成交量。物业型态方面，盐田区4月份成交的新房中，小户型的成交面积占全区的7成多，大户型占近17成，改善型占约10。宝安区4月份由于新盘集中成交的效应消失，成交量暴减6成多，为417套/3.4万平方米，同比也暴减近60。合正汇一城、万科金色领域、第五大道、合正中央原著、金地上塘道等楼盘是4月份宝安楼市的成交主力，上述五盘贡献全区7成多的成交量。物业型态方面，宝安区4月份
14、成交的新房中，有超过6成为小户型，大户型占近27，大户型占近10。龙岗区4月份的新房成交量环比虽然有小幅减少，但仍保持在千套之上，成交套数1033套，环比减少3.2，成交面积9.3万平方米，环比微减0.2，同比仍然有叫明显的减少，成交套数减少近12，成交面积减少约23。星河时代独立贡献全区约30的成交量，中海康城国际、八意府、深业紫麟山、公园大地等也有较好的销售业绩。物业型态方面，龙岗区4月份成交的新房中，超过7成为小户型，大户型占约14，改善型约10。附：4月份深圳市各行政区成交结构附：深圳市各行政区10年4月11年4月新房成交走势图3、4月份楼盘成交龙虎榜TOP103.1、小户型物业成交龙
15、虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，星河时代4月份共销售90以下的小户型物业28415.28平方米/347套，取得小户型成交龙虎榜冠军；香山里以9878.96平方米/116套位居亚军，中海康城国际以7826.33平方米/97套位居季军。3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，深业紫麟山4月份共销售90-144的改善型物业4202.33平方米/30套，取得改善型物业成交龙虎榜冠军，阳光天健城以1188.21平方米/9套位居亚军，大东城以1050.82平方米/8套位居季军。3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，公园大地4月份共销售144以
16、上的大户型物业5318.52平方米/32套，取得大户型成交龙虎榜冠军，第五大道以3991.76平方米/18套位居亚军，合正汇一城以3712.41平方米/25套位居季军。二、二手住宅1、出售部分1.1、4月份各区二手住宅挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测，深圳二手住宅挂牌均价环比上涨0.9%，冲上21000元关口，再次刷新历史新高记录，同比大涨三成。各区4月份二手住宅挂牌均价涨跌不均，其中，罗湖、福田、南山、龙岗四区挂牌均价创历史新高。南山区涨幅最大，环比上涨1.4%，二手住宅挂牌均价为24903元/平方米，同比大涨三成多；龙岗区环比上涨0.7%报13672元/平方米，同比上涨28.1%；
17、罗湖区环比微涨0.4%，为19350元/平方米，同比上涨22.4%；福田区微涨0.2%为25694元/平方米，同比上涨27.2%。盐田、宝安是挂牌均价环比下跌的两个区域，盐田区下跌2.4%，二手住宅挂牌均价为21560元/平方米，同比大涨34.6%；宝安区微跌0.5%，报17900元/平方米，同比大涨38.2%。附：深圳市各行政区10年4月11年4月二手住宅挂牌均价走势图1.2、4月份罗湖区二手房价格分析根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区4月份的二手住宅挂牌均价为19350元/平方米，环比微涨0.4。全区十个片区中七涨三跌，其中，桂园蔡屋围环比上涨5.7突破22000元/平方米；银湖环比
18、上涨约5至19640元/平方米；东湖环比上涨2.0超过21000元/平方米；清水河泥岗环比上涨1.1，挂牌均价为13219元/平方米；东门南湖、莲塘、翠竹环比均有不到1的涨幅，挂牌均价分别为19056元/平方米、19247元/平方米、21454元/平方米。笋岗片区跌幅最大，环比下跌3.6，挂牌均价为17587元/平方米；东晓和黄贝环比均有不到1的下跌，挂牌均价分别为15445元/平方米和19488元/平方米。1.3、4月份福田区二手房价格分析根据szhome二手房栏目的监测，福田区4月份二手住宅挂牌均价25694元/平方米，环比上涨0.2，全区十四个片区中除福田中心区外，其余十三个片区挂牌均价
19、环比均呈涨势，上梅林和福田南南园环比均劲涨超过4，两个片区的挂牌均价都突破20000元/平方米；新洲环比上涨3.5，二手住宅挂牌均价临近23000元/平方米；石厦和福田保税区挂牌均价环比涨幅约在2.5左右，其中，石厦挂牌均价临近23000元/平方米，福田保税区18733元/平方米；景田环比上涨2.1突破24000元/平方米；香蜜湖农科和下梅林环比上涨近2，其中，香蜜湖农科挂牌均价突破37000元/平方米，下梅林挂牌均价22687元/平方米；八卦岭、黄木岗、园岭白沙岭环比涨幅均超过1，其中，八卦岭超过19000元/平方米，黄木岗超过25000元/平方米，园岭白沙岭接近30000元/平方米，皇岗和
20、车公庙环比涨幅均在1之内，皇岗挂牌均价接近23000元/平方米，车公庙超过23000元/平方米，福田中心区环比微跌0.1，挂牌均价为32087元/平方米。1.4、4月份南山区二手房价格分析根据szhome二手房栏目的监测，南山区4月份的二手住宅挂牌均价为24903元/平方米，环比上涨1.4，所监测的九个片区除华侨城外，其余片区挂牌均价都上涨，南油环比上涨3.0，挂牌均价接近23000元/平方米；前海劲涨2.6，挂牌均价为21866元/平方米；后海环比上涨2.2，挂牌均价突破28000元，为28575元/平方米；西丽挂牌均价在20000元之上，环比上涨1.8；蛇口上涨1.7突破26500元/平方
21、米；科技园挂牌均价接近23000元/平方米，环比上涨1.6；红树湾和南头涨幅都在1.5之内，其中，红树湾挂牌均价临近40000元关口，南头挂牌均价在20000元之上；华侨城微跌0.5保持在34000元/平方米之上。1.5、4月份盐田区二手房价格分析【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也是如此。根据szhome二手房栏目的监测，盐田区4月份的二手住宅挂牌均价为21560元/平方米，环比下跌2.4。所监测的三个片区一涨两跌，其中，盐田环比大涨近5逼近19000元/平方米；大梅沙环比下跌2.5至24786元/平方
22、米；沙头角环比下跌2.0，仍保持在20000元之上。1.6、4月份宝安区二手房价格分析【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂不划入研究范围。出租部分也是如此。根据szhome二手房栏目的监测，宝安区4月份的二手住宅挂牌均价为17900元/平方米，环比微跌0.5。所监测的六个片区四涨一跌一持平，沙井以4.6的涨幅领涨其他片区，二手住宅挂牌均价接近12000元/平方米；松岗环比上涨4.4至9218元/平方米；福永环比上涨1.4，挂牌均价超过10000元/平方米；龙华环比微涨0.6报18517元/平方米；观澜环比持平为16
23、617元/平方米；宝安中心区环比微跌0.3，挂牌均价超过18000元/平方米。1.7、4月份龙岗区二手房价格分析【注】由于坪山、坪地、平湖、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也是如此。根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区4月份的二手住宅挂牌均价为13672元/平方米，环比上涨0.7。所监测的五个片区三涨量跌，布吉环比上涨近3至13743元/平方米；坂田环比上涨1.5逼近19000元/平方米；横岗环比上涨1.1保持在12000元/平方米之上；龙岗中心区环比下跌1.8至11678元/平方米；龙岗环
24、比下跌0.8仍保持在10000元/平方米之上。2、出租部分2.1、4月份各区二手住宅租金均价根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的住宅租金为44元/平方米/月，环比持平，同比上涨5元/平方米/月，涨幅为12.8。各行政区方面，罗湖和盐田两区环比上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为49元/平方米/月、40元/平方米/月；南山区、宝安区、龙岗区4月份的住宅租金环比都持平，分别为50元/平方米/月、33元/平方米/月、27元/平方米/月；福田区环比下跌1元/平方米/月为54元/平方米/月。同比方面，盐田区同比上涨两成多；宝安和南山同比涨幅超过15；龙岗区同比上涨12.5；罗湖和福田同比上涨一
25、成多。附：深圳市各行政区10年4月11年4月二手住宅租赁均价走势图2.2、4月份罗湖区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区4月份的住宅租赁均价为49元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。所监测的十个片区中，莲塘、东晓、翠竹、黄贝、桂园蔡屋围、东湖、清水河泥岗环比都上涨1元/平方米/月；东门南湖环比持平为58元/平方米/月；笋岗、银湖都环比下跌1元/平方米/月。2.3、4月份福田区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，福田区4月份的住宅租赁均价为54元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。所监测的十四个片区中，八卦岭、园岭白沙岭环比都上涨1元/平方米/月，住
26、宅租金分别为53元/平方米/月、56元/平方米/月；黄木岗、福田中心区、景田、新洲、车公庙、皇岗、福田南南园环比都持平；福田保税区、香蜜湖农科、下梅林、石厦环比都下跌1元/平方米/月；上梅林环比下跌2元/平方米/月，住宅租金为43元/平方米/月。2.4、4月份南山区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，南山区4月份的住宅租赁均价为50元/平方米/月，环比持平。所监测的九个片区中，科技园、南头、蛇口环比都上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为46元/平方米/月、46元/平方米/月、53元/平方米/月；华侨城和红树湾环比都下跌1元/平方米/月，住宅租金分别为62元/平方米/月和69元/平
27、方米/月；西丽、前海、后海、南山4月份的住宅租金环比都持平。2.5、4月份盐田区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，盐田区4月份的住宅租赁均价为40元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。所监测的三个片区中，大梅沙和沙头角环比都上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为42元/平方米/月和38元/平方米/月；盐田住宅租金环比持平。2.6、4月份宝安区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，宝安区4月份的住宅租赁均价为33元/平方米/月，环比持平。所监测的六个片区中，沙井环比上涨2元/平方米/月，住宅租金为30元/平方米/月；福永环比下跌1元/平方米/月，住宅租金为26元/平
28、方米/月；观澜环比下跌2元/平方米/月，住宅租金为34元/平方米/月；龙华、宝安中心区、松岗4月份的住宅租金环比都持平。2.7、4月份龙岗区住宅租赁价格分析根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区4月份的住宅租赁均价为27元/平方米/月，环比持平。所监测的五个片区中，除坂田租金水平上涨1元/平方米/月外，其余四个片区住宅租金环比都持平。3、各区热点楼盘行情根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，在4月份监测的50个热点楼盘中，绝大部分个盘挂牌均价上涨，涨幅多在1-3之间，仅5个楼盘挂牌均价微幅下跌，百仕达花园挂牌均价26208元/平方米，环比上涨7.2%，是涨幅最大的楼盘，城投七
29、里香榭挂牌均价22522元/平方米，环比上涨6.5%，居于涨幅榜第二位，嘉宝田花园挂牌均价22170元/平方米，环比下跌1.3%，是跌幅最大的楼盘。租金水平方面，多数个盘租赁均价上涨，涨幅多在1-4之间，仅少量个盘租赁均价下跌或持平，星海名城租赁均价43元/平方米/月，环比上涨5.8%，世纪春城租赁均价31元/平方米/月，环比上涨5.4%，中海大山地租赁均价19元/平方米/月，环比上涨5.2%，是涨幅超过5的几个楼盘。租售比方面，4月份多数个盘挂牌均价和租赁均价均上涨，过半数楼盘租赁均价的涨幅高于挂牌均价的涨幅，故本月多数楼盘租售比减小，中海大山地租售比1：752，城投七里香榭租售比1：745
30、，是租售比最大的两个楼盘。4、成交分析4.1、4月份全市二手商品房成交概况 环比锐减两成，二手房成交量高位回落在限价令、信贷收紧、加息等高压调控政策下，新房市场成交低迷，二手房市场也受到影响，4月份成交量高位回落。根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市二手房成交量回落至万套以内，为8383套，环比暴跌两成多，同比减少四成以上，4月份二手房成交面积782998.8平方米，环比减少19.1%，同比减少39.3%。随着新房市场价格的高企，二手楼市水涨船高，高房价是造成二手房市场成交量萎缩的主要原因，纵观4月份的每个交易日，多数交易日成交量在300-400套之间，较3月份的日成交400-50
31、0套有明显下滑。 福田区成交量处于领先地位各行政区方面，福田区以1978套的成交量处于全市领先地位，环比减少3.6%，同比减少近四成，福田区成交面积169550.2平方米，环比减少8.7%，同比减少四成，龙岗区成交1857套，居于第二位，环比减少两成，同比减少33.6%，龙岗区成交面积204134.9平方米，环比减少13.2%，同比减少21.9%，宝安区以1607套的成交量居于第三位，环比减少31.9%，同比减少34.4%，宝安区成交面积137482平方米，环比减少32.7%，同比减少约四成，罗湖区成交1509套，居于第四位，环比减少21.1%，同比减少52.5%，罗湖区成交面积128705.
32、5平方米，环比减少15.2%，同比减少47.6%，南山区成交1215套，居于第五位，环比减少27.7%，同比减少54.9%，南山区成交面积122769.8平方米，环比减少25.3%，同比减少五成，盐田区成交217套，是成交量最少的区域，环比减少27.7%，同比减少45.1%，盐田区成交面积20356.4平方米，环比减少22.3%，同比减少三成。附：深圳市10年4月11年4月二手商品房成交走势图4.2、4月份二手房、新房成交比较4月份二手房、新房成交量环比均明显下跌，二手房成交量环比减少约两成，新房成交量环比减少约三成，新房跌幅高于二手房，使得新房与二手房的成交差距在4月份增大，全市二手房成交套
33、数是新房的4.4倍。各行政区方面，罗湖、福田两区二手房成交占据绝对优势，罗湖区二手房成交套数是新房的50.3倍，福田区二手房成交套数是新房的24.4倍，南山、宝安、盐田二手房成交量均明显优于新房，南山区二手房成交套数是新房的4.6倍，宝安区二手房成交套数是新房的3.9倍，盐田区二手房成交套数是新房的2.8倍，龙岗区二手房成交量优于新房，是新房的1.8倍。5、4月份各区中介成交龙虎榜【注：以下排名按各公司的合同交易面积多少排序】第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市商业批售面积28501.02平方米，环比增加27倍，同比减少22.4%，商业
34、批售套数为232套，环比增加231倍，同比减少47.5%，龙岗区是商业批售量最大的区域，商业批售面积26043.09平方米，商业批售套数222套，位于龙岗中心城的中海康城花园批售商业面积9543.67平方米，批售商业套数120套，是全市商业批售量最大的项目。附：4月份预售的商业项目2、一手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市一手商业成交面积6312.76平方米，环比减少五成，同比减少三成，一手商业成交套数81套，环比减少64.9%，同比增加12.5%，万科红成交3136.49平方米/36套，是全市商业成交量最大的项目，茗萃园成交1199.80平方米/13套，居于第二位。
35、附：4月份一手商业成交TOP10二、二手商业【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。1、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的商业挂牌均价继续回落，环比下跌近4为56704元/平方米，同比上涨4.1%。所监测的五个区中两涨三跌，罗湖、福田、南山三区环比跌幅均接近5，其中，罗湖区的商业挂牌均价跌破9万，为88325元/平方米，同比下跌2.5%；福田区的商业挂牌均价仍超过8万，为80275元/平方米，同比上涨24.8%；南山区的商业挂牌均价74100元/平方米，同比上涨14.3%；宝安区的商业挂牌均价环比大涨5.2%
36、突破5万关口，为50847元/平方米，同比上涨48.3%；龙岗区的商业挂牌均价环比上涨2.5%，为34672元/平方米，同比上涨约两成。2、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，受商业挂牌出租量全市占比较大的罗湖、福田两区商业租金大幅下滑的影响，深圳全市商业租金劲挫21.9%跌破200元，为182元/平方米/月，同比也有3.2%的跌幅。所监测的五区中三跌两涨，罗湖、福田、南山三区均跌幅较大，其中罗湖区环比下跌一成为446元/平方米/月，同比上涨27.8%；福田区环比下跌8.5%跌破300元，为280元/平方米/月，同比上涨5.7%；南山区环比下跌7.5%，为221元/平方米/月，同比上涨1
37、2.2%；宝安区环比上涨3.8%逼近110元/平方米/月，同比上涨17.2%；龙岗区环比上涨3.4%超过90元/平方米/月，同比上涨16.7%。3、二手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市二手商业成交面积67847.24平方米，环比增加4.6%，二手商业成交套数991套，环比增加约两成，宝安、罗湖是二手商业成交最集中的两个区域，宝安区成交18316.22平方米/244套，罗湖区成交15311.37平方米/189套。第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市无写字楼项目获批。2、一手写字楼成交分析根据深圳房地产信息
38、网的监测，2011年4月份全市一手写字楼成交面积5299.29平方米，环比增加七成，同比减少76.0%，一手写字楼成交套数22套，环比增加一成，同比减少85.2%，振业国际商务中心成交4629.29平方米/17套，是全市写字楼成交量最大的项目。附：4月份一手写字楼成交TOP10二、二手写字楼【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。1、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的写字楼挂牌均价继续上涨，环比涨幅为2.6%，挂牌均价逼近33000元/平方米。所监测的三个区的写字
39、楼挂牌均价继续全线飘红，其中，罗湖区环比上涨2.6%为20753元/平方米，同比大涨约34；福田区环比上涨2.4%接近35000元/平方米，同比上涨32.6%；南山区环比上涨1.3%，挂牌均价29510元/平方米，同比上涨约38。2、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的写字楼租金微幅回落，环比下跌约1，租金仍保持在110元之上，为112元/平方米/月，同比上涨两成多。所监测的三个区中，福田区微涨0.8%逼近125元/平方米/月，同比上涨近27；南山区环比下跌近5至84元/平方米/月，同比上涨约18；罗湖区环比下跌2.2%至87元/平方米/月，同比上涨近两成。3、二手写字楼成交
40、分析根据深圳房地产信息网的监测，2011年4月份全市二手写字楼成交面积35074.88平方米，环比增加约一成，二手写字楼成交208套，环比持平，福田区是二手写字楼成交量最集中的区域，为16560.84平方米/123套。第六部分：小结在3月份新房市场成交量大幅放大的基础上，4月份深圳楼市未能延续3月份的良好开局，相反，受限贷令、限购令等调控政策的影响，新房市场成交量低位大幅回落，大跌约三成，跌破2000套关口，仅为1904套。4月份市场成交仍以中低端产品为主，高端产品成交为辅，全市成交均价大涨近5%，重返20000元之上，为20345元/平方米。4月份楼市推盘量暴增，且成交不错，但这些新推楼盘多
41、在下旬入市，从项目开售到签订预售合同，需要一段时间，故4月份入市的新盘，其成交量在4月份均未得到体现，这也是导致4月份成交量暴跌的一个原因。星河时代、香山里、合正汇一城等少量个盘在4月份继续热销，尤其是星河时代，凭借良好的产品规划和建筑品质，赢得市场青睐，大卖28635.48平方米/348套，居于全市楼盘成交排行榜冠军之位，高档住宅香山里位于华侨城生态居住区内，地段优势助力项目热卖，取得了9878.96平方米/116套的良好业绩。除极少数个盘销量不错外，大多数在售楼盘表现平平，成交惨淡，一直以来，作为全市主力成交区域的宝安和南山两区，4月份单日成交量多次出现个位数，甚至有零成交的情况。调控政策
42、打压和楼市房价居高不下，是造成成交量频频创新低的严峻命题。前期一直表现良好的二手房市场，成交量在4月份也出现明显下滑，环比大跌两成，成交量跌破9000套，为8383套/782998.8平方米，二手房挂牌均价连续上涨，价格步步走高，4月份挂牌均价已冲上21000元关口，不断飙涨的价格，大大增加了购房者的购房负担，也使得许多有效需求不断被拒之购房门外，导致二手房成交量高位回落。纵观当下，无论是新房市场、还是二手房市场，高房价已成为截断有效需求的最直接杀手，而降低房价，则成为改变目前楼市现状的唯一途径，目前，已有少数个盘开始价格松动，4月30日入市的中海康城国际，以11000元的均价引发抢购潮，轰动全城。展望后市，在个盘挥动低价促销的大旗下，势必会有越来越多的项目参与到降价促销的队伍中来，也唯有如此，市场才能实现供需双方的共赢。
