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1、第十三章 不同类型物业的管理,13.1 非收益性物业的管理13.2 收益性物业的经营与管理,13.1 非收益性物业的管理,在我国，一般按原始设计用途把房屋建筑分成两大类：居住物业和非居住物业。所谓居住物业，指居民赖以生存的空间和必要的条件，既住宅以及附属的设备和设施。住宅小区物业：有成片住宅、公共建筑配套的市政公共设施、生活服务设施、商业网点和室外绿化等生活的物质环境。有人际关系和社会公德的社会环境、经济环境。,13.1.1 住宅小区的分类1,从建设时间上分：新建住宅小区：实行封闭、半封闭的管理。原有住宅小区：在进行半封闭式的管理方式的基础上逐步引入物业管理。旧城区的住宅小区：管理比较松散、开
2、放。从建设规模上分：单元性的住宅小区：建筑面积：35万平方米，配套设施相对独立的住宅区。普通住宅小区：建筑面积：530万平方米，配套设施比较集中、齐全。大型住宅小区：建筑面积：30100万平方米，配套设施齐全。巨型住宅小区：建筑面积：100万平方米以上，存在于特大型城市中。,住宅小区的分类2,按照建筑主体楼宇的构成分：多层：36层住宅，通常不设电梯。中层：79层住宅，设置一部电梯。高层：9层以上住宅，设置2部以上电梯。耐火等级、防火间距及安全疏通方面要求严格。超高层：30层以上的住宅，通常设置4部以上电梯，其中2部为快速电梯。耐火等级、防火间距及安全疏通方面要求更严格。国际上将高层建筑分为以下
3、四类：第一类高层建筑916层（最高到50米）；第二类高层建筑1725层（最高到75米）；第三类高层建筑2639层（最高到100米）；第四类高层建筑40层以上（最高到100米以上）；,13.1.2 居住小区的管理,8.2.1 居住小区的功能8.2.2 居住小区的特点8.2.3 居住小区管理的主要任务8.2.4 居住小区管理的组织实施,居住小区的功能,居住功能 社会功能 服务功能 经济功能,居住小区的特点,结构的系统性。（规模庞大，整体性要求高）功能的多样性。（配套性强，功能齐全）产权的多元性。（业主构成呈多样化）（产权结构越来越趋于多元化）管理的复杂性。（社会化的特性）,13.1.3 居住小区管
4、理的主要任务,1.有计划地筹集住宅小区管理经费，提高住宅小区管理费的使用效果。2.增强住宅功能，搞好小区配套设施建设，创造优美环境。建立健全管理机构和制度，加强小区物质文明和精神文明建设，创造良好的社会环境。4.探索住宅小区管理新思路。,13.1.4 居住小区管理的组织实施,住宅小区物业管理的模式,创建文明住宅小区，开展精神文明建设,以房管所为主的管理模式：仅对房管系统拥有产权的房屋实现管理。管辖范围大，管理内容主要是住宅维修保养，不参与社区其他活动。优点：可以充分发挥房管部门的技术专长和管理经验，能够保持房屋较高的完好率。缺点：缺乏总体协调性，经费来源不足。,住宅小区物业管理的模式1,以街道
5、办事处为主的管理模式：具体由居民委员会实施。这类管理主要以公共场所、环境卫生、绿化、治安、道路和整幢楼宇为管理范围。优点：由产权单位负责房屋维修，经费充足。缺点：专业性不强。,以街道为主的三结合管理模式：以街道办事处牵头、派出所和兴建小区的开发公司参与，成立管委会，按“统一领导、联合办公、分工负责、综合管理”的原则实施管理。优点：充分发挥政府行政管理作用，权威性和制约性强。缺点：忽视了专业管理部门的管理，政企不分，缺乏经济活力。,住宅小区物业管理的模式2,由物业管理企业实行专业化管理模式：由开发公司牵头，街道办事处、派出所、市容监察队和一些房屋产权单位、业主、住户代表一起组成住宅小区管理委员会
6、，选择物业管理企业进行专业化管理，管委会对其进行监督。优点：主要遵循产权与管理权相分离和有偿服务的原则，专业性强，具有经济活力。在市场经济比较发达的地区容易推广。缺点：偏重经济效益，忽视社会效益和环境效益。,理想的住宅小区物业管理应跳出“住宅+修缮+管理+服务”的模式，提倡一种新的社区文化，使人与人、人与空间、人与环境相互交融，创造一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会小环境。,创建文明住宅小区，开展精神文明建设,建立住宅小区精神文明公约开展精神文明建设的管理内容遵守和维护公共秩序的管理爱护公共财物的管理行为文明的管理 住宅小区精神文明建设的形式 利用小区内各种传媒工具和文娱康
7、乐活动场所，组织开展住宅小区的各种公益性活动，如体育比赛、舞会、文化活动等。开展创建文明单位活动，如文明居民小组、文明家庭、文明楼等小区活动。开展人际交往，推行“社团”活动。,13.2 收益性物业的经营与管理,13.2.1 收益性物业管理概述13.2.2 办公物业的经营管理13.2.3 公共商业楼宇的管理13.2.4 工业物业管理,13.2.1 收益性物业管理概述,收益性物业的特点收益性物业管理的特点收益性物业管理的目标,收益性物业具有商业特性 以出租出售为主的收益性物业具有价值 不能库存的特点 收益性物业具有不断保持设施先进的特点 收益性物业具有综合性的特点,收益性物业的特点,1.收益性物业
8、管理是一种创造性的追加劳动。2.收益性物业管理具有紧迫的时间性。3.收益性物业管理必须实施现代化专业化管理。4.收益性物业管理是综合性的统一管理。5.收益性物业管理具有极大的社会效益。,收益性物业的管理特点,1.利润目标 2.信誉目标3.发展目标4.服务目标,收益性物业管理的目标,13.2.2 办公物业的经营管理,高层办公楼宇的特征,高层办公楼宇物业管理的模式,智能化大楼的管理,办公楼：提供给人们商业经营和办公用的大厦。,1）高层办公楼宇的概念,办公楼的分类：按建筑类型：多层建筑、花园洋房式建筑、高层大厦、商业园区等。根据使用者分：单用户、多用户。根据用户经营内容分：单用途、多用途。按用户的占
9、有属性分：业主自用、业主出租、部分自用部分出租。按建筑面积分：小型（1万以下）中型（13万）大型（3万以上）按功能分：单纯型的、商住型的、综合型的按大楼现代化程度分：智能化大楼、非智能化大楼,高层办公楼：建筑层次在10层以上，建筑体量、规模较大，档次较高，内部设备设施高度专业配套、先进，功能比较齐全。,高层办公楼宇的特征,1.通常坐落在市中心，充分体现城市的风貌和现代化水平、文明程度。2.建设、装修考究，风格独特，智能化与现代化程度高。3.办公单位集中，人员密度大，信息流量大。4.设备复杂，专业化程度高，管理难度大。5.功能齐全，配套设施要求高。,高层办公楼宇物业管理的主要内容,营销管理：物业
10、的销售、租赁管理。前台服务：提供日常问讯、引导服务。安全保卫：中央监控、前后门警卫、大楼巡逻消防管理设备设施管理保洁管理,高层办公楼宇的物业管理要求,消防和治安保卫 电梯安全运行、水暖、电力供应 清洁与环境卫生 应急事件的防范,2）高层办公楼宇物业管理的模式,按管理业务的承担主体 分：自管式托管式,按完成管理任务的措施分：封闭式管理 一般性管理,自管式：优点：管理单位充分参与了物业的前期开发过程，对物业的情况非常了解。缺点：管理单位在专业方面缺乏经验，在运作初期造成用户投诉较多。,自管式托管式,托管式：优点：专业化程度高，如果能借助于著名的物业管理公司的声誉，还可提高办公楼宇的出租率和租金水平
11、。缺点：对楼宇前期建设过程不了解。,封闭式管理：优点：安全保障程度高。缺点：整体管理费用、相应设施设备费用及其运转维修费用较高。适用于较高档次的办公楼宇的管理。,封闭式管理一般性管理,一般性管理：优点：管理费用相对低，相应的设备设施费用及其运转维修费用也较低。缺点：安全保障程度相对低。适用于一般档次的办公楼宇的管理。,3）智能化大楼的管理,智能化大楼的概念智能化大楼的特点智能化大楼的自动化管理,概念：智能化大楼（Intelligent Building）指通过对建筑物的结构、设备、服务和管理四个基本要素以及它们之间内在联系的优化，从而提供一个投资合理、高效、舒适、方便的环境的房屋建筑。,智能化
12、大楼的概念,日本智能大楼研究会认为：智能化建筑应能够提供商业支持功能、通讯支持功能等在内的高速通信服务，并能通过高度自动化的大楼管理体系来保证舒适的环境和安全，以提高工作效率。,新加坡公共事业部认为：智能化大厦必须具备三个条件：一是大楼必须具备先进的自动控制系统，能对空调、照明、安保、火灾报警等设备进行监控，从而为承租户提供舒适的工作环境；二是大楼必须具备良好的通信网络设施，使数据能够在大楼内的各个区域之间自由地进行流通；三是能够提供足够的对外通讯设施。,智能化建筑产生于 20世纪80年代 的美国。1984年1月美国联合科技集团UTBS公司在康乃迪格州建设完成City Place大楼。该大楼以
13、先进的技术实现了对空调系统、照明设备、防火和防盗设备、电梯、通信和办公自动化控制，不仅使大楼具有舒适、安全的办公环境，而且具有高效、经济等特点。日本新建的大楼中60%以上是智能化大楼。,起源,我国智能化建筑起步于 20世纪80年代末。1996年1月建设部在上海召开我国历史上第一次智能化建筑研讨会。同年“华东建筑设计院”编制了我国第一部建筑智能化设计的指导文件：上海市智能化建筑设计标准。1997年上海市浦东新区发布了建筑智能化系统工程管理暂行规定。2000年7月国家建设部和国家质量技术监督局联合发布了智能建筑设计标准（GB/T 50314-2000）,1.综合布线系统是智能化大楼的基础,智能化大
14、楼的特点,2.通信技术的高速网络化,3.办公自动化程度的日益提高,4.楼宇自动化管理和服务水准的不断提高,5.现代图形显示技术得到普遍应用,6.现代计算机技术是实现智能化管理的关键,7.建筑结构的协调优化组合,8.智能化大楼的一体化集成设计实现集中控制管理,综合布线系统是将所有语音信号、数据信号、图象信号和其他信息系统的线路组合在一起的技术。,综合布线系统,运用非屏蔽双绞线、光纤混合布线、电缆将建筑物内原来的各自独立的、分散的各个设备控制系统（如供配电、照明、能源、电梯、空调、消防、安保、给排水、污水处理、电话通信、广播电视、数字传输、图象传输、卫星通信系统等）的独立布线，组合在一起连接成一个
15、完整的综合系统，通过中央控制中心将原来单一的信息传递功能转变为综合性的信息传输，从而实现楼内高效、优质的自动化集中管理和控制；同时又能实现市内、国际间的信息沟通与资源共享。,通信网络系统能够为建筑物或管理者、使用者提供有效的信息服务。,通信网络系统,在智能化建筑中，各类设备及计算机的终端通过通信自动化网络进行多媒体信息的自由传输和交换，对数据、情报的收集、处理、存储、为公司决策、制定计划、开展各项业务活动等，都有及其重要的意义和作用。,甲级智能建筑：以2048Kbit/s端口的通路数确定，每200个插口的信息插座配置一个2048Kbit/s 传输速率的一次群接口。,建筑物内设置微小蜂窝数字无绳
16、数字电话系统；设置移动通信中继收发通信设备；设置VAST卫星通信系统；设置有线电视系统（采用电视图像双向传输方式）；多功能会议室具有同声传译扩音系统、桌面型会议扩声系统及带有计算机接口互联的大屏幕投影电视系统。,办公自动化是办公室的工作人员运用现代科学管理技术和现代信息管理技术对数字性资料、非数字性资料进行处理和运用，并通过局域网和广域网加速信息的互通。,办公自动化系统,物业管理运行信息子系统：应能对建筑内各类设施的资料管理、运行状况及维护进行管理；办公和服务管理子系统：具有文字处理、文档管理、各类公共服务的计费管理、电子帐务、人员管理功能等；信息服务子系统：具有共用信息库，向建筑物内公众提供
17、信息采集、装库、检索、查询、发布、引导等功能；智能卡管理子系统：能识别身份、门钥、信息系统密钥等。,建筑设备自动化通过对建筑物内各种设备的自动监控、测量，实现运行安全、可靠、节省能源、节省人力。,建筑设备自动化系统,对空调系统设备、通风设备：可以根据需要和设定自动开启和关闭，自动显示、记录、测量系统运行状态。对供配电系统：进行自动监视、测量、记录，具有故障自动报警，高压自动切换等功能；对动力设备和照明设备（包括大堂、楼道、庭院、停车场、泛光照明、航空障碍指示灯等）：进行自动监视，可以根据需要和设定自动开启和关闭，自动调节照明照度，故障自动报警。对给排水系统的给排水设备、饮水设备、污水处理设备等
18、：进行自动监视、测量、记录，包括水泵运行状态显示、水流状态显示、水泵启停控制、过载报警及水箱高低液位显示及报警；对电梯运载系统：可以对电梯及自动扶梯运行状态的自动监控。,火灾自动报警系统具有重要情况的自动显示，包括火灾部位、灭火、排烟设备动作、防火门开闭状态、防火卷帘门动作、消防电梯位置、消防水箱水位等。,火灾自动报警系统,火灾自动报警系统与消防联动系统相连：实现消防设备自动启动，包括消防泵、排烟风机、消防电梯、消防广播、消防报警、消防疏散门等设备；系统还应具有自动记录功能，自动记录消防设备的故障、消防设施的动作、探测器巡回检测记录。,安全防范系统根据建筑物的使用功能、建筑标准及安全管理需要，
19、综合运用电子信息技术、计算机网络技术、安全防范技术等，构成先进、可靠、经济、配套的安全技术防范体系。,安全防范系统,入侵报警系统：实现对安全设防区域的非法入侵、盗窃、破坏和抢劫等进行实时有效的探测和报警。电视监控系统：实现对必须进行监控的场所、部位、通道进行实时、有效的视频探测和监视、视频传输、显示和记录，并应具有报警和图像复核功能；出入口监控系统：对各类出入口按照不同通行对象及准入级别，进行实时监控管理，并具有报警功能，与火灾报警系统连动。巡更系统：按照预先编制的保安人员巡更软件程序，通过读卡器或其他方式对保安巡逻人员的工作状态进行监督、记录，并能对意外情况及时报警；车库管理系统：对车场的车
20、辆通行道口实施出入控制、监视、行车信号指示、停车计费及汽车防盗报警等综合管理。,3A智能化大楼 通信自动化系统（CAS）办公自动化系统（OAS）楼宇自动化系统（BAS）目前我国习惯上把 消防自动化系统（FAS）安保自动化系统（SAS）从楼宇自动化系统中分离出来，称为5A型智能化大楼。,自动化管理系统,通过计算机技术、计算机网络、信息线路，将各个独立的控制系统的分散控制、分散管理改为由中央控制中心的主计算机对整个计算机网络进行统一集中控制和管理。,智能化管理,智能化大楼一体化集成的形式有两种：一种是先分块然后再总集成；另一种是一体化系统集成。一体化系统集成设计的造价比采用独立子系统节省20%的总
21、造价。,智能化大楼一体化集成,一体化系统集成设计的造价比采用独立子系统节省20%的总造价。,智能化大楼的自动化管理,综合布线系统 计算机网络系统 通信自动化系统 办公自动化系统 大楼自动化系统 信息管理自动化系统,图片1,图片2,图片3,图片4,图片5,图片6,图片7,图片8,图片9,图片10,图片11,图片12,13.2.3 公共商业楼宇的管理,1）公共商业楼宇的概念,2）公共商业楼宇物业的管理 购物中心的概念 购物中心的类型 购物中心的管理要点 购物中心的营销管理特点,1）公共商业楼宇的概念,公共商业楼宇是指物业的承租人利用承租的物业进行商业性或收益性经营活动，以此谋取经济利益，在交付物业
22、产权单位的物业租赁费及交付物业管理公司物业管理费用后，自身仍可获得利润的物业经营形式。主要包括：大型百货商场、大型超级市场、大型购物中心、便利店、大型仓储商场或仓储超市、成片的专卖店或专卖店一条街、证券公司的交易大厅及期货经纪交易大厅等、酒店、饭店、宾馆、餐饮、娱乐、文体服务性设施、经营性展厅、陈列厅、多功能厅等。,2）公共商业楼宇物业的管理,以购物中心为例：,4.2.1 购物中心的概念 购物中心：能同时供众多的零售商和其他商业服务机构租赁用于经营的大型收益性物业。以各种零售商店（或柜台、楼面）组合为主体，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作
23、为经营收入的物业。,购物中心的类型,1.从建筑结构上划分：敞开式：由露天广场、林荫道与低层建筑构成。封闭式：由高层楼宇构成。,2.从地理位置上划分：街区购物中心：处于小区中心临街位置。地区性购物中心：处于郊区、乡镇、高速公路旁。,3.从建筑功能上分：综合性的专业购物中心 商住两用的购物中心,购物中心的管理要点,购物中心的物业管理与其他物业管理的不同点是：购物中心：服务对象既有用户，还有用户的顾客。其他物业：服务对象只有用户（业主或使用人）。,管理要点：增加用户的营业额是物业管理的重要目标。严格管理各承租商户的装修。完善保安措施。消防工作长抓不懈。方便内外交通、足够的停车场也是购物中心的必要条件
24、。做好购物中心内外的清洁工作。,购物中心的营销管理特点,促销管理：特殊的促销活动、再装修翻新促销、日常性促销。,租赁管理：为承租户提供购物中心的可行性研究。对支柱性的承租商户，以较优惠的租金吸引他们承租。承租客商的选配要达到最佳组合，是购物中心管理的重要任务。确定切实可行的租金以吸引有经验的零售商。对于续租的优先权条款的制定要特别谨慎。租金的确定一般采用“基本租金+百分比租金”。,13.2.4 工业物业的管理,9.4.1 工业物业的含义,9.4.2 工业物业的特点,9.4.3 工业物业管理的原则,9.4.4 工业物业管理的主要内容,1）工业物业的含义,所谓“工业”，是指采取自然物质资源，制造生
25、产资料、生活资料，或对农产品、半成品等进行加工的生产事业。所谓“通用厂房”，也称之为“标准厂房”：统一规划、统一设计、统一施工、统一管理，其供水供电、交通通讯等配套设施齐全，布局合理，能满足从事一般工业生产和科学试验需要的标准型建筑物或建筑物群体。所谓“工业园区”，是指在一定区域内建造的，以工业生产用房为主，并配有一定的办公楼宇、生活用房（住宅）和服务设施的地方。,1.通常采用框架结构，大开间的建筑样式，大可分隔，小可组合，能满足长、短流水线的不同需要。,“标准厂房”的特征,2.主体部分的平面均采用矩形，通用性和适用性好，采光和通风条件也较好。,3.一般由数幢或十几幢厂房及配套用房组成一个厂区
26、，可由多家企业共同使用。,4.为生产和科研所需要的配套设施比较齐全且复杂，在管理上有特殊要求。,5.厂区一般布局合理，环境优美，建筑物造型新颖，体现出现代工业建筑的风格。,2）工业物业的特点,5.2.1 从建筑的角度来看,5.2.2 从物业管理的角度来看,工业物业的特点-1,从建筑的角度来看：以生产用房为主，辅以办公用房、生活用房和各种服务设施，如银行、邮局、餐饮、娱乐场所等。工业园区相当于一个小社会，各独立建筑物有独立的用途，而建筑物群体的用途又有内在的联系。工业物业一般建在城市的边缘地区，多为远郊。,工业物业的特点-2,从物业管理的角度来看：生产用房的管理是工业物业管理的重点。辅助配套的管
27、理工作多样复杂，难度较大。因使用不当和使用频繁，造成房屋损耗，以至带来结构的变化，险情的出现难以预料。由于使用功能的特殊性，生产用房难于保持清洁。治安保卫和消防工作要求。提供多方位的社会化服务。,3）工业物业管理的原则,工业物业以生产用房为主，但也有与之相配套的办公用房、生活用房和各种服务设施。所以在管理方面，它既有与办公楼宇、居住用房相同之处，也有不同于它们的地方。统一管理与独立管理相结合的原则 专业管理与自治管理相结合的原则 物业管理与经营服务相结合的原则,4）工业物业管理的主要内容,1.厂房货仓建筑物及其附属设备的管理。2.工业厂房和货仓的安全保卫管理。3.保持厂区内货物运输畅通的管理。4.工业厂房和货仓的绿化卫生管理。5.防火、防水、防风、防虫、防鼠、防冻、防暑的管理。,
