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1、2007年太湖国家旅游度假区土地出让分析根据苏州土地储备中心公告的土地挂牌和拍卖出让成交情况表和新加坡工业园区苏园土挂字号的地块出让信息统计，住宅商住商业办公统计古城区7111019吴中区182530174相城区61214234园区118140待添加的隐藏文字内容233新区13116012总计56478031722007年苏州通过挂牌和拍卖共成交了172笔，其中度假区共成交了26笔，占到了总量的16%。其中临湖镇5笔，东山镇6笔，金庭镇5笔，光福镇4笔，度假区中心区6笔。这与2006年的9笔相比，有了大幅度的增加。由此可以反应出，第一，政府部门对于太湖国家旅游度假区的开发力度已经大大的增加。之
2、前由于政府部门对于度假区的保护，开发进程一直很缓慢，土地的出让也很少。但是这几年苏州经济的快速发展，度假区知名度的快速提高，来旅游的人也越来越多，也反应出了度假区配套的不足，满足不了市场的需求。从度假区楼盘的热销情况来看，市场对于度假区的需求还是在增加。第二，市场对于度假区的认可。从2007年的土地出让情况来看，市场对于度假区还是有一定的认可。度假区的27个地块无一落拍。由此可见开发商对于度假区地理位置和对度假区未来发展的认可。这其中有华丽家族，天津泰达苏州东港、苏州建设、吴中集团等几家外地和本地的大型房地产公司的进驻。这些大公司的进驻将进一步加快度假区的发展，提升度假区的居住品质，也将带动度
3、假区房地产市场的快速发展。下面将分别对临湖、东山、金庭、光福和度假区中心区07年所出让的地块进行分析。1.临湖镇临湖镇，位于东山板块的北面，依附着采莲工业园而发展起来的一个小镇，目前整个镇上的居住人口，以及外来人口非常之多，但是周边的项目却寥寥无几。帕缇欧和太湖缘，现期是临湖镇上比较大的两个楼盘，可所谓是两足鼎立。07年，临湖镇板块共拍卖了5块地，具体情况如下：竞标单位周连珍杨龙炎苏州市吴中区浦庄镇湖桥村物业股份合作社苏州东港集团有限公司苏州东港集团有限公司地块位置吴中区临湖镇浦庄大道东侧、联东河南侧吴中区临湖镇新泾港东侧吴中区临湖镇湖桥村兴建路南侧吴中区临湖镇腾飞路北侧、新泾港西侧吴中区临湖
4、镇东山大道西、灵湖路南面积（）30573.65758.77536.664940.340576.8用途居住居住居住居住和居住配套商业出让年限70年70年70年70、40年40年容积率1.11.21.21.02.0建筑面积（）33631691090446494081154建筑密度28%28%25%25%40%绿化率37%37%37%37%25%楼面价（元）1606138910121500750成交总价（万）540096091697416087以个人名义拍得的两块地，均位居住用地，容积率均小于1.2。其中吴中区临湖镇浦庄大道东侧、联东河南侧这块地，由于靠近浦庄周边有一定的商业配套，而且在北边不远处就
5、有一个石庄工业园，这块地面的目标客户群可能是以工业园内的工作人员为主，产品类型是多层和经济型别墅，预估普通住宅以多层为主价位在5000-6000元/左右，经济型别墅以联体别墅和叠加别墅为主价位在7000元/左右，相对而言整个小区的配套都比较齐全，出行也方便。而吴中区临湖镇新泾港东侧这块，由于面积只有5758.7，相对来说规模非常小，用于个人使用的可能性比较大。吴中区临湖镇湖桥村兴建路南侧这块地直接由当地湖桥村物业股份合作社拍得，面积相对也比较小，仅7536.6，应该是合作社自建自用。苏州东港集团有限公司是一家具有国家二级开发资质的综合性房地产开发企业。公司从1987年成立以来，先后开发建设了三
6、元四村、东港新村、银桥新村、福星一村、姑苏苑、养育巷小区、工业园区东方花园、新沂华丰广场等。公司先后荣获省房地产企业50强、省第三产业200强、市房地产企业20强、省住宅商品房综合质量信得过单位；多次被评为省、市级文明单位；以及“重合同守信用企业”。这次一举在临湖镇同时拿了两块地，一块是在林湖镇商业街的附近，靠近帕堤欧，属于商业用地，容积率较大，建造别墅可能性不大，应是建造商业配套。这样将提高临湖镇的配套设施，对于该地块的价格应该有提升作用。另一块是在太湖缘的对面，属于居住用地，目前已经动工，在建多为联体别墅，有部分已经竣工，但市场上没有任何消息，没有销售，估计是作为现房销售，价格应该要比太湖
7、缘稍高，应该不会低于6500元/。东港集团的进驻将会给临湖镇整个房产市场带来一个不小的冲击，特别是对于太湖缘和帕提欧的影响不可小视。整体的商业将带给临湖镇新的商业活力，别墅项目的建造也将有一定程度的提升整体区域的居住品质。但是由于临湖镇的地理位置相对较偏远，而且所拍卖地块的面积较小，且较分散，因此对于整个太湖市场的影响力不大。2.光福板块从04年起相继有像“湖滨山庄”“太湖西溪里”“福园”等别墅项目在光福板快落根生花，又出现了像“嘉福广场”这样的大型商业配套。随着光福镇的日新月异的发展，商业配套的日益成熟，以及的旅游业的飞速发展，相信会给光福市场带来新的契机。07年光福镇一共出让了4块地，具体
8、如下：竞标单位蒋衡洲新继发展有限公司苏州工业园区华瑞置业发展有限公司呈辉工艺品（中国）有限公司地块位置吴中区光福镇福乾路西侧、塔山路南侧吴中区光福镇凌塘路北侧、木光运河西侧吴中区光福镇福乾路西侧、银桂路北侧吴中区光福镇230省道西侧、塔山路北侧面积（）24271.4131445.232184234081.1用途居住居住商业商业（工艺品专业市场）出让年限70年70年40年40年容积率0.80.70.81.2建筑面积（）194179201225747280897建筑密度25%25%40%45%绿化率37%40%30%25%楼面价（元）350221522525750成交总价（万）6800198006
9、50021067其中，蒋衡洲是苏州澳华集团有限公司的董事长，系太湖西溪里的开发商，07年又在光福拿了一块地，可见澳华集团对于光福的重视和认可。地块位于吴中区光福镇福乾路西侧、塔山路南侧，西面是天然性的河道，毗邻230国道，到光福镇中心行程仅几分钟，配套很齐全。这幅地块的面积和容积率和太湖西溪里都很相近，所以推断也应该是别墅社区。该开发商是一个刚成立几年的开发商，在项目操作上经验不足，但是凭借太湖西溪里的经验，加上这幅地块位置较好，紧邻两个未来的商业中心，相信价格应该略高于太湖西溪里。光福镇福乾路西侧、银桂路北侧这幅地块紧邻着苏州澳华集团的地块，属于商业用地。开发商仅开发过位于园区唯亭镇金陵西路
10、的阳澄财富中心，根据开发商的资质和光福板块的特性来看，做别墅可能性不大，推断应该是商业配套设施。加上23万的工艺品专业市场，将给光福带来更多的人气，也将给光福的房地产市场带来新的发展契机。程辉工艺品有限公司在塔山路北侧的商业（工艺品专业市场），就整个光福板块来说，应该算是最大的地块。23万的工艺品专业市场，将给光福的旅游业，甚至于整个太湖区域带来不可限量的商机。 吴中区光福镇凌塘路北侧、木光运河西侧的地块由香港新继发展有限公司拍得。新继发展有限公司，是一个具有实力的投资公司，它在苏州成立的苏州新泽地产有限公司则是由是由香港新继发展有限公司独立投资成立的港资企业，曾经操作过锦华苑，锦悦苑等知名项
11、目。这个大开发商的进驻，将会给原有的小开发商项目的销售形成压力，并在一定程度上促进光福板块房地产市场的发展。据了解，该地块近期已准备动工，产品规划工程图纸已基本完成，以别墅为主，但不排除有混合社区的可能。整体价位应该高于福园，预计在8000元/左右。从光福板块的整体市场来看，无论是产品定位还是产品价位，与太湖周边的项目还是有一定差距的。但是随着市场的需求的增加，大幅地块的拍卖以及一些实力雄厚的开发商的进驻，光福板块会对于整个太湖国家旅游度假区，甚至于整个太湖板块的影响力越来越大。3. 东山东西两山山对于整个太湖的市场而言有着非常重要的影响作用，但是由于东山镇上项目的参差不齐，再加上之前东山板块
12、开发又比较散乱，这方面的影响还不算太明显。随着近些年来，旅游人数的增加，以及人们对物质生活水平要求的不断提升，很多房产开发商还是看好东山板块，今年东山共拍出6块地，而且地理位置也相对比较集中，东山开发散乱的局势也有望改变，具体如下：竞标单位沈建明苏州瑞基房地产开发有限公司苏州鼎欣房地产有限责任公司苏州鼎欣房地产有限责任公司苏州灵源旅游开发有限公司扬州京彩置业有限公司、潘佳文地块位置吴中区东山镇东山公园东南侧A地块吴中区东山镇东山公园东南侧B地块吴中区东山镇山水路东侧、环湖公路南吴中区东山镇山水路东侧、环湖公路南吴中区东山镇木东路西侧、定向河北侧吴中区东山镇三山岛、小姑山南侧面积（）9314.4
13、11258.496794.920593.532677.728496.4用途居住居住居住商业居住和居住配套旅馆业用地出让年限70年70年70年40年70、40年40年容积率 0.5 0.80.5 0.8 1.11.01.10.72建筑面积（）7452900712706803594520517建筑密度10%10%28%50%28%按批准方案绿化率37%37%37%25%37%按批准方案楼面价（元）365032421967012276482成交总价（万）27202920250000441113300东山景园和东山会对于东山整体房产市场的影响是举足轻重的，但此次拍卖的6块土地中，有两块就在这两个别墅项
14、目的附近，分别是吴中区东山镇东山公园东南侧A地块和吴中区东山镇东山公园东南侧B地块。既靠近东山公园，也靠近东山国宾馆，地理位置十分优越。B地块紧靠A地块，两块土地性质一致，多以联体、双拼别墅为主，而其楼面价也较高，又是太湖周边建别墅所稀缺的居住用地，所以估计均价不会低于9000元/。其中A地块是由个人名义登记的，面积只有9314.4，自建自用的可能性比较大。而B地块的面积稍大，其开发商苏州瑞基房地产开发有限公司作为新兴发展企业，成立于2001年，是国家二级房地产开发企业。公司经过多年投资开发经验的积累，在房地产业界也有一定的核心竞争力，曾经操作过瑞基翰林花园等项目，实力雄厚。吴中区东山镇山水路
15、东侧、环湖公路南，吴中区东山镇山水路东侧、环湖公路南，这两块地由苏州鼎欣房地产有限责任公司拍得。苏州鼎欣房地产有限责任公司，是江苏永鼎股份有限公司的下属子公司，注册资金1亿元人民币，专门从事房地产开发经营，在苏州及其周边地区具有良好影响和信誉度的企业。鼎欣房地从2002年起开始着手房地产项目的实施，目前有四个项目正在运作，分别是鼎欣城、鼎欣世家、新天地家园、澄湖别墅。开发总规模达到了50万平方米，投资规模高达20亿元人民币。而这次在东山拍得的两个地块，实为一块商住用地，且商业的面积远大于居住的面积。该地块地处太湖大道东山入口出，其北面就是东山席加花园，南面不远处就是苏州山水度假村，尽显地理优势
16、所在。大面积的商业配套，以及稀缺的居住用地，相信这块地将会建造成别墅和多层小高的混合社区，其别墅均价也不会低于9000元/，公寓应该在7500元/左右。吴中区东山镇木东路西侧、定向河北侧由苏州灵源旅游开发有限公司所拿的商住用地， 既靠近苏州山水旅游度假村，也靠近鼎欣房产的商业，再加上其本身的居住配套，其市场竞争力也值得期望。根据这块地的土地性质，预估也是别墅公寓的混合社区，但因为其位置相对而言靠里面，所以估计别墅价位应该在8000元/左右，公寓在6000-7000元/左右。吴中区东山镇三山岛、小姑山南侧由扬州京彩置业有限公司、潘佳文所拿的地块，是用于旅馆建设的土地。由于地理位置的限制，而且当地
17、旅游业的发展，该地块用于建造高档旅馆的几率非常高，此旅馆的建设将会带动整个三山岛旅游业的发展，进而影响岛整个东山岛。由上可以看出，07年东山板块的拍卖土地，除了部分以外还是非常集中的，由此也看出了政府对于东山整体开发的重视，政府批地不再分散，而选择集中发展。这样也有助于改善东山整体开发比较散乱的局势，增加其市场竞争力。东山板块面对的客户源主要是旅游度假人士，这次所批的6块地中有4块是在东山入口出，无疑会增加整个东山市场的竞争力，也会给现有的两个大盘东山景园和东山会造成一定的影响。但由于这两个项目均为独栋产品，相对现在的几块地而言，产品定位和客户源定位也不同，所以影响不是很大。再加上三山岛上大型
18、旅馆的建设，旅游人数的增加，对于整个的太湖房产市场来说，08年东山的影响力是不可忽视。4. 西山板块西山是苏州太湖流域，度假旅游的精髓所在。西山岛上的景点，彼彼皆是，相对的别墅项目也比较多。在岛上的别墅项目多以独栋为主，其卖点也是依附着太湖。但由于其所面对的客户，以外地度假人士为主，加上早些年西山整体开发的散乱，整个岛上居住水平的参差不齐，以及配套的不齐全，所以导致这些项目小区内的人气不足。再看今年在西山拍卖的5块土地，具体情况如下：竞标单位陶丽妹苏州市鑫龙房地产开发有限公司周小郎苏州建设（集团）有限责任公司蒋衡洲地块位置吴中区金庭镇缥缈村大龙山吴中区金庭镇、梅园路西侧吴中区金庭镇金庭路北侧天
19、王荡吴中区金庭镇居山湾A地块吴中区金庭镇居山湾B地块面积（）64475.718652.2100483.3142258.1103988.9用途餐饮旅馆业（公寓式酒店）商业餐饮旅馆业（公寓式酒店）商业（酒店）、居住（酒店式公寓）居住出让年限40年40年40年40、70年70年容积率0.20.260.270.20.2建筑面积（）128954850271302845220798建筑密度10%20%15%8%10%绿化率40%60%50%60%60%楼面价（元）52505192493967506750成交总价（万）67702518134001920514039吴中区金庭镇缥缈村大龙山和吴中区金庭镇金庭路
20、北侧天王荡这两块地，均以个人名义拍得，就西山现在整体商业配套的不足来看，餐饮旅馆业的市场还是很大的，如此既可以提升整个西山岛的人气，也可以弥补其商业配套的不足之处。而且这两块地的拍出，可以看出很多投资客还是很看好西山餐饮旅馆这一稀缺行业的，一旦餐饮业不断增加，西山整体配套必然加强，与此同时也会推动整个西山房地产市场的发展，进而影响到整个太湖板块。吴中区金庭镇、梅园路西侧的这块地，由西山洞庭明月湾的开发商苏州市鑫龙房地产开发有限公司拿得。该开发商对于西山整体的市场比较了解，也由一部分明月湾的客户资源，加上这块地的周围配套比较齐全，在北面不远处就是天下第九洞林屋洞，最有可能的就是建造独栋别墅，而且
21、其单价应该在12000-15000元/左右。苏州建设（集团）有限责任公司在金庭居山湾所拿得的商住性质的地块。目前度假区几乎全是别墅为主，而面积较小的公寓非常少，远远不能满足客户对于度假区小面积住宅的需求，该地块的酒店式公寓位处西山，景色优美，而且还有部分商业配套，具有很大的竞争力优势。相信价格也不会低。太湖西溪里的开发商蒋衡洲，在光福大展手脚后，这次在西山也拿得一块103988.9的居住用地，由于容积率只有0.2，基本上可以确定将会建造独栋别墅。这块地本身是太湖边非常稀缺的居住用地，再加上周边有苏州建设集团的商业配套，这个项目的开发会对西山在售的几个别墅项目会造成一定的影响和较大的压力。从整个
22、的西山市场以及该地块的楼面价来看，预计均价在15000元/以上。由此可以看出，现在很多的开发商还是很关注西山这个市场的，加上政府的对于西山整体开发的重视，西山未来房产市场的前景是不可限量的，特别是在别墅这一块。现在岛上的别墅大多以独栋为主，但这次拍出的5块地中有两块也应该是纯独栋社区，足以看出岛上别墅项目之间的竞争还是非常激烈的。再加上拿地的这些开发商的资质，相信西山这个市场对于度假区其他板块会带来不小的压力，对整体度假区房地产市场的影响也会越来越大，5.太湖国家旅游度假区中心区太湖国家旅游度假区是整个太湖板块的核心区域所在，从太湖公园到长沙叶山两岛，无一不吸引着众多开发商的眼球。之前由于国务
23、院对于整个苏州太湖流域的保护以及限制，使得度假区整体基本没有开发，就长沙和叶山两岛有部分项目。现在由于度假区整体规划的出台，有雄厚实力的大开发商的进驻，商业配套的齐全化，使得度假区的一个前景非常可观。度假区里风景优美，依山傍水，是建造别墅区绝佳之地，所以早期项目均以独栋别墅为主，像早期的太湖天阙，太湖高尔夫，太湖之星等众多对太湖板块有着重要影响力的项目都在度假区内。而且环太湖大道是贯通整个苏州太湖流域的一条重要路线，有了这个特殊条件的存在，使得度假区里的项目，更加值得人关注。伴随着国家以及政府对于太湖流域发展的重视，中国太湖文化论坛永久性坛址的落成，以及在城市环境污染日益严重的今天，现代人对太
24、湖的向往，也就意味着会有越来越多的大开发商瞄准太湖国家旅游度假区有一宝地。而度假区更多地块的拍卖，使得整个房产市场的竞争也日益激烈，07年拍卖的7块地具体情况如下：竞标单位苏州昂内房地产开发有限公司苏州太湖旅业发展有限公司苏州市吴中联合投资有限公司江苏吴中地产集团有限公司苏州太湖旅业发展有限公司苏州太湖旅业发展有限公司地块位置太湖国家旅游度假区伍相路北侧太湖国家旅游度假区环太湖大道北侧,渔帆路西侧太湖国家旅游度假区环太湖大道北侧太湖国家旅游度假区香山南路东侧、伍相路南侧度假区中心区孙武路南侧度假区中心区孙武路南侧面积（）103315.423158.587611.1109883.69431557
25、845.3用途居住商业文体用地居住和居住配套居住办公出让年限70年40年50年70、40年70年40年容积率1.50.840.141.51.82.0建筑面积（）1549731945312266164825169767115691建筑密度30%34%10%30%20%25%绿化率37%35%70%37%37%35%楼面价（元）1394586045252184836450成交总价（万元）2160011400555036000142005206度假区的整体规划包括一环，一带，两轴，两岛，五区。而这五区其中则包含一个东部的入口居住区。苏州太湖旅业发展有限公司这次共在度假区拍得三块地，其中有两块就在度假
26、区入口处，包括一块居住用地，和一块办公用地。苏州太湖旅业发展有限公司主要经营度假区管委会授权范围内的国有集体资产及管委会研究确定的城市建设项目的投资、建设和管理；旅游资源开发。其中居住用地面积9万多方，容积率为1.8，估计在这块地上将会建造多层和小高的混合型普通住宅社区，距离胥口镇较近，估计多层和小高的均价会在8000-10000元/左右。建成后将增加度假区常住人口数量，将会增添了整个度假区的人气度，而且对于完善度假区的整体规划有着重要的作用。而其附近的这块办公用地，地理位置较好，交通便利，应该会做办公楼，目前度假区没有办公楼，相信会比较畅销，周边配套的不完善和旁边的居民房会带来一定的销售阻力
27、。苏州太湖旅业发展有限公司和苏州市吴中联合投资有限公司还分别在太湖国家旅游度假区环太湖大道北侧各拿了一块地。其中太湖旅业发展有限公司所拿得的是一块商业用地，从苏州市国土资源局网站上对这块地的地理位置描述来看，这块地属于长条形地块。因为其周边都是大型的别墅社区，根据其地理位置，以及整体度假区的市场来看，该地块做别墅社区的可能性不大，可能会做商业配套。一来商业配套现在就整个度假区而言，是非常需要的，度假区整体的发展离不开商业圈的形成。二来再加上吴中联合投资有限公司在其周边所拍得的文体用地，这就更决定了其商业价值的所在。一但这两个项目起来后，对于整个太湖旅游度假区的人气以及配套设施都将会有非常大的改
28、善，也会带动整个度假区的房产市场达到新的高度。苏州昂内房地产开发有限公司也是一家在业内小有名气的开发商，它曾经操作过天骄锦城和天骄美地这两个项目这两个普通公寓的项目。而此次昂内在太湖国家旅游度假区伍相路北侧所拍得的地块，根据其土地性质和容积率来判定，也应该为多层社区。由于其靠近中信太湖城的商业区，以及度假区所规划的核心商贸区，地理位置十分的优越，相信未来这个社区也会对整个度假区的人气起到一个带动作用。苏州地产界的龙头老大吴中地产集团有限公司，在继温泉1858之后，又力揽太湖，斥资3.6个亿一举夺得太湖国家旅游度假区香山南路东侧、伍相路南侧的这块地。而这地块在地理位置上就尽显了其优势所在，南面是
29、政府规划的绿地公园，西面是中信太湖城的核心商贸区，本身小区又有一定的居住配套，而且也是现在稀缺的商住用地。相信这个项目的整体开发，对于整个度假区整个房产市场的影响也将非常之大。根据其容积率来分析，该地块应该也是以别墅和多层混合的一个社区，别墅多为联体别墅，不排除有少量双拼的可能性。估计别墅的价位应该在15000元/左右，公寓的价格在9000-10000元/左右。除了07年所拍的这七块地幅，度假区在06年也引入了很多大开发商，像是中信深圳集团，吴中集团，上海华丽家族以及天津泰达。这些大开发商的入驻，对于整个度假区的发展都有举足轻重的作用，它们项目的整体规划都建立在太湖度假区规划的基础上，并且也有自己新的开发理念。现期的度假区，由于人气和商业配套的不足，虽然在整个太湖板块中占重要地位，但是对于苏州整个房产市场来说，还没有受到足够的重视。但是苏州市政府和度假区政府对于度假区整体开发的一个重视度，已经有更多的市民关注到这个被冷落的市场，也有更多的人向往这里的居住环境。随着度假区整个规划力度的逐步加强和完善，我们有理由相信，在未来的几年里，太湖国家旅游度假区将会成为苏州整个的房产市场的核心所在。
