某项目可行性研究报告.docx

《某项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某项目可行性研究报告.docx（54页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、建设路工程可行性研究报告目录一、报告摘要3、工程市场条件3、行业竞争状况3、经济分析结论3、风险及建议5二、工程概况6、工程位置6、工程用地经济指标6三、工程投资环境7、宏观经济分析7、经济持续快速增长7、与周边中部城市比拟，位居中部城市前列7、南昌经济开展分析小结8四、城市规划开展分析9、城市化进程加快，城市开展四面扩展9、城市规划开展结论10五、房地产政策分析11、房地产政策分析11、政策分析小结13六、市场需求分析15、房地产快速开展，房价一路盘升15、住宅市场供需两旺，差额逐渐加大15、从价格到产品，南昌升级换代需求旺盛166.3.1 户型的需求分析166.3.2 物态的需求分析17、

2、小结17七、市场供给分析18、房地产开展趋势18、小结18八、土地出让情况分析19九、行业竞争形势分析总结21十、行业竞争形势分析总结22、隆鑫广场22、景河星宫26、中大紫都28、江信国际嘉园31、玉河经典35、各竞争楼盘比拟分析37、本工程价格分析结论39十一、工程开展定位40、工程SWOT分析40、工程形象定位略40、工程产品定位40、有关工程方案说明41十二、工程总投资估算、资金筹措方案、投资方案43、工程总投资估算43、土地费用43、前期工程费用43、根底设施建设费用44、建筑安装工程费44、公共配套设施费用44、开发期内各种税费支出44、不可预见费用44、开发本钱44、管理费用44

3、、销售费用45、财务费用45、开发费用45、工程总投资45、资金筹措方案45十三、工程经济效益、财务分析46、工程经济效益估算46、工程静态经济指标46、工程土地价格测算46、工程不确定性分析47、销售价格变化的不确定性分析47、容积率变动的不确定性分析47十四、结论、风险和建议51、工程市场条件51、行业竞争分析51、经济分析结论51、风险及建议52建设路工程可行性研究报告一、报告摘要1.1、工程市场条件 近年来，南昌市经济保持了持续、快速、健康的开展态势：GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。为南昌市房地产业蓬勃开展，持续繁荣打下了坚实的根底。 随着城市化

4、进程的加快,也带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快，如红谷滩、象湖新城等，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。1.2、行业竞争状况 政策执行力度加大，房地产市场日益标准； 房地产快速开展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛； 房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质工程受到 市场的欢送； 研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争时机大； 土地供给量巨大，但老城区供给量极少。1.3、经济分析结论根据对整个工程进行的经济测算，预计的销售价格、销售率的条件下，工程经济指标如下：工程经济指标工程经济指标用地面

5、积792011.88亩建设面积18216公共建筑面积1000容积率工程总投资销售收入住宅销售率：100%银行融资3400万元自有资金2400万元税前利润税后利润本钱利润率税后利润/总本钱45.29%销售利润率税后利润/销售收入27.07%最高承受土地价格318.6万元/亩本钱利润率为30注：本工程总投资大约预计为人民币6676.88元，按企业自有资金单位为万元计，结合工程投资方案和资金来源与运用分析，本工程申请3400万元的信贷额度，期限为1年。 自有资金：2400万元不低于35； 银行融资：3400万元； 其余资金来源于本工程在预计销售期内1年的销售回款，需预售款中的876.88万元即可；

6、通过敏感性分析，容积率变动对工程利润影响较大； 通过敏感性分析，销售价格对工程的利润有一定影响； 在假定的销售价格、销售率成立的条件下，本工程的预期投资效益良好，可进行投资开发； 假定工程最低利润率为工程本钱的30%，本工程的土地价格承受能力较高容积率为5.0时，那么地块的最高承受土地价格为7910.89万元，即665.9万元每亩。1.4、风险及建议 虽受政策影响，但南昌市房地产还是持续快速开展。从土地交易的情况来看，地块的土地本钱可能较高，这就需要想方法创造附加值，提高销售价格，从而把风险降到最低。 因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源；且与知名专业设计公司、中介参谋公司合作，强

7、强联合，打造工程品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款，从而实现效益最大化。 在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。二、工程概况2.1、工程位置工程位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都工程后面。属国药厂原用地，交通兴旺，周边配套完善，是南昌老城区较为核心位置。2.2、工程用地经济指标根据委托方提供的资料，本工程各项经济技术指标如下表所示： 项 目规划指标用地面积卖地红线792011.88亩用地性质居住用地土地使用年限70年建筑容积率2.3绿化率35%三、工程投资环境3.1、宏观经济分

8、析南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区六大中心城市之一。近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国、全省开展的前列，出现了持续、快速、健康开展的新局面。、经济持续快速增长随着城市开展的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，GDP、固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续上升的势头。、与周边中部城市比拟，位居中部城市前列南昌与中部其它省会城市相比，开展迅速，各经济指标增长速度居中部前列。通过上图可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定资产投资这两项指标，其增长速度都位居中部

9、六大城市之首，GDP增长速度也位于中游。房地产投资占固定资产投资比例年份南昌长沙合肥武汉太原郑州03年04年05年06年近年来，南昌市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势，其主要原因是最近三年南昌市的固定资产投资增长加快，房地产投资增长速度跟不上固定资产投资增长的速度，造成房地产投资总量增加但比重下滑的情况发生，并非房地产投资降温。这也从侧面反映了南昌未来宏观经济持续增长，将进一步刺激房地产市场迅猛开展，投资前景看好。3.2、南昌经济开展分析小结近年来，南昌市经济保持了持续、快速、健康的开展态势：GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。为南昌市房地产业蓬勃开展

10、，持续繁荣打下了坚实的根底。四、城市规划开展分析4.1、城市化进程加快，城市开展四面扩展 根据南昌市“双三百的城市开展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随经济开展热潮而来。在此根底上,南昌市城市总体规划提出了“西进、东拓、北控、南延的开展策略。 据城市规划布局资料显示,从现在起到2021年，南昌市中心城按“一江两岸、一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进的规划布局。其中,南昌将重点开发五个具有很高产业和建设开发需求，开发效益好、环境容量较大的城市重点拓展区，依序包括：1、红谷滩中央商务区。以行政功能和商业中心建设带动重大商务、文化、教育和公建工程建设，进一步增强交通设施的通达性，建设红谷滩

11、高层建筑群；2、朝阳组团。启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体、生活设施配套完善的人居中心；3、“两湖产业景观区。依托城东地区根底设施的不断改善，不失时机地推进艾溪湖、瑶湖区域的景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和效劳业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区；4、一江两岸产业带。启动赣江两岸产业带的规划和建设，滨水区域突出公共性、连续性、可达性、亲水性和平安性，形成以现代效劳业和都市旅游业为主体的产业走廊，打造城市未来的黄金中轴线；5、昌南新城。适应城市形态加快南延的趋势，开掘城市南部区域的优势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市的总体功能和对小蓝、莲

12、塘、向塘及以南广阔区域的辐射能力。4.2、城市规划开展结论南昌城市化进程的加快,带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。五、房地产政策分析自2004.3.21国土资源部公布?关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知?8.31大限以来，一系列土地、金融税收、产品技术标准、价格、交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施细那么日益具有针对性，房地产市场日益标准。5.1、房地产政策分析附:全国及南昌地方2004-2007年已出台的房地产相关行业政策 土地政策一览表政策名

13、称公布时间重点内容关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度方案。要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂的方式公开进行国务院关于深化改革严格土地

14、管理的决定严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有偿使用费实行先缴后分建设工程用地预审管理方法充分发挥土地供给的宏观调控作用，控制建设用地总量。实行分级预审，在工程可行性研究阶段由建设用地单位提出预审申请。关于当前进一步从严土地管理的紧急通知不得违反土地利用总体规划和年度方案用地从严审批各类非农建设用地确保房地产调控的土地政策落到实处严肃查处违法违规用地继续深入开展“完善体制、提高素质活动关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知认真清理违法违规用地；严肃查处重大土地违法案件；稳固土地市场治理整顿成果；组织开展执法检查、严明法纪。国务院关于加强土地调控有关问题的通知进一步明确土地管理和耕地保护的

15、责任切实保障被征地农民的长远生计标准土地出让收支管理调整建设用地有关税费政策建立工业用地出让最低价标准统一公布制度禁止擅自将农用地转为建设用地强化对土地管理行为的监督检查严肃惩办土地违法违规行为关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知关于省级批准核准、备案工程需作出说明问题关于占用根本农田的论证问题关于建设占用耕地“先补后占问题关于城市批次用地需补报的有关材料问题 金融政策一览表商业银行房地产贷款风险管理指引将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下含50%，月所有债务支出与收入比控制在55以下含55%关于调整金融机构存、贷款利率的通知一年期贷款基准利率上调0.27个百分点

16、，由现行的5.31%提高到5.58%。另外，个人住房公积金贷款5年含以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款5年含以下从4.77%提高到4.95%，年以上从5.04%提高到5.31%中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规那么关于住房公积金有关利率政策调整的通知财政部 税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理

17、方法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的局部免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过局部征收契税。关于转发?国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知?的通知个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，全额征收营业税，2年以上可按规定办理免征营业税对个人购置的非普通住房超过2年含2年对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购置房屋价款后的差额缴纳营业税时?中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率?注：2007年央行加息五次2007915自2007 年9 月15 日起，上调金融机构人民币存贷款基准利

18、率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。 产品政策关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知房地产开发企业要将所售商品住房的结构形式及其节能措施、围护结构保温隔热性能指标等根本信息载入?住宅使用说明书? 交易政策关于修改的决定预售商品房交付90天内办产权，因开发商原因未能如期取得房产证开发商承当违约责任关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知对一些城市机制不健全、工作目标和思路不清、

19、数据采集不完善、市场分析不全面、信息发布不及时、整体工作滞后等问题加以催促房地产市场信息系统建设工作纲要试行系统的开通使交易数据公开，人们可以在系统中查找所有增量与存量房工程的相关信息；该系统内采集了所有增量房和存量房的单价、单套成交价，对房地产市场具有很强的监控性关于进一步加强房地产税收管理的通知对房地产税收实施一体化管理，在现行职责分工和征管要求的根底上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书简称“先税后证为把手关于加强房地产税收管理的通知规定了购房时间是以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购置房屋的时间经济适用住房管理方法限制经济适用住房的面积，而经济适用住房的

20、价格以保本微利为原那么，购置经济适用房满一定年限前方可按市价出售印发关于进一步简化房产交易与权属登记程序的假设干意见的通知2004.12. 27积极妥善处理房屋产权发证中的历史遗留问题房产交易实行“凭证交易关于实施?办理商品房期房退房、变更手续操作规程?的通知对于已办理了合同登记备案的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。买卖双方协商同意退房的处理方法南昌市整顿标准房地产交易秩序专项活动的通知针对我市房地产交易环节存在的主要问题，重点整顿标准商品房预售管理、房地产广揭发布管理、房地产展销活动管理、合同管理、房产经纪管理方面的违法违规行为?关于切实稳定住房价格的通知?稳定房价，调整用

21、地结构，控制被动性住房需求引导居民合理消费监测房地产运行贯彻调控住房需求的政策对稳定房价工作的催促检查国务院转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知享受土地增值税标准：容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,地方上浮不超过20?国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知?90平米以下中小户型占开发量的70经济适用房9月底前公布，购房缺乏5年需交营业税，空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物，首付不低于三成，居住用地供给量七成用于中低价位中小套型关于进一步标准我市商品房预销售行为的通知商品住

22、宅工程自取得预售许可证之日起10日内必须开盘，并按整栋房源对外销售。“南昌市房地产信息网中公示的待售房源。房地产开发工程取得商品房预售许可证后，开发企业或销售代理机构发放VIP卡或其它预购凭证的数量不得超过可售房源的数量。5.2、政策分析小结从2004年国有土地实行招拍挂制度开始，房地产已经成为政府和社会关注的焦点，国家和地方政府通过公布一系列政策,其目的一方面为稳定房价,引导房地产行业健康的开展;另一方面为限制其他行业资金进入房地产行业。虽然政府力图通过政策的调控，控制房价，但由于房地产市场对居住“质和“量的需求强劲，宏观调控近期收效不大。六、市场需求分析6.1、房地产快速开展，房价一路盘升

23、从上表可以看出，南昌住宅均价自2003年以来，一直呈上升趋势。其中市区房价由2003年的2722元/m2攀升到2007年的4500元/m2 左右。6.2、住宅市场供需两旺，差额逐渐加大从下表可以看出，南昌住宅供需曲线近三年保持持续稳定的上升趋势。与此同时，市场供给量与成交量的之间的差额也越来越大。2006年南昌市各版块新推续推供求情况万平方米6.3、从价格到产品，南昌升级换代需求旺盛 户型的需求分析自2003年以来，南昌房地产市场发生了巨大的变化，南昌市民对套型面积的需求也发生了巨大的变化。2006年，南昌市商品住宅户型需求是：1、 一房：53.262、 二房：92.263、 三房：125.5

24、14、 四房：148.755、 复式：177.472006年南昌市户型新推续推供求情况万平米 物态的需求分析2006年南昌市各物业新推续推供求情况万平方米2006年各物业形态中，多层、小高层、高层的供求都比拟旺盛。通过对物业形态等的比照发现，南昌市民对对住宅的舒适、品质需求越来越高，对住宅的升级换代需求越来越强。6.4、小结南昌住宅价格一路攀升，供需差额越来越大，在中档住宅供给远大于需求的同时，高品质住宅供给却供不应求。表达出南昌市民居住需求已到了升级换代的时候。对高品质住宅有着巨大的需求七、市场供给分析7.1、房地产开展趋势房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其开展趋势如下： 资源

25、土地储藏趋势：由于土地交易不标准，短期内，土地的获取能力是影响企业竞争力的重要因素；从长远来看，土地交易将日趋标准、公平、合理。 设计概念设计、建筑设计、环境设计趋势：大局部房产企业都将建筑设计与环境设计外包给专业公司来做，设计环节是整个房产开发过程中的核心局部之一，将越来越被关注、重视 建筑原材料采购、工程管理、施工、工程验收趋势：我国的建筑工业已较为成熟，国家已有一系列的规定来管理建筑工程的施工、质量等。由于建筑工业的较低利润及劳动密集等特点，许多房地产公司均将建筑施工外包给建筑承包商。 营销广告筹划、营销方案、销售、客户管理趋势：较多房产公司的营销还只是停留在产品推销阶段，但未来营销开展

26、将由工程完工后的产品推销转向工程建设前的企划定位，完成从产品推销转向整合营销的转变。 装潢装潢设计、材料采购、装潢施工趋势：大局部房产商不涉及装潢业务，房产商可将其作为一种附加的增值效劳。通过精装修等手段，已成为一种差异化产品的方法 物业管理物业管理、房屋维修趋势：沿海经济兴旺地区，物业管理已逐渐成为一个单独的产业形态，在内陆地区，物业管理还欠完善。随着物业管理越来越专业化的开展，物业管理将逐渐成为一个独立的产业形态，与房产开发的附属关系将越来越少。7.2、小结就目前南昌房地产市场而言，大局部房地产开发企业竞争区域集中在资源环节及营销环节。这说明南昌房地产竞争还处于单项竞争时代，房地产价值提升

27、还有很大的“蓝海空间空白点。八、土地出让情况分析土地出让量的大小，决定房地产未来几年开发量的大小。也反映了房地产开发领域竞争剧烈的程度。2005年，南昌共出让土地为4500亩区域规模区域规模市级供给面积莲塘地区200亩象湖140亩湾里地区200亩青山湖460亩昌北开发区500亩红角洲1000亩高新区200亩区级供给面积经济适用房400亩红谷滩新区500亩低洼危旧房改造200亩新建县300亩其他400亩长堎300亩南昌县300亩2006年，南昌共计供给土地面积5000亩区域规模区域规模朝阳地区1000亩红谷滩新区500亩青云谱地区900亩湾里地区150亩昌东地区500亩经济技术开发区200亩青山

28、湖地区300亩高新区200亩西湖地区300亩经济适用房300亩新建县长堎250亩低洼危旧房改造100亩莲塘地区300亩英雄经济技术开发区100亩桑海经济技术开发区100亩2007年18月份，南昌共计供给土地面积7225亩区域规模区域规模朝阳地区红谷滩新区青云谱地区湾里地区昌东地区经济技术开发区青山湖地区高新区西湖地区经济适用房新建县长堎-亩低洼危旧房改造莲塘地区-亩英雄经济技术开发区市中心区桑海经济技术开发区2005年、2006年出让的土地，有可能集中在2007年、2021年入市。从上面2006年及2007年上半年土地出让表可以发现，市中心老城区土地出让量极少，而在市郊及规划开展区域土地特别是

29、工业用地供给量巨大，这将使本工程具有巨大的先天性竞争优势。九、行业竞争形势分析总结 宏观政策执行力度加大，房地产市场日益标准； 房地产快速开展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛； 房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质工程受到市场的欢送； 研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争时机大； 土地供给量巨大，但老城区供给量极少。十、行业竞争形势分析总结10.1、隆鑫广场工程资料物业名称隆鑫广场工程位置解放西路80号开发商南昌市百盛实业投资物业公司深圳长城物业管理公司代理商同致地产工程进度共三期、二期9月16日开盘占地面积建筑面积18万平方米绿化率35容积率价格均价620

30、0元/平方米物业费开盘时间2006年10月入住时间2007年12月停车位920，其中地上135辆，地下785辆楼盘档次中高档.1区位介绍隆鑫广场由浙江彪马集团投资，南昌市百盛实业投资投资5.6亿元巨资打造的洪都中大道首个集商业、居住、休闲、娱乐、文化、景观为一体的高档综合性精品楼盘。工程地处南昌市中心解放西路与洪都大道交叉东北角原江西国药厂生产区。.2周边配套配套：麦德龙超市、沃尔玛超市、洪城家电市场、等大型超市。白云饭店、菜员外餐厅、扬州大浴场、名人大酒店、国贸酒店、华宇大酒店、环球嘉年华、玲子专业美容美体中心、厨房制造、云南过桥米线等、铁路二小、第十四中学解放西路以东、第十六中学坛子口立交

31、旁、一职、铁路一中、铁路二中、南昌航空工业等、九三关心医院、华夏医院、九四医院、市九医院、工商银行、建设银行、中国银行等小区内部规划配套：社区幼儿园二期建设、隆鑫广场主题商城、街铺三期建设交通：11路、16路、24路、206路、207路、216路、231路；产品研究.1整体规划工程以高层住宅为主，共13栋，楼距一般都在34-36米左右。其中有18层单元式板式高层、18层及24层点式高层、2层沿街商铺、4层商业综合体及17层高档酒店。住宅层高均为2.9米。沿街商业1F层高6米，进深13.5米左右，标准开间8米，沿街商业2F层高3.6米，1F、2F为上下两层连通式商铺。 具体规划如下：A区面积55

32、720地上建筑面积45790，地下建筑面积9930，其中，住宅面积38970，公建及商业面积6820，共5栋住宅，规划住宅户数296户；B区73710地上建筑面积59300，地下14410，其中，B区住宅面积51350，公建及商业面积7950，共7栋住宅，规划户数398户C区面积规划为41500地上建筑面积32210，地下9290，其中，C区1栋，5-17层小户型白领公寓面积14410，4F裙楼商业面积17800.2户型面积种类及分析隆鑫广场共有21种户型面积，分别是93m2、94.08m2 、91.63m2、124m2、129m2、146m2、130m2、136m2 、128m2 、120m

33、2、126.65m2 、121.85m2 、132.96m2、120.42m2 、126.66m2 、124.03m2、120.97m2、121.63m2 、141.53m2 、138.80m2 、133.88m2。工程的主打户型为面积在120-130平方米左右，房子面积较大，客厅与阳台相通互联，时刻保持房内通透明亮。.3交工标准隆鑫广场交楼标准公共局部外墙：高级外墙涂料，局部花岗岩楼梯：花岗岩踏步，铁栏杆扶手，墙面及天棚刮白地面：面砖墙面：1：1：6混合砂浆压光，刮白顶棚：刮白电梯：OTIS电梯电：一户一表水：一户一表气：一户一表其他：每户赠送可视对讲 机、紧急按钮、红外线探测器、煤气泄漏报

34、警器各一个住宅局部墙面：1：1：6混合砂浆抹灰地面：混凝土原浆抹平天棚：混合砂桨一次抹灰厨房：预留给水管一个接驳点，集中排烟卫生间：预留给水管一个接驳点，做防水处理门窗：外门窗均采用铝合金中空玻璃窗，室内预留门洞入户门：高级防盗门有线电视、 、宽带网：每户设置集中信息箱，内设接驳口营销推广.1工程形象定位打造成一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动等为一体的新的商业中心。 .2推广主线隆鑫广场，就其建筑本身就是一道亮丽的风景，灵感源于对当代西方现代建筑的明快、典雅与严谨建筑风格的推崇，用现代建筑板、玻璃及金属栏杆等元素进行重组与穿插，处处闪现着现代气息和尊贵神韵。每一分区中建筑均与河道呈现完

35、美布置，形成一个个面向河边的庭院，庭院之间是建筑特底部架空的局部，如同传统居住空间中的一系列厅堂，建达庭院内侧的通廊串联起这些厅堂。玉带河成小区构成的主脉，而面河而居的“连堂庭院成为了小区鲜明的景观特征标志。 以亭台、榭、阁、景观小品、涌泉、风雨连榔为景观特色，以晨练广场、儿童乐园、休闲广场、临水观景台等为主要景观节点，以坡地园林、立体化景观、架空层景观延伸为造景手法，营造一种曲径通幽，步移景换的逾20000东南亚风情园林让隆鑫广场顿时光荣照人。500米玉带河水域风情， 10000市民广场，片区独揽。.3、推广广告诉求点超越繁华、纯城生活。总结隆鑫广场位于市中心版块，洪都中大道与解放路交叉口。

36、工程周边有省家电市场，旧货大市场等成熟的尚圈，有沃尔玛、麦德龙购物广场等大型购物中心，玉带河是其整个外围景观的枢纽。工程的定位根本符合所处地理位置周边的环境。再加上密集的人口，开发投资商雄厚的资金实力，该工程在未来的开展中有着不可估量的升值潜力。10.2、景河星宫工程资料物业名称景河星宫工程位置青山湖区洛阳路与上海路交汇处开发商江西鑫发房地产物业公司江西卓佳物业筹划代理深圳博思堂机构工程进度现售三期13号楼高层29层占地面积建筑面积10万平方米绿化率42.5%容积率3价格均价：6500元/平方米物业费开盘时间13号楼2007年9月3日入住时间2021年10月停车位374个楼盘档次高档.1区位介

37、绍景河星宫位于洛阳东路与上坊路交汇处，西临玉带河，处于市中心版块。交通较便利，属于人口密集区，市政设施较齐全。.2周边配套配套: 购物：麦德龙超市，沃尔玛超市、彭家桥农贸市场、城东百货大楼、国美电器、华联超市、旺中旺超市；银行：中行、建行、工行；教育：少春学校、少春学校附属实验小学、上海路小学、第十七中学、江西广电小学、江西广电幼儿园、安琪尔幼儿园御锦城；医疗：湖坊医院、第九医院、汇仁堂药店；公共交通：28、208、215、231、16路等公交线路在小区门口产品研究.1整体规划工程占地30106.46平方米，建筑面积近10万平方米，容积率3.0，绿化率高达42.5，小区内有小高层、高层；户户朝

38、南，四面观景。工程创意性地规划生活、生态、文化三大主轴，精心打造健康休闲会所、水景园林以及水岸风情商业街。以“城水人居为生活蓝本，将独特的自然资源“玉带河及政府规划数万平米的街头景观休闲中心纳入其中，塑造了一个公共性与私密性兼重的“半岛城邦，生活气氛及自然生态极为浓郁。.2户型面积种类及分析景河星宫户型面积有5种户型，主要分为：87.4平方米、85平方米、114平方米、110平方米、135平方米。户型都以中小型为主集中在80120平米左右，布局方正，空间分割合理，动静分区，宽阔阳台设计，尽情享受私属空间，户型简洁实用，南偏东朝向为主，客厅南北通透，通风流畅，阳光充足。.3交工标准毛坯、结构：框

39、架营销推广.1工程形象定位塑造了一个公共性与私密性兼重的适合人居的“半岛城邦.2推广主线都市领地你的生活幅员，何止10万平方米环境领地在城市中心，如何实现你的“岛居式生活园林领地是美的流动，还是心在流动户型领地创意户型，独领全城“阳光生活风.3推广广告诉求点在城市中，静享自然总结景河星宫位于洛阳东路与上坊路交汇处，周边人口密集，工程紧挨玉带河，工程内部环境规划的很好，内部配套设施也很是齐全。有着良好的居住环境，工程规划住宅区是比拟符合所处的地理位置和环境的。目前在工程周边没有什么较大型的购物中心，住户购物有所不便，但，随着周边环境的改善，相信这些问题会得到解决。10.3、中大紫都工程资料、物业

40、名称中大紫都工程位置青山湖解放西路528号开发商江西中大城市房地产公司物业公司南昌福田物业管理公司设计单位浙江省建筑设计研究院工程进度一期售完，二期10月分开盘占地面积建筑面积234902平方米绿化率35%容积率价格均价：5900元/平方米物业费开盘时间一期2007年1月26日入住时间2021年10月停车位547楼盘档次中高档区位介绍中大紫都位于南昌市东南部，距城市主中心八一广场约4.5KM，位于城南副中心。其北临60米宽的解放路，便利的交通可直达南昌大桥、八一广场等各南昌主要地区，东临规划河道玉带河，西接建设中的华府天地工程，地块的外围交通环境条件非常优越。地块所属片区交通便利，生活配套设施

41、齐全，尤其今后为南昌市近期将重点治理改造的老城区。在?南昌市城市总体规划2000-2021年?文件中，该片区被定位为集科技、文教、高新技术产业、旅游度假、生活居住为一体的综合新区.2周边配套配套: 教育：上海路小学、湖坊小学、十四中、十六中、十七中、南昌航空工业学院、江西师大城东分院；幼稚园：双语幼儿园；综合商场：华联超市、沃尔玛、麦德龙、香江家具城、洪城家电市场；农贸市场：龙王庙集贸市场；医院：九三关心医院、华夏医院；银行：中国银行、建设银行、农行城市信用社、工商银行；娱乐：有南昌京东水上乐园、天香园留鸟公园、城东公园等休闲娱乐场所，城东公园占地面积150亩，此外南昌市政府为改变城东片区无大

42、型休闲公园的现状，规划在本地块旁修建儿童公园。公共交通：11路、201路、206路、207路公交。产品研究.1整体规划工程位于南昌市东南部，北侧为解放路，东临玉带河，南临规划用地，西侧为建设中的华府天地工程。总红线用地面积为92273.59。规划要求北退解放路红线10m，南退用地红线6m，东侧退玉带河绿线5m，西侧退用地红线6.5米。容积率为2.21，根据初步设计，工程总建筑面积约为234902，其中地上建筑面积为205270，包括多层约39900余；小高层约67000余；高层约90000。总户数约为1728户。根据对现状环境分析，结合用地红线及建筑类型，考虑利于可分期分块建设的原那么，因地制

43、宜，巧妙设计，形成“中心绿地+住宅组团的建筑布局，不仅使得小区拥有气势蓬勃的整体建筑形象，又在小区内部形成开阔的视野感受，令每家每户都享有良好的景观和环境。小区按建筑形式分为多层，小高层，高层三个相对独立的区域，围绕中心绿地展开。中心绿地位于地块中心，整个区域以流动的绿地广场为依托，引进东部湿地景色。沿中心绿地四周布置18层单元式高层，小高层住宅建筑组团，与四周的11层小高层住宅及多层住宅在建筑外部空间上错落有致， 形成小区中心半围合的共享活动空间，既符合景观设计的要求，又使得这个地块具有灵韵、动感的丰富内涵。小高层住宅按组团布置在用地的西侧，每个组团均有集中绿地，使小区充满阳光照耀。多层住宅

44、按组团布置在用地的东南角一侧，空间相对尺度亲切，营造出亲切、宜人、相对私密的居住气氛。.2户型面积种类及分析中大紫都户型面积有8种户型，主要分为：88.61平方米、105.73平方米、114.20平方米、120.90平方米、123.20平方米、137.79平方米、157.77平方米。中大紫都住宅以中大型为主集中在100130平米左右，布局方正，南北阳台通透享受清新穿堂风。两卧室朝南设计，主卧配置独立卫生间，充分考虑了私密空间的舒适性。卧室连同书房，书房通向露台，将品位与休闲、休闲与享受完美衔接。.3交工标准毛坯、结构：框架营销推广.1工程形象定位致力于创造一个“以人为本、回归自然的现代高尚居住小区。.2推广主线设计宗旨“生态、健康、休闲、开展设计主题“水