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1、海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地土地利用总体规划局部调整方案申报单位：海口市人民政府编制时间：二一六年三月目 录一、概况3（一）基本情况3（二）项目建设意义4二、项目区土地利用情况4（一）项目用地位置及规模4（二）项目土地利用现状与规划用途5三 、规划调整的原则和依据8（一）规划调整的原则8（二）规划调整的法律法规依据8（三）规划调整其他文件8四、土地利用总体规划用途调整方案9（一）项目建设用地调整方案9（二）建设用地核减方案10（三）林地补划方案11（四）一般耕地补划方案12五、调整方案可行性分析12（一）项目选址可行性分析13（二）项目用地规模可行性分析14（三）建设用地核减方案可
2、行性分析14（四）林地补充方案的可行性15（五）耕地补充方案的可行性分析15（六）项目符合法律法规，并依法进行规划调整16六、规划调整方案实施影响评价16（一）对现行土地利用总体规划实施的影响16（二）对环境的影响16（三）对其他规划实施的影响17七、规划调整方案实施后的效益评估17（一）经济效益17（二）社会效益18（三）生态环境效益18八、规划调整方案实施的保障措施及建议18（一）做好审批工作18（二）做好存档备案18（三）方案的公示19（四）生态环境保护19九、附 件20十、附 图20一、概况（一）基本情况足球运动是世界上最受人们喜爱、开展最广泛、影响最大的体育运动项目，被誉为“世界第一
3、运动”。2014年10月，国务院下发关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见，提出要“抓好潜力产业。以足球、篮球、排球三大球为切入点，加快发展普及性广、关注度高、市场空间大的集体项目，推动产业向纵深发展。2015年8月7日，海南省政府印发关于加快发展体育产业促进体育消费的实施意见，明确海南省将优先发展全民健身服务业，多措并举，建设满足公众需求的设施体系，积极推动政府机关、企事业单位、学校、社区等各级各类公共体育场馆、设施免费或低收费开放，鼓励兴办体育健身俱乐部，带动全民健身消费。2015年7月2日，海口市委常委会审议通过了海口市足球发展工作方案和海口市足球发展规划(20162020)编制方案
4、，这意味着海口将在海南省率先编制足球发展规划，将把足球产业列入到省政府提出的12项重大产业中的文化体育实体建设去谋划。海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路，是在此背景下，深入贯彻党中央足球改革方案、发展振兴足球的重要举措。海南省发展和改革委员会将海口观澜湖足球训练基地项目列为海南省2016年重点投资项目投资计划（琼发改重点2016161号）。根据现行海口市土地利用总体规划（2006-2020年）（以下简称现行规划），海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地不符合现行规划，鉴于该项目属我省重点建设项目，依据海南省土地利用总体规划定期评估和调整办法有关规定，需要对该项目拟用地进行土地利用总体规划局
5、部调整。（二）项目建设意义体育活动不仅能够提高人民整体素质，在国民经济及社会发展方面也有一定的促进作用。足球训练基地项目及配套道路的建设不仅可以发展体育事业，推动健身运动；通过举办体育比赛，可以吸引外地人员来到海南，从而带动周边交通、商业、旅游、宾馆服务业等相关产业的发展，提供就业机会，解决一定的失业人口；同时海口市还将以此为契机，将永兴镇打造为体育特色产业小镇，加强规划引领、顶层设计和项目策划，高起点、高标准布局海口的“十三五”文体产业发展规划，提高海口市的知名度和竞争力。因此，该项目的建设对于海口市的社会及经济发展有积极的推动作用。二、项目区土地利用情况（一）项目用地位置及规模海口观澜湖足
6、球训练基地项目及配套道路用地位于海口市南部羊山地区海口观澜湖旅游度假区规划范围内，位于永兴镇、龙泉镇和遵谭镇三个镇的交界处。建设内容包括训练基地、球场配套设施及三条配套道路，项目总面积63.3550公顷。图1 项目位置图（二）项目土地利用现状与规划用途根据海口市2014年土地利用变更调查数据，海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路拟用地的土地利用现状为：旱地5.6769公顷、果园8.9389公顷、有林地1.0810公顷、灌木林地4.8307公顷、人工牧草地2.1194公顷、其他草地40.2416公顷、设施农用地0.2743公顷、村庄0.1822公顷、裸地0.0100公顷，共计63.3550公顷。
7、详见表1。表1 海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路现状地类表单位：公顷现状地类行政区面积一级类二级类永兴镇龙泉镇遵谭镇耕地旱地4.490201.18675.6769园地果园8.712700.22628.9389林地有林地0.07350.21530.79221.0810灌木林地1.01473.81604.8307草地人工牧草地1.17250.01620.93072.1194其他草地30.80895.37734.055440.2416其他农用地设施农用地000.27430.2743城镇村及工矿用地村庄0.1822000.1822未利用地裸地0.01000.0100合计46.46479.45427
8、.436163.3550图2海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路拟用地现场图3海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路拟用地现场图4海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路拟用地现场根据现行规划，海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路规划用途为：一般耕地4.8037公顷、园地8.4927公顷、林地1.7655公顷、农村居民点用地0.1822公顷、公路用地17.7987公顷、自然保留地30.3122公顷。表2 海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路规划地类表单位：公顷规划地类行政区合计一级地类二级地类三级地类永兴镇龙泉镇遵谭镇农用地耕地一般耕地4.497300.30644.8037园地8.491800.00
9、098.4927林地1.08820.00690.00691.7655建设用地城乡建设用地农村居民点用地0.1822000.1822交通水利用地公路用地3.37998.70925.709617.7987未利用地自然保留地28.82530.70870.778230.3122合计46.46479.42487.465563.3550三 、规划调整的原则和依据（一）规划调整的原则坚持依法调整土地利用总体规划；1、坚持耕地保有量不减少原则；2、坚持建设用地总量不突破原则；3、坚持林地规划面积不减少的原则；4、坚持合理和集约利用土地原则；5、坚持保护和改善生态环境，保障土地可持续利用的原则；6、坚持有利于实
10、施土地利用总体规划目标的原则。（二）规划调整的法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法（2004.3）；2、海南省土地利用总体规划定期评估和调整办法（琼府办20128号）；3、海南省国土环境资源厅土地利用总体规划管理办法（琼土环资规字201311号）；4、海南经济特区土地管理条例（2014年修订）；5、海南经济特区林地管理条例（2014年修订）；6、村镇规划标准（GB 50188-93）。（三）规划调整其他材料1、海口市永兴镇土地利用总体规划（2010-2020年）；2、海口市龙泉镇土地利用总体规划（2006-2020年）；3、海口市遵谭镇土地利用总体规划（2006-2020年）；4、海口市永
11、兴镇2014年度土地利用变更调查数据；5、海口市龙泉镇2014年度土地利用变更调查数据；6、海口市遵谭镇2014年度土地利用变更调查数据；7、海口市2013年度耕地质量等别年度更新成果；8、海南省林业厅使用林地审核同意书（琼林准2015226号）。四、土地利用总体规划用途调整方案（一）项目建设用地调整方案根据海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路建设的需要，将位于永兴镇，用地现行规划为0.1822公顷的农村居民点用地和1.2807公顷的公路用地调整为旅游建设用地，属于建设用地指标内部调整。将位于永兴镇、龙泉镇、遵谭镇现行规划4.8037公顷一般耕地、8.4927公顷园地、1.7655公顷的林地、
12、30.3122公顷的自然保留地调整规划用途为旅游建设用地和公路用地，共45.3741公顷的非建设用地调整为建设用地。详见附图1，附图2。表3海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地规划调整地块情况表单位：公顷调整前调整后行政区土地规划地类土地规划地类建设用地内部调整永兴镇农村居民点用地公路用地旅游建设用地合计0.18221.28071.46291.4629非建设用调为建设用地永兴镇一般耕地园地林地自然保留地旅游建设用地公路用地合计4.13457.8770026.657238.668738.66870.36280.61481.08822.168104.23394.2339龙泉镇000.00690
13、.738100.74500.7450遵谭镇0.30640.00090.67040.748801.72651.7265合计4.80378.49271.765530.312238.66876.705445.3741（二）建设用地核减方案为保证海口市规划期间建设用地总规模不突破控制指标，按照建设用地指标核减要求，选择位于永兴镇，现行土地利用总体规划确定的45.5563公顷旅游建设用地调整为1.7636公顷的一般耕地、42.0272公顷的园地和1.7655公顷的林地，核减地块的土地利用现状为1.7636公顷旱地、18.2662公顷果园、5.0542公顷有林地和20.4723公顷灌木林地，以平衡增加的建
14、设用地指标。详见附图4、5。表4 海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地核减地块调整情况表单位：公顷地块位置现状用途规划用途核减前核减后地类面积地类面积地类面积永兴镇旱地1.7636旅游建设用地45.5563一般耕地1.7636果园18.2662园地42.0272有林地5.0542灌木林地18.7068灌木林地1.7655林地1.7655合计45.5563合计45.5563合计45.5563图5 拟核减地块现状 图6 拟核减地块现状 （三）林地补充方案该项目建设占用规划林地1.7655公顷。为了使海口市现行规划中林地面积不减少，本调整方案拟将位于永兴镇，1.7655公顷的规划旅游建设用地调整
15、为规划林地，根据海口市2014年土地利用变更调查成果，该地块现状用途为灌木林地。（四）一般耕地补划方案该项目建设占用规划一般耕地4.8037公顷。为了使海口市现行规划中一般耕地总量不减少，本调整方案拟将位于永兴镇，1.7636公顷的现状为旱地，规划为旅游建设用地调整为规划一般耕地，并选取位于三江镇的一块3.9133公顷的自然保留地调整为规划一般耕地，该地块现状为水田。详见附图3。表5 海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地补划一般耕地调整情况表单位：公顷地块位置现状用途规划用途调整前调整后地类面积地类面积地类面积永兴镇旱地1.7636旅游建设用地1.7636一般耕地5.6769三江镇水田3.
16、9133自然保留地3.9133合计5.6769合计5.6769合计5.6769图6 拟补划耕地地块现状（五）规划调整方案小结本方案中，项目用地拟新增旅游建设用地38.6687公顷、公路用地6.7054公顷，同时核减45.5563公顷的旅游建设用地为非建设用地。核减后，海口市建设用地总规模不变，但该项目涉及的各镇旅游建设用地及公路用地有所变化。同时，补划了4.8037公顷的耕地和1.7655公顷的林地，调整后，满足耕地、林地占补平衡的要求。此外，将多核减的0.1822公顷农村居民点用地作为预留指标，为永兴镇的发展预留一定的弹性空间。五、调整方案可行性分析（一）项目选址可行性分析海口观澜湖足球训练
17、基地项目及配套道路用地位于海口市南部羊山地区海口观澜湖旅游度假区规划范围内。该地区交通便利，有海南东、西线和海文高速公路以及海南中线公路通往市区及全岛，因此选址于此不仅方便海口市人民群众，对于海口市与外地的体育交流也十分便利。该地区属于石漠地区，土壤厚度平均不到5cm，雨水渗透很快，区域水利设施薄弱，同时由于采石活动等因素影响，地表形态受到严重的破坏，项目区多处于长期荒废弃置状态，不利于农业生产，因此项目选址于此对生态及农业生产破坏不大。综上所述，该项目选址合理可行，有利于海口市更加合理利用土地资源。（二）项目用地规模可行性分析海口观澜湖足球训练基地计划建设内容包括足球场、配套项目及三条配套道
18、路。足球场面积为34.7295公顷，计划建设20个标准足球场，根据标准足球场地设计规范，用地规模符合要求。配套项目用地面积为5.4020公顷，建设内容包括训练球场、球场配套设施（含人工湖、道路、停车场、更衣室、工房小型污水处理站、化粪池等）、宿舍区域改造（可提供600至700人住宿，还有游泳池、健身中心、康复室、战术会议室、桑拿房、沐浴室、餐厅等），用地规模符合体育训练基地通用配套用房建设标准(建标159-2011)。三条配套道路用地面积为23.2235公顷，其中球场东侧东西向道路，设计路基宽度14米，西侧东西向道路，设计路基宽度20米，南北向道路设计路基宽度30米，道路建设规模符合城市道路工
19、程设计规范（CJJ37-2012）中5.3关于支路以及城市主干路工程横断面组成及宽度的相关技术指标，用地规模合理可行。（三）建设用地核减方案可行性分析此次建设用地核减地块位于永兴镇，现行土地利用总体规划用途为旅游建设用地。根据2014年海口市土地利用现状变更调查资料，该地块现状为旱地、果园、有林地和灌木林地；经过与海口市国土局秀英分局、秀英区住建局和永兴镇政府核实，核实该核减地块原规划为金昌旅游度假区项目用地，但该项目尚未上报，已经停滞多年，近期不会进行开发建设，而且该地块近期也没有安排其他项目入驻，在此情况下，将该地块建设用地指标核减到省重点建设项目上，不仅确保了建设用地总规模不突破规划指标
20、，而且可以保证省重点项目建设的顺利开展，确保永兴镇体育小镇的开发建设。因此，本项目建设用地核减方案可行。（四）林地补充方案的可行性该项目建设占用规划林地1.7655公顷，本方案将位于永兴镇1.7655公顷的规划旅游建设用地调整为规划林地，调整后，海口市规划林地面积相等，实现了林地的占补平衡，确保林地规划面积不减少。根据海口市2014年土地利用现状变更调查资料，核减地块中补充林地地块的土地利用现状为有林地和灌木林地，且与项目占用林地地块同属于永兴镇，位置相近，气候、地理条件相似，根据现场踏勘情况，该补充林地地块现状植被生长良好，原生态环境并未发生变化，符合林地占补平衡的要求。（五）耕地补充方案的
21、可行性分析项目建设占用规划一般耕地4.8037公顷，核减地块中有1.7636公顷土地利用现状用途为旱地，将其调整为规划一般耕地，另选择位于三江镇的一块3.9133公顷的规划自然保留地调整为规划一般耕地，根据海口市2014年土地利用现状变更调查资料，该补划耕地地块现状为水田。方案调整前后规划一般耕地面积不减少，符合耕地补划要求。根据海口市2013年耕地质量年度更新成果，本项目所占用的耕地质量等别为国家利用等11等，平均等为11等，永兴镇补充耕地地块国家利用等别也为11等，三江镇补充耕地地块国家利用等别为5等，两块补充耕地地块的耕地平均等别为6.9等。因此，补划耕地的质量比项目建设占用耕地的质量高
22、，耕地补划符合中央关于“建设占用耕地的，必须占优补优、占水田补水田”的指示精神，耕地补划方案确保了项目占补平衡能达到占优补优、占水田补水田，补充耕地数量相等、质量相当的要求，耕地补划方案合理可行。（六）项目符合法律法规，并依法进行规划调整根据中华人民共和国土地管理法、海南特区土地管理条例和海南省土地利用总体规划定期评估和调整办法等的规定，依法对海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地进行土地利用总体规划局部调整，确保了项目拟用地的合法性。六、规划调整方案实施影响评价（一）对现行土地利用总体规划实施的影响本规划调整方案中项目用地新增规划建设用地面积45.3741公顷，同时将永兴镇一块45.556
23、3公顷的规划为旅游建设用地的地块调整规划用途为林地、一般耕地及园地，预留0.1822公顷的农村居民点用地指标，实现了建设用地总规模不突破，没有对全市建设用地总规模产生影响。（二）对环境的影响在项目建设期间：由于施工活动，会造成地表植被破坏、水土流失、占压土地，并影响项目区动物栖息，施工机械噪声、交通噪声也可能对项目区动物栖息产生不利影响；工程施工场地和生活营地的设置会对植被造成扰动或破坏；施工期间会产生施工污水、施工粉尘（施工场地土方的开挖，水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选，搅拌时产生的粉尘及施工机械产生的粉尘可能产生二次扬尘）、建筑垃圾、噪音等污染物，对环境产生一定的影响在建成运营期内
24、，由于人员的活动会产生一定的生活污水、生活垃圾及废气、噪声等，会对环境产生一定的影响。（三）对其他规划实施的影响经过与多规办和环保部门核实，本项目已经落在海口市“多规合一”一张蓝图上，并且未落入生态红线范围内。经过与海口市林业局核实，本项目占用海口市林业规划四级林地，目前已经完成林地占用可行性研究报告，海南省林业厅出具了该项目的使用林地审核同意书。七、规划调整方案实施后的效益评估（一）经济效益海口观澜湖足球训练基地项目对海口市体育产业的发展有一定的推动作用，在一定程度上能够拉动海口市的全民健身消费；项目的修建以及建成后，会创造一定的就业机会，解决部分人员的就业问题；项目建成后，周边的餐饮、住宿
25、、旅游等相关行业也会得到一定的发展，带来经济效益；同时，该项目能够提升海口的影响力，对今后其他产业的发展也有着积极的推动作用。配套道路的建成能够进一步完善海口市的交通网络，改善周边整体环境，加强与外界的沟通交流，促进周边的土地开发，所带来的经济效益是明显的。（二）社会效益该项目是海口市体育产业的重要组成部分，符合海口市足球发展规划(20162020)。项目的建成不仅能够增加税收、解决部分人员就业，促进社会稳定；而且有利于提升项目所在区域的居住环境形象；同时由于足球比赛的举行，会在一定程度上提升海口的城市影响力，扩大海口与周边地区的文化体育交流合作，具有良好社会效益。（三）生态环境效益本项目地处
26、海口市南郊，位于海口观澜湖度假区内，周边为观澜湖度假区配套建设项目及高尔夫球场，环境优美。在建设过程中，以预防为主，以治为辅、综合治理为基本环境保护原则，结合项目本身制定生态环境保护方案；项目建成后，由于道路的改善、绿化工程的实施，将提升该地区的环境形象，成为海口市一道亮丽的风景。八、规划调整方案实施的保障措施及建议（一）做好审批工作海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地要在土地利用总体规划局部调整方案报经海南省人民政府批准后，方可按有关规定程序办理用地报批手续。（二）做好存档备案局部调整方案一经依法批准，海口市国土资源行政管理部门要做好该项目地块土地利用总体规划局部调整的规划图件、数据库更
27、新、存档备案工作，做好规划衔接，确保规划成果的完整性和一致性。（三）方案的公示规划调整方案经批准前，要及时进行公示，方可上报；同时，进一步加强土地国情国策的宣传力度，提高群众对于土地资源保护与利用的认识以及执行土地利用总体规划的自觉性。（四）生态环境保护本项目建设和运营中会产生一定的污染物，应注意按照环境影响评价报告的要求，采取有效措施，保护周边环境。在施工过程中，应将施工污水沉淀后用于浇洒工地，多余的排入市政管网；对于粉尘，用挡网、围幕将工地与外界隔绝开来，建筑主体外应用坚固的材料和棚架密封；施工场地定期洒水，防止浮尘产生；项目建设期各类机械设备及运输工程产生的噪声，应合理安排施工时间，合理
28、布置施工场地，选用良好的施工设备，降低设备声级，降低人为的噪声，建立临时隔声障减少噪声污染；在现场设置施工临时垃圾分检站，要及时清运施工垃圾，洒水降尘，减少固体废弃物。在运营期内，生活污水经埋地管网引至海口观澜湖国际足球训练基地自建的污水处理站处理达到观赏性景观环境用水水景类要求和城市污水处理标准后，一部分用于项目区的绿化和道路清洗，其余全部排入海口观澜湖度假区内人工湖用于补充羊山地区体育绿地用水和景观补水，不外排；在区内公共场地设置垃圾桶、清洁车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、统一收集固体废物；在热厨内设油气脱排烟罩，油烟过滤后排放，以减少油烟对空气的影响。交通车辆尾气，严格控制区内不必
29、要的机动车辆的数量，减少尾气产生；在道路两旁种植草地，设置多层次绿化带，净化空气。总之，项目在建设和运营中均应采取有效的处理措施，控制建筑垃圾和噪音，加强管理，创造一个良好的施工环境，保护周围的生态环境。九、附 件附图1 、海南省2016年重点投资项目投资计划（琼发改重点2016161号）附件2、海南省林业厅使用林地审核同意书（琼林准2015226号）十、附 图附图1 、海口市永兴镇、龙泉镇、遵谭镇土地利用总体规划图局部（调整前）海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地附图2、海口市永兴镇、龙泉镇、遵谭镇土地利用总体规划图局部（调整后）海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地附图3、海口市土地利用现状图局部海口观澜湖足球训练基地项目及配套道路用地附图4、海口市永兴镇土地利用总体规划图局部（建设核减前）核减地块附图5、海口市永兴镇土地利用总体规划图局部（建设核减后）核减地块附图6、海口市土地利用现状图局部核减地块附图7、海口市三江镇土地利用总体规划图局部（一般耕地补划前）附图8、海口市三江镇土地利用总体规划图局部（一般耕地补划后）附图9、海口市土地利用现状图局部补划一般耕地地块
