第13章--房地产投融资管理工具.doc

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1、第13章 房地产投融资管理工具131 项目投融资策划工具1314 融资策划委托合同书范本以下为某公司的融资策划委托合同书范本，供读者参考。文书名称融资策划委托合同书执行部门监督部门融资策划委托合同编号： 甲方： 房地产开发有限公司乙方： 投融资管理顾问有限公司为充分发挥甲方的现有资源优势，加快甲方资产增值步伐，提升甲方品牌知名度和项目含金量，甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方开展融资策划委托合作事宜，达成如下协议。一、甲乙双方合作说明甲方委托乙方作为 项目资金融资策划管理顾问，全权代理负责甲方经营融资策划工作，并向甲方提供相关顾问服务，乙方接受此项委托。二、甲方主要职责1全力指导和支持、配合

2、乙方委托融资策划工作。2及时提供融资策划所需真实、有效的各项文件资料。3及时办理融资的相关手续，承担约定付款义务。4遵守协议承诺，维护乙方权益。三、乙方主要职责1组织资深金融投资及资产管理专家为甲方经营管理量身订做策划出个性鲜明、切实可行的短期和长期融资目标、整体资金融资管理战略规划方案和实施策略。2对甲方融资项目运作进行价值分析、策划和包装，根据实际调查结果和财务数据编写权威性、规范化的融资、申请文件和报告。3利用多种渠道和方式，有计划地面向境内外银行、担保公司、基金会、风险投资商、证券公司等金融机构进行多层次的融资推介。4组织项目投资商或贷款银行、担保公司专家到甲方现场考察。5代表甲方与项

3、目投资商和贷款银行、担保公司等金融机构进行商务谈判与沟通协调。6负责代表甲方与项目投资商和贷款银行、担保公司等金融机构起草、草签合作协议和各种相关的法律文书，维护甲方权益。7负责联系办理甲方知识产权（商标、专利）等委托交办的其他事务和手续。8当融资进入正式程序时，双方另行签署专项融资服务协议，经甲方核准后予以实施。四、融资策划工作流程1甲、乙双方达成共识，签订融资策划委托合同书。2甲方向乙方提供融资项目有关资料、提出具体要求、合作意向并及时回复乙方专家的询问。3乙方协调组织项目投资商或贷款银行、担保公司专家进行项目初步论证并到甲方现场调研、考察。4协助甲方与项目投资商和贷款银行、担保公司专家共

4、同草拟和编报甲方融资相关文件、报告、报表。5落实招商融资方案：包括金融机构选定，融资方式确定，担保及反担保措施，账务合理调整，融资额度发放，资金到账通知及分配等。6甲方项目正常运转后的经营监管顾问与咨询。五、成本与费用的核算规定1乙方顾问费：按每年人民币 万元（含策划启动、专家聘请、融资方案、项目调研、考察等）计算，由甲方在本合同书签订生效后10日内先支付一半，到半年时再支付余款，此外甲方可不再承担乙方为融资而支付的前期费用。2当甲方融资项目成功，甲方保证按融资的实际资金到账额的 %在资金到账当日支付乙方服务费。六、合作期限合作期限为一年，从甲乙双方正式签字日起开始计算。七、违约责任双方中的任

5、何一方除遇不可抗力，不得擅自毁约，擅自毁约作违约论。违约方需向守约方赔偿损失。八、其他相关规定1本合同书未尽事宜，双方协商解决。2本合同书双方签字盖章后即生效，到期无异议自动失效。3本合同书一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。4本合同书内容双方均有义务保守机密，不得擅自对外泄露。5本合同书争议交 仲裁委员会按现行有效的仲裁规则进行仲裁，裁决是终局的，甲乙双方共同遵守。甲方代表签字： 乙方代表签字：甲方单位盖章： 甲方单位盖章：日期： 日期：编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1315 项目投融资决策管理制度以下为某公司的项目投融资决策管理制度，供读者参考。制度名称项目投融资决

6、策管理制度受控状态编 号执行部门监督部门编修部门第1章 总则第1条 为规范本公司投融资行为，降低投融资风险，提高经济效益，促进公司规范运作，保护投资者合法权益，根据中华人民共和国公司法和本公司章程等有关法律法规的规定，结合公司的具体情况，特制定本制度。第2条 本制度适用于投融资项目的管理决策，包括对内投资、对外投资、对外融资等投融资行为。第2章 投资决策管理第3条 对外投资是指公司为获取未来收益而将一定数量的货币资金、股权、以及经评估后的实物或无形资产等作价出资，对外进行各种形式的投资活动。第4条 公司设立投资并购小组，由财务部和投资部相关人员组成，负责履行对外投资的相关工作。第5条 按照投资

7、期限的长短，公司对外投资分为短期投资和长期投资。短期投资主要指公司购入的能随时变现且持有时间不超过一年（含一年）的投资，包括各种股票、债券、基金、分红型保险等；长期投资主要指投资期限超过一年，不能随时变现或不准备变现的各种投资，包括债券投资、股权投资和其他投资等。包括但不限于以下类型。1公司独立兴办的企业或独立出资的经营项目。2公司出资与其他境内、外独立法人实体、自然人成立合资、合作公司或开发项目。3参股其他境内、境外独立法人实体。4经营资产出租、委托经营或与他人共同经营。5其他投资行为。第6条 公司短期投资的决策程序1投资并购小组负责预选投资机会和投资对象，根据投资对象的盈利能力编制短期投资

8、计划。2财务部负责提供公司资金流量状况。3按本制度规定的审批权限履行审批程序。4管理层根据审批结果负责组织实施。涉及证券投资的，公司必须执行严格的联合控制制度，即至少要由两名以上人员共同操作，且投资操作人员与资金管理人员分离、相互制约，不得一人单独接触投资资产，对任何的投资资产的存入或取出，必须由相互制约的两人联名签字。第7条 公司长期投资的决策程序1公司投资并购小组对拟投资项目进行初步评估，提出投资建议，提交总经理办公会研究；并按照审核意见，组织相关部门对其进行调研、论证，编制可行性研究报告及有关合作意向书，再次提交公司研究。2董事会战略委员会进行讨论并交董事会审议。3按本制度规定的审批权限

9、履行审批程序。4管理层根据审批结果负责组织实施。第8条 公司在进行投资决策时，需聘请技术、经济、法律等有关机构和专家进行咨询；决策投资项目不能仅考虑项目的报酬率，更要关注投资风险的分析与防范，对投资项目的决策要采取谨慎的原则。第9条 公司监事会、审计部门应依据其职责对投资项目进行监督，对违规行为及时提出纠正意见，对重大问题提出专项报告，提请项目投资审批机构讨论处理。第3章 融资决策管理第10条 融资包括股权融资和债务融资两种方式。1股权融资是指公司发行股票方式融资。2债务融资是指公司以负债方式借入并到期偿还的资金，包括短期借款、长期借款、应付债券、融资租赁资产等。第11条 公司对外借款（包括长

10、短期借款、票据贴现等）的决策程序1财务部根据公司经营状况和资金需求提出申请。2财务负责人审批并报总经理批准。3按本制度规定的审批权限履行审批程序。4财务部负责实施。第12条 公司发行企业债券和股票，由股东大会批准。第4章 投融资事项审批权限第13条 本制度规定的投融资事项符合以下任一情况的，由董事会批准，不及该范围的由总经理审议批准。1交易涉及的资产总额占公司最近一期经审计总资产的10%以上，该交易涉及的资产总额同时存在账面值和评估值的，以较高者作为计算数据。2交易标的（如股权）在最近一个会计年度相关的营业收入占公司最近一个会计年度经审计营业收入的10%以上，且绝对金额超过1 000万元人民币

11、。3交易标的（如股权）在最近一个会计年度相关的净利润占公司最近一个会计年度经审计净利润的10%以上，且绝对金额超过100万元人民币。4交易的成交金额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的10%以上，且绝对金额超过1 000万元人民币。5交易产生利润占公司最近一个会计年度经审计净利润的10%以上，且绝对金额超过100万元人民币。6项目投资在1 000万元人民币以上、低于2亿元人民币的对内固定资产投资。上述指标计算中涉及的数据如为负值，取其绝对值计算。第14条 本制度规定的投融资事项符合以下任一情况的，公司除应当提交董事会审议外，还应当提交股东大会审议。1交易标的（如股权）涉及金额在公司

12、最近一期经审计的净资产20%以上，包括股权投资、生产经营性投资等，及涉及公开发行证券等需要报送中国证监会核准的事项，应经股东大会批准。2交易涉及的资产总额占公司最近一期经审计总资产的50%以上，该交易涉及的资产总额同时存在账面值和评估值的，以较高者作为计算数据。3交易标的（如股权）在最近一个会计年度相关的营业收入占公司最近一个会计年度经审计营业收入的50%以上，且绝对金额超过5 000万元人民币。4交易标的（如股权）在最近一个会计年度相关的净利润占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上，且绝对金额超过500万元人民币。5交易的成交金额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%

13、以上，且绝对金额超过5 000万元人民币。6交易产生利润占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上，且绝对金额超过500万元人民币。7项目投资在2亿元人民币以上的对内固定资产投资。8单项金额人民币2亿元人民币以下，但融资后公司资产负债率在60%以下的借款。第5章 其他相关规定第15条 公司发生上述有关事项时应严格按照有关法律、法规和“公司章程”、“公开信息披露管理制度”等的规定履行信息披露义务。第16条 公司审计部门有权对上述有关事项及其过程进行监督并进行专题审计，对违规行为或对重大问题应出具专项报告，提交董事会。第17条 公司监事会有权对上述有关事项及其过程进行监督，对违规行为及时提出纠

14、正意见，对重大问题提出专项报告，提请相应审批机构进行处理。监事会认为必要时，可直接向股东大会报告。第18条 公司独立董事有权对上述有关事项及其过程进行监督。公司有关人员必须积极配合，不得拒绝、阻碍或隐瞒，不得干预其独立行使职权。第19条 公司董事、经理及其他管理人员未按本制度规定执行，对公司造成损害的，应当追究责任人的法律责任。第20条 经办人违反法律规定或本制度规定，造成损失的，应向公司或公司股东承担法律责任。第21条 控股子公司发生上述事项参照本制度执行。公司控股子公司应在其董事会或股东大会作出决议后，及时通知公司按规定履行信息披露义务。第6章 附则第22条 本制度由公司董事会负责解释。第

15、23条 在不违反法律、法规、规范性文件及“公司章程”等相关规定的情况下，本制度由公司董事会批准生效，修改时亦同。第24条 本制度未尽事宜，按国家有关法律、法规和公司章程等规定执行。如与国家日后颁布的法律、法规或经合法程序修改后的公司章程相抵触时，按国家有关法律、法规和公司章程的规定执行，并及时修订本制度，提交公司董事会审议通过。修订记录修订标记修订处数修订日期修订执行人审批签字132 项目投融资管理工具13210 房地产项目投资管理制度范本以下为某公司的房地产项目投资管理制度，供读者参考。制度名称房地产项目投资管理制度受控状态编 号执行部门监督部门编修部门第1章 总则第1条 目的为加强投资计划

16、管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，减小投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条 投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。1以事前控制为主，其他控制为辅。2预决算的控制应公正、合理、准确、精细。3投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第4条 管理职责1投资发展部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。2造价部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。3项目开发部负责编制“项目投资建议书”及投资项目立项审批等工作

17、。第2章 投资的审批权限第5条 集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。第6条 集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的 %。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。第7条 固定资产投资项目审批权限1投资在300万元以下的项目由企业自主决定，报企业投资发展部备案。2投资在300万600万元的项目，由投资发展部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。3投资在

18、600万1 200万元的项目，由投资发展部咨询、论证、审查，报总经理审批。4投资在1 200万3 000万元的项目，由投资发展部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。5投资在3 000万元以上的项目，由投资发展部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。第8条 集团及控股企业进行新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。1对企业发展战略的影响。2对企业经营的影响。3主要风险和应对措施。4企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。5投资收益。6税务论证。第9条 按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际

19、投资之前，应备齐以下资料，上报集团企业投资发展部。1项目投资申请报告或建议书。2投资企业对投资项目的投资决定或决议。3项目可行性研究报告。4有关合同、（协议）草案。5资金来源及投资企业的资产负债情况。6有关合作单位的资信情况。7政府的有关许可文件。8项目执行人的资格及能力等。第10条 集团企业投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后，由投资发展部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第11条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提

20、出召开投资审议会的建议。第12条 投资审议会的内容1查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。2对项目的疑点、隐患提出质疑。3评价项目执行人的资格及能力等。4提出项目的最终决策和建议等。第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。第14条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复。第15条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向集团企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。第3章 投资控制第16条 策划阶段的投资控制1投资发展部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定

21、位，拟订最佳开发规模和销售策略。2设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由投资发展部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目开发部编制项目实施计划，提交投资发展部评审；再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目开发部形成“项目详细可行性研究报告”。3投资发展部组织对“项目详细可行性研究报告”的评审工作，由总经理签署意见后提交董事会审批。4立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。5投资发展部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。第17条 设计阶段的投资控制1造价部依据“项目详细可行性研究报告”，提出成本控制目标。设计管理部根

22、据该目标，编制“设计任务书”。2设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签署意见，提交董事会审批。3项目开发部考察造价咨询单位，形成考察报告。经总经理批准后，项目开发部同造价咨询单位签订委托合同。4造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。5“投资概算报告”提交投资发展部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底，委托编制施工图。6项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同讨论甲、乙供材的

23、范围并做出甲供材料清单、价格，由造价部编制“材料设备限价表”。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。7在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内编制出“施工图预算书”或标底，由造价部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第18条 施工阶段的投资控制1根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转项目管理部核实当月实际完成工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。2造价部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项

24、目开发部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条 竣工阶段的投资控制1造价部在接到“工程竣工验收报告”后，依据合同中的要求，通知承包方报“工程决算书”给监理单位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。2工程决算书经过监理单位初步核对后，由造价部委托造价咨询单位审计工程决算书，最后由造价部统一编制“竣工决算书”。3项目开发部最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。造价部进行施工图预算对比分析，做出“工程造价成本分析报告”，找出控制偏差，总结工作经验与教训。第4章 项目投资成本分析第20条 编制“项目财务决算书

25、”1财务部与施工单位核对工程款拨付情况。2根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，财务部编制项目财务决算书，交总会计师审核。第21条 由财务部牵头，与造价部共同完成项目成本分析。1收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。2根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算书（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。3编制“项目成本分析报告”，总结经验。第22条 投资发展部负责审核项目成本分析报告。第23条 总经理批准项目目成本分析报告，报送董事会备案。第5章 项目的验收和考核第24条 企业定期在投资项目运作后开展评

26、价工作。由投资发展部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第25条 项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。第26条 效益考核1项目竣工验收投产后，经过试运行期考核（36个月），在达到设计规定的效益要求之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。2不能达到设计规定的，应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向集团总部经济发展委员会和有关部门报告项目经济效益情况。第27条 集团企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第6章 附则第

27、28条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第29条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。修订记录修订标记修订处数修订日期修订执行人审批签字13211 房地产项目融资管理规范范以下为某公司的房地产项目融资管理规范范本，供读者参考。制度名称房地产项目融资管理规范受控状态编 号执行部门监督部门编修部门第1章 总则第1条 目的。为规范集团公司和所属控股子公司的融资行为，加强融资管理和财务监控，降低融资成本，有效减小财务风险，维护集团整体利益，根据本公司内部规范，结合集团实际情况，特制定本规范。第2条 适用范围。本规范主要规范集团本部和各公司的债务性融资和权益性融资行为。第3条 相

28、关定义。1权益性融资。指融资结束后增加了企业权益资本的融资，如追加资本金、增资扩股、发行股票。2债务性融资。指融资结束后增加了企业负债的融资，如向银行或非银行金融机构借钱、发行企业债权、融资租赁等。第4条 主要管理部门及职责财务部是制定与实施融资管理的职能部门，其主要职责包括以下四个方面。1制定和完善各公司内部融资管理规范。2融资策划活动的策划、论证与监督工作。3参与公司融资投资活动的研究和实施，并提出融资和资金规划类专业意见。4对融资活动进行动态跟踪管理。第2章 融资决策管理第5条 融资管理实行审核制、审批制相结合的方式。第6条 实行审核制的融资活动1向金融机构申请债务性融资。2年度融资和资

29、金计划。3年度融资计划以外的债务性融资。4需审核的投资项目融资方案。第7条 融资活动审核和审批原则1符合国家政策以及公司长期发展规划。2资料齐全、真实、可靠。3与公司融资能力相适应。4保证资金链的顺畅。第8条 融资方案分为两种，一种是年度融资计划方案，一种是项目融资。1“年度融资计划方案”包括以下两项内容。（1）年度融资计划方案的设计与说明。（2）年度融资计划的实施与按月进度控制计划。2“项目融资方案”包括以下六项内容。（1）融资款项的用途及用款项目背景情况。（2）用款与还款计划。（3）授信誉融资金额。（4）担保方式与内容。（5）用款项目经济性与还款能力分析。（6）其他需要说明的事项。第9条

30、公司财务部门在所有融资资料其备后，交由总经理审核和批准。第10条 董事会对融资方案进行研究与讨论，比较选择不同的融资方案，对方案的疑点、隐患提出质询，提出建议，并作融资项目的最重审批。第3章 融资过程管理第11条 公司的融资管理实行融资、资金运用和监管相结合的原则。对融资活动指定融资活动执行人，做到责、权、利相对等，以确保融资方案按计划实施。第12条 融资活动执行人应当定期将资金运用状况向领导书面汇报。第13条 公司的融资情况和融资资金运用状况应按月送达财务部备案。第14条 财务部对公司的融资活动进行跟踪检查，协助解决各种实际问题，协调各方面的关系。第15条 财务部定期或不定期进行融资类专项检

31、查。第4章 融资结果评价和融资责任第16条 财务负责人对融资资金运用状况存在问题故意隐瞒不报的，一经发现，将追究该财务负责人的责任，造成重大损失的，要追究其法律责任。第17条 对融资计划和方案不合理、决策失误或审查、把关不严，造成经济损失的，应追究相关责任人的责任。第18条 对融资资金管理不善、用人不当等违反本规范，致使资产流失，严重亏损或造成其它严重后果的，要追究相关责任人的责任。第5章 附则第19条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第20条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。修订记录修订标记修订处数修订日期修订执行人审批签字133 项目投融资管理报告1336 房地

32、产项目融资报告书范本以下为某公司的项目融资报告书（框架），供读者参考。文书名称项目融资报告书（框架）执行部门监督部门一、项目概要1借款人评价2项目评价3市场评价4投资筹资评价5财务评价6贷款风险评价7评估结论二、借款人评价1借款人概况2经营者素质及管理水平3企业前景评价三、项目建设条件评价1项目建设的必要性2项目建设内容、规模和建设3项目实施进程评价4项目建设条件评价5设计单位资质评价6施工、监理单位资质评价7环境保护评价四、市场评估1市场供求状况及其发展趋势分析2市场定位分析3市场预测分析4项目分析五、投资估算和筹资评价1投资估算总估算表单位：万元编号工程或项目名称工程费独立费用合计1建筑工

33、程2临时工程3独立费用13部分合计4基本预备费5静态总投资6工程部分投资合计独立费用估算表编号项目名称单位数量单价合价一建筑管理费1建设单位开办费项2建设单位人员费项3工程建设监理费项4经济技术服务费项技术咨询费项招标业务费项工程审价费项5小计元二施工准备费1施工及管理单位提前进场费项2作业人员培训费项3管理用具购置费项4小计元三科研勘察设计费1科学研究试验费项2前期勘察设计费项3工程勘察设计费项4小计元四其他项1工程质量检测费项2安全施工费项3工程保险费项4其他税费项5小计元五合计元2投资来源及筹资评价3项目投资计划评价六、偿债能力评估1项目财务效益预测2项目财务现金流量分析3资金来源与运用分析4项目偿债能力评估5项目敏感性分析七、贷款风险与效应评价1定量分析2定性分析3贷款担保评价编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期