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1、鲁山大酒店可行性研究报告第一部分 项目总论1、 项目背景鲁山大酒店主要功能是三星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心，鲁山大酒店将严格按照国际三星级标准建造、运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。2、 项目的建筑规模及内容 鲁山大酒店计划建造标准式的三星级商务旅游酒店，配备包括住宿、餐饮、大型会议、洗浴等功能。主楼共12层，1-2层：大厅，旅行社、大型会议室、超市、办公室3-12层为客房客房总数：173套标准客房90套，高级客房60套豪华套房10套 商务套房10套总统套房3套配套楼在主楼两侧与主楼相连接，一侧为餐厅，可接纳大型包桌，一侧为洗浴。第二部分
2、市场分析研究一、市场环境研究鲁山县位于河南省中部，伏牛山东麓，北依洛阳、南临南阳、东接平顶山，总面积2432平方公里，辖6镇14乡，558个行政村，人口83万，素有“七山一水二分田”之称。鲁山，古称鲁阳，汉置县，唐始名鲁山，现属河南省平顶山市。鲁山县气候宜人，四季分明，自然资源十分丰富。鲁山县自然资源得天独厚。矿藏40多种，有铁、锰、钼、钴、铜、铅、锌、金、银、铝、矾土、硬质黏土、软质黏土、磷石、石膏、钾长石、水晶石、方解石、蛇纹石、石棉、大理石、花岗岩、蛭石、萤石、石墨、白垩土、石灰石、硫磺、煤等。常见野生植物1400多种，比较名贵和列入国家保护的有漆树、粉椴、连香树、香果树、银杏、云杉、山
3、白杨、青膻、冷杉、红豆杉、铁杉、粗榧、山白果、青线柳、辛夷、国槐、河南杜鹃、河南海棠、天麻、金钗石斛、珠子参、贝母等。常见野生动物1100余种，有豹、狼、野猪、狐狸、獐、鹿、羚羊、猴、黄鼬、鹰、猫头鹰、啄木鸟、画眉、山雀、野鸡及鱼类、蛇类、昆虫类等。水利资源丰富，有大型水库一座，中型水库2座，小型水库36座，有效灌溉面积达22万亩，建中小型水电站32座，总装机容量5000千瓦。地热泉5处，其中上汤水温63，中汤水温62，下汤水温49，碱场水温21。 鲁山县交通便利，区位优势明显。焦枝铁路纵穿南北，311、207国道及省道纵横全县，城乡公路网络密布。打通了鲁山通往全国的大门，成为中原通往全国的主
4、要交通枢纽，并形成了辐射全国市场的独特优势。焦枝铁路自东北向西南穿越县境，设辛集、鲁山、让河、草店、交界5个车站。从鲁山乘火车，可直达北京、上海、南京、武汉、重庆、成都。公路四通八达，除直抵郑州、开封、洛阳、南阳、漯河、周口、商丘、许昌、项城、栾川、临汝、叶县、方城、嵩县等市、县外，境内公路如网，各乡（镇）行政村均通汽车。现已动工的“太澳”高速途经鲁山，“郑尧”高速贯穿鲁山直达石人山风景名胜区。 鲁山属国家级生态旅游示范县,旅游资源丰富，景区景点众多。旅游资源单体2378个，涉及8个主类，29个亚类，133个基本类型，占平顶山市旅游资源单体数量的56.6%，占全省旅游资源单体数量的6%，且分布
5、相对集中，品位较高。先后投资开发了石人山、昭平湖、佛泉寺、画眉谷、十八垛、六羊山6大景区，300多个景点，旅游经营定点宾馆、饭店17家，其中二星级宾馆3家（鲁山宾馆、石人山天力宾馆和阳光大厦大酒店）。形成了“一山一水三条线”独具特色的旅游格局（一山指石人山景区，一水指昭平湖景区，三条线是指航空展览馆和秘洞山庄为主线的军事文化旅游线，以佛泉寺、文殊寺和农家乐民俗旅游为主题的民俗风情旅游线，以上汤、中汤、下汤为核心的温泉沐浴旅游线）。 目前，以石人山为龙头的鲁山旅游业已成为中原大地上一颗璀璨的明珠，成为全省乃至全国重要的旅游热线。客源市场拓宽到全国25个省市和地区，年接待游客100多万人次，旅游直
6、接收入5000多万元，旅游总收入2.5亿元，取得了良好的经济效益和社会效益。石人山景区先后被评为全省“十佳风景名胜区”、“十佳旅游好去处”和“河南最美的地方”；2002年，石人山景区被国务院批准为国家级重点风景名胜区、昭平湖景区被国家水利部批准为国家级水利风景名胜区、鲁山县荣获“中国老区旅游资源开发县”的称号；2003年被国家旅游局批准为4A级景区。空军鲁山航空展览馆位于河南省鲁山县境内，其规模世界第二亚洲第一，现有运输机、歼击机、强击机、轰炸机、直升机等16种型。展出有以战斗英雄杜凤瑞命名的“杜凤瑞”号战机、著名豫剧表演艺术家常香玉捐赠的“常香玉”号战机、蒋介石专机“美龄”号运输机和前苏军主
7、战坦克、国产高炮、雷达、航空炸弹等武器装备；还有火箭、卫星、试验飞船等模型以及杜凤瑞事迹展室、林彪专机洞库。是河南省重要的“国防教育基地”、“青少年爱国主义教育基地”，是广大航空军事爱好者参观学习的理想之地。 2008年，全县共接待游客375万人次，同比增长70.5;完成旅游直接收入1.16亿元，增长55.0，旅游总收入10.41亿元，增长75.0。财政收支快速增长。2008年，全县地方财政收入完成3.63亿元,按可比口径比上年同期增长25.2%；全年财政支出10.37亿元，比上年增长16.5%。 金融形势平稳。2008年年末金融机构各项存款余额61.52亿元，比年初增长26.6%；各项贷款余
8、额26.99亿元，比年初增长15.3%；城乡居民储蓄存款余额49.5亿元，比年初增长23.8%。 从2008年已公布的数据来分析，全县国民经济持续快速增长，市场繁荣稳定，城乡居民生活水平提高，各项社会事业全面协调高速发展。 主要表现在：1、全年实现生产总值64.63亿元，比上年增长12.8%，其中第一产业完成增加值13.02亿元，增长5.4%，第二产业完成增加值27.79亿元，增长13.6%；第三产业完成增加值23.82亿元，增长16.1%。2、工业生产保持较快增长。2008年全县工业总产值84.7亿元，增长14.8%，工业增加值26.5亿元，增长14.2%。其中：限额以上工业总产值53.1亿
9、元，增长20.1%，工业增加值16.98亿元，增长18.8%。 3、市场购销两旺。全年完成社会消费品零售总额18.8亿元，增长23.4%。分地区看：县的零售额11.4亿元，增长28.5%；县以下零售额7.5亿元，增长16.2%。分行业看：批零贸易业完成15.3亿元，增长22.4%；住宿餐饮业完成3.2亿元,增长33.9%；其它完成0.3亿元，增长0.2%5、固定资产投资增长较快。2008年，全社会固定资产投资完成54.8亿元(其中高速公路11.6亿元),比上年增长20.5。城镇及以上完成投资47.5亿元，同比增长22.1%，农村投资完成7.3亿元，同比增长10.6；其中：非农户50万元以上投资
10、3.3亿元，增长5.4。 二、鲁山县现在有酒店分析酒店名称酒店星级酒店位置酒店价格(参考)位置或电话天瑞温泉大酒店 三星佛泉寺268距县城50公里天力宾馆 二星尧山景区120-50距县城85公里皇姑浴温泉度假村准二下汤镇西150距县城50公里玉京温泉度假村 四星下汤镇东319距县城50公里 昭平湖森林温泉宾馆准二昭平湖景区1200375-5759345鲁山阳光大酒店 二星鲁山县向阳路与人民路交叉口1880375-5049999鲁山中天大酒店 准三鲁山县鲁平大道1600375-3379999华建之星宾馆二星鲁山县墨公路南130鲁山县城的宾馆现存在的问题1、规模小：做为鲁山县现有的最高标准的中天大
11、酒店，现有客房不过百间，其他酒店旅行社的规模更小。2、装修差、陈旧，县城现有的酒店多为几年前装修，房间内饰陈旧，损毁严重，房间面积小，布局不合理，卫生条件差。3、服务意识差：服务人员未接受过培训，服务态度差。5月份我们去中天住宿，同行一朋友未拿手机充电器，在登记住宿时，向吧台服务员要充电器，被告之没有，态度强硬，要用到右侧的商店买去。服务态度、质量可见一斑。4、住宿车位少：鲁山县城现有宾馆，只有阳光和中天两家宾馆各自拥有5080辆车位，华建之星宾馆只有40个左右的车位。其中阳光宾馆和鲁山县某局委合用一个停车场，中天宾馆和后面小区共用一个停车场。每天都有住宿的旅客将车辆停在路边的现象。5、景区内
12、的宾馆：分布分散，价格偏高，房间数量少，只能满足部分高端客人需要。县城内现有宾馆存在的种种问题原因在于：1、入住率高，消费者需求旺盛，客源充沛。2、近几年来，鲁山县并没有建设新的酒店。使得现有宾馆经营者思想落后，没有危机感，普遍的心态是反正你不住有人住，我的生意天天爆满。现存宾馆的经营现状：1、入住率高：平均入住率在97%以上，平时下午超过6点以后，就是酒店合作政府单位也订不到房间。特别是节假日和每年的学生中考、高考期间，根本就是一房难求。平时好多外地来鲁山旅游的旅行团，因为定不到房间而被迫到市区居住，或者直接到平顶山市住完第二天到鲁山旅游。2、价格偏高：县城的宾馆定价都在130左右，节假日和
13、学生中考、高考期间价格都会再提高不少，一般定价在150-220左右。相对平顶山市、鹤壁市等城市120左右的房价，价格偏高。3、季节性差 房间的入住率基本稳定，没有明显的淡季和旺季之分，鲁山县即使到了旅游淡季，宾馆也是常常爆满，比如冬天，因为整个鲁山县还没有暖气供应，各单位、特别是政府部门经常会包一些房间，开会等也会在宾馆进行。总结：鲁山大酒店建成以后，将成为鲁山县唯一一座标准三星级宾馆，不需要客户培养期就能很快的占领、占稳当地市场。主要有以下几点1、当地土地紧缺，县城好的地段将无从下手。2、现有宾馆改造后不成气候。3、鲁山县城宾馆需求旺盛，客源充沛。4、县城消费水平较高，对价格不太在意。5、与
14、政府等部门关系良好，能得到政府相关部门支持。6、新开宾馆给人的感觉干净，服务提高上去后，就会牢牢的抓住顾客。项目评价鲁山大酒店项目在鲁山县目前仍属于独一无二的酒店，在整个鲁山县属于高档次酒店，该项目现在建设时机良好，从长期投资回报来看，采取相应的管理措施（例如聘请职业经理人等），使该项目管理到位、服务质量到位，降低成本。投资回报率肯定比较丰厚。本项目前景展望非常良好。第三部分 市场定位及项目评估1、市场定位鲁山县占据了平顶山市旅游资源单体数量的56.6%，占全省旅游资源单体数量的6%，且分布相对集中，品位较高。外地浪费群体占主导地位，本地浪费群体消费水平较高，房间价格介于140-220之间。定
15、价可略高于县城其他酒店。2、项目评估在鲁山县城中，鲁山大酒店作为唯一的三星级酒店，具有很强的独特性、唯一性。投资成本及收益1、投资成本：土地成本+建筑成本+装修成本+开业成本=总成本土地10亩，每亩暂定50万元，小计500万元建筑面积约10000平方米，每平方米造价约600元，小计600万元装修成本一般为建筑成本的2倍至2.5倍，暂定小计1100万开业费用暂定 为50万总成本=500+600+1100+50=2250万元实际投入约1000万元，剩余部分可使用银行贷款2、收益分析173套房间，每套房间平均150元，入住率平均95%，173*150*0.95*30=740000元/月成本=人工成本
16、+电费+税费+管理费+招待费740000*30%=22.2万投资回报率=（74-22.2）*12/2200=621.6/2200=28.25%实际投资回报率=621.6/1100=56.51% 2200/621.6=3.5年不包括餐厅、洗浴的盈利，以及每年固定资产增值，三年半时间可收回全部投资。按5年一翻修，大概费用为300万元计算，二十年共收益621.6*20-300*3=12432-900=11532万元项目评估通过以上分析，本酒店项目属于非暴利项目，投资回报率相对其它行业略高，只要经营得当，利润波动较小，长期经营，收益可观，投资风险较低。第四部分 合作方式1、 风投公司全额投资，由风投公
17、司派会计岗位，酒店每年自留5%的税后利润作为酒店发展基金，剩余部分，风投占酒店项目49%股份，利润分红在每年12月份的第一周内。2、 风投公司全额投资，由风投公司派除董事长以外的所有岗位，拥有酒店五年的管理权及全部利润或损失，五年到期撤走全部人员及享受的各种权力、义务。董事长的薪水为酒店税后利润的5%,每月结算一次。董事长的义务为1、协调并建立与当地政府、机构、个人等的良好关系，保证酒店正常营业。2、提示经营者在经营过程中应注意的注意事项，给出合理的建议，但不干预经营者的正常经营活动。董事长的权力为1、酒店的所有权为董事长所有，经营者只享受前五年的全部利润及损失，不拥有酒店的股份2、董事长享受每月税后利润的5%为薪水。3、 风投公司不全额投资的，投资金额占酒店股份=实际投资金额/总投资金额100%且总股本的49%。4、 风投公司投资不占股份，酒店项目将按月息2分，每季度末付息，三年内付清本息的方式向风投公司借款。风投公司如果无限期（每三年续合同）把钱放在酒店项目，根据酒店项目需要月息另算。5、 风投公司投资不占股份，酒店项目将按月息3分，五年期到期一次性还本付息的方式向风投公司借款。一个成功的投资，在于占据天时、地利、人和。所谓天时、地利、人和，就是要有好的投资项目、好的社会人脉、好的投资背境。鲁山县作为刚刚开发的初女地，拥有巨大的钱途潜力，真诚希望与您携手创造未来。
