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1、目 录百色学院本科毕业论文（设计）任务书（指导教师用）2百色学院本科毕业论文（设计）开题报告（学生用）3百色学院本科毕业论文（设计）中期自查表（学生用）7国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究8 引言91.宏观调控下的南宁房地产市场分析91.1南宁市经济发展水平91.2南宁市房地产市场发展现状10 2.南宁房地产市场发展存在的问题112.1房价收入比偏高112.2房地产开发企业经营管理机制落后，缺乏竞争力122.3市场投机性行为对房地产市场的不良影响122.4房地产开发企业资金实力不足，融资困难132.5住房保障体系不完善132.6土地价格的刚性上涨带来的不良影响132.7银行对房地产
2、行业的依赖性143.宏观调控下南宁房地产市场发展对策与建议143.1针对银行等金融机构的建议153.1.1加强房地产金融的有效监管，维护房地产金融秩序153.1.2完善住房公积金的使用政策153.1.3发挥金融优势，为房地产商提供多元融资渠道153.2针对政府等服务机构的建议163.2.1完善住房保障与供应体系163.2.2建立新型的房地产管理体制，规范房地产企业173.2.3加强土地的宏观调控，完善土地供应制度173.2.4政府加强对房地产市场的引导183.3针对房地产开发商的建议194.结语20参考文献20致 谢21百色学院本科毕业论文(设计)诚信保证书（学生用）22百色学院本科毕业论文（
3、设计）任务书（指导教师用）题目名称: 国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究学生姓名所学专业工程管理班 级指导教师姓名所学专业 区域经济职 称完成期限 2012年5月4日1.毕业论文（设计）主要内容或主要技术指标主要内容：国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究主要技术指标：概念清晰，结论科学，观点明确，论据充分，数据准确，论证有力，结构合理，文字流畅，有新见解。2.毕业论文（设计）基本要求（1）文献检索及综述文献收集、整理或翻译、阅读、综述能力强，查阅文献数量符合要求。（2）选题价值及意义题目范围、难度适中，注重解决社会实际问题，综合训练强。（3）论文格式及质量论文撰写格式完全
4、符合规范，结构严谨，逻辑性强，语言准确，图表完整。（4）研究水平与设计能力能熟练掌握和运用基本理论、基本知识和基本技能分析解决相关理论、实际问题。（5）学术水平与创新对相关理论或实际问题有较深刻的认识，有一定新见解，有一定创新的。（6）学习态度与遵守纪律学习努力、勤奋，严格遵守相关纪律（7）毕业论文（设计）进度及工作量。能按照规定进度完成任务，工作量饱满，字数不少于8000字。3.毕业论文（设计）进度安排（1）2011年10月20日前完成开题报告。（2）2011年10月2日到2012年1月11日，查找和收集写作论文所需的资料。（3）2012年1月11日至2012年3月31日撰写初稿（4）201
5、2年4月1日至4月30日，修改初稿（5）2012年5月4日，定稿。 指导教师签名：张泽丰 2012年3月6日百色学院本科毕业论文（设计）开题报告（学生用）学号学生姓名 系 名经旅系专业年级工程管理08级指导教师职称论文（设计）题目国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究1.本论题国内外研究动态及研究意义：1.1国外研究现状国外对房地产经济的研究起步比较早，主要集中在土地经济学和城市经济学两大领域。对于房地产市场的宏观调控的研究比较多，提出了较有成效的政策措施，积累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控必不可
6、少。主要的代表学者有：例如怀特（1975）、理查德（1982）和威廉姆斯（1993）等运用宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等；地帕斯奎尔和惠顿（1996）研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性。1.2国内研究现状随着房地产业的发展，我国涌现出了许多学者对房地产业以及房地产行业调控进行研究。例如粱运斌（1996）研究了房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系以及调控政策进行了分析和探讨；罗龙昌（1999）研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题
7、；宋春华（2000）提出建立有效的调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益；谢经荣（2001）在地产泡沫与金融危机：国际经验极其借鉴中对地产泡沫与金融危机的传导机制作了分析，并为政府的宏观调控与金融危机的防范作了经验性的描述；曹振良（2003）等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研究了房地产经济宏观调控问题；董藩等（2003）研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。1.3研究意义 国外对房地产市场宏观调控的理论研究和政策措施比较成熟，但由于土地制度、社会制度等国情不同，不能直接拿来运用
8、。伴随着房地产行业在我国经济中的飞速的发展，政府对它具体的调控也开始迅速地走向成熟，在这一过程中，我们不仅需要房地产调控的宏观理论，更需要深入分析宏观调控效果及其产生原因，以细化的调控体系，做出更有针对性的政策建议，逐步完善我国的房地产宏观调控机制，这些是需要对前人的研究进行补充的。在经过近几年房地产市场的高速发展之后，我们有必要也必须客观地对宏观调控下的全国房地产市场的真实发展态势做出研究。本文希望能结合南宁市的实际，对在新一轮宏观调控影响下房地产市场的变动和发展趋势进行深入的分析，希望最终的研究的成果能客观的反映市场的真实状况，从而能为政府部门，房地产开发企业，金融部门和其他房地产业相关部
9、门的决策提供一定的参考价值。2.毕业论文（设计)研究内容、拟解决的主要问题：2.1研究内容2.1.1南宁市经济发展水平2.1.2南宁市房地产市场发展现状及存在的问题2.1.3国家宏观调控对南宁房地产市场的影响2.1.4宏观调控下南宁房地产市场趋势分析2.2拟解决的主要问题2.2.1对银行的建议2.2.2对政府的建议2.2.3对开发商的建议3.毕业论文（设计)研究方法、步骤及措施：3.1对已有资料和成果的分析和利用 在充分调研的基础上，广泛收集国内外有关房地产市场的资料和文献，特别是南宁市房地产市场在2009至 2011年期间的数据资料并加以分析和利用。3.2定性分析方法 在研究宏观调控下房地产
10、市场的问题时，通过定性的分析从中找出在宏观调控政策的影响下，全国的房地产市场，特别是南宁房地产市场的供给，需求，价格的变化倩况，并借此把握宏观调控下南宁房地产市场的发展趋势。3.3定量分析方法 本文利用收集的数据分析宏观调控政策对南宁房地产市场的影响，并对未来的发展趋势进行预测，希望能够更准确，更客观的分析在宏观调控下南宁市房地产市场发展的状况。3.4步骤措施2011年11月去南宁实地考察，以南宁市房地产行业为实际背景，采用定性定量相结合的方法，从对房地产业影响颇大的宏观调控政策分析入手。2011年12月之后随着对南宁市房地产市场的深入了解，对南宁市房地产行业进行现状分析。2012年1月3月通
11、过调查大量数据，对宏观调控下的南宁市房地产市场进行供求分析，并用定量的方法分析宏观调控对南宁房地产市场发展的影响，并对其发展趋势进行预测。2012年4月份之后，针对南宁市房地产市场存在的问题，对南宁房地产发展的对策与建议进行探讨。4.主要参考文献：1徐晗.国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究J.新西部,2011.21期2徐宇.房地产业宏观调控问题分析及对策研究J.企业技术开发,2011年5月第30卷第9期3曹振良.中国房地产发展与管理研究M.北京：北京大学出版社，20024崔光灿.房地产价格波动与宏观调控J.中国房地产,2006年第01期5杜艳.政策对中国房地产业的影响分析N.经济观察报，
12、2006年01月02目6朱文俊.市场与战略M.北京：清华大学出版社，20047莅临,张阁.房地产的“市场失灵”与政府的经济职能J.建筑经济，2006年2月8王照雯，寿金宝.房地产法规M.机械工业出版社，20089广西壮族自治区统计局.2010年南宁市国民经济和社会发展统计公报EB/OL. 是否可以进入论文（设计）研究：同意进入论文研究指导教师签名：2011年 11月 20日是否可以进入论文（设计）研究系主任签名：年 月 日百色学院本科毕业论文（设计）中期自查表（学生用）系 名经济与旅游管理系年 级08级专 业工程管理本人投入的时间和精力每周平均工作 2 小时，出勤情况：较好（ ）、一般（ ）、
13、差（ ）。影响时间投入的原因：找工作（）、自身水平（ ）、其他原因 工作 。指导教师的投入指导教师每周指导 1 次，大约 1 小时；指导形式：网络（ ）、电话（ ）、面对面（ ）、其他 ；指导效果： 好（ ）、 较好（ ）、一般（ ）、 差（ ）。毕业论文（设计）工作情况是否能按任务书的“进程安排”完成工作：是（ ）、否（ ），已完成内容占全部工作 85 。你的论题是：自选（ ）、专业安排（ ）、跨专业（ ）。论题是否结合专业（是、否）、难度（高、适当、容易）、工作量（大、一般、小）。自己对毕业设计（论文）文件规范的学习情况：已了解（ ）、部分了解（）、不清楚（ ）。条件保障试验设备和器材是否
14、得到保证：是（ ）、否（ ）。学校提供的图书资料是否满足需要：是（ ）、一般（ ）、否（ ）。学校计算机上机条件：好（ ）、较好（ ）、不好（ ）；约需 35 机时。经费来源：学校（ ）、个人（ ）、尚无需要（ ）。存在问题及整改思路存在问题：文字表述不准确、标点符号使用不恰当、参考文献标注不完整，数据概念等没有注释。整改思路：修饰润色文字表述，纠正标点符号使用错误，严格按照标准论文引用修改完善参考文献标注。国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究摘 要：房地产业作为国民经济的支柱产业，其本身持续、健康和快速发展，在一定程度上有赖于政府调控与管理作用的有效发挥。因此，对房地产领域政府宏观
15、调控的具体问题进行审视和研究，有着不同寻常的理论和现实意义。该论文结合南宁市房地产市场特有的市场状况系统分析了政策对南宁市房地产市场的影响，以及宏观调控下房地产市场的发展趋势。最后针对南宁市住宅房地产市场存在的问题和发展的前景，对政府、银行、房地产开发商提出相应的意见和建议，为以后更加深入研究和分析南宁市房地产市场提供一个参考。关键词： 房地产；宏观调控；南宁Under the background of Nanning city state macro-control, the real estate market development problems researchAbstract:
16、 As the national economys pillar industry，the real estate trades continual，healthy and fast development，to some extent depends on the governments effective regulation and managementTherefore，it is of unusual theory and practical significance to carry on a careful research on the concrete question ab
17、out governments macro-regulation in the real estate domainThen，makes an analysis on the influence as well as the markets development trend under the macro-regulation in Nanning，based on its unique real estate market condition Finally，proposes the corresponding policy and suggestion towards the exist
18、ing questions as well as the development prospect of Nannings housing real estate market，to provide a reference for more thorough studies and analyzes on Nannings real estate market laterKey words: real estate；macro-regulation ；Nanning 引言： 房地产业作为国民经济的基础性产业和主导产业，考虑到中国房地产业发展相对薄弱的基础，以及数量惊人的现实需求与潜在市场需求，
19、在未来相当长的时期中。房地产业有充分理由成为中国经济的强力引擎。然而，不容忽视的是，房地产业强大的产业关联性是一把锋利的双刃剑，换言之，房地产业对国民经济的推动作用和破坏作用都很突出。如果房地产业能够保持合理的速度持续发展。将促进经济稳定均衡的增长，从而成为中国通向繁荣之路的强大推力，同时，房地产又是一个风险性很高，市场供给弹性相当弱的产业，如果房地产业在较长的时间内发展失控，就可能引发严重的泡沫经济，不仅影响房地产业的发展，也会对国民经济造成重大危害和损失。此轮国家宏观调控的直接原因是上海等城市房地产泡沫的严重膨胀，中央调控政策也主要是针对泡沫地区的一系列问题的对症下药，但是由于各地房地产市
20、场发展的不均衡，处于不同的发展阶段，因此。房地产市场各自呈现不同的特征。南宁作为泛北部湾经济发展战略的重头城市，随着全国二线城市近年来的飞速发展，南宁市的房地产发展也取得了长足的进步。随着“泛北部湾经济增长极”概念的日益升温，以及南宁市目前的房价水平和投资潜力，使南宁市的房地产业投资价值日益凸显，企业对南宁房地产市场的预期也逐步看好，但受整个宏观调控大气候的影响，南宁市的房地产市场也呈现了不同以往的特征。 1.宏观调控下的南宁房地产市场分析待添加的隐藏文字内容1 1.1南宁市经济发展水平据广西壮族自治区统计局数据显示，上一年南宁市生产总值（GDP）、全部工业总产值、全社会固定资产投资均首破20
21、00亿元人民币，社会消费品零售总额首破1000亿元。2011年南宁市生产总值实现2211.51亿元，按可比价格计算，增长13.5%。其中，第一产业增加值306.31亿元，增长5.7%；第二产业增加值846.34亿元，增长19.7%，其中工业增加值629.33亿元，增长20.0%；第三产业增加值突破千亿，达1058.85亿元，增长11.1%。此外，南宁市全社会固定资产投资继续保持高速增长，总量首次突破两千亿大关，达2003.68亿，增长37.05%。其中，基本建设投资完成847.68亿元，增长31.26%；更新改造投资完成495.44亿元，增长34.93%；房地产开发投资完成377.16亿元，增
22、长18.79%。分产业看，各行业投资呈快速协调发展态势。2011年全市施工建设项目7524个，比上年增加2499个。本年竣工投产项目达5657个，比上年增加2056个。本年新开工项目达6393个，比上年增加2671个。保障房建设项目100%开工，建设进度快速推进。2011年，全市经济适用房竣工面积60.28万平方米，增长3.28倍，销售面积65.13万平方米，增长1.35倍，销售额达13.53亿元，增长1.4倍。2011年南宁经济发展势头良好，综合经济实力不断增强。 1.2南宁市房地产市场发展现状 2010-2011年是我国房地产调控史上堪称最严厉的两年，中间历经三波紧缩措施，第一波为以“国十
23、一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控，限贷限等行政干预力度很大。从南宁楼市的市场层面来看，房地产调控对南宁楼市也产生了比较大的影响。主要表现在成交量回落，投机、投资购房的力量被有效遏制。据CRIC发布的数据显示，2012年1月南宁市商品房成交均价为5540元/，商品房价格大幅下跌，环比下跌19.29%，同比下跌19.59%，从CRIC监测数据可以看出，商品房成交均价已连续四个月下跌，成交量大幅减少，商品房市场量价齐跌，市场低迷程度可见一斑，而办公类物业的成交均价出现大幅下跌，环比下跌66.52%，在一定程度上拉低了整体成
24、交均价。本轮调整也对不同的开发商产生了完全不一样的结果。由于房地产行业是一个资金密集型的行业，开发商对银行贷款的依赖程度非常高，目前房地产开发资金来源中30左右是银行的直接贷款，开发资金来源的另一部分一自筹资金中有很大一部分是来自于个人用按揭贷款支付的购房款及占用建筑施工企业的资金，而建筑施工企业的资金也多是向银行贷款，所以，实际上。房地产项目中60以上的资金直接和间接来自银行，因此，信贷调整对房地产业将产生较大的影响。央行的新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧，一方面直接导致房地产企业资金来源受到限制，另一方面导致房地产企业资金回笼速度减慢，资本金小的房地产企业将可能面临资金链断裂的风
25、险，从而导致房地产企业将面临巨大的资金压力，这使得习惯“空手套白狼”的房地产企业在拿不到贷款而自有资金不足或资金大量沉淀的情况下，只能把手中项目转让出去，甚至面临被市场淘汰的风险。但此番调控对房地产企业的影响并非全都是不利的，对真正有实力的公司来说，新政策的实施为他们提供了一个减少竞争对手、扩张规模的大好时机。实行新的信贷政策后，开发商自有资金要求会提高，开发的资金成本也相应提高，这令项目开发增加了难度，新政策变相地抬高了房地产开发商进场的门槛，加速了房地产企业优胜劣汰的过程，南宁房地产行业将面临重新洗牌。新的住房信贷政将成为有实力的企业获得好项目和扩展市场的好机会。 2.南宁房地产市场发展存
26、在的问题 2.1房价收入比偏高房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，反应居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力越低。比如房子20万元套，家庭年收入2万元，其比值10比1：假定收入在一万元，其比值20比l，依次类推。西方国家的房地产专家指出，居民住房消费占居民收入30以下时，居民是可以承受的，20世纪90年代，世界银行中国首席经济师哈默先生在对中国住房制度改革研究后，得出一个房价收入比在36倍之间比较适当的结论，这也是世界银行认为“比较理想”的比例。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日
27、本是4比1，美国是3比l，而中国各个城市不一而论，从10比l到15比l都有。 结合南宁在过去5年的房地产市场交易情况来看，假设双职工家庭购买一套住宅为80平方米，我们获得下表中的房价收入比:表一 2006-2010南宁市房价收入比指标名称20062007200820092010普通住宅平均交易价格（元平方米）29773260391849416349居民人均收入（元）1095012957149831545117960普通住宅价格（元）238160260800313440395280507920居民平均家庭收入（元）2190025914299663090235920房价收入比10.910.110.
28、512.814.1也就是说，在过去5年里，南宁的房价收入比呈现波动上涨的趋势，尤其是2009年到2010年期间大幅上涨，到了2010年其比值为14.1，超过10比1。这一过高的房价收入比显示，南宁的居民家庭对住房的支付能力越来越低。尽管近几年房地产销售情况较好，但是越来越高的房价收入比、商品住宅价格持续的攀升和商品住宅的空置逐渐增加都说明需求与市场有脱节的苗头。2.2房地产开发企业经营管理机制落后，缺乏竞争力南宁房地产企业中真正形成品牌的企业还比较少，甚至很多企业还处在家族企业的原始阶段，开发理念、工艺技术、经营手段、管理方法都比较落后，缺乏参与国际市场竞争的管理、人才和运作机制。总的来说，南
29、宁房地产的开发企业的落后方面主要表现在以下三个方面：一是市场意识不强。各个企业对市场调研、信息情报重视不足，营销手段落后，服务意识较差。内部的经营机制也不适应市场经济的要求，有相当数量的企业不是靠资金实力、经营管理水平、服务质量在市场中取胜，而是凭借行业垄断、拉关系等争取业务。二是管理体制存在较多弊端。多数企业尚未真正建立现代企业制度，大多停留在“人治”管理的基础上，现代管理知识和高新技术知识还没有引起重视，成本管理机制、项目决策机制落后，创新意识和能力较差。三是房地产企业从业人员素质不高，经营者缺乏房地产开发专业知识、管理知识，进而导致企业缺少市场化的激励机制，有急功近利的思想，不愿意培训自
30、己的人才队伍，只想用“拿来”使用人才，造成管理和技术骨干频频被挖，导致优秀人才的短缺局面，在市场上没有强有力的竞争力。2.3市场投机性行为对房地产市场的不良影响由于南宁作为中国东盟博览永久性会址，近几年来南宁市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现。人们也将这些重大机遇对未来社会经济发展的影响的分析过度简单化，从而形成了一定程度的盲目乐观的情绪。这种情绪在部分政府官员、房地产开发商、学者和老百姓都有明显的表现，从而出现了一定程度的盲目投资，在商业房地产开发方面表现尤其突出。同时，由于股市长期低迷，加之银行存款利率较低，南宁市社会资金缺乏更好的投资渠道，所以大量社会闲散资金进入房地产市场，一些不
31、法的投机者通过倒卖商品房，赚取暴利。对于南宁市本地房地产业来说，炒房族的介入能够让房屋在短期内售完，缩短资金周转的时间，但是从长远的角度考虑，一旦虚高的房价下跌，就会带来房屋空置等问题，有损房地产业的品牌形象。部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。这种现象如果超过一定的限度又得不到及时控制，将会影响南宁市房地产市场健康、有序的发展。2.4房地产开发企业资金实力不足，融资困难房地产业属资本密集型行业，但目前在
32、南宁房地产市场中房地产企业普遍存在自有资金不足的现象，并且相当一部分企业资金实力不足，除去需要缴纳的土地出让金外，几乎没有剩余资金，甚至有些企业连土地出让金都没有能力足额缴纳，只等房屋开工建设后用商品房预售资金来填补空缺，而且在开工建设的项目上，大多数建设单位要先期替开发公司垫付启动资金。由于房地产开发企业具有投资高、占有资金多，建设周期长、投资回收慢、涉及因素多、投资风险大等特点，造成房地产企业对金融业的依存度相当高。但是由于近几年房地产的不正常发展，使得国家在政策上对房地产开发企业在资本市场上直接融资有较多的限制，从银行取得贷款的条件也越来越严格，使开发企业融资出现较大的困难。2.5住房保
33、障体系不完善近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，对南宁来说，住房保障也被纳入政府关心中低收入家庭的的首要任务。但是由于种种原因，资金落实不到位，住房保障体系建设缺乏力度，总体来看，住房保障体系建设的速度仍比较缓慢。 当前，南宁虽然已经初步建立廉租住房制度，但廉租住房的资金保障还没有完全到位，廉租房的覆盖面仍比较低，并且廉租房的申请资格门槛较高，造成符合申请廉租住房的人比例较低；经济适用房开发投资的增幅远远不能满足社会的需求，在管理上也存在一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等，并在一段时期内，经济适用住房申购有“暗箱操作”的现象
34、存在，导致符合申购经济适用住房的人买不到，而有关系和门路的人买到后却加价转让以牟取不当利益。而住房公积金虽然利率较低，但由于申请手续繁琐，审批程序复杂，造成使用率偏低，使住房公积金没有起到应有的住房保障的作用。 总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并推动了商品房价格的上涨。2.6土地价格的刚性上涨带来的不良影响土地供应政策对房地产产品的供给有着极其重要的影响。我国目前实行的土地招、拍、挂的出让制度本意是为了提高土地开发利用的合理性，实现土地的有偿使用，最大程度上防止和避免土地出让过程中的暗箱
35、操作和腐败行为 然而这种土地出让制度实际上是将土地使用期内的年租金一次性折现支付给土地出让方，此时的地价就包括了这块土地使用期内的增值预期，这就大大增加了房地产建设的成本。表二 南宁市2001-2010年土地交易价格及成交额年份2001200220032004200520062007200820092010成交额（亿元）0.962.454.5319.7613.5745.4871.3121.9785.70153.7地价（万元亩）1906513252162128206110459585从图中看出南宁2009-2010年的土地成交价格上涨飞快。房价，地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨
36、胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却微乎其微，因此地方政府的利益是推动地价上涨的重要因素。目前土地成本已占到商品房成本30-55，地价的刚性上涨会从成本方面推动房价上升。因为房地产开发商以非常高的价格购得土地后，通过开发销售将这部分成本转嫁到消费者身上，这就是造成我国房价居高不下的一个重要原因。同时，在这种出让制度下，开发商取得一块地的成本是相对固定的，而开发成商品房和开发成经济适用房的收益却相差十分悬殊，这样开发商当然会尽可能地开发成为商品房，减少经济适用房的供应，造成了住房供应结构的不平衡。 2.7银行对房地产行业的依赖性银行为了保证放出去的贷款能够安全地回收以及保
37、持良好的业绩，就需要通过各种方式增加贷款额度来支持房价。同时，银行的其他贷款抵押的50%都是使用的房产抵押，一旦房价下跌，这部分贷款的风险就会提高，银行的这种对房地产行业的依赖性使得银行沦落为房地产行业的人质，被迫与之结成利益共同体，在这种格局下，房地产价格的下跌会导致银行出现大量的坏账，银行出于自身利益的考虑，对中国人民银行的相应限制房价的信贷政策执行起来必然大打折扣。 3.宏观调控下南宁房地产市场发展对策与建议 3.1针对银行等金融机构的建议近几年，南宁市房地产业迎来了快速发展时期。在目前国家对房地产业实行宏观调控的形势下，本地金融银行业如何进一步完善房地产金融服务。发挥金融业的优势，更好
38、的服务于南宁房地产市场的发展方向、服务于南宁房地产开发企业、服务于南宁老百姓的购房需求，积极推进南宁房地产业的健康发展，当前应重点做好以下三方面工作。 3.1.1加强房地产金融的有效监管，维护房地产金融秩序商业银行要切实加强房地产贷款的贷前调查、贷时审查和贷后调查的尽职工作，建立房地产信贷业务的尽职和问责制度。为确保房地产贷款市场的稳健发展，各商业银行应采取统一的房地产信贷政策，制止通过降低贷款门槛获得更高市场份额的不良竞争行为，提高整个房地产贷款市场的安全性。房地产开发贷款的发放，要严格按照人民银行和银监会的要求，坚持发放条件，规范贷款投向。银行业监管机构对房地产贷款银行，要加大现场检查力度
39、，切实纠正违规发放住房贷款的行为，要执行统一的监管和奖惩标准，通过加强监管，推动房地产贷款市场的有序竞争，防范和制止恶性竞争。 3.1.2完善住房公积金的使用政策当前虽然大多数的城镇居民缴纳了住房公积金，但在购房的时候能真正用上住房公积金的很少，严格而繁琐的公积金贷款的具体规定把一些有贷款需求的消费者拒之门外。要把这部分有潜在需求的消费群体吸收到市场中来，就要改革现有的住房公积金贷款制度。将繁琐的住房公积金贷款核准手续简化，降低申请公积金贷款的门槛，提高公积金贷款的额度，真正让公积金发挥其应有的作用，在房地产市场上流通起来，而不是一方面让人们缴纳的巨额公积金闲置起来，另一方面人们在缴纳了住房公
40、积金后由于手续的繁琐无奈的选择更高利率的商业贷款。 3.1.3发挥金融优势，为房地产商提供多元融资渠道南宁正处于加快城市化进程的历史时期，房地产业必然成为推动城市国民经济发展的重要产业之一，但房地产业又是典型的资金密集型行业，与金融密切相关。市场、资金、土地称为房地产业的三大要素。在宏观调控的背景下，资金自然成为房地产业发展的核心要素。有效协调好金融与房地产的关系，促进二者之间的相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力。为满足房地产业对资金的巨大需求，同时有效减低金融风险，必须为房地产业提供多元化的融资渠道。一是对实力雄厚、信誉良好、具有良好品牌的大型房地产开发商开发的适销对路的房地产项目提
41、供信贷融资服务，以信贷资金的有效投入支持房地产的有效供给；对于中小开发商积极探索卖方信贷、联合开发等筹资方式，获得融资保障，避免资金链条断裂。二是积极审慎的开展房地产信托业务，有效引导民间资金介入房地产资金领域，减轻房地产业对银行资金的过于依赖，实现房地产融资多元化。随着中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法和信托投资公司资金管理办法的出台，信托业的经营已越来越规范，应充分发挥信托业在房地产多元融资方面的作用。一方面引导民间投资进入房地产行业，获取更好的收益。另一方面有效满足房地产开发商的多元融资需求。三是积极鼓励金融创新，解决不同定位房地产项目的建设资金需求。近年来，南宁市作为省会城市加
42、快了城市改扩建的进程，各种为满足不同消费需求的房地产项目应运而生，既有面向广大市民的商品项目，又有面向特定群体而定向开发的商品房项目，这些项目均要解决建设资金，这就要求金融机构不断推出适用的新的产品。四是大力发展个人住房按揭贷款，鼓励金融机构开展有序的竞争，不断提高金融服务水平，促进开发商的销售和售房资金快速回笼，解决项目后期建设资金。完善的金融监管体系是预防和克服房地产泡沫的必要措施。企业资金过多依赖于商业银行，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程，而股权融资、债券融资以及风险投资等融资方式在南宁市房地产融资中所占比例很小。因此，政府和金融机构必须要创新房地产融资方式，拓
43、展房地产金融渠道，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种渠道，以构建房地产业多元化融资体系。通常，政府对房地产金融市场的稳定具有重要的作用，政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。而金融机构应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产金融风险预警体系。 3.2针对政府等服务机构的建议 3.2.1完善住房保障与供应体系 住房供应体系主要在三个方面，一是商品住房供应，二是中低价商品住房，三是经济适用房和廉租房。 商品住房的供应对象主要是针对中高收入者，政府在对此类市场的监督管理应注重土地供给价格及开发规模的控制，不可为了追求高土地垄断收益而提高土地出让价格和这类商品住房的规模，因为这类商品住房过多会造成城市住宅价格平均价格偏高，从而对其他类住房市场如二手房市场价格引起“胁迫”式上涨，导致投机现象出现，干扰正常的市场需求。 中低价商品房和经济适用房的购买群体主要是针对城市低收入家庭和拆迁户的住房。政府在这类市场的管理重点应注重这类需求群体的管理方法，完善需求家庭审核体系，限制中等收入以上家庭购买
