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1、专业创造价值,广平西河堡地块可行性研究报告,石家庄源恒房地产经纪有限公司 2010年3月,土地属性研究 通过县城宏观环境以及地块微观环境的深入研究，明确本地块开发具备的各方面素质条件。,市场环境分析 通过对广平县住宅市场的深入分析，明确竞争市场中本项目的发展机会，为本项目定位提供依据。,项目定位 结合项目土地属性条件以及竞争市场环境分析，确立项目可能的发展方向、产品组合、价格策略。,经济测算 结合项目的初步定位以及未来项目收益预计，对项目的开发价值进行评估。,1,2,3,4,土地属性 研究,经济测算,项目定位,市场环境分析,宗地分析交通分析景色分析发展前景城市规划项目属性小结,项目位于广平县城
2、西部县城发展主方向，毗邻规划中的政府机关和市政公园，占据县城发展有利位置。,土地属性,宗地位置,项目位置 位于人民路（肥馆线）以北，美利大道以西，西河堡旧村东南角。区域定位 本区域是广平县规划中的新的行政服务、商贸金融、文化教育中心，县委县政府及各大政府机关的搬迁将对本区域的发展起到极大的推动作用，这里将成为广平县最具活力的发展地带。,项目属县城西部区域，地块方正，土地平整，有望发展成为有较大影响力的大型住宅项目，操作空间巨大。,土地属性,地块分析,项目地块现状：地块方正，土地平整。,本项目用地指标,土地属性,交通情况,道路交通与老城区的交通联系主要依托：1、人民路东西贯通广平县城2、美利大道
3、县城西环路，交通便捷公共交通 该项目附近有广平到邯郸、肥乡的公交线路经过。本案到县城西部生活区只有1.6公里，交通极为方便,南北向有美利大道，东西向有人民路等城市主干道，公共交通和私家车交通均较为便利，至县城主要节点交通便捷，路况较好。,土地属性,景观资源,景观环境近距离景观：西环河景观长廊：西环河西岸计划建设不同特色的紫薇园、核桃园、石榴园、苹果园、柿子园等集产业、休闲、观光于一体的十里生态景观长廊。远距离景观：文化广场：是集文化、休闲、娱乐、健身、科普、旅游、集会于一体的综合性城市广场,项目周边景观资源丰富，东南侧有大型的市政公园，距离文化广场2-3公里。但内部景观资源未定，需要在内部景观
4、上加大建设力度。,本案,市民广场,西环河,本项目地处肥乡东部，紧邻广平县城，与广平县城经济联系紧密，极有可能划归广平，成为广平县城的一部分。,广平三年大变样最后一年，力度空前。今年广平县将重点实施“11168”工程，即拆迁10万平米以上，推进10条主干道建设，新增绿化面积100万平方米，打造6大景观节点，建设8大精品工程，做足“拆迁”、“筑路”、“绿化”、“碧水”、“景点”五篇大文章，着力打造“秀美鹅城、清宜广平”。,发展前景,本案,本项目地处肥乡东部，紧邻广平县城，与广平县城经济联系紧密，极有可能划归广平，成为广平县城的一部分。同时也是近期城市重点发展的方向，发展机会更上一层。,城市规划,广
5、平县城重点发展方向 本区域是广平县规划中的新的行政服务、商贸金融、文化教育中心，县委县政府及各大政府机关的搬迁将对本区域的发展起到极大的推动作用，这里将成为广平县重点发展的方向,地块所在位置,区位,交通,配套,景观,土地属性,属性综述,项目位于广平县城西部县城发展主方向，毗邻规划中的政府机关和市政公园，占据县城发展有利位置。,项目临县城主干道，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共交通条件均较为有利。,项目周边地段成熟，周边生活、医疗、教育、市政等配套较为完善，具备生活功能、商务功能良好的发展背景。,项目周边景观资源丰富，东南侧有大型的市政公园，距离文化广场2-3公里。但内部
6、景观资源未定，需要在内部景观上加大建设力度。,城市发展潜力巨大，本案位处城市发展核心地段，毗邻市政府，地块整体综合素质较好，其中地段、交通、配套等资源优势突出，项目规模大可操作性强。,城市背景,未来规划起点高，发展蓝图看好，目前，经济发展和房地产开发均有较大的潜力，未来市场前景看好。,地块,项目属县城西部区域，地块方正，土地平整，有望发展成为有较大影响力的大型住宅项目，操作空间巨大。,市场环境 分析,经济测算,项目定位,住宅市场分析本项目适宜性评价,土地属性研究,住宅市场分析,整体市场分析,重点竞争市场,主要市场结论,整体走势价格走势未来研判,竞争界定竞争市场表现产品结构重点竞争个案分析,房地
7、产市场处于起步阶段起步并每年保持小幅度上涨，价格整体处上涨通道.,整体走势,广平县绝大部分城镇居民居住于低层住宅，成规模的小区刚开始。从住宅价格上来看，广平县城住宅价格上涨明显，尤其是09年下半年，涨势强劲，整体平均涨幅保持在10%以上。广平县2010年拆迁总量将达10万平方米以上，共涉及群众725户，其中动迁户达500多户，形成了大量的住房需求，进一步刺激房地产市场的发展。进入09年价格上涨明显，09年6月份住宅均价突破1600元/平米，随着土地价格上升，后市依旧有上扬的动力。,广平县房地产市场处于起步阶段，从06年开始进行多层小区的建设，09年住宅需求旺盛，预示未来1-2年内市场住宅供应量
8、将有所增加，后续市场空间巨大，长期看住宅市场发展看好，供求关系相对健康。,广平县房地产市场走势,未来 研判,城南板块是本地块未来面临主要的竞争,竞争市场,和平小区,江南苑,本地块,北平苑,竞争选定,根据本项目情况，结合目前市场客户情况、地段等因素，本项目未来面临城南板块区域内直接竞争；同时面临着城北板块老城区域项目的客户分流。,竞争对手,在竞争区域内，楼盘销售表现较好，主力面积100-130平米三房，主力价格在1600-1700元/平米之间。,市场表现,竞争区域主要在售楼盘情况：,竞争市场,100-130平米户型是市场主力供需区域，市场整体销售表现尚可，,产品结构,多层顶层销售表现不佳，存量较
9、大,车库上一层销售表现较好，还有一定存量。,竞争市场,平屋顶结构,价位差不明显,竞争个案,江南苑,开发商：河北龙柏房地产开发有限公司项目位置：环城南路以北，产品情况：10栋多层组成，主力面积段100-130平米。上市时间及销售价格：2006年上市因地势偏远，销售不畅，09年销售进入高潮，一层价格1710，六楼1270元销售情况：销售率90%。客户情况：以政府部门公务员，事业单位、私营业主等高收入人群；,一期,该项目是广平县城规模最大的小区，良好的产品整体规划，来到达较高的溢价。,处于县城北端，紧邻车站，项目规模较小，销售状况不错,竞争个案,北平苑,别墅,花园洋房,高,开发商:广平当地开发企业项
10、目位置：位于站前西路，县城北端产品情况：7栋6+1的多层结构。上市时间及销售价格：1-4层1600元/平米，5层1427元/平米，6层1270元/平米。其09年6月份时一楼价格1380元/平米销售情况：只剩下一楼和顶楼少部分房源%。客户情况:主要为本地改善型客户,广平县第一个小高层项目，09年面世，均价2100元/平米，销售良好,竞争个案,和平小区,锦泰小区,目前已经销售完毕,整体市场,市场小结,竞争市场,城南板块以及城北老城区的项目是本地块未来主要面临的竞争；竞争区域内，近期楼盘销售表现普遍较好，呈供不应求态势，其中品质型大盘竞争优势明显。主力价格在1600-1700元/平米之间，随着近期新
11、拍土地价格的上扬，未来房价仍有较大的上升空间。100-130平米是主力供求户型，市场整体销售表现尚可，其中100平米三房销售表现较突出,住宅市场以平稳发展为主，供求关系相对较好。进入09年以来市场销售好转，成交回暖，市场存量下降，市场发展前景看好。近年房价以稳中小升为主，落后于其它周边城市。09年价格上涨明显，后市依旧有上扬的动力；本地开发商为主，外来知名开发商较少，一定程度上制约本地房产价格以及楼盘品质的提升。本地客户为主，少量周边县市客户，投资客比例不高。,项目定位,经济测算,项目发展战略住宅定位,土地属性研究,市场环境分析,项目发展战略,发展理念定位依据整体定位产品组合整体规划建议,以新
12、民居建设的理念切入市场，打造西部区域乃至广平地区标志性品质大盘，实现销售、利润、品牌的多赢。,发展战略,发展理念,理念层面,产品层面,以新民居建设的理念，引领区域乃至广平县城房地产开发更上一层楼，成为区域标志性楼盘,以强调舒适、宜居、节能、环保规划理念打造项目,以长久使用的、舒适、宜居的标准，依据当地居民的需求，建他们需要的住宅,提供较高的社区整体品质感和较为理性的价格，打造物有所值的精品楼盘，掌握未来市场话语权,综合市场层面以及自身开发资源，打造区域品质型大盘，实现利润与品牌双赢,品牌价值模型,情感认同,产品细节质量配套服务生活理念等,产品品质、产品体验等,附加价值,功能价值,精神价值,提升
13、,生态的宜居生活环境便利的都市生活,舒适、宜居的户型结构，可承受的价格,舒适品味的都市生活主张和谐健康的社区生活,品牌策略上：满足功能与情感双重需求,满足生活居住功能、品质品位提升以及便利生活等多重需求，引领都市生活新主张。,发展战略,定位依据,突出项目地段、品质品位以及生态环境的的大盘概念。,发展战略,整体定位,广平县新农村建设典范社区,项目的核心价值,地段 发展,城市新核心区，发展潜力巨大,项目的产品线,多层宜居住宅，6+1结构,高品质产品 设计合理,项目的精神诉求：品位品质，舒适居住，都市生活新主张，便利,关键词,新农村建设 典范,项目的整体定位,县城新农村建设的典范社区,项目住宅建议,
14、客群定位户型建议景观建议立面建议其他建议,西部城区居民和拆迁户是本项目客户来源的最大区域。,区域来源,核心来源：西部城区居民；职业：事业单位人员、公务员企业中高层管理人员、专业技术人员、个体私营户；,重点来源区域：城中拆迁户职业：分布比较广泛,游离来源区域：周边各个乡镇职业：私营业主、个体户，主要以工作生活在广平或在广平县工作的，投资客,客户定位,客户置业的特点：,从本项目客户群体，购房目的以改善型为主，结合城中的拆迁户，主力需求面积主要集中于80-120平米。,客户群体,客户定位,根据客群定位，经济型三房和舒适型三房是本案客户群体的主力需求。,匹配的产品,安全的需要(舒适型二房，经济型三居)
15、,满足生活需要(经济型两居),归属的需要(舒适型三房、经济型四房),赢得认同尊重(大面积),自我价值实现,本案目标客群，主要由处在金字塔中段的较大范围人群组成,大众阶层,延展,延展,本案主力客群范围,客户定位,根据目前市场情况以及对应客户的定位，建议本项目主力面积在120-144平米，同时考虑本案规模较大产品线不能过于单一，配适当的大户型和少量的小户型。,产品定位,户型建议,户型配比建议：,产品策略情况：,通过户型设计，提高产品的附加值，能超越市场同级竞争，达到更高的溢价。,产品定位,户型建议,建议设计成坡屋顶结构，立面丰富，实用性强，设计手段和材料、色彩的变化搭配可实现高品质形象；建议本项目
16、外立面简洁、现代、精 致,具有品质感,立面富有变化，利用 线条产生层次感，利用材质的变化产生质感；,现代简约风格,外立面体现简洁时尚、现代、精致、具有品质感,产品定位,立面建议,景观设计应该充分考虑景观的情趣性、参与性和融合性，营造成城市园林生活小区。,产品定位,景观建议,参与性,情趣性,融合性,通过对市场的调研，广平市场上的住宅顶层销售不佳原因如下：1担心顶层漏水，2担心顶层隔热层建议：顶层做成坡屋顶，可以解决保温隔热和漏水的问题，还可以丰富外立面，增加情趣。,其他建议,产品定位,营销分析,财务数据分析销售策略,土地属性研究,市场环境分析,项目定位,财务数据分析,单价测定投资构成资金筹措经济
17、效益,项目条件,土地处理,场地“三通一平”安排项目场地现在有青稞耕种，在青稞赔偿协商的同时，进行水源问题解决；由于项目邻街，所以道路的问题已经就位；场地平整工作也相对难度不是很大，在青稞赔偿后，可以马上进行地质勘探，但需要注意考虑到东侧河流的文脉走向，为在将来的建设中，与西环河沿线整体规划修建形成一个整体，将未来的西环河作为小区的后花园景区。地块拆迁安置情况由于项目用地现为耕地，所以不涉及大范围的居民拆迁安置工作，但是必须的一项是耕种农户的青稞赔偿问题。,财务数据预测,单价测定,住宅销售单价的测定 本项目住宅销售单价的测定，主要是利用市场比较法来测定其销售价格的合理范围：房地产定价的方法中，市
18、场比较定价法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一种定价方法，长期以来，英、美、日本、香港等地在房地产定价和估价中均广泛采用市场比较定价法。目前和项目可以进行比对的项目只有北平苑、江南苑和和平小区，多层销售价格在1200元/1700元/，经过加权算术平均并取整后，结合本项目新农村建设的性质，得出我们对本案的价格测定，范围在13501450元之间。,财务分析,投资构成,1、基本参数本项目占地面积30亩（20000），总建筑面积约为 30000，按户均110可建270户，一次性全部开发，历经12个月。2、土地成本 地价按15万/亩计算，15万/亩 X 30亩=450万元（地价包含土地征地、
19、青稞赔偿、国家税收等主项）3、建安工程成本 按600元的建安费计算，30000 X 600元/=1800万元4、前期费用前期费用包括：项目规划、勘探设计费用，以10元/收取，30000合计为30万元。5、红线内、外工程及公建配套设施计划 红线工程启动后，首先建设外围遮挡形象墙工程；公建配套设计初步拟建社区幼儿园、物业办公用房、社区会所、以及园区内的简单健身器材。,5、其他费用1）、税收 综合税5.7%4500万元5.7%=256万元2）、暖气 40元/3000040元/=120万元3）、小区配套费40元/3000040元/=120万元4）、电集资40元/3000040元/=120万元5）、小区
20、绿化10元/3000010元/=30万元6）、销售费用100万元7）、财务费用（人工费、资金占用费、业务费、租金等）100万元8）、工程监理10元/3000010元/=30万元以上费用合计：876万元6、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目18项和的2%估算。2010年不可预见费用：100万元；2011年不可预见费用：50万元；合计：150万元。7、项目总投资以上六项合加，计算本项目总投资为3300万元。,财务数据预测,投资构成,按惯例，投资项目的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。项目总面积约3万平方米，投资约3300万元，为充分利用建设单位资
21、金，建议公司分别为两期建设，一期1万平米，投资1000万，二期2万平米，首先启动一期，自筹项目一期投资的30%作为启动资金（约300万元，包括公司自有资金、上级公司资金和政策减免优惠），其余70%可通过项目预售收获取支持。由于项目建设期较长，市场形势良好，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金。项目建设期历时1.5年，从2010年4月至2011年10底全面完成。投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而做出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排：1、项目实行边报批边建设的方式，争取时间，抓住黄金季节。2、工程发包前，事
22、先约定由施工单位垫付部分工程款。3、随着工程的动工，项目环境及营销活动达到一定程度并有一定的氛围后，尽快开盘预售，用客户资金支付工程款。,财务数据预测,资金筹措计划,财务数据预测,经济效益,预计销售总收入 本案可总建筑面积为，30000平方米住宅以平均销售单价1400元/，（一层车库价格基本等同于住宅价格）30000X1400元/=4200万元预计本案的总销售收入为：4200万元。,本项目经济效益分析 本项目可供销售的物业类型主要有多层住宅。由于本项目目前处于筹建开发的前期阶段，因此，在计算可售面积时，只对楼道等公用面积进行了分摊计算，而在对如幼儿园、会所等公建面积时则不进行分摊。依照本项目财务评价的惯例，本报告以进行项目租、售的价格测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，租售收入计算，经营成本假设等均采用现时的价格水平，并且在整个计算期内保持不变，即不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。本项目总投资为3300万元 假定项目100%销售，销售总额为4200万元，项目财务收益为900万元,销售策略,操作思路视觉表现,销售策略,操作思路,1、山雨欲来风满楼2、低价入市，迅速回款3、好戏连台，层出不断,详细操作思路参看营销策划方案,销售策略,视觉表现,谢谢欣赏！,THE END,
