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1、1.4 造价咨询服务方案1.4.1造价咨询服务过程中应用的投资控制方法（一）应用限额设计实现投资控制限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计预算，在各专业保证达到使用功能，委托人提出的基本要求的前提下，按分配的投资限额进行设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计主要体现在三个方面：（1）按照批准的投资估算控制初步设计；（2）按照批准的设计概算控制施工图设计；（3）加强设计变更管理工作。（二）应用价值管理实现投资控制1、价值管理步骤价值管理步骤具体见图1-1所示。图1-1 价值管理步骤2、价值管理在造价咨询服务中的应用造价
2、咨询服务过程中拟使用价值工程审查法等方法，以期有效控制项目造价。表1-1 价值管理在造价咨询服务中的应用序号名称内 容1决策阶段主要从项目建设规模、建设标准、建设内容等几个方面明确项目的功能和目标，通过市场研究、技术研究和效益研究等，寻求用较经济的方法来实现项目的功能和目标2设计阶段主要用于方案的优选，程序如下：3交易阶段通过合理界定功能和费用关系，运用竞争择优的手段，借助价值优化判断，选择优秀的项目服务商、承包商、供应商4施工阶段此阶段主要用于优化施工方案，分析变更的必要性5竣工阶段此阶段主要是从功能和成本两个方面来衡量和评价建筑成品价值的高低，为以后同类工程提供借鉴和参考3、价值工程中方案
3、优化的原理和原则（1）建筑体形实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。（2）土方工程实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建造产品，能有效减少土方工程量。（3）路网应合理简洁实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路造价。优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折。
4、（4）优化出入口布置实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。（5）布置消防分区实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。优化原则：在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。 （6）道路宽度实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节
5、约造价的作用。优化原则：在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较双车行道节约占地；通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。（7）给水管的选择实施原理：压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。优化原则：综合施工、使用、经济等因素，选择给水管道管材。（8）排水管的选择实施原理：根据当地的情况、工程性质、施工人员的技术力量、经济状况，进行综合比较、分析，以期做出合理的决策。优化原则：水管的价格在同等价格或价格相差不大的条件下，应选择性能优越、便于安装维修的管材；在同样性能的条件下
6、，应选择使用价格便宜的管材；最好的选择是采用价格既便宜、性能又良好、安装维修方便的管材。（9）管网埋深与井深实施原理：排水系统一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和造价都会增加。优化原则：减少管网埋深与井深。（10）优化管网走向、长度实施原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度优化原则：优化管网走向、长度。（11）建筑层高实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计
7、能有效地对设计院的设计工作进行约束。优化原则：无特殊情况下，住宅建筑层高采用2.8米。（12）结构设计实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。优化原则：跟进设计院工作，选用性价比高的材料。（13）减少沉降缝设置实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量越少越好。优化原则：在符合设计规范的情况下，进行合理布局，减少沉降
8、缝设置。（14）优化设备层实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。优化原则：优化设备层。（15）简化屋顶造型实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。（16）优化外挑外挂构件实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。优化原则：精减过度的外挑外挂构件，实现建筑美观和成本的双赢。（17）铝合金门窗实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能
9、耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。优化原则：通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用很高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统，避免功能不足或过剩，慎重选择非标门窗系统，减少开模费。（18）栏杆栏板实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因
10、此，一方面应根据需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。优化原则：尽量使用标准化栏杆；栏杆、栏板档次规范化；兼顾后期的维护费用。（19）外墙装饰实施原理：外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。一般来说，外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。建筑装饰另一个不能忽视的部分是，要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，使后期客户投诉增加。优化原则：多方面比较，实现价值最大化。（20）部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）实施原理：实用性与美观性相结合优化原则：减少百叶、玻璃
11、天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的维护成本；栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计），间距满足安全和遮挡要求即可；玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过受力计算进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃主要是起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。（21）金属构件尽量标准化实施原理：金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。优化原则：金属构件尽量标准化。（2
12、2）钢构件的处理实施原理：钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理。优化原则：室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆调和漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂热镀锌、静电喷涂热镀锌、普通喷涂热镀锌。（23）景观方案实施原理：景观工程是项目中最能让业主产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法则是：1）硬景成本比软景高得多；2）景观中花钱多并不一定效果好；3）绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；4）景观中的软硬景比例是重要的指标；5）水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。优化原则：对景观设计的优化决不能简单化，更多的要与设计沟通中与效果的把握中达到共识
13、。（24）景观标准做法实施原理：依据多年经验的累积，兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。优化原则：提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。（25）控制景观构筑物的数量与体形实施原理：景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。优化原则：控制景观构筑物的数量与体形。（26）智能化方案规划比选实施原理：智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。优化原则：以项目规划设计思想和物业管理思路
14、来确定智能化系统规划设计方案。（27）围墙设计分层次实施原理：围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。优化原则：不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾实用性。（28）配套面积的控制实施原理：同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。优化原则：学校、物业等用房面积优化。（29）配电设备布置实施原理：配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。优化原则：测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确
15、保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。（三）应用内部控制理论实现投资控制应用内部控制理论提高工程结算控制制度的系统性。内部控制理论强调不能由一个部门或人员来完成内部控制制度的制定、执行和监督的全部功能，即使这个部门或个人有能力来完成这些功能活动。内部控制是企业运作体系中一个不可缺少的组成部分。因此内部控制理论能够支持工程价款结算控制制度要求。在此理论指导下，在职务不相容原则下分析参与工程价款管理的各部门间的责权关系，同时，通过对影响工程价款结算的变更、调价、计量支付等因素的控制节点分析，制定变更、调价、计量支付等影响工程价款的关键因素的控制线路，形成工程价款结算控制制度。（四）应用集
16、成管理实现投资控制系统的集成化主要表现在各个系统模块要围绕发挥系统管理的整体功能而相互支持、相互协调、相互配合。全过程造价咨询服务集成通过业务活动在信息集成、过程集成、组织集成之间建立内在联系，确保项目实现逻辑集成。通过对造价咨询服务进行全面、系统、深入的分析，基于造价咨询业务信息集成、过程集成、组织集成，构建集成管理的三维结构体系，具体见图1-2所示。过程集成 管理信息技术信息建设单位本管理设计单位造价咨询单位 施工单位 监理单位设计阶段交易阶段施工阶段外部信息内部信息信息集成竣工阶段决策阶段设备供应商材料供应商 组织集成 其它参建单位图1-2 全过程造价咨询服务集成管理模型造价咨询服务集成
17、管理是信息集成、过程集成和组织集成之间的相互联系和有机结合的过程，采用系统的观点把各个过程作为一个整体来考虑。造价咨询服务开展过程中，以信息集成为基础，以过程集成为手段，以组织集成为保障，实现造价控制目标。造价咨询服务集成管理整合了各参建方的责权利，超越了项目中的利益主体角色，可以有效保证业务的顺利开展，保证咨询成果的准确，实现集成放大效应，提高项目整体功效，催生企业更大竞争优势，将造价咨询服务的理论和实践提高到一个全新高度。（五）应用风险管理实现投资控制造价咨询服务风险管理包括风险识别、分析风险和它的影响及风险的优先顺序、执行降低风险措施、跟踪风险及降低风险执行计划，确保风险信息能够涉及到所
18、有的项目层次。步骤如图1-3所示。图1-3 风险管理工作步骤（六）优化横向、纵向信息传递机制，实现投资控制目前，项目全过程造价咨询业务信息有两种信息传递方式：1、横向传递方式是指自项目设计阶段至项目竣工阶段，业主方与工程造价咨询企业之间的信息传递过程。在信息横向传递过程中，由于传递链条过长，容易出现信息传递失真现象。由于信息流通不畅，前后双方协调困难，从而容易增加交易成本，同时造成项目资源的浪费，特别是“三超”的问题严重，使工程项目的成本处于失控状态。针对上述横向传递方式不对称的问题，具体的解决措施如图1-4所示:图1-4 信息横向传递机制工程造价咨询机构通过优化横向信息传递机制，可以增强各阶
19、段造价管理的衔接，使各个阶段的成果更容易被直接监督和检查，同时可以增强业主对项目的投资控制能力。2、纵向传递方式是指在项目的设计、招投标及施工阶段，业主方与造价咨询公司，以及公司与参建各方之间进行的信息传递过程。在信息纵向传递过程中，由于管理界面的复杂性，使得信息传递过程中出现了信息不对称现象。而信息不对称将会对沟通的实效性和畅通性产生一定影响，从而影响到咨询工作的顺利开展。针对上述纵向传递方式不对称的问题，具体的解决措施如图1-5所示:图1-5 信息纵向传递机制综上，工程造价咨询公司作为业主方和项目参建各方之间信息交流的纽带，可以有效的解决信息不对称问题。（七）应用BIM技术，实现投资控制根
20、据美国国家BIM标准(NBIMS)对BIM的定义，BIM是一个设施(建设项目)物理和功能特性的数字表达；BIM是一个共享的知识资源，是一个分享有关这个设施的信息，为该设施从概念到拆除的全生命周期中的所有决策提供可靠依据的过程；在项目的不同阶段，不同利益相关方通过在BIM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其各自职责的协同作业。BIM对造价咨询服务的价值在于：提高工程量计算的准确性和效率；提高设计阶段的成本控制能力（核心）；提高工程造价分析能力；真正实现全过程造价管理。1、决策阶段BIM技术的应用基于 BIM 技术辅助造价咨询可以带来项目造价分析效率的极大提升。造价咨询单位在决策阶段可以根
21、据咨询委托方提供不同的项目方案建立初步的建筑信息模型，BIM数据模型的建立，结合可视化技术、建造模型等功能，为项目建设单位的决策提供帮助。造价咨询单位根据 BIM 模型数据，可以调用与拟建项目相似工程的造价数据，如该地区的人、材、机价格等，也可以输出已完类似工程每平方米造价，高效准确地估算出规划项目的总造价，为投资决策提供准确依据。BIM 技术在决策阶段造价咨询工作主要包括以下两方面的内容：基于 BIM 的投资造价估算。在投资估算时，可以直接在数据仓库中提取相似的历史工程的 BIM 模型，并针对项目方案特点进行调整，模型是参数化的，每一个构件都可以得到相应的工程量、造价、功能等不同的造价指标，
22、根据修改，BIM 系统自动修正造价指标。基于 BIM 的投资方案选择。BIM 模型具有丰富的构件信息、技术参数、工程量信息、成本信息、进度信息、材料信息等，在投资多方案比选时，这些信息完全可以复原，并通过三维的方式展现。根据新项目方案特点，对相似历史项目模型进行抽取、修改、更新，快速形成不同方案的模型，软件根据修改，自动计算不同方案的工程量、造价等指标数据，直观方便地进行方案比选。2、设计阶段BIM技术的应用通过BIM的3D模型直接出图，避免人工出图过程中所犯的各种错误以及图纸不清晰等问题，能在出图阶段减少不确定性因素的出现，使设计进度满足施工要求，从而避免进度延后风险的发生，更直接的对进度风
23、险进行控制，而且工程师充分利用3D建筑模型,能够根据实际需求生成相应的视图，比如平面图、立面图、剖面图、3D视图甚至大样图,以及材料统计、面积计算、造价计算等都从建筑模型中自动生成，避免了因人为因素而带来的风险，减少风险产生的概率。利用预算信息模型中所包含的信息，在施工成本预算的编制过程中，将工程项目进行细化与分解之后的分项工程与预算信息模型中所包含的定额以及清单进行匹配，从而加快施工成本计划的编制过程。由于以BIM的资源动态化管理而建立的项目信息数据库的存在，已完工的类似项目的成本信息数据都以模型或者电子表格数据的形式而保存在数据库中，这样在进行施工成本计划编制的过程中，就可以方便快速的从数
24、据库中来获取这些有关施工成本的数据，从而实现高效而准确的对施工成本计划的编制。此外，也能够利用BIM技术的可视化特征对拟建建设工程项目进行三维、四维甚至五维的虚拟碰撞检验。尽早发现设计的问题所在，避免设计错误的大量发生。因设计变更产生的纠纷得以有效防范，成本也得以控制。其具体的方法如图1-6所示。图1-6 项目信息数据库对施工成本计划编制的作用3、招投标阶段BIM技术的应用利用BIM模型，建设单位能够简洁、快速地计算出工程量，还能利用BIM模型快速编制招标文件。对施工单位而言，由于工程项目招标时间往往很紧，如果单单依赖于人的纯手工计算，大多数的施工企业很难对招标单位提供的建设工程项目工程量清单
25、进行精准的核对与核查。建设工程项目招投标的准确性得以落实以及工程工作效率得以有效的提高，强化了建设单位的收益。此外，利用BIM平台实现信息共享，各信息合理有效、公开透明，招标单位公布的信息可以顺速的传递到所有投标单位，信息不对称情况得以有效避免。BIM技术能够促进工程项目招投标有关管理部门对整个工程项目招投标过程进行监督，从而能够有效避免工程项目招投标过程中的腐败现象以及舞弊现象的滋生，使得建筑领域的发展向着规划化、透明化的目标不断前进。4、施工阶段BIM技术的控制（1）基于 BIM 的施工进度计量与支付BIM 技术的推广与应用在进度计量和支付方面为造价咨询企业带来了很大的便利。BIM5D 可
26、以将时间与模型进行关联，根据所涉及的时间段，如月度、季度，结合现场的实际施工进度，软件可以自动统计该时间段内容的工程量汇总，并形成进度造价文件，为业主方的工程进度计量和支付工作提供支持。（2）基于 BIM 的工程变更审核与管理利用 BIM 技术可以最大限度减少设计变更，并且在设计阶段和施工阶段中，以及各参建方共同参与进行多次的三维碰撞检查和图纸审核，尽可能从变更产生的源头减少变更。但是当变更产生后，如何及时、准确计算变更所影响的工程量和造价是造价咨询企业在施工过程开展造价咨询服务的重要内容，也是工作难点。造价咨询企业通过 BIM 技术可以将变更的内容在模型上进行直观调整，自动分析变更前后模型工
27、程量（包括混凝土、钢筋、模板等工程量的变化），为变更计量提供准确可靠的数据，使得繁琐的手工变更算量智能便捷、底稿可追溯、结果可视化、形象化，造价技术人员在施工过程中以及结算阶段可以便捷、灵活、准确、形象完成变更单的计量工作，化繁为简，防止漏算、少算、后期遗忘说不清等造成的不变要的损失。（3）基于 BIM 的签证索赔管理对签证内容的审核，造价咨询企业可以利用 BIM 软件实现模型与现场实际情况进行对比分析，通过虚拟三维的模型掌握实际偏差情况，从而审核确认签证内容的合理性。同时根据变更情况，利用基于 BIM 的变更算量软件对模型进行直接调整，软件可以自动、精确计算变更工程量，从而确定签证产生的工作
28、量，根据对构件数据的拆分、组合、汇总确定工程量和所产生的费用。造价咨询企业利用 BIM 的可视化和强大的计算能力为建设单位进行签证咨询管理的应用，可以更快速、高效、准确处理变更签证，减少发承包双方的争议。5、结算时BIM技术的成本控制优化在利用BIM的资源动态化管理的方式建立起的项目数据库中，根据施工过程对成本的实时查询与分析以及对其数据的保存，在数据库中因工程变更等因素所造成的成本变动情况都有备案。因此在结算编制时对数据的获取就变得快速而便捷；而一些既定的工程量计算规则等，在施工前期对合同数据的采集时也已经备案。这使得工程价款的结算的速度有大幅度的提高，也减少了编制人员获取资料时所耗费的精力
29、与费用。综上，运用BIM技术能够提供所有的有关建设工程的结算数据、资料，并且资料的完整性得到有效保证。BIM模型中所具有的信息的完整性保证了竣工结算的顺畅进行。6、BIM 提升造价咨询服务效率BIM的主要作用是把各种软件集合到一个大型的、共同的工作平台上来。BIM平台的参数化以及自动化算量等功能能够为工程项目各阶段带来好处，改善了工程项目各个阶段造价管理，从而为实施造价咨询服务管理建立了基础。此外，利用BIM的自动化算量功能，能够有效避免人为因素所造成的工程量计算错误，进而得到准确、客观的计算数据。同时，BIM技术大大提升了工程造价预估的准确性，提高了整体造价工作效率。BIM在建设工程项目造价
30、咨询管理中应用如图1-7所示。图1-7 基于BIM的全过程造价咨询管理（八）应用绿色建筑，实现投资控制绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材），保护环境和减少污染，为人民提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生存的建筑。绿色建筑发展重点方向主要包括：绿色建材、绿色建筑环境设备制造、绿色住宅产业化、绿色建筑科技服务等。1、决策阶段绿色建筑工程项目投资决策这个环节中，对工程造价影响最大的因素主要有建设规模、投资选址、项目水平、工程施工技术方案等方面。因此，科学地确定项目规模、合理地决定建筑标准、细致地对项目进行可行性研究，进而确定工程项目的技术方案、造价
31、和对环境的影响，以及对建筑物使用后耗能的多少等方面进行全面而细致的分析、讨论是工作的重点。2、设计阶段设计阶段其工作的主要内容是制定绿色建筑工程的可行方案，对工程建设中可能遇到的情况做进一步的评估，对最终确定的方案做全方位跟踪，指导项目的实施。由于绿色建筑技术的多样性和复杂性,这一阶段对项目绿色建筑目标的达成起到决定性作用,需要业主、造价咨询服务人员、建筑师、工程师各方反复多次协调调整才能使技术整合到设计中,并达到绿色建筑目标。初步设计结束后各系统、技术和措施在项目中的应用已经确立,并具备初步实施图纸和说明。绿色建筑设计在建筑总平面布局、建筑平剖设计、围护结构设计、空调采暖通风系统、照明系统和
32、灯具、可再生能源、运营管理等方面的设计要点如表1-2所示:表1-2 绿色建筑设计要点序号名称内容1建筑总平面布局1、控制建筑密度和道路交通组织,使场地绿地面积最大化2、控制建筑容积率,降低建筑能耗3、利用项目所在地域的夏季、过渡季主导风向,避开冬季主导风向4、充分利用日照条件2建筑平面、剖面设计1、平面功能合理分区,使功能相近的用房相对集中,利于设备系统分区控制2、合理安排建筑进深和各主要功能用房,组织利用自然通风3、满足功能要求,统筹考虑各部分建筑层高,避免出现不合理层高,增加建筑体积,增加建筑能耗3围护结构设计1、设置外墙外保温,有效减小外墙传热系数2、统筹考虑立面与绿色建筑设计的关系，合
33、理设置窗墙比，控制建筑整体能耗3、合理选用玻璃和型材品种，尽可能减少能耗损失4、增加外窗可开启面积,促进自然通风5、使用外遮阳技术,减少太阳眩光和辐射6、合理设计外窗构造,设置大窗采光,充分利用自然光照7、采用适用合理屋面体系4空调采暖通风系统设计1、根据地域特点合理采用地源、水源热泵系统2、提高冷热源机组能效比3、单位风耗功率和冷热水输送能效比满足节能规范要求4、合理采用预热预冷技术5、合理采用全空气系统全新风运行或新风比可调6、采用变频技术5照明系统设计1、采用高效节能的照明设备2、设计满足照度值，控制照明功率密度值3、设置智能化照明系统6可再生能源利用1、利用太阳能光电资源，建立太阳能光
34、伏发电系统，减少市政用电量2、利用太阳能光热资源，根据项目特点采用太阳能热水、太阳能供暖及太阳能空调系统3、利用场地风力资源发电4、采用生物质技术5、利用雨水收集系统7运营管理1、设置分项计量，明确各类能耗，建立项目能耗档案2、设立楼宇自控系统3、设立能耗信息智能化系统，采集项目内各点用能信息，并自动给出策略，及时调整系统设置，减少能源浪费绿色建筑设计的策略、内容具体见表1-3所示。表1-3 绿色建筑设计策略及内容阶段绿色建筑设计策略绿色建筑设计内容设 计准备阶段区域气候特点分析分析项目所在地区的月均气温、太阳辐射、风力特点、降水量等气候因素场地特点分析分析项目场地的地质地貌，植被、水文和历史
35、数据、周边环境、地下市政管网等拟定适用技术体系和措施根据气候、场址及项目具体特点,初步拟定技术措施方 案设计阶段总平面设计考虑场地的容积率、建筑布局和朝向；进行场地日照环境、风环境、声环境、热岛效应等模拟分析单体建筑设计对建筑形体、平面及空间布局、层高和进深、窗墙比等分别进行控制和合理设计；分析各项节能技术的适用性以及如何与设计整合整体能耗估算根据初步方案对建筑整体能耗进行模拟估算，或是对两个或两个以上方案设想进行整体能耗估算和比较初 步设计阶段被动节能设计围护结构保温隔热:遮阳设施的设置；反光板、导光筒等自然采光辅助措施设置；中庭通风、太阳能烟囱、拔风井等自然通风措施设置；分析室内自然采光、
36、自然通风等效果主动节能设计采用地源热泵、热电联产等节能高效冷热源空调系统；采用LED灯具、变频水泵、变频风机等节能设备；分析室内空调流畅、温湿度等利用可再生能源通过太阳能热水、太阳能空调、太阳能光伏、光电幕墙、风力发电、生物质锅炉、沼气等方式获得并利用太阳能、风能、生物质等可再生能源景观及植被固碳设计通过绿地种植景观、水体景观、透水地面等布置等涵养水源、调节微气候环境;通过植物选择及复层绿化设计达到高效固碳效果施工图设计阶段建筑设计绘制围护结构构造节点大样、门窗大样；自然采光、自然通风的辅助设施的具体安装方法及节点构造结构设计选用建筑性高、耐久性好的结构体系和材料，提高建筑使用寿命暖通空调设计
37、选用高效合理空调冷热源系统、末端设备等对太阳能空调、生物质锅炉等可再生能源利用设备的安装重点加以说明电气设计合理选用布置光源,控制照明功率密度；选用节能灯具及节能照明控制措施；绘制各层平面图；给定太阳能光伏发电、风能发电等技术及设备的安装节点做法及说明；编制设备材料表给排水设计设置中水回用、雨水积蓄等系统和措施；选用变频水泵、节水器具等节能节水设备；完成系统图和材料表室内装修设计选定3R室内装修材料；考虑材料反光性能、蓄热性、隔声性能等对室内环境影响；确定材料使用部位；给定相关构造做法说明景观设计对景观具体水源、植被物种等进行分析及说明；确定景观设计平面,各物种数量及种植位置绿色建筑指标核算对
38、最终方案的建筑、结构、水暖电设计情况与与绿色建筑标准中指标相对应，核算绿色建筑指标完成情况3、招投标阶段计算建筑的基本工程造价，招标控制价为项目的最高限价，投标者所报的总价不能超过招标控制价。4、施工阶段现场设置项目部，工程造价人员对造价咨询业务全过程跟踪，配合工程管理人员合理布置施工场地，减少对环境的影响，积极推广节能技术、提高能源利用率。建筑材料费一般占预算价值的60%左右，所以对于工程建设过程中材料的重复利用是一个至关重要的方面，在节省成本的同时也可以减少资源的浪费和对环境造成的污染。在施工阶段应当以实现规划阶段目标的思想来选用合适的材料和施工方法,同时注意其造价和对工程项目本身与环境的
39、影响。（九）造价咨询服务标准化，实现投资控制1、在造价咨询服务过程中做到标准化（1）咨询服务范围在咨询服务过程中，对咨询服务范围有明确界定，以合同为依据，针对委托方的需求，为其提供造价咨询服务，同时也便于造价咨询企业制定全面的前期咨询规划，提高咨询服务效率。（2）人员分工对不同的咨询业务，要根据工作量配置合适的人力资源，明确其相应职责，以保证对人力资源的充分利用，同时保证顺利完成咨询工作，对于工作中出现的偏差，根据职责划分进行有效责任追究。（3）工作完成时间对于必要的咨询工作，要明确规定完成时间，在规定的期限内必须完成咨询工作，提高咨询服务效率。（4）工作表格形式在咨询服务过程中，对部分咨询工
40、作，如简短会议、图纸注册、项目创立及错误清单等给出标准格式，保证咨询服务标准化。（5）注意事项明确咨询过程中应该注意的事项，保证咨询成果准确性。2、在员工管理过程中应做到标准化（1）日常工作纪律对员工的上下班时间、着装及办公室纪律做出明确规定，同时对违反纪律给出具体惩处措施，实现对员工的高效管理。（2）文件管理规定公司内部文件往来基本环节的各种要求，如文件打印、收发、签署、传阅、存档、借阅、设密等各个环节的要求与注意事项，保证信息的完整性。（3）薪酬管理详细规定员工的薪酬福利，对基本工资、加班津贴、奖金的发放标准进行统一规定。同时，对工资标准、津贴、福利的调整也做出详细规定。（4）绩效管理对员
41、工绩效评价的内容、绩效评价的标准、绩效评价指标及等级划分给出明确规定，以最大限度激励员工。3、在造价咨询服务审核过程中做到标准化（1）审核内容在咨询工作的每个阶段，首先要审核此阶段工作内容的完成情况是否与计划一致，并及时做出相应调整。（2）人员分工在业务审核过程中，对于不同工作的审核，对人员分配做出详细规定，由谁审核，审核的详细程度、审核之后的提交及最后的签字盖章都做出明确规定，保证审核结果的准确性。（3）审核时间对明确规定业务审核的时间，在规定时间内完成业务审核，以便于提交成果及顺利开展下一阶段工作。（4）审核注意事项在业务审核过程中，详细规定审核过程中需要注意的事项，以保证咨询成果的准确性
42、。综上所述，造价咨询服务业务标准化内容具体如图1-8所示。图1-8 造价咨询服务业务标准化内容（十）应用CCPM，实现投资控制CCPM（Cost Course Project Management）是从客户管理、项目立项、项目实施、进度管理、质量管理、成果管理、档案管理、收支系统、客户服务等方面进行信息管理的系统，同时还兼容综合办公系统及项目招投标管理。CCPM的特点包括：实时交互体系。决策层、管理层、造价人员、委托方通过身份验证加密锁，利用互联网云端技术，随时随地对客户跟进、项目进度、项目质量、项目支出、人员分配等全方位查询和掌控。全方位的企业管理体系。从环节上全面解决质量、进度、人员调配、
43、资源供给问题，全方位掌控人财物企业管理体系。交叉项目管理体系。客户管理、合同管理、财务结算、个人考核的垂直管理；全过程的咨询中可实现从可行性研究、造价咨询、招标代理到工程监理等业务的并行横向管理。智能预警机制。手机短信预警，有效控制工程进度，实时通知项目负责人，包括委托方和客户。健全的考核体系。项目动态全过程的人员考核体系；任务分配计划；奖励计划，最终实现科学的考核分配体系。闭环式管理机制。全面实现企业经营的过程管理和结果管理的有机协作；根据企业现行实际管理相结合的信息管理系统。CCPM的应用效果主要体现在三个方面：对项目的工期、质量、成本进行动态预测和快速调整，具有高层领导最关心的宏观图表分
44、析；实现了对项目造价全过程的控制及原始数据的积累，多角度、多方位的进行关联数据查询；为各个层次的项目造价管理人员提供一种标准的沟通语言，并为项目决策人员提供完整的价值评估和风险分析。（十一）建立模块化的住宅建安成本数据库，实现投资控制构建模块化的住宅建安成本数据库，能满足房地产企业目标成本管理的需要。模块化的成本测算模型如图1-9所示。图1-9 模块化的住宅建安成本测算依据开发项目的规划标准，在内部成本数据库中找到类似项目，考虑一定幅度的人工、材料等涨价因素，同时与外部成本数据库中类似项目进行分析对比后，快速给委托方的新开发项目一个合理的目标成本。由此可见，构建模块化的住宅建安成本数据库，能很
45、好满足房地产企业目标成本管理的需要。1.4.2服务大纲及实施细则造价咨询服务由业务准备、业务实施及业务收尾三个阶段组成，如图2-1。图2-1 造价咨询服务实施流程（一）投资估算阶段1、编制依据（1）国家、行业和地方政府的有关规定；（2）工程勘察文件与设计文件，图示计量或有关专业提供的主要工程量和主要设备清单；（3）行业部门、项目所在地工程造价管理机构或行业协会等编制的投资估算指标、概算指标（定额）、工程建设其他费用定额（规定）、综合单价、价格指数和有关造价文件等；（4）类似工程的各种技术经济指标和参数；（5）工程所在地的同期的工、料、机市场价格，建筑、工艺及附属设备的市场价格和有关费用；（6）
46、政府有关部门、金融机构等部门发布的价格指数、利率、汇率、税率等有关参数；（7）与项目建设相关的工程地质资料、设计文件、图纸等；（8）委托人提供的其他技术经济资料。2、编制内容及程序建设项目的投资估算主要包括固定资产投资估算。固定资产投资估算的费用内容包括建设投资及建设期贷款利息，其中建设投资是用于建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费用之和。工程费用则包括建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费；预备费包括基本预备费和涨价预备费。从体现资金的时间价值考虑，涨价预备费与建设期利息属于动态投资部分，其余均属于静态投资部分。据此，投资估算编制流程具体见图2-2所示。图2-2 投资估算编制流程
47、3、投资估算的审核审核内容主要包括：（1）审核投资估算的相关资料、数据、指标等依据是否合理，是否符合相关文件要求；（2）审核投资估算的分项划分是否清晰，内容是否完整，是否包含建设工程投资估算、安装工程投资估算、设备购置投资的估算及工程建设其他费用的估算；（3）审核各类费用采用的估算方法是否得当。（4）审核投资估算的计算是否准确，是否达到规定的深度要求。（5）审核投资估算的编制是否满足建设项目工程估算编审规程的要求。（6）审核当建设项目的设计方案、资金筹措方式、建设时间等进行调整时，投资估算是否进行了相应调整。（7）审核投资估算是否经过了评审，是否进行了优化，投资估算是否得到了批复。审核程序具体见图2-3所示。图2-3 投资估算审核流程图（二）设计概算阶段1、编
