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1、1. 项目投资评估1.1 项目投资评估说明项目投资评估,是站在投资者的角度,研究酒店的整个开发过程,对项目的总 投资成本、营业收益情况进行估算,并依此计算项目的投资利润,编制各期的 净现金流量,对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 对酒店开发过程的模拟为:第 1 年前半年计划为止损、下半开始盈利,预计 3 年时间回收投资成本, 第 3 年开始进入酒店利润增长期,待获得合法营业许可 证以后,可考虑酒店的整体转让,回收资金。本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性, 由于目前没有营业执照 无法通过合法正规渠道进行大肆宣传, 故经营业绩与有和合法执照的酒店有着 一定的差距。酒店的总
2、投资额,经营期间的营业收入和经营成本,均基于预测数据。 本报告投资评估中, 对项目进行 3 年的财务模拟预测,期间所发生的项目的品 牌及酒店市场增值部分,不在本次测算考虑之中。假设本项目在未来使用年限内,每年可获得稳定的年净收益,运用收益还原法测算本项目的未来售价,估算价格可能相对比较保守。1.2 酒店基本主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下:1.3 投资成本估算11.3.1 测算依据总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。 根据酒店目前资产提供的数据, 酒店成本资产构成:(预计 200 万投资成本明细汇总成本明细如下:1.4 经营测算1.4.1 测算依据2酒店经营情况测算,是站在
3、酒店经营者的角度,对酒店进入经营期后的营业收入、 成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约 50 间,预测第一年出租 率为 75%,每年以 5%幅度递增,平均房价以每年 10-20 元的递增。酒店经营期前三 年的各项经营状况预测如下:经营成本数据如下:1.4.2 经营收入3预测酒店经营期的第一年经营收入利润为 36 万元占投资总额 200 万的 18%。其中, 第二年利润收入 72.24 万元,占回收投资总额 36%;第三年利润收入 110.1 万元,占 55.05%。 以后, 预计 3 年回收所有酒店投资成本, 属经济性酒店投资成本正常回收范围内!1
4、.4.4 第三年转让价格预测利用收益法对本酒店 3 年后的市值进行预估。 根据酒店整个经营期间的净现金流量 贴现,预计届时连同营业执照及 80 间房间数量的市场价值为 400 万左右。1.5 项目财务评价1.5.1 静态盈利能力项目总投资额为 200 万元。项目利润总额 400 万元,税后利润 380 万元。项目内部收益率为 26.92%。项目投资利润率达到 190%。全部投资回收期为:13 年(含建设期两年 。 即单纯通过酒店经营的收益,经 营13 年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示:41.5.2 动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、 流出情况, 绘制成全部投资累
5、计净现金流量表, 并依此计算本项目各项动态经济指标。全部投资财务净现值为 119920 万元大于 0,项目可行。全部投资内部收益率为 26.92%,大于内部收益率 8%。52. 项目价值预估2.1 项目价值预估6酒店在假设第 1、 2 期建成第 3 期即投入营业后, 每年都能带来稳定的收益, 且13 年后实现租转售, 故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始 实施时的现值之和,进行现值评估。注:第 1、 2 年为建设期,收益净现金 =0,第 3 年开始进入经营期,每年收益净现金流详见“全 部投资财务现金流量表” ,第 13 年项目出售。公式:V经过估算,本项目在目前时间点的
6、市值 V= 32, 381.16 万元。3. 附件3.1 酒店 13 年经营情况测算表710113.2 项目总投资估算表8121393.3 经济评价指标汇总表14103.4 全部投资财务现金流量表15郁金香酒店投资经营测算报告 2.全部投资回收期 12.50 1611 祝语 :人生不可能没有遗憾，没有遗憾的人生就是一种遗憾，我们所要做的就是正确心态和方式处理这些遗憾，收拾好自己的心情，轻装上阵，走更远的路看更大的海。既要学会放下心中的执念，又要对得起自己的不干心，因为我们放下的是不可能得到的东西，我们的不干心，是对自己生命的负责。有时，我们边走边泪，心中曾经认为的不可能，都成为了可能，而那些遥不可及的目标，都成为了身后的风景。
