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1、2023/3/28,1,社区商业招商与销售管理,社区商业租售定位社区商业租售比例社区商业租赁管理社区商业销售管理,2023/3/28,2,社区商业租售定位,租售定位原则：市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。项目的租售前景预判。,2023/3/28,3,社区商业租售定位,来自外部资料,2023/3/28,4,租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的
2、商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位 b、商业氛围c、人流量 d、主力店e、交通条件 f、发展商实力g、规模主题 h、升值前景,社区商业租售定位租价定位,2023/3/28,5,主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表）：,社区商业租售定位售价定位,来自外部资料,2023/3/28,6,根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：,根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约：13800元/。,社区商业租售定位售价定位,来自外部资料,2
3、023/3/28,7,售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例：主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。,根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约5060元/。,社区商业租售定位售价定位,来自外部资料,2023/3/28,8,收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6：均价租金/投资回报率；由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：60元/6%12月=12000元/50
4、元/6%12月=10000元/根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/左右。,社区商业租售定位售价定位,来自外部资料,2023/3/28,9,无固定比例开发商战略是根本依据底商一般是销售大中商业（1000平米）原则上先租后售）内部商铺原则不售,社区商业租售比例,2023/3/28,10,总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家品牌24小时便利店等,社区商业租赁管理租赁策略,2023/3/28,11,社区商业租赁管理常
5、用招商优惠形式,2023/3/28,12,社区商业租金模式,纯租金保底+扣点租金“保底+扣率租金”两者取高纯扣率租金,2023/3/28,13,社区商业租金模式,2023/3/28,14,租金收取模式及计算依据,影响租户应负多少租金因素：经营的商品业种店铺面积大小店的面宽店的位置承租户在整体策略重点角色市场可参考类比租金,2023/3/28,15,租金收取模式及计算依据,新开业正常期成熟期,台湾：部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。,2023/3/28,16,社区购物中心费用收取类型,管理费（空调费有的含在内）；宣传推广费（推广基
6、金，若包含于管理费中，则此项费用不收取）；收银系统使用费（用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）履约保证金；租金押金；水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金；施工管理费；保险金；刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；合同相关律师费、税费；店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；设备使用费（大型机电设备等）。,2023/3/28,17,某项目租金预测,来自外部资料,2023/3/28,18,某项目前五年运营收入及费用预期,不包含前期投入费用1,912万元,来自外部资料,2023/3/28,19,生活百货类超市类餐饮类便利店类服务配套及服饰精品类美容美发类生活家居类
7、休闲娱乐类,社区商业租赁管理各类型商家物业条件,2023/3/28,20,各类型商家列表示意,来自外部资料,2023/3/28,21,生活百货物业条件,来自外部资料,2023/3/28,22,大型综合超市物业条件,来自外部资料,2023/3/28,23,标准超市物业条件,来自外部资料,2023/3/28,24,便利超市物业条件,来自外部资料,2023/3/28,25,大型中式正餐物业条件,来自外部资料,2023/3/28,26,中式快餐物业条件,来自外部资料,2023/3/28,27,西式快餐物业条件,来自外部资料,2023/3/28,28,西餐咖啡物业条件,来自外部资料,2023/3/28,
8、29,便利店物业条件,来自外部资料,2023/3/28,30,服务配套物业条件,来自外部资料,2023/3/28,31,美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：,美容美发物业条件,来自外部资料,2023/3/28,32,美发类商家物业条件要求：,美容美发物业条件,来自外部资料,2023/3/28,33,生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。,可
9、以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。,生活家居类物业条件,来自外部资料,2023/3/28,34,休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。,生活娱乐类物业条件,来自外部资料,2023/3/28,35,商铺交房条件,商铺编号：1-1-1 建筑面积：305m2 套内面积：189m2 一、.商铺户内标准（安装部分）1.电力配设：40KW,80A/3P2.给水管径：DN 40 3.燃
10、气：考虑4.排水管径：DN 100 5.排污管径：DN 100 6.空调电力配设：未单独设置配 7.广告牌电力配设：未单独设置配8.厨房：有9.排烟道内径：1000*850mm 10.厨房楼板外加荷载：400Kg/m211.商铺层高（风口以下）：5000mm12.电话：五类双绞线一根到位13.有线电视：一个点14宽带网络：一个点15.消防系统配设:消火栓等系统16.门窗标准材质:铝合金17.新风口配设:18.消防排烟配设:无二、商铺交房标准（建筑部分标准）墙体:空心砖地面：砼结构面墙面:水泥砂浆抹灰天棚：砼结构面三、商铺交房标准（公共部分标准）1.公共通道的天花、地面、墙面的装修材质：轻钢龙骨
11、石膏板吊顶；玻化砖墙地面；火烧黑珍珠梯踏步。2.电梯内饰及载重量：观光梯内饰：发纹不锈钢透明玻璃，载重1000Kg。货梯内饰：发纹不锈钢，载重1000Kg。3.公共部分消防系统配设：设置消火栓系统4.公共部分照明配设及供水：设置到位5.公共卫生间内饰：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面。,来自外部资料,2023/3/28,36,销售什么？基础工作投资者储备宣传造势租售策略,社区商业销售管理,2023/3/28,37,目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。,纯 销 售,带租约销售,短期返租销售,长期返租销售,一般为一到三年返租,一般为八到十年返租,社
12、区商业销售管理销售策略,2023/3/28,38,优势：,发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。,劣势：,产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。,适用：,商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。,销售策略纯销售模式,2023/3/28,39,优势：,通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳
13、定收益。,劣势：,铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。,适用：,商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。,销售策略带租约销售模式,2023/3/28,40,优势：,前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者
14、信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。,劣势：,承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。,销售策略短期返租(1-3年),2023/3/28,41,优势：,前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。,劣势：,承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。,销售策略短期返租(8-10年),2023/3
15、/28,42,从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。,销售策略长期与短期返租比较,本PPT为可编辑版本，您看到以下内容请删除后使用，谢谢您的理解,【解析】【解答】（1）氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；金刚石是由碳原子构成的；干冰是由二氧化碳分子构成的；（2）质子数为11的是钠元素，钠元素原子的最外层电子数1，在化学反应中容易失去一个电子形成阳离子；（3）化学变化是生成新分子的变化，其实质是分子分解成原子，原子重新组合形成新的分子，故
16、该反应中没有变的是碳原子和氧原子。故答案为：氯化钠；失去；D。【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。在化学变化中，原子种类、质量、数目保持不变。26.用微粒的观点解释下列现象：（1）今年我国要求“公共场所全面禁烟”非吸烟者往往因别人吸烟而造成被动吸烟。（2）夏天钢轨间的缝隙变小。【答案】（1）分子是在不断的运动的.（2）夏天温度高，铁原子间的间隔变小.【考点】物质的微粒性【解析】【解答】（1）吸烟生成烟雾，烟雾分子因为运动，扩散到空气中，使非吸烟者被动吸入烟雾分子，造成被动吸烟；（2）钢轨由铁原子构成.每
17、两根钢轨间都有一定的间隙，夏天由于气温高，使得钢轨中铁原子的间隔变大，表现为钢轨的体积膨胀，则钢轨间的间隙变小.故答案为：（1）分子是在不断运动的；（2）夏天高温，铁原子间的间隔变小.【分析】微粒观点的主要内容：物质是由分子（或原子构成），分子间有间隔，分子处于永停息的运动状态中.（1）烟雾分子属气体分子，在空气中扩散较快，使非吸烟者被动吸烟；（2）铁原子间有一定的间隔，温度升高，则铁原子间间隔变大，反之则变小，夏天高温状态下，铁原子间间隔变大，使得钢轨体积膨胀，则钢轨间的缝隙变小.,【考点】物质的微粒性【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；
18、二氧化碳是由二氧化碳分子构成的（2）当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10，该粒子是原子原子序数=质子数=10当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数核外电子数，为阴离子。故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小于时表示阴离子，大于时表示阳离子。25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。（3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如阳光下或者温度高衣服干得快，温
19、度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；（4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等故答案为：（1）固体；（2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）；（3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；（4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑；（3）根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑,【解析】【解答】A、向一定质量的盐酸和氯化钙的混合溶液中逐滴加入碳酸钠溶液至过
20、量的过程中，生成氯化钠的质量不断增大，当碳酸钠与盐酸和氯化钙完全反应时，氯化钠的质量不再增大，A符合题意；B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐渐增大至接近于7，B不符合题意；C、向一定质量的稀硫酸中逐滴加入氢氧化钡溶液至过量的过程中，氢氧化钡不断和硫酸反应生成硫酸钡沉淀和水，溶质的质量减小，质量分数也减小，当氢氧化钡和稀硫酸完全反应时，继续滴加氢氧化钡溶液时，质量分数应该由小变大，C不符合题意；D、加热高锰酸钾时，当温度达到一定程度时，高锰酸钾开始分解生成锰酸钾、二氧化锰和氧气，随着反应的进行，剩余固体的质量不断减少，当高锰酸钾完全反应时，剩余固体的质量不再变化，D符合题意。【解析】【解答】A、可
21、燃物的在着火点是一定的，不会降低，故说法错误，可选；B、爆炸是物质在有限的空间内，发生急剧燃烧，短时间内聚集大量的热，使周围的气体的体积膨胀造成的可见爆炸需要氧气的参与，可使燃烧处于暂时缺氧状态，达到灭火的目的故说法正确，不可选；【解析】【解答】燃烧需要同时满足三个条件：一是要有可燃物，二是可燃物要与氧气接触，三是温度要达到可燃物的着火点；以上三个条件都能满足时，可燃物才能发生燃烧。灭火的原理就是破坏燃烧的条件。根据描述，自动灭火陶瓷砖会喷出氦气和二氧化碳，故灭火的原理是隔绝氧气。,【解析】【解答】解：A、从题目中表格知，H2体积分数为10%70%的H2和空气混合气体，点燃时会发生爆炸，故A正
22、确；B、收集的H2能安静燃烧，说明H2的纯度大于等于80%，故B项错误；C、用向下排空气法收集H2，保持试管倒置移近火焰，如果没有听到任何声音，表示收集的H2纯度大于等于80%，故C项错误；D、氢气和空气的混合气体点燃不一定发生爆炸，只有在爆炸极限范围内才会发生爆炸，故D项错误故选A【分析】可燃物质（可燃气体、蒸气和粉尘）与空气（或氧气）在一定的浓度范围内均匀混合，遇着火源可能会发生爆炸，这个浓度范围称为爆炸极限可燃性混合物能够发生爆炸的最低浓度和最高浓度，分别称为爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限时不爆炸也不着火，在高于爆炸上限同样不燃不爆因此可燃性气体在点燃前需要先检验气体的纯度，以防发生
23、爆炸【解析】【解答】A、通过实验可以知道烧杯中的白磷没有燃烧，说明烧杯中的白磷虽然温度达到着火点，但没有与氧气接触，所以不能燃烧，从而可以判断烧杯中的热水不仅仅是只起到加热的作用，故A说法正确；B、铜片上白磷燃烧是温度达到了着火点且与氧气接触，满足燃烧的条件，故B说法正确；C、铜片上的红磷没有燃烧是温度过低没有达到其着火点，没有满足燃烧的条件，故C说法正确；D、烧杯中的白磷通入空气（氧气）就会燃烧，出现“水火相容”的奇观，故D说法错误故选D,24.能源、环境、安全已成为人们日益关注的问题（1）三大化石燃料包括煤、_、天然气等；它们都是_（填“可再生”或“不可再生”）能源（2）控制反应的条件可使
24、燃料充分燃烧燃煤发电时，将煤块粉碎成煤粉的目的是_（3）天然气主要成分为甲烷，写出甲烷充分燃烧的化学方程式_ 下列有关天然气（或甲烷）的说法正确的是_（填字母）A沼气中的主要成分是甲烷B甲烷气体不会产生温室效应C用天然气代替煤作燃料，有利于减少酸雨形成 You and your friends are leaving a concert on a Friday night.When you get outside,your ears are ringing.You have to shout to be heard.36 So no harm doneright?Not quite.Tempo
25、rary buzzing may be easy to ignore,but repeated exposure to loud noise will eventually cause serious-and irreversible(无法治愈的)-hearing loss.A new study conducted by researchers at Brigham and Womens Hospital in Boston shows that one in five people between the ages of 12 and 19 are experiencing slight
26、hearing loss,and one in 20 have mild hearing loss.37 But the good news is that there plenty of ways you can protect your ears from further damage and still listen to the music you love:Ask around.Put your earbuds in or your headphones on,and then ask a friend next to you whether or not he or she can hear what youre listening to.38 Turn it down.Buy noise-canceling headphones.A pair of earbuds or headphones that fits comfortably will limit outside noise so that you can hear your music better at lower volumes.,
