甲级写字楼租赁管理分享课件.pptx

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1、仲量联行2014年12月,甲级写字楼租赁管理分享,租赁管理分享,3,甲级写字楼 市场的变化,展望,写字楼发展周期,萌芽期,建设期,成长期,成熟期,时期,90s,2005-2011,2012-2014,2015-2017,2018之后,基础建设,拆迁、建设,区域中心确认后,快速发展,进一步走向成熟,发展成熟,供应状况,规划中,1、销售型写供应期2、持有型日渐增多3、需求与供应持平,1、爆炸型供应 期2、供应拉动需 求,单一业权成为 主流,供应快速减少,需求,政府机构/国有 企业,扩租和升级办公室 需求迅速增长,需求持续上升，内资企业主导,需求持续上升,需求持续增长,空置率,/,下降,大幅度下降,

2、大幅度上升,逐渐下降,租金,/,上升,上升迅速,压力来自于竞 争，租金体现 三极化趋势,大幅攀升；优质 物业出现更高的 溢价,成长期,4,供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段以一线城市为参考,5,6,单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持有,写字楼市场的变化,甲级-甲级？乙级-甲级,7,过往的发展是由乙级搬迁至甲级，随着市场成熟，日后大部分的目标租 户本身就在甲级写字楼办公,红海市场,蓝海市场,靠大量覆盖客户，降价竞争来生存利用现有需求 过度依赖产品及市场优势 在现有市场空间中竞争 致力于解决竞争 只能满足客户现在的需要,

3、追求差异化，创造出“无人竞争”的市场开创和发掘新的需求 强调价值的塑造和包装，制作饥渴效应不与竞争者竞争 把竞争变得毫无意义 不断探索客户的需要,8,红海与蓝海的区别,甲级写字楼 分类,展望,何为甲1（A1）写字楼？,当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最优质写字楼。甲1（A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1（A1）写字楼的抗风险能力更强。甲1（A1）写字楼在总体经营期内，有最优质的租户组合、稳定的租金收入、持续的增值空间。香港的6座甲1（A1)写字楼:,国际金融广场一期,国际金融

4、广场二期,长江中心,友邦金融中心,约克大厦,遮打大厦,11,甲级写字楼之间的租金走势A1物业的租金走势明显高过A2、A3，且空置率也较低,Conn,ctions,e,G4,G2,G3,G1,顶级租户组合,聚集世界500强客户,和国内龙头企业，形,成优质的租户强强组,合,企业总部所在地，特,别为金融、专业服务,业、高端IT业,G5,高建筑品质 满足租户要求，为目标客户 群体度身订做产品，打造办,公新概念,处处体现品味和高端形象，人性化、智能化设计,成功招商经营,制定实际有效的市场,推广计划，实现高租 金及高预租率,找到实现高预租率、,高租金及租赁速度的 完美平衡点,高端品牌形象,借助项目经营团队

5、的,国际品牌影响力，打,造口碑,树立项目高端精品形,象，为市场提供信心,保证,国际化物业管,理团队,保持忠诚长期的优质,租户,提供与国际接轨的管,理服务,确保物业管理及服务,与时俱进,A1写字楼的五个成长因素,12,甲级写字楼分类资产管理将是甲级写字楼长期稳定发展的关键,A2,A1,A3,第一梯队,第二梯队,第三梯队,A1也只是阶段性的，会受A2、A3的影响和冲击，可能的因素包括：租金、地段、企业合作行为、企业关联公司等,13,14,租户所关注的,审视业务发展方向,评估解决 方法方案,市场调查行业标准,制定策略,总体规划及 时间表,制定计划,制定物业 筛选标准,选址调查尽职调查,商务谈判签订协

6、议,执行交易 逐步改善,评估面积 扩租计划 续租计划,资产管理 租赁管理,规划及设计,工程招标,项目装修,施工管理,搬迁 计划 15,运作预算,日常运营,设施设备管理,企业的不动产生命周期,预租赁的相关问题及解决方案梳理,交付时间,市场趋势,总部审核,租金预期,项目质量,物管质量,需求面积,？,项目流程第1阶段：需求调查,阶段2：发现不同机会取得内部一致第3阶段：分析备选方案制定建议第4阶段：洽谈及内部审批,第5阶段：完成交易,仲量联行国际交易管理团队,租户国际总部,租户 深圳分公司,仲量联行中国 深圳分公司,交易管理服务,交易管理,与仲量联行深圳团队保持沟通 管理交易流程 报告 分析及解决问

7、题,协调深圳分公司,达成内部共识,监督项目进展,协助仲量联行工作,项目流程及架构,第1阶段：需求调查,阶段2：发现不同机会，取得内部一致,第3阶段：分析备选方案及制定建议,任务了解目前的租赁情况审查现有租约。确定当前和长期目标和要求。组建项目团队考察现有办公室进行会议上谈,准备及审视可行选项进行项目考察协助进行物业选择。准备和发送邀约书（RFP）解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其 他问题提供指导。,取得业主RFP回复并进行回复分析、比较进行财务分析及比较发送回价协议确定最终物业选项，进行商务条款洽谈讨论最终选址，进行适当建议,-需求调查表-项目启动表格（PIF）-建立项目流程-市场概况-项

8、目时间表-团队成员及指责,-完整物业选择可用性-市场调查-物业考察资料筛选short listRFP-搬迁RFP 续租,-方案比较及分析表-财务分析（税前，现金流）-定量分析-相应建议,文件资料,项目流程及架构,第4阶段：洽谈及内部审批,第5阶段：完成交易,协助获得最终物业选址的内部批准准备详细的商务条款洽谈，并出具意向书帮助谈判，并完成相应租赁文件。准备最后的租约问题总结。进行项目总结,协助完成法律文件。协助执行租约文件。想区域项目管理层进行反馈机会抱（如适用）。与客户的租赁管理团队协调准备租约摘要。提交客户满意度调查,意向书,租赁摘要 项目结束表单 客户满意度调查,结束项目,任务,客户交付

9、,项目流程及架构,设立项目时间表通过设立时间表，抓住重要时间节点,20,深圳写字楼供应筛选,21,办公面积估算及设计,/,/,，,/,，/,/,/,/,/,!茹叫:,人气:阳户人11,22,新办公室面积计算表供参考,ua一,洽谈,总量量也 量经 些J,J旺,2013,0,0 39368.97,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,00,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,IT Opex,0,00000000000000000000 170223.6 20995.7234 62987.17 62987.17 62987.17 62

10、987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 62987.17 62987.17 26244.6542191219.293251948.681256147.825261396.756278193.335,Quarter Totals,0,Annual Total,Discounted Cashflow Calculations15%Discounted CashflowCommulative Discounted Cashflow,1.00191,219

11、191,219,0.87219,086410,305,0.76,0.66171,873775,862,0.57159,058934,920,193,685603,990,成本及折旧分析2014201520162017Q4(Nov-Dec)Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1,Q1,Q2,Q3,Q2Q3Q4(Oct),Rent,20995.7234 62987.17 62987.17 62987.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125

12、974.3 62987.17 62987.17 26244.6542,Service Charge RatesDepreciation Existing,New Depreciation,7092.6,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,10639,3546,IT Depreciation,000077825.288 83074.22 73626.14 73626.14 73626.1433 136613.3 73626.14 73626.14 29790.978

13、6298703.718303952.649313656.579,IT Opex,Quarter Totals,0,0,0 28088.3721 73626.14 73626.14 73626.14 73626.1433 73626.14 73626.14 73626.1428088.3721294504.573,Annual Total P&L,Discounted Cashflows,2013,20142015,2016,2017,Q1,Q2,Q3,Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4,Rent,0,0,0 20995.7234 62987.17 62987.

14、17 62987.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 62987.17 62987.17 26244.6542,Service Charge,0,0,00,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,Rates,0,00,0,00,00,00,00,00,00,00,00,Facilities Fit Out,0,0 130854.6,0,00,00,00,00,00,00,00,00,IT Fit Out,成本及

15、折旧分析,23,案例分享：,提前、主动近2年时间接触客户；通过JLL国际平台和微软美国总部介绍项目；成立专项团队，为微软提供深度的房地产顾问为微软建议龙头企业的预租租赁方案；与业主一同为微软订制个性化交付标准和租赁 条款。,2.JLL如何帮助嘉里建设广场引进微软深圳分公司？1,200平方米,1.JLL如何帮助太平金融大厦引进瑞华会 计师事务所深圳分所？6,300平方米,提前、主动超过1年半时间接触客户；组成由客户代表、项目监理组成的客户服务团 队；透彻理解客户需求，与发展商一同制定专门的 预测租赁方案；因客户是四家所合并成一家，故需去北京总部 邀约所有重要合伙人会面统一 意见，并整合所有 租期

16、，考虑原有办公地点的退租策略。,25,业主所关注的,租金收益,租赁进度,租户品质,JP MorganSONYUBSTOSHIBAHSBCCISCO,140元 180元 220元 260元 300元 340元,10%25%40%60%75%90%,对项目的未来是怎么考虑的？出售还是继续持有是资产管理还是只关注财务报表？是偏向即时的租金收益还是租户品质？,众望所归的三个指标,一线城市预租赁情况,下图是城市的预租赁成熟评分比较：,109876543210,香港,上海,北京,广州,深圳,CTF,FinanceCenter,北京天津,重庆,成都,广州,深圳,上海,沈阳,大连,青岛,南京,杭州宁波,400

17、,200,10060,中国主要城市世界500强进驻数量当跨国企业稀缺的时候，将引起各个项目的竞争,西安,武汉,*注：租期1、2、3表示每个租期代表三年的租约租期A、B、C、D表示每个租期代表二年的租约,甲级写字楼的长期规划合理运用租赁策略，可有效地避免供应洪峰跌入红海市场竞争,装修期培育期,稳定期,成熟期,*假设所讨论的项目是2015年6月交付的物业,租户组合架构的考虑租户组合业态丰富将有效地减少“黑天鹅”事件的冲击,目前保持着95%以上的出租率；租户组合以世界500强和国内龙头企业为主；全市最高租金，最高叫价达400元/平方米/月；,案例分享-嘉里建设广场,预计2014年12月底交付；目前出

18、租率约70%；租户组合以国内龙头企业、专业服务业、金融企业为主；最高叫价达370元/平方米/月；,案例分享-太平金融大厦,深圳甲级写字楼市场分享,四个一线城市甲级写字楼比较净吸纳量和租金增长(广州、深圳、北京、上海*),备注:%增长指租金*上海仅包含CBD;其他三城市指全市甲级写字楼市场,未来供应集中在福田中心区及南山深圳写字楼主要分布区域,注:*数据到2017年底；现存量和未来新增供应量计算样本为整体市场资料来源：仲量联行,35,金融业发展带动租赁需求,1.600,1.400,1.200Q 1，000十,、./,800,E-r,600,400,200,。,金融业GDP 占比(2000-201

19、3),2000200120022003,2004,2005200620072008-金融业增加值(左,2009201020112012,2013,-其他行业增加值(左,-金融业GDP 占比(%)(右),16%,14%,12%,10%,8%,6%,4%,2%,0%,J旺仲 量盼行,资料来源:深圳统计局,36,37,深圳甲级写字楼租赁需求甲级写字楼租赁需求分析,注：数据更新于12年2月,资料来源：仲量联行,38,甲级写字楼 展望,展望,甲级写字楼供应在2016年达到顶峰,1，800,.:,山,-rn喃j 自 回国匮J,位于单一产权大厦内的可出租空间,1.400位于单一产权大厦内的自用空间1，200

20、,1，600,.噩噩噩-,平安金融中心,生命人寿大厦,国信证券大厦,散售供应,.噩噩国-,1.000,800,KW回属制制棋快Nr非,深圳南方博时基金大厦,E翠噩噩噩噩i,600,国银民生金融大厦,深圳 申心天元(主楼),建设银行大厦 皇庭中心 中信大厦中国人寿大厦国际能源大厦,.!_噩噩噩囡罩-iiJ,400,京基滨河时代,卓越城(二期)招商证券大厦 深圳移动大厦皑白,f噩噩噩噩噩噩-,太平金融大厦,200,深业上城,鼎和大厦,l,2016F,投行大厦卓越城(一期),。,2017F,J旺,2015F,2014F,注:F 指预测资料来源:仲量联行,40,2016年大量新增供应预计对空置率构成压力然而，总部自用办公楼将支撑部分净吸纳量,资料来源：仲量联行,注：指甲级写字楼市场,谨此致谢,仲量联行2014年12月,