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1、永川兴龙湖项目商业调研报告,重庆中原顾问事业部ChongQing.05.2010,区域经济发展和城市规划,区域商业市场调研,商业消费者需求市场调研,商业初步发展建议,报告思路,区域经济发展和城市规划,Part 1,区域经济环境分析,1,近年永川区GDP发展状况,表：近年永川区国内生产总值发展情况（单位：万元）,表：2008年“一小时经济圈”部分区县国内生产总值对比情况（单位：万元）,数据来源：重庆市统计年鉴,近年来，永川区GDP总值年均增长达到约20%，上升趋势明显。2008年，永川区GDP总值达到1920729万元，在“一小时经济圈”内，处于中等水平。,数据来源：2004-2008年重庆市统
2、计年鉴，2009年政府工作报告,区域社会消费品零售总额及走势,表：近年永川区社零总额发展情况（单位：万元）,表：2008年“一小时经济圈”部分区县社零总额对比情况（单位：万元）,数据来源：2004-2008年重庆市统计年鉴，2009年政府工作报告,数据来源：重庆市统计年鉴,永川区社零总额年均增长达到约27%，从05年至09年，并呈现加速上升趋势。09年由于国家刺激消费，扩大内需的政策，社零总额增长率更是创出近几年的新高，达到约35.29%。在“一小时经济圈”内，处于相对较高的水平。,区城镇居民人均可支配收入情况及走势,表：近年永川区城镇居民人均可支配收入情况（单位：元）,近年来永川区人均可支配
3、收入年均增长率达到约13%，2009年已达到15138元。,永川区人均消费能力较强,数据来源：2004-2008年重庆市统计年鉴，2009年政府工作报告,区城乡居民储蓄存款余额,表：近年永川区城乡居民储蓄存款余额情况（单位：万元）,表：2008年“一小时经济圈”部分区县城乡居民储蓄存款余额对比情况（单位：万元）,数据来源：重庆市统计年鉴,数据来源：重庆市统计年鉴,近年来，永川区城乡居民储蓄存款余额增长明显，年均增长率达到19%。2008年达到125亿元；在“一小时经济圈”处于中等水平。,永川区近年经济高速发展，GDP自2007年以来进入高速增长阶段，年均增长达到约20%；社零总额、人均可支配收
4、入和城乡居民储蓄存款余额的快速上升，将促进商业消费的增加，为商业的发展带来了“推动力”。,区域产业和人口结构研究,2,区域主导产业发展规划,神女湖片区,兴龙湖片区,凤凰湖片区,三湖时代,神女湖片区,兴龙湖片区,凤凰湖片区,区域主导产业发展规划,神女湖片区以休闲度假为核心的文化旅游和职教产业集聚区；规划面积约0.8平方公里，带动北部8平方公里的永川古城文化旅游区和职业教育发展。,区域主导产业发展规划,兴龙湖片区以现代商务、服务外包为支撑的现代服务业基地；规划面积约2平方公里，带动东部6.27平方公里现代商务和服务外包园区发展；建设以总部型商务、办公、金融、会展、服务外包、文化创意为主体，集休闲、
5、文化、娱乐和多样性居住为一体的产业新城；成为中国大型本土服务提供商二次转移基地和有前景的创业型公司的孵化基地，最终成为中西部地区大型企业BPO共享中心和ITO企业集聚地。,兴龙湖片区,未来兴龙湖片区效果图,区域主导产业发展规划,凤凰湖片区以电子信息、机械加工为特色的都市生态工业园；规划面积约0.9平方公里，带动南部16平方公里楼宇工业区发展；建设特色鲜明、生态环境良好、景观丰富、综合效益突出的都市生态工业园。,区域主导产业发展规划,目前,神女湖片区：即将启动神女雕像的建设；兴龙湖片区：正处于兴龙湖公园的建设阶段；与山东泰盈科技、重庆统捷科技、日本NEC已签订意向性协议；即将启动产业大厦、广播大
6、厦的建设；凤凰湖片区：即将大规模建设。,三个片区均处于发展的初期,神女湖片区：兴龙湖片区：凤凰湖片区：随着三大片区的逐步规划实施,人口聚集、经济发展,未来,为本项目的发展带来了市场机会,区域人口研究,重叠,兴龙湖片区上班人口,住宅小区居民人口,住宅小区居民人口,+,项目周边院校师生人口,兴龙湖片区总人口,区域住宅小区人口研究,备注：中原将根据2008年末重庆市人均居住面积29.7平方米（建筑面积），依据各项目体量计算出新增人口数。,电信局片区,人民北路片区,体育公园片区,人民广场片区,兴龙湖公园片区,区域内项目选择原则：以新区内昌州大道以南，石松大道以西的新区建成区域。,人民广场片区住宅小区人
7、口研究,人民北路片区住宅小区人口研究,电信局片区住宅小区人口研究,体育公园片区住宅小区人口研究,区域住宅小区人口研究,根据测算，住宅小区目前居住人口约为4.79万人；未来3年，随着区域的成熟，居住人口数量急剧上升，达到约12.51万人；未来5年居住人口约为18.61万人。,图：永川新区未来住宅小区人口变化预判,项目周边院校师生人口,表：项目周边大专院校人口结构情况,备注：由于入驻学校受办学条件的限制，未来人口变化的波动较小，因此未来师生人口中原将参照目前的人口数量。,区域人口研究,目前，人口结构以小区居住人口和学生人口为主；未来3-5年，以小区居住人口为主，占总人口的比例将达到约84%。,小区
8、居住人口比例以及数量的上升，将进一步提升区域内的消费能力，为商业的发展带来了良好的契机。,区域规划及建设发展情况,3,区域整体规划及城市功能定位,项目区位本项目位于永川新城区东距重庆市主城区约58公里；西离成都市约276公里；处于川渝城市经济带的中心位置。项目距离老城区以东约5分钟车程,永川区,成都市,重庆市,约276公里,约58公里,永川老城区,永川新城区,约5分钟车程,区域整体规划及城市功能定位,神女湖片区,兴龙湖片区,凤凰湖片区,以现代商务、服务外包为支撑的现代服务业基地,以休闲度假为核心的文化旅游和职教产业集聚区,以电子信息、机械加工为特色的都市生态工业园,永川新城是永川实施城市“东扩
9、”战略的核心，是永川大城市建设的主要载体和发展方向。永川区政府,永川新城定位为永川的政治、文化中心和新的商贸中心。,双百战略（2020年规划）百平方公里：城区面积达到100平方公里；百万人口：城区人口达到100万人,区域未来发展潜力初判,区域大型市政配套建设规划及建设实施情况交通,对外交通,区域大型市政配套建设规划及建设实施情况交通,新区内部交通,政府计划于2010年内完成兴龙湖公园片区内部公路设施建设；凤凰湖片区2010年计划完成昌东大道凤凰湖园区段、文昌路、兴龙大道中段建设工程。,新区道路效果图,区域大型市政配套建设规划及建设实施情况市政管网配套,电力永川区电力供应充足，电力总容量123万
10、千伏安，建有220KV变电站3座；110KV变电站13座；35KV变电站13座。供水城市自来水厂已建自来水管网直达新城区，整个城区拥有设计能力5万m3/日的永川区老水厂，设计能力3万m3/日的孙家口水厂。永川第三水厂正在加紧建设中，建成后总供水规模将达到20万m3/日。排水永川凤凰湖工业园区内已建成城市污水处理厂一座，日处理污水20万吨。,计划于2010年年底完成兴龙湖片区所有管网的建设。,区域供排水工程,区域电力设施规划图,区域大型市政配套建设规划及建设实施情况市政教育配套,汇龙小学,永川区疾病预防控制中心,妇幼保健院,区域大型市政配套建设规划及建设实施情况市政公园配套,一环一环路景观林带六
11、廊成渝高速公路永川段和城区内五条主要水系廊道红河（5.70公里）、临江河（8.18公里）、跳蹬河（4.09公里）、玉屏河（2.31公里）、竹溪河（1.8公里）二十带城区内18条主要干道绿化带大安组团南北大道双竹组团星湖大道绿化带二十二园综合性公园6个区域性公园6个社区公园2个（昌州、石松社区公园）专类公园2个（永川植物园、体育公园）湿地公园3个（千篁、石松、孙家口湿地公园）新改建外围公园3个（野生动物园、竹海、黄瓜山森林公园）四十六点5个街头小游园、12处道路节点、29处城市小山头,体育公园,中央公园,兴龙湖,棠城公园,人民广场,竹海,区域城市规划及发展建设小结,为本项目的发展带来了良好机遇,
12、交通条件,市政学校配套,市政管网配套,市政公园配套,完善,区域商业市场调研,Part 2,商业供应市场调研,1,永川新区商业分布,兴龙湖公园片区暂无大体量商业供应,人民北路片区体量：3.15万建筑形态：底商业态：以餐饮和建材为主档次：低档租金：15-30元/月经营情况：一般,人民广场片区体量：18.73万建筑形态：独立商业和裙楼业态：以百货、餐饮和娱乐休闲为主档次：中低档租金：20-50元/月经营情况：一般,电信局片区体量：6.35万建筑形态：底商业态：以餐饮和建材为主档次：低档租金：20-40元/月经营情况：一般,体育公园片区体量：3.1万建筑形态：底商业态：以餐饮为主档次：低档租金：10-
13、30元/月经营情况：一般,区域目前供应商业调查,人民广场片区已供应商业情况,人民广场片区已供应商业情况,已供应商业体量：18.73万建筑形态：独立商业体、裙楼商业业态：以百货、餐饮和娱乐休闲为主档次：中低档定位：以辐射性商业为主租金水平：20-50元/月经营情况：一般客户人群：以新区周边消费群体为主，辐射部分老城区消费群体,天秀景地,帝景58号大街,华创新天地,十里棠香,新华书苑,人民北路片区已供应商业情况,人民北路片区已供应商业情况,已供应商业体量：3.15万建筑形态：底商业态：以建材和餐饮为主档次：低档定位：以社区商业为主租金水平：15-30元/月经营情况：一般客户人群：周边居住人口,荷塘
14、月色,金剑小区,巨宇江南,桓大泰晤士清晨,康桥生活公园,红河丽景,电信局片区已供应商业情况,电信局片区已供应商业情况,已供应商业体量：6.35万建筑形态：底商业态：以建材和餐饮为主档次：低档定位：以社区商业为主租金水平：20-40元/月经营情况：一般客户人群：周边居住人口,学府美墅,凤凰城,天之韵,水木年华,碧桂园,体育公园片区已供应商业情况,体育公园片区已供应商业情况,已供应商业体量：3.1万建筑形态：以底商为主业态：以餐饮为主档次：低档定位：以社区商业为主租金水平：10-30元/月经营情况：一般客户人群：以周边居住人口和学生为主,康安尚都,清华苑,五洋都市庭院,体育公园,已供应商业情况体量
15、、定位,表：永川新区各片区目前商业已供应体量,人民广场片区,体量：约18.73万,定位：辐射性商业,具备成为商业中心的潜质,区位：目前新区的中心位置,已供应商业情况,人民北路片区、电信局片区和体育公园片区建筑形态：现有商业大多以底商为主档次：整体档次较低租金：主要集中在20-30元/月客户：主要以辐射周边居民为主,人民广场片区建筑形态：独立商业、裙楼商业街档次：中低档租金：主要集中在20-50元/月客户：主要以辐射新区客户为主，辐射部分老城区客户,已供应商业情况,人民广场片区以百货、餐饮和休闲娱乐为主，但由于百货档次较低，全以单个的小商铺供应，无大型百货商业的出现，仍以新区消费群体为主；餐饮、
16、娱乐休闲业由于体量较大，供应区域集中，档次多元化，辐射了大量老城区群体消费。目前该区域已有电影院、咖啡厅、KTV、养生馆、健身中心等多业态的出现。从辐射的人群以及业态的多元化来看，人民广场逐渐在承担永川“商业中心”的责任。,永川电影院,KTV,已供应商业情况业态,现有商业业态基本能满足区域内的消费需求，但作为担负“商圈”重任的角度来看，商业业态需进一步优化，目前大型百货、品牌专卖店和金融证券业仍是区域的相对空白。,图：永川新区商业业态,目前由于永川新区仍处于大规模开发阶段，大多小区即将入住或才入住，导致其新区的商业业态以建材为主，说明永川新区目前的商业仍处于商业的培育期阶段。,已供应商业情况经
17、营面积,图：已供应商业面积结构比例,从已供应的商业面积来看，主要集中在20-50左右，商铺经营面积普遍偏小。,具有发展商圈潜质的人民广场片区，同样仍以偏小面积的商铺供应为主，为大型商业的进驻造成了极大的“硬伤”。,潜在商业市场调研,2,区域潜在商业,土地控规商业金融用地集中区主要集中于兴龙湖周边区域商住混合用地集中区兴龙湖以南片区，即本项目所在地周边,区域潜在商业潜在商业项目情况,区域潜在商业潜在商业项目情况,人口规划与商业承载力分析,备注：由于目前以及未来五年内，新区商业都将以辐射周边居民为主，因此人口数量取值为新区人口数；但随着新区的发展，辐射人口将进一步扩大，我方则按政府城区规划人口进行
18、测算。计算方式：按照国际惯例和中原的实际操作经验，中原按照区县级商业中心的人均商业面积在0.9-1.1之间进行的测算。,由于新区商业是按照商业中心的规模在打造，目前以及未来五年商业的供应量都将远大于区域内人口需求的商业面积而根据政府规划未来十年，城区人口达到100万人后，作为永川未来商业中心的新区商业，商业的需求量与现有地块所供应的商业将存在巨大的缺口，未来十年商业缺口将达到23-33万。,区域商业市场分析,从未来商业供应的体量来看，体育公园片区未来商业的总供应量较大，但由于所处区位更靠近工业园区，且并非政府规划的商业发展重心，因此未来体育公园片区成为商业中心的可能性相对较小。而人民北路、电信
19、局片区仍将以社区商业为主。,区域商业市场分析,中央广场片区由于地块的限制，未来仅竹映三清有潜在商业供应，由于中央广场片区前期的“硬伤”，该项目力求改变后期将推出能承载大型商业进驻的物业，但一个4万平米的人人乐超市将难以改变未来中央广场的“命运”，因此，中央广场片区未来难以成为永川新区乃至永川城区的商业中心。但由于餐饮和娱乐休闲业的兴旺，未来仍将是永川区餐饮、娱乐休闲业的中心区域。,区域商业市场分析,区域商业市场小结,现状：,未来：,新城区以低档次的商业供应为主；除人民广场片区外的其他片区以社区商业为主；人民广场片区虽具有打造永川“商业中心”的潜质，但由于其物业的“硬伤”，难以成为未来永川的商业
20、中心；整体租金水平在20-40元/月整体经营情况一般；辐射人群以新城区人口为主；大型百货、品牌专卖店和金融证券业是市场的空白。,未来存在较大的商业缺口；未来体育公园片区商业供应体量大，但由于政府规划的重心，以及所处区位等原因，未来难以成为新区的商业中心；从土地控规，以及政府的主导等因素来看，兴龙湖片区未来将成为永川新的“商业中心”。,本项目位于兴龙湖片区，发展商业将在未来永川新“商业中心”的建设中，占得“先机”。,商业消费者需求市场调研,Part 3,调查目的,调查时间,分发及回收情况,研究永川新城区域消费者的主要生活形态及消费行为,2010年4月27日4月29日,针对性在永川新城区各入住小区
21、，在售项目发放207份问卷总计回收207份，其中有效问卷163份,问卷基本情况,分析工具及方法,采用SPSS社会统计软件分析，主要分析方法为：频率/频数分析、交叉分析、描述统计分析等。,执行方式拦截访问专访受访人群：住户个体经营者工作人员部分其他人员,受访者基本信息,1,受访者基本信息,受访者以35岁以下的群体为主，占60%以上。,受访者中女性群体相对较大。,受访者基本信息,从受访者的学历来看，以高中以上文化程度为主，整体学历水平较高。,从受访者的家庭情况来看，以夫妻与小孩同住的比例最高。,受访者基本信息,受访者的职业结构较为单一，以上班族和个体经营户的比例相对较高；,从居住和工作区域来看，以
22、永川新城区人口占绝对多数。,受访者基本信息,受访人群的整体收入水平中等偏下，超过七成家庭月均收入在5000元以下，且39%在3000元以内；,受访者家庭月均支出整体水平在1500以上，占70%以上，说明永川新城的消费水平较高；,受访者基本信息,永川新城受访者主要以在永川新城工作、经商以及居住的人群为主，且呈现以下 三大特征：年龄段集中在1835岁间，绝大部分为高中及以上的文化层次群体，家庭结构以父母带小孩为主；家庭收入整体水平中等偏下，超过七成家庭，月均收入在5000元以内，但家庭月均支出水平较高，七成以上家庭在1500元/月以上；受访者以高中以上文化程度为主，整体学历水平较高。,受访者消费行
23、为研究,2,受访者消费行为研究,超过六成的受访者外出消费时，习惯仍选择老城区中心；,从受访者选择老城区消费调查的原因来看，主要集中在以下几点：老城区商业氛围更浓厚；商品选择面更大；消费习惯,受访者消费行为研究,步行消费中，人们最需要设置大型综合超市以及小型超市；,受商业配套限制，人们车行消费时，首先仍前往大型综合超市中满足日常生活需求，其次才是在百货商场或购物中心实现购物需求；,受访者消费行为研究,居家范围内，人们更习惯于在家就餐，但除此之外，对大众餐馆有一定的需求，其次是快餐和普通酒楼；,车行消费时，人们对餐饮业的需求相对多元化。以大众餐馆、酒楼以及饭店为主；,受访者消费行为研究,图：休闲娱
24、乐消费结构,受访者在居家附近以及商圈消费时，娱乐休闲消费都较为接近，以KTV、书店、美容中心和健身房为主；,受访者消费行为研究,受访者在居家附近以及商圈选择住宿业消费时，都以旅馆为主；,图：住宿业消费结构,受访者消费行为研究,对于社区商业配套的需求，主要还是以在居家附近消费为主，说明目前的社区配套已基本能满足市场的需求。,图：社区配套消费结构,受访者消费行为研究,从消费频次来看，频率最高的主要为零售业和餐饮业；而娱乐业和社区服务的消费频次较为适中，主要集中在“2-3次/周”和“1月/次”之间；而住宿业消费频次最低，选择“从不光顾”的占了绝对多数。,受访者消费结构研究,随着家庭月均支出的增加，零
25、售业和社区配套所占比例有所下滑；而餐饮业和休闲娱乐的比例有明显上升；住宿业也由于支出的增加而有一定的增长。,受访者消费行为研究,从消费所需交通时间来看，主要集中在30分钟以内。而新区商业距离老城区的车行时间均在30分钟以内，说明新区商业有辐射老城区消费的潜质。,从消费所使用交通工具来看，以选择公交车为主，占近五成。,受访者消费行为研究,受访人群在选择消费场所时，最为关注的首要因素为商品价格和商家知名度；次要因素最为关注商品价格；再次因素才是服务态度。消费者更为关注价格因素。,受访者消费行为研究,永川新城受访者大多选择乘坐公共交通到达商圈，并希望30分钟内达到目的地；受访者在居住范围和商圈内对超
26、市的需求最为强烈，并且在商圈内对购物中心的需求也较大；日常对零售业和餐饮业的消费频次最高；随着家庭月均支出的增加，零售业和社区配套所占比例有所下滑；而餐饮业、休闲娱乐业和住宿业的比例有明显上升；消费者最为关注商品价格；,商圈消费,餐饮：大众餐馆娱乐：KTV、书店、美容中心和健身房住宿业：旅馆,餐饮：酒楼娱乐：KTV、书店、美容中心和健身房住宿业：以旅馆为主，酒店的比例也较高,居住区消费,受访者对兴龙湖商业的整体感知,3,受访者对兴龙湖商业的整体感知,受访者对兴龙湖片区商业整体印象较好；但目前仍不能满足其需求。,受访者商业畅想,4,受访者商业畅想,超过八成以上的受访者均表示“一定会去”或“可能会
27、去”，并且选择“一定会去”的占到53.37%；,从消费者期望商业街的类型来看，选择“生活配套性”的占绝对多数，其次为休闲娱乐性；这也凸显了新区配套性商业的不足，如大型百货、超市等。,受访者商业畅想,表：受访者期望各主要业态进驻的品牌或类型,消费者调研小结,但对未来兴龙湖商业的期望值高，并表现出对配套性和娱乐休闲性商业的向往，且愿意到此消费，说明了兴龙湖片区在永川市民中已拥有较高的认同度，并在消费者愿意承受的消费时间内，为本项目带来了良好的市场机遇。,从消费者调研来看，受访者大多认为目前兴龙湖商业并不能满足日常所需，兴龙湖片区要建设成为未来永川新“商业中心”的责任任重而道远。,商业初步发展建议,
28、Part 4,商业市场机遇分析,本项目位于兴龙湖片区，目前仍属于规划实施阶段，本项目如能抢占市场先机，则有可能引导未来商圈布局。本项目商业除为自身配套考虑外，还应从区域未来“商务、商贸中心”的高端形象考虑，因此发展传统商业，虽有较大的市场机会，但市场风险较大，并且与本项目的契合度相对较低，建议可慎重考虑；而特色商业无论是从区域内的竞争，市场机会点，以及市场风险来看，均是本项目的市场机会点之一；同时从作为未来兴龙湖商务中心的配套考虑，泛商业也是本项目的市场机会点之一。,商业初步发展建议,谢 谢！,附件部分,Part 5,奥兰半岛已购房客户访谈,1,奥兰半岛已购房客户访谈,访谈对象：赵先生 年龄：
29、38岁家庭结构：三口之家职业：事业单位工作人员目前居住地：老城区,消费结构：对于生活日常所需的消费较大，如超市、社区配套等；其次为餐饮和休闲娱乐业，如茶楼。消费行为：目前由于居住在老城区，且老城区内商品丰富，选择面较大，大多在老城区消费。但目前永川中高档商品有一定的缺失，特别是品牌服装类的商品，因此有时会选择到重庆主城区购物；但由于新城区内，餐饮的供应相对集中，且有一定的档次，对于餐饮的消费更多的是在新城区；未来搬至新城后，若新城仍无相应的配套，如新世纪、王府井等大型品牌百货，将仍会选择永川老城区和重庆主城区消费。,访谈一：,奥兰半岛已购房客户访谈,访谈对象：赵先生 年龄：42岁家庭结构：三口
30、之家职业：个体经营者目前居住地：新城区,消费结构：餐饮和休闲娱乐业的消费较大，如茶楼、棋牌室等，其次为生活日常所需的消费，如超市、社区配套等。消费行为：目前虽居住于新城区，但由于新区内，商业业态供应较少，如银行和大型百货，因此仍会选择到老城区进行该类消费。对于餐饮和休闲娱乐业的消费大多还是选择到新城区；未来若新城有相应的配套，如重百、新世纪等大型百货，将会在新城区内就近消费。,访谈二：,奥兰半岛已购房客户访谈,访谈对象：刘先生 年龄：28岁家庭结构：两口之家职业：政府工作人员目前居住地：新城区,消费结构：消费主要集中在生活日常所需，以及餐饮和休闲娱乐等，如超市、健身、KTV等。消费行为：目前由
31、于工作、居住以及“生活圈子”都在新城区，因此大多消费都在新城区内满足，如餐饮、休闲娱乐和超市等，但对于服装类的消费大多选择到老城区和主城区购物；对于超市的消费虽大多选择新区的新世纪超市，但明显表现离家距离较远；未来若新城有相应的大型百货配套，将会留在新城消费，如新世纪、王府井、茂业等。,访谈三：,奥兰半岛已购房客户访谈,访谈对象：刘女士 年龄：39岁家庭结构：三口之家职业：企业高管目前居住地：老城区,消费结构：消费主要集中在美容、百货、餐饮和休闲娱乐业，如SPA美容、酒楼、茶楼（咖啡厅）等。消费行为：目前在新老城区内都有一定的消费，以满足餐饮和休闲娱乐业为主；而对于百货以及SPA美容等，绝大多数都会选择到重庆主城区消费。,访谈四：,奥兰半岛已购房客户访谈小结,首先：餐饮休闲娱乐业大型百货超市其次：SPA美容健身,消费结构,永川新区现有商业不能完全满足区内的中高端消费群体的需求，供应有较大的缺失，如大型百货、中高档SPA美容等，较多消费者都选择到重庆主城区进行消费；对于超市，新区内虽已有供应，但由于供应都集中在人民广场附近，普遍反映较不方便；大部分的餐饮、以及休闲娱乐业仍选择在新城区消费,消费行为,永川新区商业售价情况,2,永川新区商业售价情况,
