集团连锁经营市场开发管理手册.doc

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1、xxx集团有限公司分公司市场开发管理手册目 录第一章 总则4第二章 方针与原则5第三章 组织6第一节 组织结构6第二节 相关岗位职责6第四章 流程12第一节 开发计划管理流程12第二节 项目审批管理流程15第三节 开发决策技术优化流程19第四节 项目调研管理流程20第五章 管理制度及规范21第一节 大卖场的选址策略21第二节 商圈调查作业规范22第三节 可行性研究作业规范27第三节 项目开发移交管理制度30附录一管理表单31商圈初步调研报告31项目调研报告内容范本目录34项目合同范本34商用房买卖合同34商圈市场调查明细表37预选店辅条件标准41主要设备商名录41第一章 总则第一条 目的为明确

2、单店开发流程，明细各岗位在开发流程中所承担的责任的，规范开发作业的原则和标准，针对单店开发的各个阶段及各岗位对单店开发工作权责划分、作业流程、作业规范进行解释和描述，形成本管理手册，作为作业指导管理的依据，供相关岗位工作人员参照执行。第二条 适用范围（一） 适用人员：分公司总经理、副总经理，分公司发展部人员，分公司营运部部长，分公司财务部部长，总公司总经理、副总经理，总公司投资发展部人员，总公司运营管理部部长。（二） 适用工作内容：单店的开发管理工作全过程。第三条 手册管理（一） 发放方法由综合办公室负责组织每年一次的手册修订工作，并由总经理、总公司投资发展部汇签施行。由综合办公室负责手册的发

3、放、更换和回收管理工作，并制作手册领用记录。第四条 手册的更新年度内内容调整以补充文件形式发布，补充文件要求进行编号管理，发放范围及发放回收管理与手册管理相同。手册每年更新一次，年度更新时应将年度内补充文件分类归并到手册各章节。第五条 手册密级手册的密级为一级内部控制级，公司内部指定对象可以查阅。注意作好手册保密工作。应按适用范围发放，总公司总经理、副总经理、投资发展部人员、运营管理部部长、分公司总经理副总经理、营运部部长、财务部长、发展部人员可发放完整手册，其他人员只发放与其相关作业的部分。并应与领用者签订保密协议。第二章 方针与原则第六条 现阶段，以直营和托管特许（具体形式应按分公司规划增

4、加相关合作内容例如：购买、合资、加盟）为主要的连锁经营模式，在自身条件和外界环境成熟时，在相关业态可以开展特许连锁业务。第七条 通过适度统一商品、统一价格、统一服务、统一采购、统一配送、统一结算、统一促销，广泛布点，形成自身完备的服务网络和经营体系，为消费者提供品质标准化、价格大众化的商品及服务，及时的最大限度满足顾客需求。 第八条 单店开发原则（一） 客观性原则：力求客观反映问题，以减少人为决策风险。（二） 科学性原则：确保相关评定评价方法科学准确。（三） 全面性原则：追求体系全面，以保证指标的科学性。（四） 可比性原则：多项目、多地址比较，力求方案最优化。（五） 谨慎性原则：谨慎选择，把好

5、开店关，宁缺勿烂，确保投资成功。第三章 组织第一节 组织结构运营管理部项目管理投资发展副总总公司总经理分管副总经理分公司总经理发展部工程管理投资发展部信息中心营运部信息部财务部业态发展工程管理第九条 组织结构图第二节 相关岗位职责第十条 总公司投资发展副总经理主要相关职责1. 发掘市场机会，领导创新与变革2. 组织寻找新的业务发展机会3. 负责组织研究业态发展趋势和相关政策法规，建立集团信息资源库4. 负责根据发展战略要求，制定对外投资计划，组织项目的前期论证5. 负责集团资本运作方案的制定并分步骤开展资本运作的具体实施6. 领导制定股权融资和债权融资计划，负责和金融机构高层的全面接触7. 负

6、责重要投资合同的谈判和执行，组织建立投资风险约束机制8. 负责投资项目的后续管理和投资效果分析9. 负责下属合资公司与集团总部保持良好沟通，定期向总部汇报经营战略和计划执行情况、资金运用情况和盈亏情况、机构和人员调配情况及其他重大事宜10. 负责派驻合资集团的管理人员的调配第十一条 总公司投资发展部部长主要相关职责1. 负责对国家经济环境、竞争对手、市场情报进行收集与分析，组织拟定和修订公司战略 2. 负责发现新的商业机会，提出公司新业务发展方向的决策性建议3. 负责组织对公司重大项目进行投资可行性研究论证； 4. 负责拟定公司重大投资方案并提交公司决策层或战略投资委员会；5. 负责对重大投资

7、项目的实施进行有效的跟踪与监督；6. 负责投资项目信息的收集和分析工作7. 协助集团领导制定股权融资与债权融资计划8. 协助对分公司发展战略进行审核，监督其实施并对实施效果进行评估，并向决策层提出书面意见 9. 协助对分公司投资项目进行审核，控制投资项目投入资金的额度、进度、投向，并向决策层提出书面意见；10. 负责消费合作工作的执行和监督评估11. 负责指导属下员工制定阶段工作计划，并督促执行；12. 负责部门队伍建设，选拔、配备、培训、评价本部门人员；13. 负责部门内工作任务分工，合理安排人员；14. 负责控制部门预算，合理运用资金；第十二条 总公司投资发展部内部项目管理岗主要相关职责1

8、. 负责组织对集团重大对内投资项目进行可行性研究论证；2. 负责拟定公司重大对内投资项目的实施方案并提交公司决策层；3. 负责对内投资项目的跟踪分析与监督；4. 分析各个业态竞争状况，寻找和确定潜在的可并购对象5. 制定和执行业态扩张计划，负责并购项目的可行性报告6. 协助资本运作方案的拟定和实施7. 并购项目的跟踪分析8. 协助分公司制定新开门店投资可行性分析报告9. 审查分公司新开门店的投资可行性报告10. 投资项目的文件管理11. 完成部门部长交办的其他任务第十三条 总公司投资发展部工程管理岗主要相关职责1. 参与工程项目前期规划方案论证、单体初步设计、施工图设计会签2. 参与施工图会审

9、3. 负责组织工程的报建工作、组织有关人员办理工程开工前的各项准备工作4. 审查分公司新开门店建筑工程的方案和设备投资计划5. 组织初步筛选投标单位6. 协助对投标单位进行资质审查和招标文件、标底的审核7. 协助通过招投标程序确定投标单位8. 指导项目的实施，监督检查项目完成的进度和工程质量9. 协调施工单位、监理单位、设计单位、规划单位的外部工作关系，审查施工组织方案10. 协调有关部门解决施工现场的技术变更或技术疑难问题11. 负责组织对施工安全进行管理，对工程成本进行控制12. 组织相关部门验收工程项目,与物业公司进行交接13. 协助拟定并完善公司工程预算管理办法，审核工程项目预算以及材

10、料、设备采购的预算14. 对项目质量进行监督，对相关技术方面情况给与指导第十四条 总公司运营管理部部长主要相关职责1. 参与项目立项评审工作2. 参与项目审批工作3. 负责对相关内容提出评审意见4. 制造卖场布局图第十五条 总公司信息中心主任主要相关职责1. 参与项目立项评审工作2. 参与项目审批工作3. 负责对相关内容提出评审意见第十六条 分公司总经理主要相关职责1. 审核年度开发计划2. 审核开发预算3. 审批开发立项方案4. 审批开发项目5. 监督检查开发工作进度、质量、费用开支情况第十七条 分公司分管副总经理主要相关职责1. 审核年度开发计划2. 审核开发立项3. 审核项目可行性研究报

11、告4. 监督检查开发工作进度、质量、费用开支情况第十八条 分公司发展部部长主要相关职责1. 负责拟定和修订公司战略发展计划，并报总部投资发展部批准 2. 负责市场调研，位公司的发展和其他职能部门提供相关市场和竞争对手信息3. 根据集团的战略部署，制定公司的年度扩张计划和投资预算4. 负责组织对公司重大项目进行投资可行性研究论证5. 寻找和确定潜在可并购对象，做好并购项目准备工作并提请总部批准6. 寻找、筛选和确定新店地址，与新店物业进行谈判并签订合同7. 制定新店建筑工程和设备投资计划与预算，提请公司投资发展部批准8. 配合公司投资发展部进行新开门店建筑工程的统一招标9. 统一采购门店设施与物

12、料，并监督新店建筑工程项目的实施10. 负责工程设备的后期维护11. 负责指导属下员工制定阶段工作计划，并督促执行； 12. 负责部门队伍建设，选拔、配备、培训、评价本部门人员；13. 负责部门内工作任务分工，合理安排人员；14. 负责控制部门预算，降低费用成本；第十九条 分公司发展部业态发展岗主要相关职责1. 协助部长制定大卖场业态年度扩张计划2. 寻找、筛选和确定新店位置3. 与初步选定的新店选址的业主进行谈判，并作好签订合同前的各项准备工作4. 投资项目的文件、资料管理第二十条 分公司发展部工程管理岗主要相关职责1. 制定新店建筑工程和设备投资计划及项目预算，并提请集团投资发展部批准2.

13、 制定新店建筑工程和设备投资计划与预算，并提请集团投资发展部批准。3. 配合集团投资发展部进行新开店建筑工程的统一招标4. 统一采购门店设施与物料。5. 管理和监督新店建筑工程项目的实施。6. 负责工程设备的后期维护第二十一条 分公司营运部部长主要相关职责1. 参与项目立项评审工作2. 参与项目审批工作3. 负责对相关内容提出评审意见第二十二条 公公司财务部部长主要相关职责1. 参与各项调查预算审核工作2. 审核各项开发物业合同3. 审核开发中的各项合同的结算工作第四章 流程第一节 开发计划管理流程第二十三条 计划制定流程图部门名称分公司流程名称开发计划流程发展部分公司总经理办公会分公司总经理

14、总公司投资发展部总经理办公会董事会ABCDEF12345否通过否通过通过否否通过否通过资料备案并下达计划计划执行计划调整建议和进度反馈反馈调整计划并备案监督计划执行监督计划执行和信息收集审核审定年度发展计划及资金计划审核审核审定执行调整计划计划执行情况总结和分析第二十四条 节点A1（一） 由分公司发展部依据集团战略发展规划和经营计划，结合分公司自身能力制定分公司发展计划（二） 自身计划的制定本着不与公司计划相矛盾的原则进行第二十五条 节点B1、D1、E1、F1（一） 由分公司发展部组织分公司总经理办公会议讨论相关发展计划，讨论通过后报集团投资发展部审核。如未通过，则由发展部继续修改相应计划上报

15、。（二） 集团投资发展部对分公司发展计划进行审核，如发现问题，由分公司发展部修改后再上报。未发现问题则报总经理办公会讨论审核。（三） 总经理办公会依据权限对分公司相关计划审核，通过后报董事会战略与投资委员会审定，未通过由分公司发展部修改后上报。（四） 集团董事会根据投资与发展委员会建议进行审定，通过后下达集团投资发展部执行第二十六条 节点D2、A2（一） 由集团投资发展部将相关资料备案，并下达分公司执行（二） 分公司发展部依据计划执行第二十七条 节点A3分公司发展部在执行过程中要及时向集团投资发展部反馈计划执行情况，如需调整计划，向集团投资发展部提出调整计划建议书第二十八条 节点D3 由集团投

16、资发展部监督相关计划执行情况并及时收集相应调整计划，需要调整计划时，由投资发展部报集团董事会审定第二十九条 节点F3集团董事会对调整计划进行审定，通过后下达集团投资发展部执行。未通过的调整计划由分公司发展部修改后上报第三十条 节点D4由集团投资发展部依据董事会审定结果下达分公司发展部执行，并给与备案第三十一条 节点A4、A5（一） 分公司发展部依据调整计划执行（二） 分公司发展部在执行过程中及时向集团投资发展部反馈相应计划执行情况，并在计划完成后总结和分析计划完成情况上报集团投资发展部第三十二条 节点D5 集团投资发展部对计划执行情况给与监督和支持，以保证计划的顺利实现。并对计划总结和分析结果

17、及时整理、反馈、保存第三十三条 标准与考核：指标设置建议指标权重指标解释指标分值资料来源被考核部门考核人1.计划制定情况 计划制定合理、有效、可执行过程信息收集分公司发展部分公司总经理2.计划审核情况 计划审核有效、及时过程信息收集集团投资发展部集团总经理3. 计划分解情况分解计划的切实可行、及时各分解计划表集团投资发展部4.计划执行反馈情况 计划执行准确、有效，反馈及时过程信息收集分公司发展部分公司总经理5.计划总结和分析情况 分析细致，总结详细各计划情况汇总表分公司发展部分公司总经理合计1100第二节 项目审批管理流程第三十四条 项目审批管理流程图部门名称分公司发展部流程名称项目审批管理流

18、程发展部总经理办公会投资发展部总经理办公会投资与发展委员会董事会ABCDEF依据发展计划寻求项目信息共享审核审核备案项目执行项目总结和分析YNN收集内外部信息收集内外部信息依据发展计划寻求项目并整理进行项目前期调研撰写项目可行性报告审核依据权限审批依据权限审批NNNY项目信息反馈项目支持和监督，信息收集项目立项项目整理汇报和考核审核NY12345678第三十五条 节点A1、C1（一） 由分公司发展部、集团投资发展部依据集团战略发展规划和分公司发展计划收集相关项目信息（二） 信息的收集可以通过网络、招商、展会等各种方式进行，各部门必须对项目的信息准确性做深入的调查，保证项目信息的真实有效第三十六

19、条 节点A2、C2（一） 分公司发展部寻求并落实有关项目信息后交予集团投资发展部汇总（二） 投资发展部依据信息的重要程度整理相关信息，整理过程必须严格按照相关标准执行，并及时反馈分公司发展部第三十七条 节点C3、A3（一） 集团投资发展部对项目信息进行审核，通过后交予分公司发展部进行可行性调研阶段（二） 分公司发展部依据审核结果展开项目可行性调研阶段（三） 未通过审核的项目信息进入项目信息库，待今后筛选第三十八条 节点A4、B4、C4、D4、E4、F4（一） 分公司发展部依据调研结果撰写项目可行性报告，包括项目背景、项目简介、项目预算、项目投资回报分析等相关内容，报告鼻息准确详实，以保证审核的

20、有效性（二） 由分公司总经理办公会议审核相关可行性报告，根据分公司发展需求和项目可行性确定项目，上报集团投资发展部（三） 投资发展部依据项目提交次序及重要程度、涉及权限提交集团总经理办公会议或董事会讨论审批。（四） 超出董事会授权的项目审批由董事会战略与投资委员会审核后，保董事会审批（五） 项目审核、审批本着及时、稳妥、有效的原则进行，原则上保证项目的进度需求第三十九条 节点C5、A5（一） 集团投资发展部依据审批结果对项目进行编号立项，并交予分公司发展部执行（二） 分公司发展部执行过程必须严格按照可行性报告内容进行，不得有任何不规范行为第四十条 节点A6、C6（一） 分公司发展部必须及时反馈

21、相关信息与集团投资发展部，保证信息的准确有效（二） 集团投资发展部及时给与分公司发展部相关支持和监督，以保证项目的顺利进行（三） 上访的沟通可以通过例会制度实现，必须坦诚、无虚假隐瞒现象第四十一条 节点A7、C7（一） 分公司发展部在项目结束后，对项目执行结果给与及时地总结和分析，保证项目过程的完整和真实，并报集团投资发展部汇总（二） 集团投资发展部汇总审核相关项目总结报告，对相关内容提出意见，交分公司发展部修改。（三） 集团投资发展部依据项目执行情况给与分公司相应的考核意见，在年终考核中给与体现。（四） 分公司发展部依据调整计划执行（五） 分公司发展部在执行过程中及时向集团投资发展部反馈相应

22、计划执行情况，并在计划完成后总结和分析计划完成情况上报集团投资发展部第四十二条 所有信息进入公司信息库，按权限、需求共享第四十三条 各项审批应依据公司情况确定审批时限，相关审批部门必须在指定时限内完成审批。第四十四条 审批应制定相关审批指标，指标应包括否决性指标和一般性指标，如否决性指标不合格可直接否决，如一般性指标多于X%不合格，可给以否决。第四十五条 标准与考核：指标设置建议指标权重指标解释指标分值资料来源被考核部门考核人1.项目信息收集情况 项目信息收集及时、完善、有效过程信息收集分公司发展部、集团投资发展部集团总经理2.项目立项情况 项目立项及时、合理过程信息收集集团投资发展部集团总经

23、理3. 项目执行情况项目执行有效、准确、及时过程信息收集集团投资发展部、分公司发展部5.项目总结和分析情况 分析细致，总结详细项目总结报告分公司发展部分公司总经理合计1100店铺经营成败因素讨论已开业店铺商圈数据收集竞争者店铺商圈数据收集依据店铺经营数据对店铺进行分类确定否决指标确定关键因素指标成败因素枚举、整理确定调研课题及计划店铺经营成果评价数据整理商圈与经营成果数据相关性分析店铺经营成败经验借鉴已开业店铺经营数据收集竞争者店铺经营数据收集确定商圈店铺评价分析方法确定商圈店铺评价方法下达执行利用已有数据校验收集其他店铺数据校验报分公司及总公司审批第三节 开发决策技术优化流程 第四节 项目调

24、研管理流程开发计划预选址单店商圈调研计划区域商圈调研计划调研报告商务洽谈协商卖场布局、商品构成类别、价格带确定店址办理各项相关审批手续资料手续备案并移交营建选择调研公司区域商圈调研区域调研结果作投资分析 第五章 管理制度及规范第一节 大卖场的选址策略第四十六条 大卖场是指营业面积在500010000平米卖场。第四十七条 商圈策略（一） 2500-5000m2的超市，应选择在人口数达到5-10万的较大规模居民区中开店；（二） 5000-10000m2及以上面积的超市，可选择城乡接合部，商圈内居民数达到10-20万的地区开店（三） 尽量避免与同类型的大型综合超市开在同一商圈内，两店的距离应保持在5

25、公里以上。第四十八条 开店策略（一） 区域集中的布局策略：在市场拓展初期，为保证充分的共享资源，分店之间的距离不宜太远，应在本区域内保持绝对的竞争优势。（二） 有效的物流配送布局策略：应当在有效的物流线内布局设店，即配送车辆以60-80公里/小时的速度，在一个工作日内可以往返。既充分利用资源，又提高工作效率。（三） 弱竞争市场的布局策略：在商业网点相对不足的地区，或竞争力较弱的区域现行开店，以满足当地居民的“购买饥渴”，同时避免与强大竞争对手正面冲突。（四） 抢先排他型布局策略：对有较大发展前景的地区，先入为主，抢先开店。第四十九条 店址的确定（一） 用地确定：综合以上所有因素，确定店址，也可

26、同时选择几个意向地址，进行综合评估。（二） 用地确保：有关适合的地点选定之后，接着则需展开用地确保的工作，查明新建分店或改建旧店是否符合城市规划及建筑方面的规定，特别是要了解各种限制性规定。通过认真细致的谈判和严谨周密的法律文件，获得相关物件的租赁权。（三） 用地整备：1. 店前道路的改善2. 电气、煤气、自来水等公共设施3. 旧店外观的改造第二节 商圈调查作业规范第五十条 商圈分析定义（一） 商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。（二） 商圈与超市经营活动有着极为密切的关系，无论新设或已设的超级市场，都不应忽视对商圈的分析。（三） 所谓商圈分析，就是

27、经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。第五十一条 商圈分析的重要性：（一） 商圈分析是进行合理选址的前提。经营者在明确商圈范围，了解商圈内人口的状况以及市场、非市场因素的有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用侳按照设计的基本原则，选定适宜的地点，创造经营优势。（二） 商圈分析有助于制定竞争经营策略。经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，从而采取相应的竞争性经营策略，投顾客之所好。赢得了顾客的信赖，就赢得了竞争优势。（三） 商圈分析有助于制定市场开拓战略。通过商圈分

28、析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在的顾客群，从而制定相应的市场开拓战略，力求在保持基本顾客群的同时，吸引潜在的顾客群，不断提高市场占有率。第五十二条 商圈构成的因素：（一） 商圈一般由边缘商业圈、次级商业圈、核心商业圈三部分组成。（二） 核心商圈：最接近超市的区域，便利店的核心商圈为200米以内，便利超市核心商圈在500米以内，大卖场在1.5公里以内；（三） 次级商圈：位于邻近商圈以外的区域，便利店的次级商圈在200-500米，便利超市次级商圈在500-1000米，大卖场的次级商圈在1.5-3公里；（四） 边缘商圈：位于外围商圈以外的区域，便利店的边缘商圈在500-800

29、米，便利超市的边缘商圈在1000-1500米，大卖场的边缘商圈在3-5公里。第五十三条 商圈顾客组成（一） 商圈顾客组成比例：在来店购物的顾客中，构成比例依次为：商圈层次所占顾客比例核心商圈55-70%次级商圈15-25%边缘商圈5%（二） 商圈顾客购物占比：一般情况下，距离店铺越远的商圈，来店购物的占比就越低，同时来店购物次数也相应较低。在竞争优势较明显的前提下，通常的测算方法：1. 核心商圈80%居民会每月来店购物14次；2. 次级商圈40%居民会每月来店购物10次；3. 边缘商圈20%居民会每月来店购物8次。（三） 常住顾客与流动顾客1. 居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源。2. 工

30、作人口：次级商圈内基本顾客的主要来源。超市附近的工作人口越多，商圈规模相对扩张越大，潜在的顾客数量就越多，对超市经营就越有利。3. 流动人口：边缘商圈的顾客基础。一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的超市可以捕获的潜在顾客就越多，同时经营者云集，竞争亦趋激烈，这就要求经营者更讲求竞争策略和经营特色。当然，商圈顾客的确定受许多因素影响，经营者应该全面考虑，才能确定正确的商圈范围和来客预估。第五十四条 商圈确定应考虑的因素：（一） 地理因素：超市所在地区的特点。1. 中心商业区：交通方便，流动人口多，有大量的潜在顾客，商圈规模较大。但竞争激烈，超市需有出奇制胜的竞争策略。2. 居民小区或城乡结合

31、部：主要顾客为附近的常住人口，商圈规模较小，要扩大商圈规模则超是必须创出自己独特的经营特色，大型综合超市或仓储式会员制超市还要求一定要有大型停车场。（二） 商品因素：超市所经营的商品种类。商品种类与商圈规模关系密切。一方面超市在既定地区开展经营，经营的商品只有投目标顾客所好，才能吸引潜在的顾客，商圈规模才会延伸扩长。另一方面，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如日常生活必需品，购买频率大，顾客一般就近购买。而大型家电等耐用消费品，消费周期长，购买频率低，顾客则会扩大购买范围，则超市的商圈范围就较大。（三） 其他因素：1. 超市的经营特征2. 超市的经营规模3. 竞争对手的情况4. 顾客的流动

32、性5. 交通地理情况6. 超市促销手段第五十五条 商圈内的市场调查：（一） 顾客群调查：1. 常住人口家庭状况调查：可以采用委托专业人员上门分送，与居委会合作分送，邮寄或直接送入住宅区的信箱内。无论采取何种方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明、赠送小礼品、按问卷编号抽奖等。便利店周边常住人口的调查应保证300-500份，以便对周边居民的家庭构成、年龄结构、职业性质、教育程度、收入水平、消费能力（月家庭支出额，用于食品的支出等）、交通工具等诸方面有充分了解，为以后进行有关的科学预测和确定适应周围消费群的商品结构提供丰富的资料。2. 流动人口测定方法：选择适当的日期，指定专人到预定的店址测定各不

33、同时段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）的来往人流数和年龄结构，画出流动顾客曲线，预估入库率，即流动人口中进入店铺的人数比例。3. 顾客购物倾向调查：对周边顾客的购物频率、购买商品意向进行调查，以确定店铺主要商品构成，满足顾客需要。（二） 竞争店调查：1. 现有同种业态店铺的数量、规模；2. 现有同种业态店铺的经营状况；3. 现有同种业态店铺的商品品项；4. 现有同种业态店铺的商品价格和毛利水平；5. 商圈内各类零售店的优势和弱点，短期和长期变动；6. 商圈内零售店的饱和度。（三） 店铺周边机构调查：1. 通过走访、查阅资料等方式，了解地区办事处、民政科居民委员会的数量及人口，收集商圈居委

34、会各主任名称、电话、及所管理有人口分常住及暂住人口，收集小区物业公司相关资料，了解店铺周边（可扩大商圈）的机关、企事业单位、厂矿、公司、院校、中小学、幼儿园等单位，掌握单位人数，收入水平、发薪日期、餐饮安排、后勤福利要求等，与相关单位建立固定的联系方式，为日后团购工作掌握第一手资料。2. 了解店铺周边公共设施情况，如影院、餐饮、娱乐场所、图书馆、公交车站等情况，掌握相关规律，把握流动客流的动态。（四） 店铺商圈商品调查1. 对店铺周边主要商品的品种、价格等进行调查，以确定店铺商品构成；2. 对店铺周边居民主要品牌、地方品牌等进行调查，更好地适应当地居民的消费需求。第五十六条 商圈市场销售预测（

35、一） 根据对商圈居民的人口、家庭收入、日常消费金额、购物频率等的调查，可以对新开店铺的销售作出预估。（二） 预估方法采用“商圈居民入店率”和“市场份额占有率”两种互相参照，以便作出较为科学的预测。第五十七条 顾客状况预测：（一） 入店率测算法1. 根据立地条件与商圈消费特性预计商圈居民可能入店率：一般可以按照核心商圈70-80%的住户平均每月来店12-14次；次级商圈50-60%的住户平均每月来店8-10次；边缘商圈的30-40%住户平均每月来店6-8次测算，由此得出每天来客数。2. 预估客单价：据商圈居民购物金额分析和居民消费特性，预估未来开店后的客单价；3. 销售预估：根据以上日来客数和客

36、单价情况，则可以计算出每月销售额。（二） 市场占有率的销售预测：1. 根据居民消费特性调查，了解商圈居民每月用于日常消费品的支出金额，计算出各商圈内月消费规模；2. 商圈内本店拟取得的市场份额测算，按核心商圈占60%；次级商圈占40%；边缘商圈占15%的市场份额计算，由此估算出本店在周边商圈中可以获得的月市场份额，即可作为本店未来销售金额。3. 以上两种测算方法得到的数据进行比对，可以基本得到本店未来销售的基本数据。第五十八条 店铺销售主要预测指标（一） 大卖场超市（6000-10000平方米）的销售预测：A. 商圈周边住户不低于25000户左右，常住人口在10万人以上；B. 平均日来客数不低

37、于5000人次；C. 平均日销售额可以达到1000000元以上；D. 商圈周边没有竞争对手或较弱。第三节 可行性研究作业规范第五十九条 原则：（一） 按照商圈分析和居民消费调查情况，在基本确定商品构成的情况下，合理制定投资计划，并注重节省成本。第六十条 设备投资（一） 根据店铺面积、经营品类对店铺投资作出测算，包括租金，店面装修，照明、冷冻冷藏设备、货架、电脑、收银机、存包柜等，并按设备种类分年度摊销。（二） 营业区设备清单：序号名称数量1风幕柜7.00万元2冷船10.00万元3冰藏柜供应商配套赠送4冰品冷柜供应商配套赠送51.5M货架5万元1.50*90 5层61.8M货架1.00万元1.8

38、0*90 6层7面包柜0.40万元8收银台0.34万元9收款机0.8万元10存包柜0.30万元11电脑0.50万元合计以上投资总计约？万元。（三） 如要经营主食加工业务，还应加入主食加工设备。主要包括以下几种：绞肉机、切片机、多功能机、菜馅机、压机机、和面机、电饼铛、蒸车、开水器、排油烟罩、不锈钢灶台、双联水池和其它相关设备。第六十一条 投资回报分析方法：（一） 在测算投资金额和月销售额后，要对新开店铺进行可行性分析，以了解店铺开业后的经营业绩和投资回报期，对店铺经营前景作出判断，以便进行相应决策。（二） 投资预算和经营分析序号项目金额备注一投资1工程投资（装修）5年摊提2设备投资5年摊提3电

39、脑系统含在设备投资内4非实质商品5年摊提5开办费5年摊提流动资金建筑成本（租金）1天的租金=1个月的租金二年费用1经营费用人事费用按销售额3%测算基本设施费用按1.25%行销及促销费按3测算款机费用按0.7测算维修费用按每月？元计一般费用按6测算商品损耗按1.2%测算2管理费用投资摊销租金按月租金？万元3财务费用4营业税及附加三年营业收入1含税销售收入按均日销1.5万元2毛利按13.8%测算3其它收入如通道费用，按0.7%测算4营业外收入按每月？元计，包括0.2%的纸皮回收费四投资评估1损益平衡点2利润3投资回报率4投资回收期（根据建筑条件不同，以上各项投资及相关数据会相应调整）。（三） 未来

40、五年销售计划及投资回报测算： 项目投资摊销及经营计划投资回收后经营计划第一年第二年第三年第四年第五年1.0 现金流入量1.1 销售收入547.50575.00603.75603.75603.75603.751.2 其它收入6.236.436.636.636.636.631.3 现金流入小计553.73581.43610.38610.38610.38610.382.0 现金流出量2.1 商品购进成本471.95494.50519.23519.23519.23519.232.2 经营费用36.1039.5341.4641.4641.4641.46投资摊销6.246.246.246.246.240未

41、摊销投资余额24.9618.7212.486.2400利润19.5323.1625.4525.4525.4525.45说明：1. 按第二年、第三年销售额分别增长5%；2 第一年毛利率13.8%，第二年为14%，第四年为15%测算3. 其它指标同上表。4. 平均投资利润：23.80万元5. 此预算表以货币绝对值为计算依据。第三节 项目开发移交管理制度第六十二条 开发项目须按开发计划进行，经过预调研后，申报立项，经过立项审批后方可开展商圈调研和可行性研究，研究结果应进行申报审批。审批同时可进行商务洽谈，审批通过后，与物业方拟定商务合同，并申报审批，审批通过后签订相关商务合同。第六十三条 开发手续完

42、成后将相关资料复制备案，并后移交工程管理人员组织工程施工。第六十四条 项目移交文件包括（一） 项目开发计划书（二） 项目立项审批决定（三） 商圈调查报告（四） 可行性研究报告（五） 可行性研究审批决定（六） 项目商务洽谈情况记录（七） 相关商务合同及审批决定（八） 其他相关资料第六十五条 项目工程完成后开发人员应参与工程总验收工作。附录一管理表单商圈初步调研报告一、项目位置 北京市朝阳区黄寺大街中段二、调研目的 对黄寺综合楼所处商圈做客观实际了解，为集团开店决策提供参考依据。三、调研时间 2003年6月17、18、19日。四、调研地理范围 以该楼为中心，向西辐射至德外大街；向东辐射至旧鼓楼大街；向南辐射至北二环路；向北辐射至北三环路。五、调研方式 实地考察，向有关单位了解情况。六、基本概况 1、楼况综合楼建筑面积：18927.34平方米。其中地上四层，地下二层(该建筑具体情况见附件)。地下二层为停车场，有80 90个车位；地面有40 50个车位。售价：9500 元 / 。如立项购买，实际价格可下浮100200元。 土地所有单位：北京市朝阳工商实业总公司