毕业论文商业地产开发与运营模式探讨.doc

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1、1 导言1.1 写作目的和意义本文的选题来源是来自选题目录，类型是社会经济。随着我国城市化和经济水平不断提高，导致社会商品销售额的高速增长，进而促使商业地产业进入快速发展阶段。自2001年，我国商业地产投资的年均增长率达到33，超出住宅投资增长率6个百分点。实际上，从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就超过了国民经济，商业地产占房地产投资的比重也呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额比2003年增长了32，新竣工商业营业用房面积增幅达到16，高出房地产开发竣工面积的增幅573个百分点。2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅当年的1月至5月，全国商业地产项目开工面积就

2、达到134亿平方米，投资同比增长387。而2007年一季度，全国商铺完成开发投资40153亿元，同比增长177。可见，近年来，商业地产以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正逐步成为房地产市场的宠儿2。同时，在全国房地产市场受到政策调控的影响下，销售量、房价和房地产开发投资增速进一步回落，行业调整态势明显，特别是住宅业的现状更是令人担忧。虽然目前住宅市场已经哀鸿遍野，但是在宏观经济还保持高速增长的情况下，商业地产的表现还是极其稳健的。因此，在现阶段地产变局的形势下，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择。但是目前的中国商业地产市场仍不成熟，商业地产业的发展空间还很大。商业地产在国民经济种占有

3、很重要的地位，所以中国商业地产的健康发展十分重要。目前我国在商业地产开发与运营模式上存在很多问题，例如：项目的前期规划不足；缺乏长期稳定的融资渠道；缺乏专业的运营经验等等。在这一现状下，对我国商业地产业的现状与开发运营模式的研究分析，能很好地完善我国商业地产开发与运营模式。1.2 相关研究现状我国的商业地产经过这些年的发展，已经进入一个由开发走向经营的转型阶段，虽然也取得了有目共睹的成就，但同时也暴露出了诸多的问题。随着前期大规模开发的商业地产弊病的逐渐显露，商业地产的开发开始步人理性的发展时期，尤其是广为关注的经营模式方面业界也开始作理性的探索。高波与赵奉军（2010），指出目前中国商业地产

4、业的特征是：商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中，商业地产投资主体呈多元化，商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道1。杨行坤，宋晨光（2009），指出商业地产运营的关键是：重管理，重经营；建立专业的商业运营团队13。徐天明（2008），指出商业地产开发是房地产开发的一部分，我国目前很多商业地产开发商都是从开发普通住宅转过来的，采取住宅开发的模式进行商业地产开发必然会带来许多问题14。1.3 研究方法通过自己平时到各地购物中心等地方的观察和对参考文献的阅读理解，理论联系实际，全面的对我国商业地产的现状和开发运营模式的探讨研究，指出我国商业地产现在存在的问题，并且提出完善我国商业地产开发与

5、运营模式需要注意的地方。1.4 创新点 本文是通过对我国商业地产业的发展现状的分析为出发点，结合美国商业地产业发展情况，然后对我国商业地产开发与运营模式进行探讨研究。文中列出大量具体数据，从而更具体地支持本人的观点。 2 中国商业地产发展概况 2.1 商业地产的定义和分类商业地产2，即作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。传统的

6、商业地产项目从规模和形态上分为三大类，一类是大型的ShoppingMall，一类是主体商业街的商铺店面，还有一类是为社区服务的便民商店，也就是人们常说的居民社区临街商铺。2.1.1 ShoppingMallShoppingMall就是大型综合商业，也即购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或在一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费中心。Mall不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且还有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，也有电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设

7、施。真正的Mall有三大特征：一是大，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。二是多，行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。2.1.2 商业街商业街是指在平面形式上按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况的好坏完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气。按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合类别，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品，专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素，如建材商业街、

8、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。按照商业街的建筑形式，又可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺 自然是指建筑形式为多层建筑的商业街。商业街的特点是沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600m后，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。2.1.3 临街商铺临街商铺就是为社区居民配套的日常生活必需品简单方便的、小型的一些商业设施，服务半径多限于社区级，这里就不再赘述。2.2 商业地产的发展进程改革开放以来，

9、中国商业地产业逐步成长，尤其是近10年的快速发展，商业地产业已进入到一个全新的发展阶段，商业地产市场日趋成熟。我国商业地产初步经历了三种形态的发展：初级阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；中级阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体；高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体。而目前国内正在发生商业与地产的高度融合趋势，商业地产行业队伍越来越壮大。因此，系统总结中国商业地产业的成长经验和商业地产市场的特征，探讨商业地产开发与运营模式，对促进中国商业

10、地产业的规范、有序、持续发展，具有较大的现实意义7。2.3 我国商业地产现有的主要开发与运营模式 一直以来,开发商自主规划设计, 然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发与运营的主流模式, 随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题。随着我国商业地产的逐步发展，市面上已经出现了不少类型的开发与运营模式，本文主要介绍分析下边6种。 （1）“纯销售”模式（2）整体租赁，不售产权的商业模式（3）分零租赁，不售产权的模式（4）整体租赁，零售产权的返租模式（5）分零租赁经营，零售产权的返租模式（6）零租零售与整租不售两种方式混合的模式2.4

11、 美国商业地产现状与存在问题与中国相比，美国商业地产发展的历史较长，发展程度相对成熟，但是美国商业地产业也存在各种各样的问题。对美国商业地产业的研究，有助于中国商业地产的发展。2.4.1 美国商业地产的现状根据美国全国地产经纪商协会的最新统计，美国商业房地产市场的资产总规模超过 6.7万亿美元，主要包括3.7亿平方米的办公建筑 、12.1 亿平方米的工业建筑、8.8亿平方米的购物中心和357万平方米的旅馆建筑。近期美国几大金融机构最新公布的二季度财报显示，有关商业地产的投资损失和银行坏账大量增加。其中，摩根士丹利公司价值170亿美元的商业地产投资组合二季度减记7亿美元；富国银行二季度商业地产坏

12、账31亿美元，比一季度增长69%，累计已达76亿美元。此外，截至2009年10月末，美国共有5521处商业地产项目出现断供、丧失抵押房产赎回权和破产，数量是2008年年底的2倍。美国商业房地产市场一旦出现大规模的资产坏账，势必会对依然脆弱的美国金融体系造成新一轮的冲击和破坏10。2.4.2 美国商业地产存在的问题尽管近期一些数据显示美国居民住宅市场出现企稳迹象，但商业地产市场领域不但没有好转，反而正在逐渐滑向深渊，一些影响商业地产回暖的因素仍在不断恶化。2.4.2.1 空置率大幅上升商业地产空置率大幅上升的原因主要有两个。一是由于经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行

13、业协会数据显示，纽约办公建筑的空置率已经超过了10%。二是由于失业率上升和资产损失，消费者大幅减少消费支出，美国零售业经营惨淡，大量商铺空置。济活动减少，导致宾馆的入住率也大幅下降。2.4.2.2 价格持续下降美国穆迪氏投资服务公司最新报告显示，年7月份穆迪商业地产价格指数环比下降 7.6%，同比下降29%，比2007年10月最高时下降35%。且投资者普遍预期商业地产价格将继续大幅下降，索罗斯预测美国商业地产价格20092010 两年要再下跌30%以上。2.4.2.3 借款方融资困难2009年4月16日，在全美拥有和经营超过200家购物中心的第二大不动产营运商通用成长物业（General Gr

14、owth）因难以偿还到期债务破产，成为美国历史上最大的不动产公司破产案。由于融资渠道收紧，大量借款机构都将面临难以从银行和证券市场获得再融资的困境。据估计 ，到2010年底美国商业地产抵押贷款借款方还需融资7000亿美元10。2.4.2.4 贷款违约率迅速增加根据穆迪评级公司的初步统计，2009年和2010年共有约8140亿美元的商业地产抵押贷款到期。美国国会经济委员会公布的最新数据显示，美国商业地产业主的拖欠还款率已经从2008年的3.5%，上升到目前的7%左右，达1991年以来的最高点。不动产资本市场顾问公司数据显示，目前约有110亿美元的违约商业地产等待出售。商业地产市场的持续恶化，延长

15、了美国房地产市场和金融市场的危机，加大了美国经济复苏的难度。在当前美国居民住宅市场出现企稳迹象，经济衰退势头减缓的情况下，商业房地产市场潜伏的风险应引起高度重视。同样的，中国商业地产业也应该从中吸取经验，加大对商业地产的重视，不但要看出其中的商机，也要看出其中的风险。3 我国商业地产的现状特征在城市化和经济发展水平不断提高的推动下，中国商业地产的开发规模增长迅速，但中国商业地产市场仍不成熟，商业地产业的发展空间较大。现阶段，中国商业地产业具有以下几个特征。 3.1 商业地产投资向中心城市集中 中国商业地产开发，在经历了长期缓慢增长后，到2000年出现了高速增长态势。如图1和图2 所示，在200

16、0年以前，商业地产投资完成额一直没有超过图1 1997-2008年全国房地产开发投资、商业地产投资完成额和增长速度资料来源：高波，赵奉军.中国商业地产业发展的实证分析J.产业经济研究,2009(4):44-52图2 1997-2007年全国商业地产销售面积与新开工面积资料来源：高波，赵奉军.中国商业地产业发展的实证分析J.产业经济研究,2009(4):44-52500亿元，投资增长速度在10左右。自 2000年开始，中国商业地产的投资迅猛增长，2003年增长速度达到395，连续4年商业地产投资增长速度超过房地产开发投资增长速度。2002年，全国商业地产销售面积突破2000万平方米，而2005年

17、商业地产销售面积则比2002年翻了一番。从根本上说，商业地产开发规模的迅速增长，是为了满足由于居民消费水平不断提高，导致社会商品零售总额的大幅度增长，进而对商业地产产生的相应需求。根据国家统计局资料，如图3所示，1997年中国社会商品零售总额为31000亿元，到2008年以达到108488亿元，增长2.5倍，年均增长12.1%5。可以说，消费市场的繁荣，带来了商业地产业的繁荣，因为居民消费水平的提高，是要通过各种商业地产为载体来实现的。图3 1997-2008年全国商业地产投资完成额与社会商品零售总额资料来源：国家统计局，2008：中国统计年鉴（2008），中国统计出版社。中国商业地产投资一个

18、突出特点是，商业地产投资相对集中在一些中心城市，三、四线城市的商业地产规模较小。2006 年，全国商业地产投资增速为154，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市的商业地产投资额占全国商业地产投资额的2135。随着商业业态的演变，商业地产的形态和结构也将发生相应变化。在中国一些中心城市，大型综合超市、各种名品专卖店、大型购物中心、酒店式公寓等商业地产项目大量涌现。而在一些三、四线城市，临街商铺、住 宅底商和各种批发商城的建设比较活跃。随着城市化率和人均收入水平的不断提高，商业业态和商业地产的现代化水平将进一步提高。 3.2 商业地产投资主体趋于多元化 商业地产可租、可售，投资回报高、增值空间大，

19、对投资者有相当大的吸引力。中小投资者既可自己经营，又可投资置业。对中小投资者来说，商业地产相对于股票、住宅，具有回收期短、收益率高、风险小的优势。在大城市，通常商业地产年出租收益率为78，甚至更高，随着时间的推移还能享受到资本增值收益，因而是一种很有吸引力的投资工具。国内发达城市对于商铺的投资已经走向成熟，成为许多人的投资选择之一。2006年，一项关于商铺投资需求的调查中，商铺出租获取收益成为首选，占3916，购买需求占2711，租赁需求占2530，出售需求仅占到849。数据显示，随着商业零售业的飞速发展，商铺投资日趋理性，商铺投资的长期回报成为投资者所关注的焦点。与此同时，商业地产市场上的投

20、资主体日趋多元化，包括商业企业、房地产开发商、个人投资者、信托投资公司以及外商等。商业地产开发的目标客户群是复合性的，不仅投资者、经营者是商业地产开发商的目标客户群，而消费者同时也是开发商在前期策划和项目市场定位要研究的对象。中国政府出台了2006年的171号文件和2007年的50号、130号文件，限制外商进人中国房地产市场，但在人民币持续升值与经济强劲增长的预期下，外商对中国房地产市场的投资兴趣不减。2006年和2007年，房地产行业利用外资分别同比增长57和65。相比住宅地产，商业地产凭借较高的出租率、稳定的投资回报一直受到境外机构投资者的青睐。3.3 商业地产融资以银行贷款等间接融资为主

21、要渠道商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。总体来看，中国的商业地产开发资金主要来自于传统的外源融资方式即银行贷款和房地产开发商、商业经营者自身的积累。房地产开发商 自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，其积累过程相当缓慢，而商业银行基于风险的考虑，提供资金的数量和使用期限都有严格的限制，并偏向于短期流动资金贷款。现实中，房地产开发商在商业地产的销售过程中，商业银行将向商业地产的投资者提供按揭贷款，也成为事实上的商业地产开发资金来源。有资料显示，中国商业地产开发对银行的信贷依赖水平在70到80，中国商

22、业地产的自筹资金比例非常低，只占到335，有些城市商业地产对银行的资金依赖已经超过了90，大大超过了风险警戒线。中国商业联合会2006年的一项调查也显示，在全国范围内，购物中心的投资额中有 80以上的资金来 自银行，粗略估计，Mall已经圈了银行至少1300亿元资金，银行资金成为Shopping Mall开发建设过程中的主要资金来源 。从以上两项数据可以看出，中国商业地产开发过程中，融资渠道单一，过分依赖商业银行，特别是大型商业地产项 目的依赖性更强6。 如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，一直是业界研究的热点之一。在实践中主要摸索出了如下几种拓宽融资渠道的途径：引进外资，合资合作开发；发行债券

23、和上市融资；房地产信托和REITs；项目融资；商业抵押担保证券(CMBS)。这些融资渠道都有成功的案例，例如在商业地产信托方面，深国投商用置业公司与一些跨国公司合作，成功推出了建设项目股权；广州越秀投资分拆旗下若干商用物业成立越秀REITs在香港上市；大连万达集团与澳洲麦格理银行于2006年联合发行145亿美元CMBS。但总体上看，这些融资渠道要么仍处于起步阶段，要么满足相关条件对开发商而言相当困难。以业界寄予厚望的REITs为例，除要求商用物业产权完整未经分割外，REITs实际上并不参与商业地产的项目开发，其所投资的对象要求具有成熟并稳定的租金收益或现金流。因此，REITs所解决的应当是开发

24、商的退出或变现渠道，而不是商业地产开发建设资金的融资渠道。当然，在商业地产开发商整体运作的资金链条上仍然具有融资的意义。因此，在未来相当长的一段时间内，商业银行信贷仍将是商业地产融资的主导形式。3.4 商业地产已成为城市化与经济建设的重要组成部分城市的经营和发展很大程度上依赖于商业地产的发展，因此各地政府都十分支持商业地产的发展。正如万达集团提出“每一个万达广场就是一个城市中心”，可见商业地产能够形成人流的集聚，带动消费，拉动 GDP，塑造城市形象，推动当地旅游等。同时，商业地产能够带动服务业的发展，拉动就业，是我国目前产业结构调整的重要组成部分。 4 中国商业地产开发与运营模式分析商业地产开

25、发与运营是一个系统工程，主要由地产开发、商业运营和资本运营三部分构成。因此，商业地产运营的主体包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产的实际运营中，可能会出现主体重合的现象，如地产开发商同时承当了资本运营商及商业运营商两项工作。就目前而言，商业地产的开发与运营主要存在三种模式，分别是销售主导模式，出租主导模式，还有租售结合模式。而细分起来就可以具体分为六种典型的模式。以下将对这六种模式进行分析。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整产权的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割，失去了它的整体性。购买商铺的业主一部分是以经营者的身份出现，买商铺的目的就是为了经营，而另一部分业主则是以投

26、资人的身份出现，并不进行经营，甚至也不急于出租。这就导致有些商铺在售出之后一直经营不善。4.1 “纯销售”模式即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。它大大缓解了房地产开发商在项目开发过程中的资金压力，同时降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效快。根据中国房地产统计年鉴一（2004）的相关数据，2003年中国商业地产竣工面积为4540万平方米，其中销售面积为2695万平方米，接近60。但是，单纯的商业地产出售由于业主众多而使产

27、权复杂化，难以实行统一经营。4.1.1 模式优势分析操作简单。快速回收资金，降低项目风险。降低开发项目的资金门槛。不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员。4.1.2 模式劣势分析单纯的商业地产出售由于业主众多而使产权复杂化，难以实行统一经营。所有权和经营权上失去整体性，难以实现商业物业的保值增值4.2 整体租赁，不售产权的商业模式整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。 4.2.1 选择整体租赁不售产权商业模式的依据对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商

28、一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。这种商业地产建成后是以满足临近居民的购物、娱乐、和休闲为目的。如果入驻商家经营有方，会带动这一区域的房地产项目的开发，使其所在区域的房地产开发更有生机与活力。其商业项目也会在良好的经营中获得增值。商业地产的最终目的应是物业的长远的利益，而非短期利益，所以物业的后期经营也相对重要。开发商要有足够的耐心等待商业地产的缓慢增值。采用这种商业模式的开发商往往比较保守，把核心竞争力集中在建筑和设计方面，对于商业经营很少涉及11。4.2.2 模式优势分析 产权、租赁关系明晰

29、、简单。无违规之嫌，操作安全简便。推广费用低。固定资产的增值。不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员。4.2.3 模式劣势分析资金回收有限。对开发商的社会公关能力要求极高。商业裙楼的先天劣势。为了获得高质量的租赁企业，收益一般较低。4.3 分零租赁，不售产权的模式国内采用这种模式的商业地产一般称作大型购物中心或大型购物广场，其规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，而尊重顾客选择权使其能够实现一次性满足的需要，拥有足够数量的停车场地则是其主要特点，以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作：shoppingmall12。4.3.1 选择分零租赁。不售产权的商业模式的依据对于开发商

30、来说这种商业模式对资金的要求极高，前期投人动辄就是十几个亿甚至是几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也极高，而投资回收期则长达十几二十年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。采取这种商业模式的开发商不能以追求短期利益为目的，为回笼资金而将大量商铺分零产权出售。4.3.2 模式优势分析全业态的一站式购物服务能够吸引各个层面的消费者，争取到最大的顾客群。大型购物中心高度复合的业态代表着商业及商业地产发展的趋势。世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进人中国商业，为城市商业发展、商业结构升级、SHOPPINGMALL的发展提供了良好的机会。专业的经营管理使商业地产的后期经营可以获得卓有成效的

31、良好效果。 国外房地产金融发展较为成熟，房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。这些都有助于我国的开发商迅速提升开发规模和管理品质。4.3.3 此种模式的劣势分析如下：容易脱离自身的融资能力，盲目追求MALL的大规模，动辄十几亿、几十亿元的投资规模，使资金链超过负荷而断裂。相关人才的紧缺。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。客观市场条件的限制。商业地产的前期策划有一定的难度。4.4 整体租赁，零售产权的返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的

32、需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的商业地产。业内把这种零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺” ，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达102O年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。这是一种高收益高风险的商业模式，适用于大型封闭式商场。4.4.1 选择整体租赁零售产权返租模式的依据对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，

33、保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运。这确实为缺乏资金的开发商提供了开发购物中心的解决之道。封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定返租回报的形式从产权所有者手中收回，交给有真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引客流量，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。4.4.2 模式优势分析管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经

34、营混乱的局面。对购铺投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。因为证券市场的风险太大，银行存款利率的一降再降，房产投资尤其是商铺的投资成为投资者的新宠。未来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为管理型商铺的持续发展提供土地供给，带来了新的机遇。4.4.3 模式劣势分析投资回报合同期较长，合同期内的发展状

35、况难以预测。投资回报合同期满后的未来前景难以预测。复合型的商业地产涉及到不同业态之间的相互配合，目前在国内这方面的管理人材紧缺，有经验的管理公司也为数不多，寻找商业管理公司方面存在难度。4.5 分零租赁经营，零售产权的返租模式分零租赁经营零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成1O一50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。4.5.1 选择分零租赁经营，零售产权的模式的依据对于开发商来说在分零租赁经营，零售产权的商业模式中，开发商处于相对有利的地位，可以

36、凭借项目本身的优势迅速完成销售回收巨额资金，又不必承担长达十余年的返租回报，能够在项目清盘后全身而退。开发商的普遍心理是尽快将商业地产出手，至于出手之后，商业物业的管理对于开发商而言考虑的可能性几乎忽略，因为在商铺全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。对于投资者来说虽然有上述后期经营不利状况的困扰，但是零售零租的商业模式依然有其深受投资者喜爱的理由，即投资者对实物形态产品的真实取得和控制。4.5.2 模式优势分析对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。商业地产的后期经营与开发商的关系较小，相对就降低了长远风险。对专业投资者来说，独门独户、产权完整的小商铺，它的

37、产权非常明晰。完全的物业控制权，可出租还可经营而且易变现。对于开发商的招商能力要求不高。4.5.3 零租零售型劣势分析如下：各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。复合型商业街如果是室内的，往往公摊面积接近5O，投资回报相对降低，若是多层建筑，二层及以上的商铺经营风险极高。其适应面较窄，主要适用于专业型商业街，并不适用于复合型商业街，更不适用于楼层较高的商场。4.6 零租零售与整租不售两种方式混合的模式零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式近两年刚刚兴起，它通过分零销售物业部分区域的

38、黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或 自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。其主要代表案例就是国内知名企业大连万达集团在全国十余个城市建设的万达购物广场3。4.6.1 选择零租零售与整租不售两种方式混合的商业模式依据对于开发商来说要保证这种商业模式的成功就要与像世界500强前列的美国“沃尔玛”超市和德国“欧倍德”建材家居超市这样的强势零售企业联手，充分利用其在经营管理方面的经验以及其品牌的号召力。这就要求开发商在国内具有相当的知名度，否则很难与这样的知名企业建立联系。4.6.2 模式优势分析得到各地

39、政府的大力支持，作为重点招商引资项目，成为当地的形象工程，自然受到当地政府的热烈欢迎，同时在选址、税收、手续等各方面给予一定的便利和优惠。这种商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。4.6.3 模式劣势分析主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高。因整租大型超市品种多、成本低，大大限制了中小投资者的经营范围，也大大提高了中小投资者的投资数量。5 我国商业地产开发与运营模式存在的不足与解决方法由于我国的商业地产发展经验不足，在实际操作中出现了一些问题，致使投资者和开发商的利益受损，造成了不必要的浪费，制约了我国商业地产的发展。国内商业地产商的发展，必须结合我国