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1、 毕业设计(论文) 题目：广州市保障房现状及发展趋势分析 广州市保障房现状及发展趋势分析摘 要改革开放以来，我国房地产业发展迅速，城镇居民居住条件得到了较大的改善。然而，在我国社会利益分配格局不平衡、社会保障机制不完善的大背景下，房地产业过度的市场化政策使得城市中低收入者、城市新流入人口买不起房、出现住房难的问题，造成了现代社会名副其实的住房弱势群体。广州作为中国经济最为发达的城市之一，在保障性住房建设过程中同样存在着相应的问题。本文通过阐述广州目前保障性住房建设的现状，重点分析了由于资金问题、规划问题和管理体制等原因导致的保障性住房保障失利的问题，并且针对广州保障性住房建设从空间规划、融资渠
2、道、管理服务机制以及法律法规建设等几大方面提出了相关对策。关键词：弱势群体；住房保障；经济适用房；廉租房GUANG ZHOU CITY HOUSING SECURITY CURRENT SITUATION AND DUVELOPMENT TREND ANALYSISABSTRACTSince the reform and opening up, Chinas rapid development of real estate industry, urban residents living conditions are improved greatly. However, in our coun
3、try social interests distribution pattern imbalance, social security mechanism is not perfect background, the real estate industry of excessive market policies made the city of low income, city new people cannot afford to buy into the room, appear housing the difficult question, caused the modern so
4、cial vulnerable group housing worthy of the name. Guangzhou as Chinas economy is one of the most developed city in affordable housing construction process there is the same in the relevant question. This paper expounds on the Guangzhou at present the situation of the construction of the affordable h
5、ousing, and analyses the because of the money, planning and management system, and so on for causes of affordable housing guarantee defeat, and affordable housing construction in Guangzhou from space planning, the financing channels, management service mechanism and laws and regulations construction
6、 and so on several big put forward relevant countermeasures.Key words: Vulnerable groups; Housing security; Affordable housing; Low rent housing目 录1 绪论11.1 课题研究的目的、意义11.2 国内外研究现状及文献综述12 理论综述42.1 保障房的概念42.2住房弱势群体的概念52.3 弱势群体住房保障概念63 广州市保障房的现状及问题分析83.1 广州市保障房的发展现状83.2广州市住房弱势群体申请保障性住房的条件103.3 广州市保障房存在的
7、问题114 完善广州市住房保障对策144.1 完善弱势群体住房保障政策144.2 提高政府的住房保障能力144.3 合理选址，科学规划144.4 加强住房保障法律法规的建设155 广州市保障房发展趋势分析165.1经济适用房的发展趋势165.2廉租房的发展趋势166 结论18参考文献19致谢201 绪论1.1 课题研究的目的、意义“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，衣、食、住、行从古到今都是人们努力解决的目标，虽然现在我们的生活已经有了很大的改善，但不可否认的是，社会中永远有一部分人生活在底层，依靠他们自身的力量不可能得到生活保障，但他们是社会的一分子，他们的需求需要通过社会保障体系来解决
8、。而我国目前的社会保障体系还不完善，对于保障性住房，既没有独立的管理机构，也没有持续的规划和详尽完善的标准规范，由于全国各地经济发展的不平衡，保障性住房的发展也是良莠不齐。广州市的社会保障性住房建设发展至今虽然取得许多可喜的成绩，但因仍处在发展初期也不可避免地出现了一系列问题。在这样的背景下，本文研究“广州市保障房现状及发展趋势分析”就显得很有契合性，具有很强的理论和现实指导意义：一方面，可以通过对广州市保障房现状及发展趋势进行深入的研究，为解决好广州市保障房出现的问题提供一定的理论依据；另一方面，希望通过本文对广州市保障房现状及发展趋势的研究，能够得到政府和社会的普遍关注，为改善广州市弱势群
9、体的住房水平，实现全社会“住有所居”尽微薄之力。本文研究的目的在于通过对广州市住房弱势群体住房状况、需求状况、广州市保障房供给状况以及发展趋势进行阐述、分析。采用归纳法、比较法和文献研究法，指出存在的不足，并对其存在原因进行深层次的挖掘，在此基础上，提出一些完善措施，为最大限度的解决广州市弱势群体的住房需求，提供一些参考。1.2 国内外研究现状及文献综述1.2.1 国外的研究现状自19世纪末20世纪初以来，随着各国以工业化和现代化为重要动力的城市化快速发展，农业人口和资本向城市急剧聚集，城市在人口和用地是迅速扩展，以住房为突出矛盾的城市社会问题普遍产生。各国纷纷致力于进行保障性住房方面的研究和
10、分析。阿瑟奥沙利文（2003）分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策，消除城市贫困。他通过分析指出“支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用、质量和多样化日益增长的需求1”。美国的霍尔斯曼（1991）认为“住房领域是否需要政府的干预要根据人口数量预测、市场供应住房的可能性和可实现程度的标准来判断2”。加尔斯特（1997）认为市场具有有效的反应能力，而城市中低收入群体自身能力不足，更需要政府直接的帮助，因此补贴作为住房需求方的低收入群体比补贴作为住房供给方的市场效用更大3”。从国外学者的研究可以看出：住房保障
11、是政府住房政策的核心内容，是政府不可回避的职责和任务；基本上形成了相互补充的比较完整、完善的住房保障体系。虽然国外学者研究的背景与我们现在的大相径庭，但对于住房保障政策的研究已经比较成熟，对于我们研究今天中国城市化进程中弱势群体的住房保障问题是很大作用的。1.2.2 国内的研究现状国内对住房保障问题的研究起步比较晚。改革开放以来，可以说我国的住房改革使得住房制度由一个极端走向另一个极端，认为住房应完全市场化，由市场这只看不见的手来进行配置。正是在这种“市场化”思想的指导下，我国理论界在很大程度上忽视了对住房保障问题的专门研究。就目前我国学术界对住房保障问题研究的成果形式开看，研究成果主要呈现为
12、学术论文的形式，对我国城镇住房保障问题进行深入研究形成学术专著的很少。曹振良（2004）回顾了我国住房政策的改革历程，分析了我国传统住房政策的利弊，认为住房供应体系的建立应考虑不同收入家庭的承受能力，对不同的收入家庭实施不同的住房供给政策，对于城市低收入者，由国家提供廉租房，给予一定的补贴和优惠，而且廉租房应只用于出租，不宜出售4。在廉租住房方面，卢有杰（2004）对比分析了我国廉租房保障方式与国外廉租房保障方式的差异，指出租赁房屋补贴和实物配租实施的先决条件不同，两者各有利弊，各地需要根据自身的实际情况慎重选择保障方式5。在经济适用房方面，北京师范大学管理学院董藩教授（2006）在其主持编写
13、的住房货币化补贴方案中主张发挥市场机制的作用，取消实物形式的补贴，理由是货币化补贴比实物补贴效率更高、更公平，而经济适用房实质上是一种变相的住房实物补贴方式，所以应将其取消6。总的来说，我国学者对住房保障的研究，是随着我国城市化，房地产的快速发展过程中，中低收入阶层的住房矛盾凸显而开始的。对于实施住房保障的必要性及经济适用房、廉租房政策从不同的角度作了深入的研究。但还有很多不尽人意的地方，必须加以完善。整体而言，我国学者对于住房保障，以及新经济形式下住房保障如何有效实施的研究还处于初级阶段。2 理论综述2.1 保障房2.1.1 保障房的概念保障性住房是社会保障体系的重要组成部分。通常是指一个国
14、家或地区政府和社会根据相关的国家政策以及法律法规的规定，为满足中低收入家庭的基本居住需要，限定了建造标准和销售价格或者租金标准，起社会保障作用的住房，包括供应、分配、补贴协调机制等要素7。2.1.2 保障房的分类保障性住房发展至今，各地出现了多种多样的保障性住房名称，有廉租房、经济适用房、农民工公寓、公共租赁房、棚户区危旧改造房等。按照房屋落成产权归属，即是否出售房屋产权，保障性住房可划分为可以按特定条件出售给特定居民并拥有部分或者全部产权的保障性经济适用房和住房只租不售的保障性租赁住房。2.1.2.1 保障性经济适用房 保障性经济适用房是政府扶持的具有经济性和适应性的社会保障住房，属于保障性
15、经济适用房的基本类型主要包括平价房、限价房、改造安居房、解困房、农民工公寓及改造安置房、共有产权房等。（1）平价房是以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。（2）限价房是指经城市人民政府批准，在限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售中低价位、中小套型普通商品住房。（3）安居房是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房，是由党和国家安排贷款和地方自筹资金而建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户通过的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。（4）解困
16、房是指对在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房，授给经审查符合条件的住房困难户或无房户。（5）农民公寓是目前比较提倡的一种解决农民工住房问题的方式，主要是指利用闲置楼房资源，改造为农民工集中居住的生活小区。（6）安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。（7）共有产权，从法律是讲，就是指一家房地产有两个或两个以上的权利体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。2.1.2.2 保障性租赁住房保障性租赁住房主要是以低收入和中低收入者为供应对象，强调住宅产权归国家政府，由
17、政府出面主导建设和管理，在我国形态多样目前主要有廉租房及经济租用房（亦有地方称公有租赁房）两种形式，后者的房屋租金和居住条件都高于廉租房。考虑广州市现行市场中主要存在的保障性住房，本文认定保障性住房仅选取市场中较为成熟的经济适用房和廉租房两种样态，其中经济适用房以中低收入者为供应对象，包含普通经济适用房、危旧改造房、农民工公寓及改造安置房等可拥有产权的住房；廉租房主要面向对低收入者，房源来自于新建廉租房、空楼盘、改造危房、老旧公房等，通过政府低租金租赁给低收入群体，是一种非产权的保障性住房8。2.2住房弱势群体2.2.1 住房弱势群体的概念在学术界，一般把弱势群体分为两类：生理性和社会性弱势群
18、体。前者是因为年龄、疾病等原因造成的；而后者主要是下岗、失业、受到社会排斥等社会原因造成的。从我国弱势群体的整体情况来看，社会性弱视群体是主体。住房弱势群体是社会弱势群体中特殊一类。它和社会性弱势群体有高度联系，但又不完全一致。社会弱势群体中相当部分是住房弱势群体，但住房弱势群体并不一定是社会弱势群体。本文研究需要，文章中所提到的弱势群体指的都是住房弱势群体。主要包括：（1）依靠其自身能力不能改善其劣势居住条件的城市低收入群体，包括城市低保户和低收入人群；（2）工业化、城市化进程中，涌入城市的农村流动人口，也就是农民工；（3）每年留在城市生活工作的高校毕业生。本文将以上三类统称为“住房弱势群体
19、”。由此可概括出住房弱势群体的概念：指生活在城市中，其居住水平处于社会平均水平以下，在未来的一定时间内凭自身能力无法改变自身住房劣势现状的弱势群体。2.2.2 住房弱势群体的特性（1）住房弱势群体的现状居住水平较低。社会保障部(2007)统计：我国城市低收入家庭中有12人均住房建筑面积小于8平方米，27的家庭人均住房建筑面积在810平方米，41 的家庭住房建筑面积低于平均水平；其中有1 5的家庭住房中无独立厨房或与其它家庭合用， 约30家庭无独立厕所或与其他家庭合用，约13的家庭没有饮用自来水。（2）住房弱势群体通过自身不能改善其居住条件。他们经济收入较低或低，住房支付能力不高，即使在未来，依
20、靠自己也无法通过市场途径改善目前的居住状况。（3）政府帮助是他们摆脱住房劣势现状的现实选择。住房弱势群体在政治、经济、社会生活中处于劣势地位，需要国家、政府出台住房保障政策，帮助他们摆脱居住困境。2.3 弱势群体住房保障随着我国社会主义市场经济的确立和住房制度的改革，市场机制在居民住房中发挥基础配置作用。但市场经济并不排斥政府干预，恰恰相反，政府实施社会保是对市场机制的有益补充。住房保障作为社会保障的重要组成部分，特别是针对低收入家庭的住房保障必不可少。政府履行住房保障职能，保障公民尤其是低收入群体居住的权利，是实现社会公平的基本要求，是社会稳定、经济发展的需要。住房保障也就是由国家通过立法对
21、国民收入进行分配和再分配，以保障居民尤其是低收入群体的基本住房权利而实施的一系列政策、措施的总和。住房保障有广义与狭义之分；其中广义的住房保障是针对全体居民的，狭义的住房保障则针对有特殊困难或中低收入家庭，即针对弱势群体而实施的住房保障。本文所探讨的主要是狭义上的住房保障，即针对弱势群体而实施的住房保障。由此可概括出弱势群体住房保障概念：国家和社会通过立法对国民收入进行分配和再分配来保障弱势群体(一般指低收入群体)基本住房权利，而实施的一系列政策、措施的总和。3 广州市保障房的现状及问题分析3.1 广州市保障房的发展现状从1985年开始建设解困房到现在大力兴建的经济适用房和廉租房，广州市已经走
22、过了三十多年的保障房建设历程，在解决住房弱势群体的住房问题等方面，取得了显著的成效。据统计，广州市城镇人均居住面积从1986年的7.11平方米提高到了2010年的 23.45平方米（广州统计年鉴 2011），居民的居住条件得到了明显改善。3.1.1 广州市经济适用房的发展现状广州市根据国家保障性住房政策的指导制定了规划方案，在2008年公布广州市住房建设规划(2008-2012)，在规划期内，建设政府保障型住房 7.42-10.76万套、建筑面积463-680万平方米；其中，建设廉租住房1.82-2.16万套、建筑面积91-108万平方米，建设经济适用住房5.6-8.6万套，建筑面积372-5
23、72万平方米（表 3-1）。从这两份规划文件中可以看出，廉租房的建设面积有大幅度的增加。表 3-1 广州市 2008-2012 保障房建设年度计划表年度廉租房经济适用房合计预计套数（万套）预计套数（万套）预计套数（万套）20080.161.42.61.562.7620090.560.61.52.42.063.020100.60.91.21.51.820110.30.40.91.21.21.620120.20.40.91.21.11.6合计1.822.165.68.67.4210.76广州市在2011年投入45亿元进行保障房建设，新增保障房用地3.5平方千米，并着力研究“夹心层”的住房问题。在广
24、州市住房建设规划（20122014）中大大增加了保障性住房的建设力度，在规划期内，建设各类住房总建筑面积3461万4061万，其中建设政府保障性住房9.28万套、建筑面积871万平方米。其中，廉租住房4.16万套、建筑面积372万平方米；经济适用住房、经济租赁住房3.92万套，建筑面积388万平方米；政府限价房1.2万套、建筑面积111万平方米。比广州市住房建设规划(20082012)有大幅度的增长。3.1.2 广州市廉租房的发展现状广州市自1998年推出廉租房政策以来，每年投入数千万元建设廉租房。到2011年，广州共投资20多亿元，筹集了3500多套廉租住房，共推出了7期廉租住房项目，解决了
25、2041户人均居住面积5平方米以下、人均月收入300元以下的双特困户的住房问题。到2011年底为止，历年累计解决了7937户双特困户，其中安排入住廉租房 3175户，发放租赁住房补贴2303户，租金核减2459户。2006年起，新的廉租住房政策将廉租住房保障范围提高到人均居住面积10平方米以下的最低收入家庭，廉租住房租赁补贴标准从每人每月230元提高到322元，廉租住房实物安置的租金标准为每月每平方米l元9。由于廉租住房需求量的增大，广州市政府相继启动7个用于解决低收入人口住房问题的新社区住宅的建设。白云区同德小区二期、海珠区、大塘小区二期和荔湾区中山八路党恩新街、海珠区万松园、毛纺厂危改地块
26、以及天河区泰安花园剩余地块、金沙洲E区7个项目，总建筑面积77万平方米，计划建设住宅8859套，分别于2007年、2008年底前建成并交付使用。2010年底，广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)出台，政策大幅提高了廉租住房保障范围，收入保障线从以往的年人均可支配收入4680元提高到9600元。广州成为全国廉租住房保障范围最广和标准最高的城市之一。2010年底，广州廉租住房新社区建成正式投入使用，金沙州、同德、大塘新社区用来提供3148户双特困户住房问题，月租金1元/平方米。广州通过住房补贴1048户，租金核减425户，退腾公房626户，加上396户脱贫或放弃申请，到2011年底，已经全部
27、解决了登记在册的6213户全市最低收入家庭的住房保障问题10。3.2广州市住房弱势群体申请保障性住房的条件3.2.1 广州市住房弱势群体申请购买经济适用房的条件根据广州市经济适用住房制度实施办法（试行）（穗府200748 号）有关规定，申请购买经济适用住房的家庭应当同时符合以下条件：（1）申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；（2）家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准（表3-2）；（3）无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米；（4）未享受过以下购房优惠政策：按房改成本价或标准价购买公有住房；购买解困房、安居房、经济适用住房；参
28、加本单位内部集资建房；落实侨房政策专用房；拆迁安置新社区住房；政府提供的其他购房优惠政策。（5）申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。表3-2 购买经济适用住房家庭限额标准表家庭组成（人）家庭月可支配收入（元）家庭年可支配收入（元）年人均可支配收入（元）人均居住面积 （平方米）家庭总资产净值限额(万元)1152418287182871011230483657410223457254861103346096731481044注：资料来源于广州市国土资源和房屋管理局3.2.2 广州市住房弱势群体申请廉租房的条件申请者需同时符合以下条件: 1.申请人及共同申请的家庭成员具
29、有广州市市区城镇户籍，并在广州市工作或居住；2.家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的标准（表3-3）；3.无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米；4.未享受过以下购房优惠政策：（1）按房改成本价或标准价购买公有住房；（2）购买解困房、安居房、经济适用住房；（3）参加单位内部集资建房；（4）落实侨房政策专用房；（5）拆迁安置新社区住房；（6）政府提供的其他购房优惠政策。5.申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前 5 年内没有购买或出售过房产11。表 3-3廉租住房保障申请人家庭限额标准表家庭人数（人）家庭每月可支配收（元）家庭年可支配收入（元）人均居住面积（平方米
30、）申请人家庭资产净值限额（万元）18009600107216001920010143240028800102143200384001026注：资料来源于广州市国土资源和房屋管理局廉租房住户在取得廉租住房保障的次年起，每隔2年向市房改办住建办或其委托机构如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况，市房改办住建办或其委托机构会同有关部门对其申报情况进行审核，经审核不再符合保障条件的，取消廉租住房保障。3.3 广州市保障房存在的问题3.3.1 广州市经济适用房存在的问题（1）经济适用房供给量不足，难以解决有些住房弱势群体的住房问题在经济适用房制度实施过程中，有点地方片面强调考市场手段解决住房问题，而
31、对落实经济适用房制度、履行政府在住房保障中的作用重视程度不够，导致近年来经济适用房投资占房地产开发总投资中的比重持续下降。 （2）选址偏远，配套不齐，生活成本高 经济适用房面对的是广大中低收入居民，因此建设选址不应是城市边缘，而应定在便于出行的近郊区，经济适用房的建设应充分利用已有的城市基础设施和公共服务设施。但广州的保障房社区或多或少都面临着交通不便，配套不完整等问题。从目前广州保障性住房的分布范围来看，保障性住房的建设用地大部分分布在番禺、花都、黄埔、白云等几个区，而这几个区都离广州市区比较远。 （3）经济适用房不“经济”，使得一部分房源又重新流回权贵阶层 广州市经济适用房的不“经济”主要
32、体现在两个方面：一是房价不“经济”，超过中低收入家庭承受能力；二是建设标准不“经济”，超过中低收入家庭合理需求。 （4）经济适用房适用对象界定不清，退出机制不完善 经济适用房是国家为中低收入家庭提供的保障性住房，但是中低收入是一个非常笼统的概念，国家政策只进行了宏观定义，具体由各地政府来制定界定标准。因此在实际操作中，由于家庭的收入难以确定，使经济适用房“准入”政策仅仅成为一道摆设，发挥不了作用。 （5）缺乏惩处力度，违规成本低虽然在广州市经济适用住房制度实施办法中列出对骗购经济适用住房的惩处条款，但由于事实上经济适用房政策缺乏足够的纠错和问责机制，惩处力度不够，对于“骗资格”的惩处仍然存在法
33、律真空，因此经济适用房实施过程中屡屡出现骗购、腐败等乱象。3.3.2 广州市廉租房存在的问题（1）廉租住房空间规划的政策失衡 合理的城市空间和产业布局、高效集约的土地规划利用、完善的社会公共服务设施、便捷的交通条件、充足的就业机会、良性的社会支持网络等是良好区位的重要衡量标准。居住区的区位选择在一定程度上反映着社会经济、居住观念、土地资源、人口及生态环境等诸多方面的相互关系。对于廉租住房的目标群体来说，区位选择成为平衡居住和就业发展需求的关键因素。广州市的廉租住房建设采取的是规模化集中兴建。但多数用于安置贫困家庭的廉租住房位于交通不便的城乡结合地带。虽然受资金和土地条件的制约，选择开发成本较低
34、的城乡结合部有利于节省资金加大廉租住房建设力度，但远离市区的选址使得相当部分的廉租家庭用于交通的费用增加，家庭经济负担加重。同时，廉租住房社区建设远离市区导致社会隔离程度加深，进一步加大了社会资源支配两极分化的程度。（2）资金问题导致廉租住房配套建设滞后 广州近年用于投入廉租住房建设的资金达几十亿。随着廉租社区的落成使用，问题也相应出现。广州廉租住房为了保证房屋质量以及开发过程的公益性，房屋的建设管理都是直接由政府直接负责，杜绝开发商的参与。在住房开发后期，由于建成的廉租住房社区大部分地处偏远地带，周边学校、医院、市场、商业网点都必须完全依靠政府引导建设，而政府资金到位不足，开发主体单一化，导
35、致各类公共设施的建设迟迟不能到位。建廉租住房容易，周围配套设施的配建困难己经成为廉租住房建设中存在的主要问题。政府用于投资廉租住房的资金已经很大，在缺乏配建动力的情况下，还要保证周围公共设施和商业服务的配套建设确实面临很大的困难。在广州已经建成的几大廉租住房社区中，由于配套相应落后，导致居民弃住廉租房，而己经入住的居民生活保障和质量也函待改善的提高。廉租住房的配套设施建设是保障廉租住房效果的重要方面。（3）廉租房制度覆盖面过小，保障总数过低广州市保障性住房目前的分配只针对广州市市区城镇户籍；但从社会保障的意义来讲，它应包括所有无法从市场获得住房的低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也
36、包括城市中大量所谓“流动”但常驻城镇的农业人口和“夹心层”。（4）廉租房准入、退出机制不完善，缺乏监督虽然在广州市城市廉租住房保障制度实施办法中，对廉租房的准入、退出机制作了相关的规定，但在实际的操作中却困难重重。例如在2010年进行的一次入户调查中发现，有一户廉租房在2003年1月至2010年3月期间处于空置状态，空置时间长达七年多。4 完善广州市保障性住房的对策4.1 完善弱势群体住房保障政策4.1.1 明确弱势群体住房保障目标依据我国经济社会发展的现实，结合广州市市实际情况，笔者认为近期内广州市弱势群体住房保障的目标：重点扩大廉租房供给，有计划安排经济适用房建设，适当增加过渡性住房一城市
37、公寓和货币补贴相互配合的辅助措施，实现广州市市住房弱势群体的住有所居。4.1.2 扩大弱势群体住房保障范围保障性住房作为一种准公共产品，首要的价值目标是体现公平性。在广州市城市化的进程中，农民工群体为城市的繁荣发展做出了重大贡献，他们收入低，居住条件较为恶劣。住房保障不能惠及他们，使他们感受到来自社会的排斥，这不利于城市经济社会的发展，不利于和谐社会的建设。高校毕业生作为现代化建设的重要人力资源，是促进经济转轨和社会转型的主要参与者。广州市市过高的房价，使他们很难再在城市扎下根来，这不利于他们发挥聪明才智，不利于广州市经济社会的发展。政府也应该将这部分群体涵盖在住房保障范围之内。4.2 提高政
38、府的住房保障能力 广州市各级政府应切实担负起职责，加大财政投入，多渠道筹措资金积极推进保障性住房建设；明确各职能部门的职责，协调好各部门的关系；加大对保障性住房建设的监督，防止权力寻租行为，确保保障性住房功能的有效发挥。4.2.1 企业参与，政府引导建设保障性住房是一项长期而艰巨的任务，仅靠政府来完成，其效率和效果并不是最佳的，应该充分发挥社会的力量，集中有能力和有社会责任感大型企业共同完成。因此，政府可通过各项措施刺激开发商建设市场型租赁房，既可以减轻政府的压力，又能帮助提升此类房屋的质量。4.2.2 完善弱势群体购房金融支持体系对于低收入家庭住房贷款，政府应给予更多的支持，应完善金融支持政
39、策，降低金融机构在城市弱势群体住房贷款中的“门槛”，通过贷款、担保、贴息等方式，鼓励银行向低收入家庭提供住房贷款，同时降低住房贷款利率，延长贷款偿还时间，降低贷款准入条件。因此，可以建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度和住宅政策性银行。4.3 合理选址，科学规划保障性住房的选址可以定在离市中心一定距离的城乡接合部或近郊，但一定要交通方便，配套齐全。保障性住房可以通过改造或重建中心城区一些商业价值不大旧居民楼、旧公屋、旧宿舍楼等房源用于保障性住房。但是不宜大量建在中心城区，一来没有相应面积的地块，二来无法实现土地价值和城市发展价值的最大化，三来中心城区人口密度已经过大。因此，保障房的选址规
40、划要结合广州市的长远发展目标，分散人口，均衡各地区的发展。4.4 加强住房保障法律法规的建设目前，广州市实施弱势群体住房保障的依据都是政府的红头文件、规定、办法及行政命令等形式，并没有上升到法律层面，法律效力较低。实施弱势弱势群体住房保障制度仅仅依靠廉租住房和经济适用房管理办法是不够的。这使得住房保障工作缺乏强有力的法律依据，住房保障工作缺乏稳定性和可持续性，很多工作名存实亡。为此，广州市应加强立法，通过住房保障立法为实施住房保障提供依据，确定住房保障目标，明确各级政府及职能部门的责任，以及实施住房保障的方式和措施，用法律法规定住房保障资金的来源等。5 广州市保障房发展趋势分析5.1经济适用房
41、的发展趋势经济适用房作为我国住房制度重要组成部分，在没有更好的方式代替之前，为了解决广大中低收入家庭住房困难，还需要存在相当长的历史时期。虽然存在各种各样的问题，但需要在规范市场、制度创新方面逐渐得以解决。以租为主，专门机构主管、封闭运行、低水平保障是发展趋势。（1）以租为主。在当初的经济适用房制度设计上，是以出售为主，一次性地解决产权问题。但从各国住房保障制度经验来看，绝大多数都是以解决居住可能为目标，而不是解决产权问题，政府需要拥有大量的房源，并让保障房在低收入家庭的进入进出过程中流通起来。因此，未来的经济适用房应以出租方式为主，形成良性的准入、退出机制，主管部门有了大量房源后，可以循环再
42、分配给新增加低收入家庭，确保经济适用房小区全部是符合条件的低收入家庭居住。（2）独立机构管理。形成独立的住房保障管理机构，统筹资金、土地、规划、建设等方面的管理，改变目前主管部门过多、职责不清等一系列问题。（3）封闭运作。在现行的情况下，不能一步到位推行以租为主，对于销售的住房，应采取体内循环、封闭运作的方式。即购买者如欲出售只能被政府无偿收回，主管部门再分配给适合条件的新的中低收入家庭。 （4）低水平保障。既然是保障性住房，就不可能达到舒适、奢侈的标准，因此，应严格限制户型面积标准，只能为低收入家庭提供过渡性的、最基本的住房保障。5.2 廉租房的发展趋势加快推进廉租房制度建设，建立完善的住房
43、保障体系，改善居民居住条件是构建社会主义和谐社会的重要方面。（1）逐步强化各级政府住房保障职能，落实廉租房制度建设的目标责任管理，落实以财政预算安排为主、多渠道筹措资金的规定，确保必要的财政预算资金及时到位，建立稳定规范的资金来源渠道。（2）完善廉租房管理，建立严格的申请、审批和退出制度，保障政府公共资源切实落实到最低收入家庭。建立健全住房保障对象档案，对廉租房保障对象实施动态管理。（3）政府主导，以租为主。廉租房从实施之初，就一直在政府主导下进行，不仅保障了建设用地、优惠政策的落实和补助对象的确定，还在资金筹集，资金补贴发放与管理等方面取得了较好的社会公信力。为了保证保障性住房制度的效率，提
44、高保障性公共资源的投资效率，并为了有效解决人民群众的住房保障问题，很有必要建立一套保障性住房的长期供需预测模式。首先建立需求预测模型。此模型至少由两个方面的模型组成：一是需求增量变化模型，应根据人口发展趋势预测数据及其他人口统计学特征、城市化进程有关预测指标、住房消费习惯偏好设定指标等各种变量及其之间的各种相关关系的统计学指标等按一定逻辑确定；二是需求减少模型，在输入既有建筑情况、建筑寿命预测、人口统计学特征指标等基础上构建保障性住房存量退出模型。两者相减，可建立起保障性住房的总需求预测模型。第二建立存量供给预测模型。此模型建立的输入包括保障性住房存量变化预测模型、非保障性住房过滤增加保障性住
45、房增量模型等。第三在如上两种模型的基础上，通过相应的分析，构建一定的逻辑关系指标，进而生成未来保障性住房供应的总体预测模型。6 结论保障性住房建设是解决城市低收入家庭住房保障这一民生问题的重要举措，意义深远。加强保障性住房建设关系到人民安居乐业，科学发展观的贯彻和落实以及社会和谐健康发展目标的实现。保障性住房的建设和完善是一个不断发现问题并解决问题的过程。通过对广州市保障性住房建设的具体情况分析可以看出，对于保障性住房政策的实施过程和保障性住房建设中，政府应该从长远规划发展和有利于居民生活水平改善的角度出发，住房保障的思维不应仅停留在住宅的提供上，其终极目的是居民生活质量的提高。保障住房建设和
46、配套建设完善应通过借鉴国际先进经验，探索出适合广州市情况的新方式。在本文的写作过程中，笔者试图尽量广泛地搜集资料，详细深入地剖析广州保障性住房建设中存在的问题及现状，也试图深入探索表面现象下的深刻原因和内涵并提出相应的解决措施。但是由于笔者认知水平和理论的粗浅，以及相关数据资料的缺乏，在写作中对许多问题思考并不成熟，角度也并不全面，所研究的结果也难免粗浅。因此，本文的完稿并不是对保障性住房现状研究及发展趋势分析的结束，在今后的学习和时间中，笔者将对问题未来的发展做进一步更为深刻的研究。参考文献1 阿瑟奥沙利文.城市经济学M.北京：中信出版社，2003：562 霍尔斯曼.20世纪80年代国家住房政策回顾J.住房研究，1991（6）：633 加尔斯特.住房政策中需求方与供给方的补贴比较研究J.住房研究，1997(12)4 曹振良.中国房地产业发展与管理研究M.北京：北京大学出版社，2004：645 卢有杰.全面分析城镇住房保障制度J.城乡建设，2004(4)6 董藩.人宅相扶和谐共生城市中低收入人群居住问题解决方案获奖作品集M.广州：广东旅游出版社，2006：63-897 马智利.我国保障性住房运作机制及其政策研究M.重庆大学出版社，2010：3-58 文林峰.城镇住房保障.中国发展出版社M，2007，24（2）：619 广州经济适用房购房条件放宽，人均面积增
