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1、 信阳市康诗丹郡小区房地产投资评估研究摘要： 随着社会主义经济的转型，以及我国市场经济的快速发展，我国的房地产项目日益兴旺，逐渐成为国家的经济支柱以及地方政府的主要财政来源。但是住宅房屋的价格持续快速上涨，不仅影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济平稳发展的一个不稳定因素。如何评估住房价格以及对于其投资是否得利是人们日益关注的问题。影响住房价格因素是多方面的，如经济因素，政治因素，地理因素等等，这些定性的因素如何进行定量计算是人们广泛关注的话题。本文首先简单介绍了研究意义以及背景，并就目前广泛应用的比较法、成本法以及收益法进行详述，并进行一些改进措施并以此对信阳市一处房地产进行综合评估，来
2、验证这三种方法的可操作性。通过这一系列对数据的分析，来说明这几种方法的实践性以及对于房地产评估的重要性。关键词：比较法，成本法，收益法，模糊综合评价The Investment Appraisal of Kangshidanjun District in Xinyang CityAbstract：With the transformation of the socialist economy and the rapid development of Chinas market economy, a thriving real estate projects in China has becom
3、e the countrys economic mainstay and the main financial sources of local government.However, residential housing prices continued to rise rapidly, not only affects the quality of life of urban residents, but also the entire national economy, a stable development of instability. How to evaluate the h
4、ousing prices and whether get the benefit for their investors is a growing concern.There are many factors that affect housing prices, such as economical factors, political factors, geographical factors, etc., but these qualitative factors are calculated to quantify how widespread topic of concern.Th
5、is article first briefly introduces the research significance and background, and to compare the current widely used method, cost and income approach to detail, and make some improvements and use of real estate in Xinyang City, a comprehensive assessment to verifyoperability of these three methodsKe
6、y words：comparative method, cost method, income method, fuzzy comprehensive evaluation目录摘要IAbstractII1 绪论11.1 研究背景11.2 研究的目的和意义42 概述52.1 房地产评估基本理论52.1.1 价值52.1.2 房地产市场的特性52.1.3 影响房地产价值变动因素62.2 房地产评估的基础132.2.1 房地产评估的概念132.2.2 房地产评估目的132.2.3 房地产评估的要素133 评估方法以及应用163.1 信阳市康诗丹郡小区基本概况163.2 比较法163.2.1 比较法的
7、含义163.2.2 比较法的理论依据173.2.3 比较法的适用条件173.2.4 操作步骤173.2.5 比较法因素修正173.2.6 比较法在评估应用中存在的问题203.2.7 实例分析213.3 成本法233.3.1 概述233.3.2 适用条件243.3.3 基本公式以及应用243.3.4 成本法评估步骤243.3.5 价格构成253.3.6 重新购建价格263.3.7 成本法在评估应用中存在的问题273.3.8 基于模糊综合评价的房屋成新度的定量计算283.4 收益法303.4.1 概述303.4.2 理论依据303.4.3 收益法的应用前提313.4.4 收益法的适用对象313.4
8、.5 收益法的评估公式323.4.6 收益法应用中存在问题333.4.7 还原利率确定353.4.8 实例分析363.4.9 主要参数说明374 结论以及展望394.1 小结394.2 展望39参考文献41附 录42附 录1： 英文原文42附 录2： 中文译文44致谢461 绪论1.1 研究背景近几年，伴随着房地产市场的飞速发展，房地产逐步成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产业的发展带动了众多相关产业，为国民经济的发展做出了无可比拟的重要贡献。但是进入2008年下半年，在全世界金融危机的影响下，中国整个房地产市场开始下行，并显现出加速下滑的趋势。截止到2008年末，全国完成房地产市场开发投资
9、30580亿元，同比增长20.9%。其中，商品房完成投资22081亿元，同比增长22.6%，占房地产开发投资的比重为72.2%。2008年112月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。到了12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。由于全国各地楼市发展不均衡，2008年东部地区房屋销售量下降幅度明显大于中西地区，一、二线城市下降幅度则大于三四线城市。北京、上海、武汉等重点城市的成交量萎缩超过五成。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才被得到明显遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
10、但是进入2009年我国房地产市场将更加不容乐观，总体下行趋势不可避免。上半年，房价基本承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一些调整比较早、调整幅度较大的城市，随着价格的下降及经济适用房和限价房大量入市，自住型需求将逐渐提高。我国政府连续出台一系列鼓励住房消费的政策，并力争2009年经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。因此，对于房价下行是对前期房价过高的修正，而一旦房价调整到位，将会出现反弹，市场成交量将出现趋稳的迹象。结合国际国内及房地产行业发展周期特征，所以伴随着2009年下半年房地产市场各方的博弈趋
11、于理性以及成交量开始回升的发展形势下，2010年全年处于平稳期，主要是消化累积的存量房。而如今，随着国际经济开始恢复，前期大量基础设施、社会保障制度等投资，并且在内、外需双引擎的驱动下将改变传统三架马车带动经济新一轮发展，房地产业下一个发展周期在此时出现。就整体而言，从近期房地产市场的各种信息来看，在2011上半年以及以后的一段时期内，中国房地产市场将充满挑战，也给房地产企业带来了严峻的考验，但机遇将大于挑战。那么，在当前局势下认清形势、掌控方向，对房地产行业所处环境和未来的发展态势予以剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。与此同时，
12、在当前房地产行业发展形势下，我国房地产企业必须认真分析当前行业发展形势、把握未来市场发展方向，及时调整产业结构并根据行业趋势制定发展战略，才能尽可能避免风险，实现企业的盈利目标和可持续发展14。02468101214162007200720072007200820082008200820092009系列1图11 20072009年季度经济增长率图12 全国房地产开发景气指数图 从以上两图可以看出2007年到2008年我国房地产产业受国际金融危机的影响基本上是呈现下降趋势，从2009年开始回暖，并快速上升，说明房地产产业已经基本上复苏，继续作为国民经济支柱。表11 19972007 全国房地产发
13、展基本情况表表12 19972007 全国土地开发情况表综合上述两表中可以看出，中国的房地产业在最近15年的发展中十分迅速，虽然不可避免的受到国际金融危机的影响，但是总体而言上升步伐十分迅速，产业规模不断扩大，已经成为国民经济的重要支柱。而且地方政府也给予很大的支持与便利，从表12中可以看出新开发的土地增长近3倍，投资金额增长近20倍，极大的推动国民经济的发展。1.2 研究的目的和意义房地产是不可再生的稀缺资源，它是人们工作和生活中必不可少的一种资源。随着我国经济的发展，尤其是改革开放以后，房地产逐渐演变为一种商品，发展成为一个产业，并且随着其的发展，带动了咨询、设计、生产以及建筑等一批产业的
14、发展，房地产业已经成为我国国民经济的一个支柱产业。任何一个产业都是从不完善逐步成熟和完善的，房地产业也不例外，房地产业随着我国经济的发展、住房制度和土地制度等的发展而不断地成熟，但也正是由于制度的改革以及市场的变化，以至于房地产面临的不确定因素越来越多，越来越繁杂，房地产作为一种投资也将会面临更多更大的风险，而且由于我国的国情与其他国家不同，一些先进国家比较先进成熟的房地产市场模式和管理理论并不能直接拿来为我所用，必须结合我国的实际国情摸索适合我国国情的房地产市场模式和管理理论。由于房地产业投资额巨大、周期长、盈利高等特点，注定了房地产行业是一个必须预测将来需求的行业，同时是一个高风险的行业。
15、近几年来，房地产已成为与我们每个人息息相关、影响国民经济发展最为重大的产业的情况下，风险因素更加复杂，对于房地产企业来说，如果投资者不能清醒深刻的认识开发中的各种风险，或者对于风险考虑不足盲目开发，一旦这些风险发生，将导致开发项目的亏损，甚至使房地产企业遭受致命的打击。本文从房地产投资的角度出发，通过资产评估的一系列的方法手段探讨房地产评估的有效途径，分析房地产项目所面临的风险问题，并针对信阳市康诗丹郡这一房地产项目运用科学的手段对风险进行预测和评价，对于减少房地产企业投资风险，提高收益，具有极其重要的指导意义。2 概述2.1 房地产评估基本理论2.1.1 价值对于房地产而言价值一般就是指其“
16、市场价值”，即“某人或者某些人愿意而且能够从资源出售的对象手中购入物品所支付的货币金额”，根据市场经济理论，越是稀有短缺的商品，其价值也就越高。如果某些普遍需求的商品变得短缺了，其价值也会有极大提高。对于房地产市场而言，亦是如此。但是房地产产品是典型的耐用消费品，使用时间通常是几十年，其与一般的耐用消费品不同，大部分国家都将房地产视为“投资品”，因此不纳入CPI的计算中，即房地产的价格波动不影响通货膨胀的水平。我国的在计算CPI的商品中也不包括房地产，因此老百姓深刻感受到房地产价格答复上涨而通货膨胀水平照常保持在较低水平。2.1.2 房地产市场的特性房地产市场就是交易房地产产品，包括耐用消费品
17、的消费、投资、租赁与投机并存的一个场所。投资品具有投资和投机的双重属性，加上房地产的耐用消费品的特性，以及现实存在的租赁，中国的房地产市场成为投资、投机、耐用消费、与租赁的市的组合。我国有5万多家房地产企业，数量巨大，但是房地产产品的唯一性，使得房地产市场竞争表现出巨大的差异性；而且房地产市场交易双方的信息严重不对称，所以房地产市场是一个典型的非完全竞争市场。同时，房地产产品作为终端的消费品，其产业链条很长，涉及许多产业，其投资乘数效应非常明显，拉动国民经济上涨效果显著。并且房地产市场不可或缺的土地在中国的特殊性，政府的参与性强，参与程度高；同时，由于中国经济转轨的特征，从1997年开始大规模
18、的按揭贷款，如果出现风险，兜底的是几大国有银行，并最终落到政府头上。由于中国房地产市场的参与者众多，参与程度各异，目标各异，所以在中国的不同地域有时候完全采取不同的拉抬打压房地产价格、影响房地产市场的政策策略。而且，中国经济尚在转型期，法律法规不够完善，房地产开发商多头在外与许多国家差异的经营模式，不同的利益集团参与到中国房地产市场，使其手段多样，而众多利益相关者的博弈使得中国房地产市场错综复杂。用经济学家的话来讲，房地产权益的主要特点是差异性，一般来讲就是各类房地产的权益各不相同，除了对于同一房地产的同量有所损耗，但是土地上加盖物的总值一般不会下降，反而会有所提高。所以，从这方面来说，房地产
19、投资与其他投资有很大不同，房地产投资在时间上具有耐久性，而且从投资特性看具有长期可靠的资本保障2。2.1.3 影响房地产价值变动因素2.1.3.1 成本因素（1） 土地 土地价格。地价是房地产成本的重要组成部分，在房地产价格中，地价一般占有五至六成的比重，其走势直接影响着房价。随着国民经济和城市建设的快速发展，相关土地的出让价格必然会上涨，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺。房地产总量的有限性主要体现在土地总量的有限性上，土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值。如图21所示：图21 19972007年全
20、国土地开发面积 供求平衡下土地价格的形成。土地价格的形成同它的供求平衡是相联系的，价格形成的过程就是供求平衡的过程，供求平衡总是在一定价格水平下的平衡。土地供求理论是公认的地价形成理论，该理论认为，在自由市场经济中，土地和其他商品一样，其价格取决于本身的供给和需求。地价的形成条件可以分为短期土地供给量固定不变时的均衡条件和长期土地供给量改变时的均衡条件。短期内土地供给量恒定，没有土地供给增量，这时土地供给曲线是一条垂直于横坐标的直线，而土地需求曲线是一条向下倾斜的曲线。在土地供给曲线和需求曲线的交点处，形成地价P，这时地价的形成完全取决于需求，当土地需求上升至D时，地价上升至P。如图22所示。
21、 图22 短期土地供给恒定条件下地价形成曲线但是在长期土地供给量改变的条件下，地价的形成由供给和需求共同决定。土地供给曲线是一条向上倾斜的曲线S。当土地需求为D时，D和S的交点E决定地价为P；当土地需求上升为D时，D与S线的交点F决定地价为P，新入市的土地供给增量为Q1、Q2。土地供给增量进入市场，是在价格水平为P时进入的，这个价格水平包括征用土地的成本和应得的土地经营收益.如果土地供给增量Q1、Q2进入市场的价格低于P，则不会产生土地增量。 图23 长期土地供给增加条件下地价形成曲线 土地价格对房地产价格的影响。土地价格是房地产的成本之一，如果土地价格增加，那么房地产开发企业的成本必然增加，
22、则利润率随之降低，这势必引起房地产投资规模下降，房地产市场的供给相应减少；相反，如果地价下降，企业利润率提高，则房地产供给相应增加。这势必影响房地产价格的涨跌。具体而言，因土地具有有限性、差异性、固定性、耐用性等特点；从经济属性看，土地又具有稀缺性、区位可变性、报酬递减性等特点，这些特点决定了土地总量上和短期内供给的无弹性，也决定了土地价格具有随着需求的增加而不断上扬的趋势。由于土地总供给弹性不足，不论通过竞争而给予它的价格有多大，土地供给量是保持不变的。因此，土地的价值完全是由它的产品价值所引起，而不是相反的顺序，具体到地价与房价的关系，就是房价上升导致地价上涨。（2） 建筑成本。从房价的构
23、成看，房价=地价+建筑安装成本+各种税费。建筑安装成本是构成房价的主要部分，是生产建设住宅时的原材料费用和人工费用，即由建筑房屋时的原材料消耗和建设人员工资支出等构成。建筑材料的上涨，尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨，必然推动建筑安装成本的提高，从而导致房价的上涨。不论城市规模大小和经济发展水平，相邻城市的同期建材价格差异较小。目前情况来看，工程造价是房价组成中相对较为合理但仍存在降价余地的一部分。有效控制建筑成本，科学合理地降低材料费用对于房地产价格水平的降低有不可低估的作用。2.1.3.2 经济因素（1） GDP对于房地产价格影响。房地产价值波动与宏观经济之间在总量和经济发展速度的关系
24、，可以作如下分析：首先，房地产投资与开发必然会随宏观经济的复苏上升，但是由于物业开发的滞后，使得房地产的复苏会稍晚于宏观经济的复苏。房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求将会不断上升，且由于房地产供给短期的刚性，加之在其保值性、增值性的影响下就必然导致房地产价格上涨；随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，导致房地产周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。其次，由于房地产周期的繁荣期更早来临加上又没有宏观经济那种各行业之间相互彼此消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济更先进入衰退期。再次，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入了产业的
25、萧条阶段，直到宏观经济开始缓缓复苏后才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。如图2.1所示：图21 GDP对于房地产市场的影响流程图综上所述，房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快。房地产业与宏观经济发展水平的高度相关性进一步说明了在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平也有所区别。（2） 金融货币因素对房地产价格的影响。影响房地产价格的金融货币因素主要包括货币供应量与存贷款利率。住房制度改革后，这些变量与房地产价格表现出了非常强的相关性，对房价的影响效果日趋明显。其中，利率是最为重要的调控工具，其影响着房地产供给和需求双重效应的冲销，但是
26、由于短期内对房地产价格的作用并不明显，因此要辅以其他的政策手段，但是就总体而言，货币政策变量对影响房地产价格是有效的。但是在我国，利率长期受到严格的管制，货币供应量与利率间的联动性较差，所以货币供应量是主要直接作用于房地产价格。 货币对于房地产价格影响。我国金融市场刚刚起步，市场机制不成热，间接融资比例高，房地产投资在在相当的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房地产
27、价格的上涨。 利率对房地产价格影响。我国尚处于利率市场化的过程，因此我国央行可以直接调控利率以影响房地产的供求变化，从而影响房地产价格。利率的变化对己购房者的会产生较大影响，我国的住房抵押贷款采取的是浮动利率支付方式，因此，央行加息增加了己购房者的月供。另一方面，加息在一定程度挤出了房地产价格泡沫。所以，已购房者所持有的住房发生了贬值。而对持币观望者的影响是由于央行加息会增加购房者的月供，也就是说增加了购房者的成本。对购房者而言，由于受收入的限制，购房者在购房时，需要通过金融机构进行融资（住房抵押贷款）来突破自己的预算约束。当利率提高时，对投资性购房者而言，购房的机会成本增加，购房需求降低，在
28、供给不变的情况下会降低房地产价格。对房地产开发企业来说，推动其加速开发投资的动力是房地产市场旺盛的需求，而面临的最大问题是宏观调控中严控信贷措施带来的资金紧张，为此，有些开发商不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，因此加息将促成房地产行业投资成本的增加，从而在一定程度上将抑制房地产的投资过热。因此利率的调整对房地产价格的影响将取决于需求和供给两方面的力量对比。综上所述，房地产价格与利率水平成反向变化，利率提高，房地产价格下降；利率降低，房地产价格上升。2.1.3.3 社会因素（1） 人口因素。房地产，其中尤其是居民住宅，是人们生活的基本所需，房地产的需求主体是人，人口因素是决定房地产需求的
29、最基本因素之一，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。 人口增长对于房地产价格的影响。人口密度高的地区，对房地产的需求相应增加，房地产供给相对缺乏，因此导致房地产价格水平趋高；而且由于人口密度高，促进了商业、服务业、娱乐和旅游观光等事业的发展，从而也会推动房地产价格上升。引起城市人口数量变化的原因是人口的自然增长和人口的迁移变动。由此可见，城市化水平的提高将带动城市人口的增加，从而进一步增加对住房的需求，从而对房地产价格产生影响 人口素质及年龄分布对于房地产价格的影响。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，从而导致房地产价格升高。在人口素质方面，劳动者文
30、化水平高，必然讲究生活质量，对居住和工作条件及其周围环境有更高的要求，这也会增加房地产的需求，从而影响房地产价格趋高。而人口年龄的变化，必然会引起需求种类的变化。老龄人可能更需要花园平房式建筑，而年轻人则偏爱居住在公寓楼房。从而引起房地产市场的价值变化。 已婚人口与未婚人口比例对于房地产价格的影响。已婚和未婚的人口比例也会在不同类型的房地产需求上得到反映，从而影响房地产价值。单身男女满足于单房套间，而已婚夫妇，一般总希望拥有一间属于自己的天地。由此，他们对于室内的布置就有不同要求。如今中国市场住宅市场需求的主体为26至35岁婚龄人口，则人口年龄的在住宅需求上体现为：26至35岁年龄组人口的变化
31、而引起的住宅的潜在需求总量的波动。人口周期的潜在需求与我国房地产周期基本吻合。（2） 心理因素。房地产市场中，交易主体是人包括由单个人构成的企业、政府机构等组织）。所有的经济行为都以人所具有的某种心理状态为依据。在经济活动的扩张、收缩过程中，既有物质性原因，又有心理状态的原因，即人们对未来实际经济状况看法的变动。人是最复杂的动物，其心理活动对市场交易行为有重要的影响。这一点在房地产市场的投机当中表现得更为明显。心理因素对房地产经济波动的影响更多地表现在价格的短期波动，从长期来看，信息沟通越来越充分，人的预期是稳定的，心理变化趋于平稳，心理因素对市场价格的长期波动影响不大。2.1.3.4 政府因
32、素对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。中国房地产经济发展的影响因素在发生着转变，即在传统体制居于主导地位的环境下，中国政府的政策行为强烈的影响着中国房地产的发展。通过政府干预可以：（1）促进地方经济增长。房地产产业的发展对区域经济的带动作用显然不容忽视。而中国房地产业还直接带动了50多个相关产业的产出增加。因而，地方政府在资源约束的条件下，选择房地产这种操作性、掌控性很强的要素，直接、间接参与房地产市场，加大资源投入，推动GDP增长。（2） 增加地方政府财政收入。从现今土地供给制度而言，地方政府可以获得三种
33、收益：是土地一级市场由地方政府垄断，土地出让金一次性收取；地方政府还可以通过低成本拆迁把获得的土地出售；税收及其以外的各种收费。土地有偿转让收入目前已成为各级地方政府的“第二财政”，是地方政府预算外收入的主要来源。在财政压力下、在在利益机制诱导下，一些地方政府会利用“有形之手”推市、托市，造成房价上涨，进而地价上涨。通过房价、地价的相互推动，地方政府获得更多的地价收益。2.1.3.5 其他因素（1） 环境因素。环境因素主要包括地理位置、自然环境和公共配套设施等。具体而言；地理位置。指该项房地产所处具体地点。自然环境。主要包括大气环境、声觉环境、视觉环境、水文环境、和卫生环境等。公共配套设施。主
34、要包括交通运输设施、邮电通讯设施和给排水设施，商业服务设施，文化教育设施、体育娱乐设施和医疗卫生设施等。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。房地产位置优劣的判断标准虽然因不同的标准而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。随着生活水平的提高，居民环保意识的增强，自然环境因素对于房地产的心理价位以及开发成本都产生了重要影响，并且通过心理价位以及开发成本，与房地产市场价格形成紧密关联，其相关性日益显著。由于房地产项目作为城市主
35、要组成部分，其大气、水体等环境不可避免的受到区域空气、水体质量及地理条件的影响。一项房地产所处环境的舒适程度与其配套的公共设施完备程度直接相关。商业、服务业集聚程度，即经济活动的频繁度、交通条件便利程度、文教卫生部门的分布等都会对周边房地产的价格产生影响。交通包括道路通达度、公交便捷度和对外交通便利度三个方面。周边公共设施完备的房地产价格比相同建筑指标的其他房地产项目具有显著的定价优势（2） 时尚因素。时尚与品味的变化同样也会影响的房地产价值。时尚变了就会出现一批所谓的过时的房地产，这对于一些潜在的置业者而言，更愿意去追逐潮流，尽管成本昂贵，但是只要有可能就会伺机对某种普遍认为是新潮的房地产增
36、加投资，从而引起各类房地产产生不同的价格趋势。（3） 城市规划。城市土地利用和建设安排是城市规划的核心内容，而房地产开发又是以土地为核心载体的建设行为，由于这一明显的相关性，使城市规划行为不可避免要影响到房地产市场，并以房地产价格变动的方式表现出来。战略性规划为城市发展确定了总体框架，从而为城市土地地价区划调整提供依据，并为城市各地区的房地产发展提供或有利或不利的预期，实施性规划可以通过改变地区土地使用功能结构、限定土地开发条件、确立公共设施建设、提供经济型住区建设用地等途径来实现对房地产市场需求平衡、房地产开发成本与获利能力的影响，从而不同程度地影响到房地产市场价格的变动。规划管理则是通过审
37、核并确定具体地块的开发条件，直接影响到房地产的开发成本与收益水平，并在房地产价格上得到反映3。2.2 房地产评估的基础2.2.1 房地产评估的概念房地产评估是指人们根据评估目的，遵守评估原则，运用评估方法，按照评估程序，对评估对象在评估时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动4。房地产评估的本质包括以下五个方面：（1） 房地产评估是评估房地产的价值而不是价格；（2） 房地产评估是模拟市场定价而不是替代市场定价；（3） 房地产评估是提供价值意见而不是作价格保证；（4） 房地产评估会有误差，但是误差应在合理的范围之内。2.2.2 房地产评估目的评估是因某一特定目的而进行的估算的艺术或
38、者科学，所谓特定目的就是被评估的物业可能作为商业或者工业等不同用途的事实。由于评估目的不同，在某一时刻对同一物业很可能会出现一系列不同的估价。而就本文而言，主要是对于房地产投资方面进行评估。2.2.3 房地产评估的要素房地产评估的要素主要包括：评估目的、评估对象、评估时点、价值类型、评估依据、评估假设、评估原则、评估程序、评估方法、评估结果等。2.2.3.1 评估目的评估目的是指一个评估项目中评估委托人对评估报告的预期用途，通俗的来说，就是委托人将拿评估师完成后的评估报告做什么用，是为了满足某种房地产的经济活动或民事行为、行政行为的需要。现实中主要的房地产评估目的有；有建设用地使用权出让，房地
39、产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、分割、损害偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合作、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产评估争议中的房地产评估复核鉴定。2.2.3.2 评估对象评估对象即评估客体，也被称为评估房地产、评估标的，是指个评估项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其它财产。概括起来，房产评估对象主要有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体产中的房地产等。2.2.3.3 评估时点评估时点也称为价值时点，通常为价值日期，具体一个评估项目中由评估目的决定的需要评估的价值所对应的时间。在房地产评估中，一房地产在不同的时
40、间会有不同的价值，因此，评估时点不是随决确定的，应当根据价目的来确定，并且评估时点的确定在前，而评评估值的确定在后。2.2.3.4 评估原则评估原则是指在房地产评估的在长期的房地产实践中，结合地产评估理论，从本质上研究房地产价格的形成以及房地产价格的变动客观规律的基上，总结和提炼出来的的一些简明扼要的进行房地产评估所应依据的法则和标准。房评估原则主要有：（1） 独立、客观、公正的原则（2） 合法原则（3） 最高最佳利用原则 （4） 评估时点原则；（5） 替代原则（6） 谨慎原则其中，独立、客观、公正是对房地产评估的基本要求，它不仅是房地产评估的基本原则，也是房地产评估的最高行为准则。谨慎则是仅
41、在房地产抵押评估中应遵循的特殊原则，其它四个原则是在各种评估目的的房产评估中都应遵循的技术性原则5。2.2.3.5 评估方法评估方法是指房地产评估中进行分析、测算和判断所采用的法。一宗房地产的价值通常可以通过以下三个方面的途径来取；（1） 近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的。这种方法是基于现实中的刚性需求者，在需求房子的同时，但是比较理性而且谨慎，因此，他们愿意出的价钱不会高于其它类似房地产的成交价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。（2） 如果重新开发建设一宗类似的房地产需要多少费用?这种方法是基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房
42、地产的重新开发展建设成本来衡量其价值。（3） 如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益?这种方法是基于理性谨慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该房地产的预期收益来衡量其价值。由此，根据上述三个途径便产生了三大基本评估方法，即比较法、成本法和收益法。此外，还有依据基本评估方法衍生的一些其他评估方法，如剩余法、利润法、投资法、假设开发法、基准地价修正法、路线价法、地价指数法、长期趋势法等，则是在这三种方法的基础上补充发展起来的。但是，这些评估方法都有自己适用的评估对象和评估需要具备的条件，这些方法在评估过程中可以同时运用，以相互验证，或者相互补充。在具体评估作业
43、中，对于同一个评估对象，我们都应该选取两种或两种方法对房地产进行评估，以相互验证对错，为最终确定价格形成参考6。3 评估方法以及应用3.1 信阳市康诗丹郡小区基本概况康诗丹郡是“宏益华国际新城”一期项目，位于信阳市羊山新区南京路与前进路交汇处，毗邻新市政大楼，属于信阳市重点建设项目，是厦门宏益华集团2007年斥巨资倾力奉献。康诗丹郡位于新老城区交汇处，紧邻羊城新区的新市政大楼，望新区发展，揽老城繁华，地理位置得天独厚。康诗丹郡有一下几种户型6585简约2房，85110温馨3房和110130尊崇3房，都将大面宽的客厅搬入居室，并巧妙的减少室内交通面积增加空间利用率。客厅、餐厅有机相连，厨房、卫生
44、间分布合理，南北朝向、健康通透，配以观景阳台的开阔视野，整个居室光线充足，空气清新流畅！康诗丹郡于2007年璀璨开盘， 康诗丹郡无论是景观规划、建筑设计、户型构造，还是生活配套、物业管理，厦门宏益华集团紧紧围绕“打造精品社区”的原则，选择一流的公司合作、建设，借助信阳得天独厚的生态环境及地理位置，以纯正高端社区定位，原生坡地公园式的生态标准，创造出一个集生态休闲和高尚居住为一体的上流生活城邦！如今，3期工程正在开工建设，最新大致均价为2000元/平米。大体符合信阳市房地产价位。本文就以100三房住宅为例，对其进行评估。3.2 比较法3.2.1 比较法的含义比较法也称为比较法、比较法、交易实例比
45、较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与评估对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取评估对象价值的方法。所谓的类似房地产通常称为可比实例，也称可比房地产，是指交易实例中交易类型与评估目的吻合、成交日期与评估时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者说可以修正为正常成交价格的类似房地产。比较法可能是应用最为广泛的一种方法，利用这种方法直接将评估对象与近期的市场上类似的房地产交易买卖进行类比，从过去的交易中找出评估对象的价值。但是必须注意参照对象必须具有类似性，并且坐落于同一地区，而且交易要求是近期发生的。用来参照的对象的房地产应尽量符合条件，否则比较法的
46、有效性就难以得到保证。而最根本的是收集尽可能多的参考资料。在运用时，要对所有的市场的基本要素进行全面考察，以确认其他交易发生后市场状况是否已经有了改变。如果市场稳定，这种方法比较保险。如果有其他因素就要对于结果进行修正。3.2.2 比较法的理论依据在房地产价格形成过程中，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格，基于此，比较法的理论依据就是房地产价格形成的替代原理，即评估对象的求知价格（价值）可以通过类似的房地产的己知成交价格来求取。3.2.3 比较法的适用条件能够掌握大量房地产交易实例资料，是运用比较法评估的先决条件。基于此，比较法评估需要具备的条件是在评估时点的近期有较多的类似房地产的交
47、易发生，如果交易实例资料太少，不仅会影响评估结果的准确性和客观性，甚至会使比较法无法采用。在实际评估中，搜集房地产交易实例的途径有以下几种：（1） 通过各种合法的途径获取政府和有关房地产部门关于房地产成交的价格资料；（2） 查阅各种报刊上关于房地产租售的信息；（3） 以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；（4） 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；（5） 其它途径获取资料。3.2.4 操作步骤运用比较法评估一般分为以下四个步骤：（1） 搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况；（2） 选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例；（3） 对可比实例的实际成交价格进行适当处理。其中包括价格换算、价格修正、价格调整；
