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1、商业运营管理培训之,商业租赁合同要点,1,商业租赁的模式与种类,目录,2,商业租赁合同的核心条款解读,01,Part One,商业租赁的模式与种类,1,、商业（零售百货、综合体）,按,场,地,类,型,划,分,2,、独立商铺（商业街、社区底商）,3,、非独立场地（无固定边界）,4,、外墙位、广告位,1,、各类商业业态租赁,按,租,赁,模,式,划,分,2,、售后包（返）租,3,、定建租赁（主力店、整租）,4,、带租约销售,租赁合同的相关费用包含：租金、租赁保证金,租赁合同的计算租金收取方式主要分为两类：,1,、固定租金,2,、提成扣点租金（扣点分成和保底分成（两者取高）,计租面积：,固定租金,的计
2、租面积为,建筑面积,提成扣点租金,的计租面积为,实用面积,.,决不能将物业管理费与租金合并计算，因,为物业管理费与租金的税收政策及管理方,式都不同，而且合并计算容易增加商户心,理帐户反应,（租金税收,12%,，物业费,6%,）,物管合同的相关费用包含：物业费、推广费、空调费、物,业保证金、水电保证金、水电单价确定,物业费的组成：,1,、人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；,2,、共用设施设备的日常运行、维护费用；,3,、清洁卫生费用；,4,、绿化养护费用；,5,、秩序维护费用；,6,、办公费用；,7,、固定资产折旧；,8,、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；,特殊租赁模式：售后
3、包租,合法性风险,履约管理风险,收益模式风险,?现有立法的禁止性,规定？,要按照地方法律制定,合同,?各地地方性法规的,不同态度？,?如何监督受托的,经营管理方？,?如何解决产权分,散与经营权统一的矛,盾？,?如何安排合作协,议、次承租协议？,特殊租赁模式：大单订建（整租）,合法性风险,履约风险,侵权风险,?提前预租的认定及责,任承担？,?订建提前终止的风险,及责任承担方式？,?特殊交付条件可能对,其他业主构成侵权的,风险？,特殊租赁模式：主力店、影院等,交付标准风险,改造装修风险,开业选择权风险,?物理要求及行,政机关监管要求？,?交叉施工界面划,分及责任界定？,?一二次消防验收,同步与责任
4、主体？,?承租方对开业节,点及起租时间选,择权的保留？,其他特殊租赁模式：带租约销售,合法性风险,交割转移风险,?预租合法性？,?销售文件的安排,及约定？,?优先购买权的排,除？,?所有权转移时租,金、保证金、债权,的交割安排？,02,Part Two,商业租赁合同的核心条款解读,租赁合同主要风险防控要点,关键条款,常见争议及风险描述,控制建议,1,、明确计租方式：区分出租物业是否已有独立,房地产权证或具备独立测绘条件的出租物业；,2,、明确合同涉及需要及面积计算相应费用的计,租面积不予调整；,3,、事先协商确定公摊系数（商业物业并无国家,统一测绘要求及标准）,租赁面积,1,、计租面积的使用标
5、准：承租面积,or,建筑,面积？,2,、计租面积的确定依据：房地产权证、测,绘报告、实地测量,+,公摊系数,3,、公摊系数的确定,物业用途,1,、同时限定租户用途及品牌、经营范围；,2,、承租方是否拥有该经营品牌货产品的合,法授权或自有知识产权？,3,、承租方实际使用用途不符合法定用途是,的风险提示及免责。,1,、审查相应授权文件或约定附条件生效要件；,2,、用途不一致时区分民事责任及行政责任的不,同后果。,租赁合同主要风险防控要点,关键条款,常见争议及风险描述,控制建议,免租期,1,、免租期是否计入整体租赁期限；,2,、不同免租期的优惠条件范围及幅度；,3,、免租期的设置方式；,4,、承租方
6、过错提前解约时对免租期内减免,费用的补偿支付。,1,、区分装修免租期就经营免租期，,明确不同的免除范围；,2,、尽量避免绝对时间与相对时间双重叠加适,用；慎用开业率标准；,3,、明确承租方过错时的免租期补偿方案。,租金计取,1,、固定租金、营业额提成租金、二者取高或,1,、不同计租模式的合理确定；,二者之和；,2,、租金增长幅度及比例的合理确定；,2,、区分集中收银、独立收银有,POS,3,、营业额提成租金方式中对营业额的确认,联网、独立收银无,POS,联网的营业额确认标准,方式；,的约定；,4,、营业额的审计监督途径及责任承担。,3,、承租人承担营业额独立审计监督的义务及,补差赔偿责任。,租
7、赁合同主要风险防控要点,关键条款,常见争议及风险描述,1,、开业日期的确定（是租金、管理费，各,项设备使用费、水电损耗等费用的标,志和,起点）；正式开业的标志约定,2,、开业率的计算标准：以开业商家占全部,商家数量的比例,or,以开业面积占物业整体,面积的比例进行计算,?,控制建议,开业时间及,开业率,1,、明确开业的标准及开业率的具体计算方式；,2,、事先就逾期不能开业的处理办法、替代方案,以及各方的违约责任做出明确的约定；,3,、明确承租方延迟开业时的责任承担方式。,独家经营权,承租方提出保障其相同或类似业态的独家,经营权，类似业态进驻时的纠纷及索赔。,1,、明确独家经营权的含义。某类行业
8、或者店铺,的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确，,尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。,2,、明确违约责任，如独家经营的商户必须达到,的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等,的违约责任。,租赁合同主要风险防控要点,关键条款,常见争议及风险描述,控制建议,1,、预留物管费增长的空间（备案价,格方案）；,2,、区分是否有独立分表、是否承担能耗公摊）；,3,、违约责任中明确有权停水停电的责任方式及行使权,利的前提及后果；,4,、明确营销广告的管理收费标准；,5,、收取统一推广宣传费用，承担统一运营的相关义务。,1,、物业管理费的增长幅度；,2,、其他公用事业费（含空调延时等）的缴,纳标准及方式
9、；,物业管理费,及其他费用,3,、外立面、公共区域及电梯内等广告营销,的管理方式；,4,、统一管理运营的要求及与各商户独立经,营权的矛盾。,1,、主力店的定建时间、方式及标准；,2,、特殊业态交付的特殊要求,3,、二次装修改造提前进行的衔接与责任界,定；,4,、承租方过错解约时的恢复要求及范围；,房屋交付标,准,1,、定建条件或特殊业态对交付时间及交付标准需明确,特殊约定；,2,、提前进场装修下对竣工验收的免责约定；,3,、特殊交付标准对应特殊恢复标准及赔偿方式。,租赁合同主要风险防控要点,关键条款,常见争议及风险描述,控制建议,1,、在结果上通过违约责任条款追究违约方的违,约责任之外；,2,
10、、从程序上明确承租方的及时通知及采取可能,之有效措施防止缺陷的进一步扩大义务；,3,、区分是否紧急事件明确维修履行期限及后果,责任。,维修程序,1,、出租人未予维修及未及时维修而导致承租,人无法使用出租物业或遭受损失。,1,、承租人法定的优先购买权与所有权人向第,1,、明确约定放弃优先权；,优先购买权及,三人转让物业时的冲突；,优先承租权,2,、限定优先权的形式期限、范围及方式等。,2,、承租人优先承租权的约定不明及使用标准。,租赁合同主要风险防控要点,关键条款,常见争议及风险描述,控制建议,1,、考虑合理、公平及补偿原则设置,赔偿标准。,2,、一般原则上双方均不得要求提前解除本合同。但,在一
11、定履约期限内或租期即将届满前一定期限内，,合理设置任意解约权及对应的赔偿方。,1,、单方解约权成就的情形；,2,、违约行为下守约方行使提前解约权利,的,提前退租或,行使程序（强制清场）及赔偿标准等；,解约,3,、任意提前解约权（租户）的设置及赔,偿,标准。,1,、承租人逾期规划物业时的收回方式；,2,、收回时对物业内遗留物品设备的处置方,物业退还及,式。,逾期责任,3,、合同解除条件已经成就，但承租方拒绝,腾退房屋和偿还欠款的处理方式。,1,、合同明确约定，即在承租人逾期归还出租物业的,情况下，将被视为自动放弃出租物业内的所有设备,和物品的所有权或使用权，出租人有权自行处置。,2,、一旦满足合同解除条件，出租人应及时向商户邮,寄解除租赁合同通知书。,3,、超期未办理，出租人应采取边清理边取证的方式。,THANKS,
